Emlak Finans ve Emlak Değerleme Ara 2. Deneme Sınavı

İpotek teminatlı menkul kıymetler (İTMK), konut finansman sisteminin uzun yıllardır etkin bir biçimde uygulandığı gelişmiş ülkelerde ve kurumsal bir konut finansman sistemi kurma çabasında olan gelişmekte olan ülkelerde, ipotekle teminat altına alınmış konut kredisi veren kurumların en önemli finansman kaynaklarından olan bir sermaye piyasası aracıdır.

2008 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'ndan aldığı lisans ile Türkiye’nin ilk konut finansman şirketi DD Mortgage, Deutsche, Bank ve Türk Doğan Grubu ortaklığında kurulmuştur. Uluslararası deneyimi, yenilikçi ürünleri, ileri teknolojisi, güçlü sermaye yapısı ve alanında uzman kadrosu ile Türkiye'nin lider mortgage platformu olmayı vizyonu olarak benimsemiştir. DD Mortgage, nitelikli insan kaynağı ve uygun teknolojiyle en yaratıcı ürünleri hayata geçirerek değer yaratmayı ve konut kredisi sektör standartlarının, toplumun gereksinimlerine uygun olacak şekilde belirlenmesinde etkin rol oynamayı misyon edinerek faaliyet göstermektedir.

Toplam konut stoğunun %89'u kurumsal olmayan finansman yöntemiyle yapılmaktadır.

Türkiye'de konut finansman sistemi 1980 yılı sonrasında liberal döneme geçmiştir. 

kurumsal finans sisteminde yer alan kuruluşlar şunlardır:
• Şimdi kaldırılmış olan Türkiye Emlak Bankası,
• Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (şimdiki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı),
• Toplu Konut İdaresi Başkanlığı,
• Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK), Ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK), Bağ-Kur gibi sosyal
güvenlik kurumları,
• Yerel yönetimler,
• Bankalar,
• Konut finansmanı şirketleri

Değerleme sürecine ilişkin yukarıda verilen aşamaları daha ayrıntılı olarak şu şekilde ifade edebiliriz. 

Değerleme Sorununun Tanımlanması: Değer tespiti yapılacak söz konusu gayrimenkulün değerleme sürecinin ilk aşamasında konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özellikler söz konusu gayrimenkulün alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre, ulaşım vb. faktörlerini içerir.
Değerleme sorununun tanımlanması aşaması bu faktörlerin detaylı bir şekilde incelenerek değerlemenin amacının açık bir şekilde belirlendiği aşamadır.
Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Tanımlanması ve Verilerin Toplanması: Bu aşamada üç ana başlık altında arz talep dengesi veri incelemesi yapılmaktadır. İlk olarak genel veriler incelenir. Genel verilerden kasıt sosyal, ekonomik ve politik etkenler ve çevre gibi faktörlerin incelenmesidir. İkinci olarak özel veriler inceleme altına alınır. Özel veriler söz konusu konutun fiziksel özelliklerini içerir. Bu özellikler arasında konutun inşaat kalitesi, kullanılan malzeme kalitesi, gayrimenkulün içerisinde yer aldığı pazarın niteliği gibi unsurlara bakılır. Üçüncü ve son aşama ise rekabete yönelik arz ve talebin belirlenmesidir. Bu süreç gayrimenkulün gelecekteki ve şu anki durumuna bakarak içinde bulunduğu
rekabet koşullarının gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından analiz edilmesiyle gerçekleşir.
Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması: Bu aşamaya kadar birçok faktör elde eden gayrimenkul değerleme uzmanı bu faktörlerin genel analizini yaparak sonuçlar üretir. Bu sonuçlar arasından en uygun olanını seçerek bu doğrultuda değerleme raporunu için veriler bir araya getirilir. Bu
aşamada değerlendirmenin amacı açıkça belirtilir ve uygulanabilirliği analiz edilerek yola çıkılır. Değerleme Raporunun Yazılması: Yukarıda yapılan bütün çalışmaların sonucunda gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından Nihai Değerleme Raporu oluşturulur. Yapılan bütün çalışmanın sonuçları bu raporda açıkça belirtilir. Bunların yanında gayrimenkul değerlemesi yapılırken üç ayrı yöntem esas
alınır.

Kurumsal olmayan konut finansmanı kaynakları şöyledir:

Bireylerin tasarrufları;

Akraba, yakın eş dost katkısıyla sağlanan faizsiz yardımlar,

İşverenden yada işyeri arkadaşlarından sağlanan faizli yada faizsiz fonlar,

Bireylerin sahip olduğu araba, altın vb varlıkları satarak elde ettikleri fonlar,

Müteahhitlerden sağlanan krediler. Konut üreticileri, konutlarını satmak için konut bedelinin bir kısmını erteleyerek ileriki yıllarda tahsil edebilir. Finans literatüründe yaratıcı

finansman olarak bilinen bu yöntem Türkiye’de de kullanılmaktadır.

Konut kooperatifleri üyeliği ile konut sahibi olma,

Aynı işyerinde çalışanların konutlarını işverenin finanse ettiği işçi evleri sistemi ile konut sahibi olunabilir.

İpotek kredisi birincil piyasada açıldıktan sonra mevcut ipoteklerin alınıp satıldığı piyasalar ikincil ipotek piyasalarıdır. Bu piyasalarda bireylere doğrudan kredi verilmez, bir başka deyişle, ikincil piyasa kurumları ipotek kredisi düzenleyemez. 

İpotekli konut finansman sistemi adı verilen mortgage, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır. Mortgage sistemi "ipotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının, ikincil piyasalarda menkul kıymet olarak ihracı ile sermaye piyasalarından fon temin etme esasına dayalı konut finansman sistemi" olarak ifade edilebilir. Bu tanımdan anlaşılacağı gibi mortgage, basit bir konut kredisi değildir. Konut kredisinin mortgage olarak adlandırılabilmesi için, ikincil piyasalar aracılığı ile sermaye piyasalarından fonlama yapılıyor olması gerekmektedir.
Mortgage sistemi, birincil ve ikincil piyasalar ile sermaye piyasalarından oluşmaktadır. Birincil piyasa, tüketicilerin, konut satın almak için, finans kuruluşlarından ipotek teminatı karşılığında aldıkları bireysel kredilerden oluşan piyasadır. İkincil piyasa, birincil piyasada verilen konut kredileri alacaklarının
yapılandırılıp, sermaye piyasası yatırımcılarına sunulduğu piyasadır. Sermaye piyasaları ise ikincil piyasa ürünlerinin yatırımcılar arasında alınıp satıldığı piyasadır.
Mortgage sistemi, faizlerin düşmesi, vadelerin uzaması ve ürün çeşitliliğinin artması gibi avantajlar sunmaktadır. Bu da, toplumun daha geniş kesimlerince, kurumsal konut finansmanı olanaklarından faydalanılabileceği anlamına gelmektedir. Artan talep ve satın alma gücü konut yapımcıları için önemlidir. Satılan konutlar ipotek altına alınıp ikincil piyasalara arz edildiğinde, sermaye piyasası yatırımcıları bu araçların temsil ettiği nakit akışının özelliklerine büyük önem vermektedir. Bu özellikler arasında konutun bulunduğu coğrafik konum (deprem, zemin, vs.), yasal ruhsatların varlığı (inşaat, iskan...), yapı denetim raporu, lisanslı uzman tarafından hazırlanmış değerleme raporu sayılabilir. Bunun da konut sorununun ikinci etmeni olan kalite sorununa orta vadede olumlu katkı yapacağı beklenmelidir

Fiyat seviyesine endeksli konut kredilerinin borçlu açısından avantajı ise kredinin ilk yıllarında geri ödemelerin düşük olmasıdır. Fiyatlar düzeyi sabit kaldığı sürece ödemeler de düşük olacaktır. Ancak bu avantaj aynı zamanda bir dezavantajı da beraberinde getirir. Enflasyonun yüksek olduğu ekonomilerde borçlular tarafından tercih edilmeyen bir kredi türü olmaktadır. Kredi alan kişilerin gelir oranları enflasyon oranında artmaz ise kredi geri ödemelerinde güçlük yaşanabilir. Bu sorunu çözmek için iki oranlı konut kredisi geliştirilmiştir. 

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile Sermaye Piyasası Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde sermaye piyasası alanları ile sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kişi ve şirketlere ve bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin tebliğler 2001 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

İpotekli konut finansmanı kurumları şunlardır: konut finansmanı kuruluşları, ipotekli finans kuruluşları, konut finansmanı fonu, gayrimenkul değerleme kurumları, ipotek bankaları, derecelendirme kurumları, ipotek sigorta şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır.