Gayrimenkul Sektörü

Vergi Usul Kanunu’nun 269. maddesinde aşağıdaki yazılı kıymetler gayrimenkul gibi değerlenir:

• Gayrimenkullerin mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Tesisat ve makineler,
• Gemiler ve diğer taşıtlar,
• Gayrimaddi haklar

Gayrimenkullerin üç temel özelliğinden bahsedebiliriz. Bunlardan ilki gayrimenkuller yasal olma özelliğine sahiptir. Burada bahsedilen gayrimenkullerin alım ve satım işlemleri hukuki şartlara bağlıdır. İşlem sonucunda tapu siciline kayıt işlemi yapılmaktadır. İkinci özellik ise gayrimenkuller ekonomik bir değere sahiptirler. Gayrimenkullerin ekonomik katkıları yüksek olup her gayrimenkulün kendine özgüdür. Bu özellikleri ile her gayrimenkul farklı bir alıcı kitlesine sahiptir. Üçüncü olarak gayrimenkuller ekonomik özelliklere sahiptirler. Gayrimenkuller kullanım amacı ile ya da yatırım amaçlı satın alınabilirler. Gayrimenkuller satın alınarak değer artışı ya da kira geliri sağlanabilir.

Ayni sermaye; bir firmanın ortakları tarafından kuruluş ya da sermaye artırımı sırasında para dışında konulan tüm sermayedir. Örneğin taşınmaz varlıklar, değer taşıyan taşınır eşya, makine, eşya veya haklar gibi.

Sermaye Piyasası Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Seri VIII No 45 Tebliği’nde gayrimenkuller özellikleri ile ilgili olarak beş sınıfta incelenmektedir. Bunlar;
• Konut
• Ticari gayrimenkuller
• Endüstriyel gayrimenkuller
• Tarımsal gayrimenkuller
• Özel gayrimenkuller

Gayrimenkul yatırımının avantajlarını aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

• Enflasyon dönemlerinde yatırımcılar gayrimenkul satın alarak kendilerini koruma altına alabilirler. Enflasyonun artış gösterdiği dönemlerde gayrimenkullerin değeri artarken kira gelirleri de yükselir. Kira sözleşmeleri enflasyon oranlarına endekslidir ve bu nedenle düzenli artar. Bu durum yatırımcılar için caziptir. Gayrimenkul yatırımları kısa vadeli değişimlerden etkilenmez. Fiyatlar düşerken de kiralar düşmez.

• Doğru yapılmış gayrimenkul yatırımları yüksek kira gelirleri ve değer artışı sağlar. Ancak hatalı yatırımlarda boşluk oranları, kiracı sorunları, gayrimenkulün bakım maliyetleri gayrimenkulün sağlayacağı getiriler üzerinde düşürücü etki yapabilir.

• Düşük konut faiz oranlarından yararlanılabilen dönemlerde kredi ile alınan konutlar yüksek kira geliri ve değer artışı sağlayabilir. Borç alınan fonlar yardımı ile öz kaynak getirisi sağlanabilir.

• Kira gelirleri mülk sahiplerine düzenli nakit akışı sağlar.

• Arsa arzı kısıtlı iken artan talep baskısı zamanla gayrimenkulün değer artışını daha da artırır.

Gayrimenkul yatırımları avantajları yanında bazı dezavantajları da beraberinde getirir:

• Gayrimenkul hemen gerçek değerinden paraya çevrilmeyebilir. Özellikle nakde çok ihtiyaç duyulan zamanlarda bu durum sıkıntı yaratabilir. Gayrimenkul yatırımı yapanlar faizlerin yükseldiği dönemlerde faiz getirilerinden mahrum kalabilirler.

• Hatalı konum seçimi yatırım amaçlı alınan gayrimenkullerde değer artışı yaratamadığı gibi düşük kira geliri ya da boş kalma tehlikesi ile karşı karşıya bırakabilir.

• Gayrimenkul yatırımlarında bazen bakım ve onarım maliyetleri beklenenden yüksek olabilir.

Konut Fiyat Endeksi; 2010 yılında Merkez Bankası tarafından hesaplanmaya başlanmış olup 74 il verisini kapsamaktadır. Ülke genelindeki konutların gözlemlenebilen tüm özelliklerine bağlı kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişmelerinin takibini kolaylaştırmaktadır.

Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerini takip etmek amacıyla oluşturulan Konut Fiyat Endeksleri hesaplanırken satışa konu olan tüm konutlara ilişkin fiyat verileri kullanılmaktadır. Konutun fiyatını temsil etmek üzere, bireysel konut kredisi talebiyle kredi veren ticari bankalara yapılan başvurular sırasında düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri kullanılmaktadır. Konut kredilerine temel oluşturan değerleme raporları gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından düzenlenmektedir. Satışın gerçekleşerek kredinin kullandırılması şartı aranmamakta, değerlemesi yapılan tüm konutlar kapsama dâhil edilmektedir.

Bir konut, işyeri, arsa vb. almak ya da satmak kararı her zaman önemlidir. Gayrimenkul alım satım işlemlerinde gayrimenkul danışmanlarından hizmet almak avantaj getirmektedir. Aynı bölgede uzun yıllar çalışan gayrimenkul danışmanları o bölgedeki tüm fırsatları bilir ve takip edebilir. Ayrıca birçok müşteri ile yüz yüze görüşmek satıcı açısından sıkıcı ve riskli bir hâl alabilir. Bu süreci gayrimenkul danışmanlarının yönetmesi satıcı ve alıcı açısından olumludur. Yine alış ve satış işlemlerinde yanlış fiyatlandırma riskinden de korunmak için gayrimenkul danışmanlarına başvurmak doğru olacaktır. Tapu işlemlerinin takibi de zaman alıcı ve yorucu olabilir. İnternet üzerinden satışlarda profesyonel fotoğraf ve video hazırlamak zahmetli ve maliyetli olacağınan gayrimenkul danışmanları bu süreci kolayca yürütürler.

Gayrimenkul piyasaları dinamik bir yapıya sahiptir ve bu nedenle modern pazarlama stratejileri geliştirilmek zorunda kalınmıştır. Geçmişte kullanılan geleneksel pazarlama yöntemleri birçok pazarlama hatasını beraberinde getirmiş ve sektöre karşı güvensizlik oluşmasına neden olmuştur. Bu nedenle modern pazarlama stratejileri kullanılması zorunluluğu ortaya çıkmıştır.

Gayrimenkul sektöründe iki grup müşteri vardır. Bunlar mülk sahipleri ve malı talep eden taraflardır. Geleneksel pazarlama faaliyetlerinde özellikle birinci grup müşterilere ağırlık verilmiştir. Pazarlama faaliyetlerinin temelinde talep yaratmak bulunmaktadır. Tüketiciler ancak bildikleri ürünleri talep edebilirler. Gayrimenkul piyasalarında da gayrimenkuller tanıtılarak talep yaratılabilir. Bu noktada iletişim önemlidir. Reklam yardımıyla hedef kitlelere gayrimenkuller tanıtılmalı ve müşteri memnuniyeti önemsenmelidir.

Satış işlemleri için gerekli belgeler şunlardır;

• Kimlik Belgesi (Taraflara, varsa temsilcilerine ait) (Yabancılar için kendi ülkesince düzenlenmiş kimlik belgesi veya pasaport)

• İşlemde temsil var ise temsil belgesi (Vasi kararı, vekâletname vb.)

• Yabancının taraf olduğu taşınmaz satışı işlemlerinde taşınmaza ilişkin değerleme raporu. 

• Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi (DASK) (Bina vasıflı taşınmazlarda)

• Emlak vergisi değeri (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, her yıl 1 Ocak tarihinden önce elektronik ortamda ve eksiksiz olarak tapu dairelerine gönderilmesi gerekmektedir).

Türkiye’de emlak pazarlama faaliyetleri güçlü firmalar tarafından yürütülmeye başlamıştır. Ayrıca çok farklı (rezidans-villa-stüdyo tipi vb.) seçenekler sunulmaktadır. Bu farklı seçeneklere talep olması pazarlama karması kavramını gündeme getirmiştir.

Pazarlama, bir işletmenin ürün ya da hizmetine olan talebini belirlemek, uyarmak, talebi karşılamak ve kâr elde etmek amacıyla yapılan işletme faaliyetleridir.

Gayrimenkul sektörü uzun yıllar sadece satış çabalarına yönelmiş ve müşteri odaklı olamamıştır. Yanıltan reklamlar ile sektördeki güvenilirlik azalmıştır. Oysa modern pazarlama stratejilerinde müşteri odaklılık önemlidir. Kaliteli, müşteri beklentilerine uygun ürün ve hizmet üretilebilmesi ve fiyatların makul seviyede olması önemlidir.

Gayrimenkul alım satımında tarafların karşılıklı görev ve sorumlulukları bulunmaktadır. Öncelikle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden randevu alınması gerekir. Bunu resmî web sitesi üzerinden yada ALO 181 numaralı hattan talep edebilirsiniz. Taraflar randevu gün ve saatinde gerekli belgelerle Tapu Müdürlüğüne başvururlar.

Satış işlemi yapılmadan önce alıcı ve satıcının ödemekle sorumlu oldukları tapu harç ücretleri ödenmelidir. Harç ücreti satışın yapıldığı bölgenin vergi dairesine ödenir. Ya da Gelir İdaresi Başkanlığı Tapu ve Kadastro Harcı Sorgulaması yapılarak miktar öğrenilerek online ödemede yapılabilir.

İnsanların bulundukları yerlere yerleşme ihtiyaçlarının başlamasıyla birlikte gayrimenkul geliştirme kavramı ortaya çıkmıştır. Tarımsal faaliyetlerle birlikte ihtiyaç fazlası ürünlerin satılması ticaret kavramını oluşturmuş ve pazar alanları oluşmuştur. Zaman içinde teknolojik gelişmeler ile insanların ihtiyaçları değişmiş ve şehirler farklı ihtiyaçları karşılayacak şekilde planlanmaya başlamıştır. Bu nedenle de gayrimenkul geliştirme süreci sonunda bir mülk ortaya çıksa da aslında durağan değil dinamik bir süreç mevcuttur. Gayrimenkul geliştirme, arazi geliştirmeye, bina yapımına, yönetim ve pazarlamaya ilişkin faaliyetlerden meydana gelen ve yapısal çevreyi şekillendiren, politik, ekonomik, sosyal, yasal ve fiziksel bir dolu faktöre bağlı, uzun bir süreçten oluşan çok yönlü bir çalışmadır. Ayrıca etkilenen gruplar ve etki alanı nedeniyle genellikle çok ortaklı şirketler tarafından farklı meslek gruplarından olan profesyonellerin birlikte çalışması ile gerçekleştirilebilir

Genel olarak gayrimenkul geliştirme sürecine bakarsak altı aşamadan oluştuğunu görmekteyiz. Bunlar;

1. Aşama: Fikirler üretilir ve en doğru fikre ulaşılmaya çalışılır.

2. Aşama: Projenin yapılabilirliği incelenir. Maliyet, inşaat, yasal durum, talep yaratma potansiyeli incelenir.

3. Aşama: Satış ve getiri tahminleri yapılmaya çalışılır.

4. Aşama: Bütçe çalışmaları ve finansman kaynağı bulunması aşamasıdır.

5. Aşama: Projenin yapım aşamasıdır.

6. Aşama: Faaliyete geçiş ve işletme yönetimi aşamasıdır.

Gayrimenkul geliştirme sürecinde üç taraftan bahsedebiliriz. Bunlar; tüketici, geliştirici ve yerel alt yapıdır. Tüketici, ürünü talep etmesi beklenen hedef gruptur. Geliştirici, nihai ürünü ortaya çıkartacak taraftır. Yerel alt yapı grubu ise, yollar, kamusal hizmet alanları gibi temel alt yapıyı sağlayacak gruptur.

Gayrimenkul geliştirme bütün gayrimenkul sınıfları için aynı gibi görünse de aslında farklılıklar mevcuttur. Gayrimenkuller türlerine göre farklı hedef kitlelere hizmet ederler ve kullanım amaçları da farklılık gösterir. Konut projesinde aileler ve çocuklarına uygun sosyal alanlar üretilmesi de gerekirken; ofis alanları için sağlıklı, ulaşıma uygun konut alanlarıyla bütünleşmiş projeler amaçlanır.

Gayrimenkul geliştiriciler arsa, bilgi, müşteri ve sermaye olarak ifade ettiğimiz dört kaynaktan en az birine sahip olmalıdır. Gayrimenkul geliştiricinin eğer arsası varsa o zaman en iyi kullanım alternatifleri üzerinde çalışılacaktır. Gayrimenkul geliştiricinin bilgi veya müşterisi varsa o zaman belirlenen kullanım seçeneği için en uygun arsayı aramaya başlayacaktır. Geliştirici sermayeye sahip ise arz ve talep doğrultusunda sürece devam edecektir. Eğer gayrimenkul geliştirici bu kaynaklardan birkaçına sahip ise süreç daha kolay ilerleyecektir.

İlke olarak bütün ekonomik mallar için değerleme işlemi yapılabilir. Ancak ekonomik olmayan (temiz hava, tarihsel varlıklar vb.) içinde değerleme işlemi yapılabilir. Değerlemesi yapılacak malları sınıflamak mümkündür. Bunlar;

• Elle tutulup gözle görülebilen bütün taşınır ve taşınmaz maddi varlıklar

• Maddi varlıkların insanlara sağladığı gelirler (kira geliri vb.)

• Maddi malın gelirinin bir bölümünden veya tamamından yararlanma yetkisi veren haklardır.

1. Aşama: Belediye aşaması
2. Aşama: Tapu aşaması
3. Aşama: Gayrimenkulün görülmesi
4. Aşama: Gayrimenkulün çevresinin incelenmesi
5. Aşama: Bilgilerin düzenlenmesi ve raporun oluşturulması

Numarataj: Belediye bulunan meydan, bulvar, cadde, yol, sokaklar ile bunlara cephesi bulunan yapılara adres tespiti yapılıp herhangi bir toprak parçası veya binanın coğrafi konumunu ve işlev açısından tanımlanmasını sağlayan belgedir. Kısacası numarataj belgesi adres belirlenmesinde kullanılır ve bu belgeyi alan kişiyi hak sahibi yapmaz.

Geleneksel değerleme yöntemleri;

• Piyasa analizi (Satışların karşılaştırılması veya Emsal karşılaştırma) yöntemi

• Maliyet analizi yöntemi

• Gelir kapitalizasyonu yöntemidir.

Emsal Karşılaştırma Yöntemi, gayrimenkul değerlemede sadeliği ve kolaylığı ile en sık kullanılan yöntemdir. Yöntemin başarı ile kullanılmasındaki tek şart elde yeterli veri olmasıdır. Yöntem piyasada sık alınıp satılan gayrimenkullerde uygulanır. Otel, akaryakıt istasyonu, fabrika gibi kısıtlı ürünlerin değerlemesinde bu yöntem tercih edilmezken; küçük ofisler, konutlar gibi piyasada çokça olan gayrimenkullerde oldukça güvenle kullanılabilen bir yöntemdir. Yöntemde değerlemesi yapılacak gayrimenkullerin kıyaslanabilir gayrimenkullerle arasındaki farklılıklar matematiksel olarak değere dönüştürülür.

Emsal gayrimenkullerde, bölgenin yakınlığı, türü (apartman, villa vb.) yaş, iç mekânın tasarımı, fiziki durumu, genel kullanım alanlarının varlığı (bahçe, otopark, tesisler vb.), ulaşım kolaylığı, inşaat kalitesi gibi unsurlar etkili olmaktadır. Yöntemde karşılaştırılabilir faktörler; mülkiyet hakları, finansman şartları, satıştan sonraki harcamalar, piyasa koşulları, lokasyon, imar durumu vb. olabilir.

Türkiye’de resmî faaliyetlerde değerleme yöntemi olarak satışların karşılaştırılması yöntemi uygulanır. Ancak bazen gayrimenkulün türü ve değerlemenin hedefi maliyet yönteminin kullanılmasını gerektirebilir.

Maliyet yönteminin esası, var olan binanın (yapının) aynısının inşa edilmesinin güncel maliyetine, yatırımın kârının eklenmesiyle oluşan toplam maliyetten, amortismanı (yıpranmayı) çıkararak tahmini arazi değerini eklemek yoluyla değerlemektir.

Maliyet yönteminde değerleme iki şekilde yapılmaktadır. Yeniden inşa maliyeti ve ikame maliyeti.

Yeniden inşa maliyeti: Değerleme anında olabildiğince aynı malzemelerle aynı kalitede, mümkünse aynı işçilikle ve varsa aynı kusurları da kapsayacak şekilde binanın tamamen aynısını inşa etme maliyetidir.

İkame maliyeti: Değerleme tarihinde, güncel malzeme ve standartlar ile değerlendirilen yapının verdiği faydaya eş değer bir yapının yapılmasının maliyetini tahmin etmektir.