Gayrimenkul piyasalarında yer alan ana katılımcıların sınıflandırması şu şekildedir:
Gayrimenkul piyasalarına temel arz ve talep analizinin uygulanması için, klasik mikroekonomik varsayımlarda ve yöntemlerde bazı değişiklikler yapılması gerekir. Özellikle gayrimenkul piyasasının benzersiz özellikleri göz önünde bulundurulmalıdır. Gayrimenkul piyasalarını diğer mal ve hizmet piyasalarından ayıran benzersiz özellikleri şunlardır:
Gayrimenkul talebi ise geleneksel iktisat teorisinden yola çıkarak, tüketicilerin sayısının, tüketicilerin gelirinin, ilişkili malların (ikame ve tamamlayıcı malların) fiyatının, gelecekteki fiyat beklentilerinin ve tüketicilerin zevk ve tercihlerinin sabit kalacağı (ceteris paribus) varsayımı altında belirli bir zaman diliminde, belirli bir piyasada, satın alma gücüyle desteklenmiş, farklı fiyatlardan satın alınması veya kiralanması istenen gayrimenkullerin miktarı olarak tanımlanmaktadır (Appraisal Institute, 2004).
Fiyat/Kira Değişikliklerine Talep Duyarlılığı: Talebin Fiyat Esnekliği
Talep edilen miktarın fiyat değişikliklerine duyarlılığı talebin fiyat esnekliği kavramı ile ifade edilir. Talebin fiyat esnekliği, talep edilen miktardaki yüzde değişimin fiyatlardaki yüzde değişime oranı olarak hesaplanır.
Fiyat/Kira Değişikliklerine Talep Duyarlılığı: Talebin Fiyat Esnekliği
Talep edilen miktarın fiyat değişikliklerine duyarlılığı talebin fiyat esnekliği kavramı ile ifade edilir. Talebin fiyat esnekliği, talep edilen miktardaki yüzde değişimin fiyatlardaki yüzde değişime oranı olarak hesaplanır. Fiyat esnekliği, fiyattaki %1’lik artışa (düşüşe) karşılık talep edilen miktarın yüzde kaç oranında azalacağını (artacağını) gösterir. Örneğin, tahmini olarak konut fiyat esnekliğinin 0,5 olduğu varsayıldığında, ortalama konut fiyatı %1 artarsa, talep edilen konut birimi sayısı %0,5 azalacaktır. Talep edilen miktar ile fiyat arasındaki negatif ilişki nedeniyle esneklik değeri daima negatif olacaktır.
Beş ana başlık altında sınıflandırılan gayrimenkul talebinin dışsal (eksojen) itici güçleri şunlardır:
Piyasadaki satıcı davranışları arz olarak isimlendirilir. Satıcının belli bir zaman süreci içinde elinde bulundurduğu maldan değişik koşullarda satmaya razı olduğu mal miktarına arz edilen miktar denir.
Kısa Dönem Toplam Arz
Kısa dönemde gayrimenkul stokunun sabitliği, inşaat gecikmesinden, yani bir binayı planlamak ve geliştirmek için gereken süreden kaynaklanmaktadır.
Yeni İnşaat Miktarını Ne Belirler?
Her spekülatif ticari gayrimenkul projesinin veya konut geliştirmenin altında yatan temel motivasyon kârdır. Bu bağlamda, bir gayrimenkul piyasasının yeni inşaat çizelgesinin (eğrisinin) ana belirleyicileri veya dışsal değiştiricileri, proje kârlılığını ve bu kârlılıkla ilgili belirsizliği belirleyen faktörlerdir. Bu faktörler şunlardır:
Yeni İnşaat
Yeni inşaatın gayrimenkul fiyatları değişikliklerine veya kira değişikliklerine duyarlılığı arzın fiyat esnekliği (εS) tarafından belirlenir. Arzın fiyat esnekliğini belirleyen ise büyük ölçüde üretim faktörlerinin maliyeti ve bulunabilirliğidir. Bu faktörler ne kadar maliyetli olursa, arz o kadar düşük fiyat esnekliğine sahip olur.
Üretim faktörlerinin bulunabilirliği ve maliyeti:
Herhangi bir gayrimenkul geliştirme projesini tamamlamak için gerekli olan üretim faktörleri şunlardır:
Gelecekteki gayrimenkul talebi ve fiyatlarına ilişkin beklentiler:
Gayrimenkul geliştiricilerinin ve yatırımcılarının elde edeceği gelir açısından bakıldığında, projenin uygulanabilirliğini değerlendirmede en önemli girdiler; talebin gücü, kiralar ve fiyatlar ile ilgili beklentilerdir. Teoride, bu tür beklentiler şunlardır (DiPasquale ve Wheaton, 1996):
Miyop beklentiler: Mevcut talep/fiyat seviyelerinin veya artışlarının (yatırımcının veya geliştiricinin konuyla ilgili bakış açısı neyse) gelecekte de aynı şekilde devam edeceği yönündeki beklentilerdir.
Talep-Arz Dengesizlikleri
Gayrimenkul piyasalarında herhangi bir zaman diliminde sık aralıklarla meydana gelen dışsal şokların ve bazı piyasa verimsizliklerinin etkisiyle arz-talep dengesi gerçekleşmeyebilir. Arzın, talebin, fiyatların ve kiraların yaşanan şoklara hızlıca uyum sağlamasına engel olan piyasa verimsizlikleri şunlardır:
Gayrimenkul Piyasalarının Etkinliği
Gayrimenkul piyasalarının etkinlik düzeyi oldukça zayıftır ve eksik rekabet piyasalarının bir parçasıdır. Gayrimenkul piyasalarının tam rekabet piyasası olmaması ve dolayısıyla etkin olmayıp eksik rekabet piyasası niteliği taşımasının temel nedenleri şunlardır (Appraisal Institute, 2004):
Talep-Arz Dengesizlikleri
Eksik rekabet koşullarında faaliyette bulunan ve piyasada meydana gelen gelişmelere gecikmeli uyum sağlayabilen gayrimenkul piyasalarında arzın miktarı talebe bağımlı olarak şekillenmektedir. Gayrimenkul piyasalarında piyasa dengesi, gayrimenkul arzının gayrimenkul talebiyle kesiştiği noktada oluşmaktadır.