1
Gayrimenkul piyasasını, birbiriyle etkileşim içinde olan ve aynı zamanda birçok dinamiğe bağlı olarak biçimlendiren iki piyasa hangileridir?
Gayrimenkul piyasasını, birbiriyle etkileşim içinde birçok dinamiğe bağlı olarak biçimleyen iki piyasa; gayrimenkullerin kullanım amacıyla işlem gördüğü kullanım piyasası ile yatırım amacıyla işleme tabi tutulduğu varlık piyasasıdır.
2
Gayrimenkul Ekonomisini, Kentsel Mekân Piyasasının bir bileşeni olarak çalışma alanları nelerdir?
Gayrimenkul ekonomisi, ekonomik aktivitelerin merkezi olan kentleri, kentlerin mekânsal yapısını, hanehalkı ve firmaların yer seçme (konumsal) kararlarını çalışan mikroekonomi disiplininin bir alt dalıdır (Quigley, 2008).
3
Taşınmazların kullanımı amacıyla oluşan Kentsel mekân piyasası başka hangi adlarla tanımlanır?
Taşınmazların kullanımı amacıyla oluşan Kentsel mekân piyasası “kullanım piyasası” ya da “kira piyasası” olarak da adlandırılmaktadır.
4
Kentsel mekân piyasasının bölünmüş bir yapıya sahip olmasına neden olan faktörler nelerdir?
Kentsel mekân piyasasının bölünmüş bir yapıya sahip olmasına neden olan faktörler şunlardır:
- Mekân Kullanıcılarının İhtiyaçları,
- Kullanım Türlerine Göre Bölünme,
- Fiziksel, Konumsal ve Mimari Farklılıklar
5
Kentsel Mekan Piyasası kapsamında Merkezî İş Alanının (MİA) tanımı nedir?
Merkezî İş Alanı (MİA), ofis kullanımına uygun yapıların yoğun olduğu, hem yaya hem de araç trafiğinin sıklıkla kullandığı ve ofis arzına yönelik talebin en yoğun olduğu bölgeler olarak ifade edilebilir.
6
Üretici ve aracılardan elde edilen mal ve hizmetlerin nihai tüketiciye sunulduğu piyasalar olarak bilinen perakende piyasasında yer alan firmalar hangi ortamlarda faaliyet gösterir?
Üretici ve aracılardan elde edilen mal ve hizmetlerin nihai tüketiciye sunulduğu Perakende Piyasasında yer alan firmalar, genelde perakende satış mağazaları, zincir süpermarketler, alışveriş merkezleri (AVM) gibi fiziksel ortamlarda veya online mağazalar, çevrim içi ve mobil platformlar gibi dijital ortamlarda faaliyetlerini sürdürürler.
7
Ofis talebini etkileyen başlıca faktörler nelerdir?
Ofis talebini etkileyen başlıca faktörler ekonomik, demografik, teknolojik ve mekânsal faktörler olarak sınıflandırılmaktadır.
8
Şehir merkezlerindeki arsa fiyatları ve ulaşım imkânlarının ofis lokasyon tercihini belirlemesi ofis talebini etkileyen hangi faktörün kapsamında değerlendirilir?
Şehir merkezlerindeki arsa fiyatları ve ulaşım imkânlarının ofis lokasyon tercihini belirlemesi ofis talebini etkileyen mekânsal faktörler kapsamında değerlendirilir.
9
Artı bir birim ofis kullanım alanı üretmenin maliyetini ifade eden inşa edilmiş gayrimenkul alanı uzun dönem marjinal maliyet kaynaklarından biri olan kâr marjının tanımı nedir?
Kâr marjı, bir işletmenin ürün veya hizmetlerinden elde ettiği gelir ile bu ürün veya hizmetlerin maliyeti arasındaki farkın, toplam gelire oranıdır. Bu, bir şirketin finansal sağlığını ve verimliliğini ölçen önemli bir göstergedir.
10
Kapitalizasyon oranı nedir ve nasıl belirlenir?
Kapitalizasyon oranı, bir yatırımın cari getirisini yani cari verimini hesaplayan orandır. Birim Alan başına net kira gelirinin, birim alan piyasa fiyatına oranlanarak belirlenir.
11
Gayrimenkul menkul varlıklarının fiyatlandırılması sürecinde gayrimenkul piyasasının arz tarafı olan mülk sahipleri ile piyasanın talep tarafı olan yatırımcılar arasındaki denge hangi değeri belirler?
Gayrimenkul menkul varlıklarının fiyatlandırılması sürecinde gayrimenkul piyasasının arz tarafı olan mülk sahipleri ile piyasanın talep tarafı olan yatırımcılar arasındaki ulaşılan denge gayrimenkulün varlık değerlerini belirler.
12
Kapitalizasyon oranını belirleyen temel faktörlerden sermayenin fırsat maliyeti kapsamında gayrimenkullerin rekabet kapsamında hangi unsurlar yer alır?
Gayrimenkuller yalnızca diğer gayrimenkullerle değil, sermaye piyasalarındaki diğer varlık türleriyle de rekabet içindedir. Gayrimenkul yatırımlarına alternatif olan yatırımların getiri oranları (sermayenin fırsat maliyeti), gayrimenkul yatırımlarına olan talebi doğrudan etkilemektedir.
13
Gayrimenkulün piyasa değerinin belirlenmesindeki etkili faktör nedir?
Yatırım yapılacak gayrimenkul alanlarından (konut, ofis vb.) gelecekte elde edilmesi beklenen kira değeri, söz konusu gayrimenkulün piyasa değerini belirlemektedir.
14
Apartman kompleksi, ofis binaları veya otel gibi kiralık gayrimenkullerin kira değerini belirlenmesinde boşluk oranı nasıl belirlenir?
Gayrimenkul piyasalarında, çoğunlukla boş ve kiralanmaya hazır birimleri, kiracı çıktıktan sonra kapatılan birimleri ve onarım veya tadilata ihtiyacı olduğu için şu anda kiralanamayan birimleri temsil eden boşluk oranı, apartman kompleksi, ofis binaları veya otel gibi kiralık gayrimenkullerdeki belirli bir zamanda boş veya oturulmayan birimlerin mevcut tüm birimlere (stoka) oranıdır.
15
Piyasanın nominal boşluk oranının yapısal boşluk oranından sapmasına bakmak hangi iki nedenle önemlidir?
Birinci neden, piyasadaki fazla boş alanın gerçek boyutunu ortaya çıkaran bu farktır. İkinci neden, piyasadaki bir dengesizlik durumunda gayrimenkul kiralarının yönü hakkında ipuçları sağlayacak olan bu farktır.
16
Yapısal veya denge boşluk oranının zaman içinde sabit mi yoksa değişken mi olduğunu daha iyi anlamak için değerlendirilmesi gereken belirleyiciler nelerdir?
Yapısal veya denge boşluk oranının zaman içinde sabit mi yoksa değişken mi olduğunu daha iyi anlamak için değerlendirilmesi gereken belirleyiciler gayrimenkul sahibinin bakış açısı ile kiracıların arama süreçleridir.
17
Yapısal boşluk oranının, belirleyicilerinden biri olan gayrimenkul sahibinin bakış açısına göre, boş birimleri kiraya vermeyip elde tutma veya kiralama süresini hızlandırma tercihini belirleyen faktörler nelerdir?
Bir gayrimenkul sahibinin bakış açısına göre, boş birimleri kiraya vermeyip elde tutma veya kiralama süresini hızlandırma isteği iki faktöre bağlı olmalıdır:
1. Talep ve kira artışı beklentileri
2. Boş alan tutma maliyetleri
18
Gayrimenkul varlıklar piyasasında denge boşluk oranı nasıl belirlenir?
Yapısal ya da doğal boşluk oranı olarak da bilinen denge boşluk oranı, piyasanın denge hâlinde olması durumunda oluşabileceği varsayılan boşluk oranını tanımlar.
19
Gayrimenkul piyasasında "Net Emilim" (Net Absorption) hangi bilgileri içerir?
Net Emilim (Net Absorption), belirli bir zaman diliminde bir piyasanın işgal edilen
stokundaki değişikliği; bir diğer anlatımla, kullanımda olan stok miktarının değişimini ifade eder.
20
- Gayrimenkul piyasasında kiracının arama süresi uzunluğunu etkileyen faktörler nelerdir?
Kiracının arama süresi uzunluğunu etkileyen faktörler:
- Kendine özgü zevkler/alan gereksinimleri,
- Stok heterojenliği,
- Mekânsal heterojenlik/dağılım,
- Bilgi verimsizlikleri.