Türkiye’de Gayrimenkul Piyasası ve Gelişimi

Türkiye açısından gay­rimenkul piyasasına ekonomik ömrünü tamamlamış konutların yenilenmesi, hiz­met sektörünün hacminin genişlemesi sonucunda ofis alanı kullanım talebindeki artış ve özellikle coğrafi konum itibarıyla lojistik sektörünün hızla büyümesi nedeniyle bu sektörle ilgili inşaat hacmi­nin genişlemesi, genç nüfusun hızla artması, iç ve özellikle dış göçün etkisi ve ülkenin doğal afetlerden etkilenme olasılığının fazla olması da Türkiye’de gayrimenkul piyasasını etkileyen faktör­ler arasında yer almaktadır.

Yanıt; Gayrimenkul piyasasının bileşen­leri; konut piyasası, ofis piyasası, perakende piyasası ve lojistik piyasasının gayri­menkul talebidir.

Yanıt; Türkiye’deki gayrimenkul piyasası özellikle 2000’li yılların başından bugüne ciddi bir gelişim sürecine girmiştir. 2001 ekonomik krizinin etkile­rinden kurtulmak için uygulanan kalkınmacı poli­tikalar ve hem ulusal hem de uluslararası düzeyde sektörün rekabet gücünün yükselmesiyle birlikte gayrimenkul sektörü ülkenin lokomotif sektörle­rinden biri hâline gelmiştir.

Yanıt; Türkiye’deki iller arasında nüfusta en fazla göç alan iller İstanbul, Ankara ve İzmir’dir.

Yanıt; Depremden en yoğun şekilde etkilenen bölgelerde konut fiyatları ve kiralarda önemli düşüşler yaşanmıştır.

Yanıt; Doğal afetlerin gayrimenkul piyasasına etkisi aşağıda sıralanan üç farklı başlık altında değerlendirilebilir. Bunlar şöyle sıralanabilir;

1. Değer Kaybı ve Yeniden İnşa
2. Kentsel Dönüşüm ve Yeniden Yapılanma
3. Sigorta ve Finansal Yükümlülükler

Yanıt; Her iktisadi piyasada olduğu gibi ofis piyasasında da belli başlı birtakım bileşenler (unsurlar) bulunmaktadır. Bunlar şöyle sıralanabilir:

1. Arz
2. Talep
3. Kira ve değer
4. Boşluk oranları
5. Piyasa türleri
6. Yatırım ve finansman

Yanıt;

Türkiye’de ofis piyasasını etkileyen faktörler şu şekilde sıralanabilir:

1. Ekonomik faktörler (makroekonomik ko­şullar, dış alem, finansal istikrar)
2. Demografik ve sosyal faktörler (nüfus, göç ve çalışma kültürü)
3. Teknolojik faktörler (dijital dönüşüm)
4. Çevresel ve yasal faktörler (sürdürülebilirlik ve yeşil binalar)

Yanıt; Piyasada işlem gören mal ve hizmetlerin, nihai tüketicilerine sunulduğu piyasaya perakende piya­sası denilmektedir. Perakende piyasası tüketicilere sunulmuş bütün mal ve hizmetleri kapsadığı için ülke ekonomisi açısından büyük bir öneme sahip­tir. Perakende piyasası, üreticilerden ve aracılardan elde edilen mal ve hizmetlerin nihai tüketiciye su­nulduğu bir piyasa olarak tanımlanabilir.

Yanıt;

Perakende piyasasının işleyişi pek çok sürecin bir araya gelmesi ile gerçekleşmektedir. Bunlar şu şekilde sıralanabilir:

1. Üretim (tedarikçi ve üretici ilişkisi)
2. Depolama (stok yönetimi)
3. Satış (müşteri ilişkileri ve pazarlama)
4. Tüketim (satış ve satış sonrası)

Yanıt; Berman ve Evans’a göre pera­kende piyasasının bileşenleri şu şekildedir:

1. Perakendeci türleri
2. Satış kanalları
3. Lojistik ve tedarik zinciri

Yanıt;

Türkiye’nin coğrafi konumu, şehirleşme hızı ve Avrupa’ya nazaran daha genç nüfusa sahip olması perakende sektörünü canlı tutmaktadır.  

Yanıt; Perakende piyasasında yer alan perakendeci türlerini genel mağazalar, birbirinden farklı pek çok ürünün bir arada nihai alıcısına sunulduğu mağa­zalardır. Uzmanlık mağazaları ise bir ürün türünde (elektronik, beyaz eşya, spor vb.) uzmanlaşmış ve sadece söz konusu kategorideki ürünlerin satıldığı mağazalardır.

Yanıt;

Genç ve teknoloji odaklı yeni nesil tüketim süreçlerinde de daha fazla dijital deneyim ve kişiselleştirilmiş hizmetler talep etmek­tedir. Bu nedenle perakende piyasası da tüketicile­rin bu yöndeki taleplerini dikkate alarak daha fazla kişiselleştirmeye uygun mağaza konseptleri gelişti­recektir. Omnichannel yaklaşım olarak ifade edi­len bu yeni mağazacılık deneyiminde tüketiciler fiziksel ve dijital mağazaları bir bütün olarak tec­rübe edebilmektedir.

Yanıt;

Lojistik piyasasına piyasaya su­nulmaya hazır malzeme ve ürünlerin, doğru yerde en az maliyetle depolanıp doğru zamanda hareket etmesini sağlayan bir işlemler bütünüdür.

Yanıt;

Lojistik piyasası pek çok farklı bileşenden oluş­maktadır. Bu bileşenler şu şekilde sıralanabilir (Christopher, 2016):

1. Taşımacılık
2. Depolama
3. Envanter yönetimi
4. Bilgi teknolojileri
5. Tedarik zinciri yönetimi
6. Lojistik hizmet sağlayıcıları

Yanıt;

Türkiye’nin lojistik piyasası, coğrafi konumu nedeniyle, sadece ulu­sal ölçekte değil aynı zamanda uluslararası anlamda da önemli bir yere sahiptir. Avrupa, Asya ve Afrika gibi üç kıtanın neredeyse buluşma noktasında olan Türkiye uluslararası lojistik süreçlerinde merkez konumundadır.

Yanıt;

Türkiye’nin gayrimenkul piyasasının güçlü yönlerini şu alt başlıklar altında sıralanabilir:

1. Stratejik konum
2. Genç ve dinamik nüfus
3. Turizm potansiyeli
4. Hükûmet destekleri ve teşvikler

Yanıt;

Türkiye’nin gayrimenkul piyasasının zayıf yön­leri şu şekilde sıralanabilir:

1. Ekonomik dalgalanmalar
2. Yüksek inşaat maliyetleri
3. Bürokratik engeller

Yanıt;

Gayrimenkul piyasasına ilişkin SWOT analizi yapılırken son aşamada piyasa özelindeki tehditleri şu şekilde sıralanabilir:

1. Jeopolitik riskler
2. Doğal afetler
3. Ekonomi politikası