Türkiye’de Konut Piyasası ve Konut Politikaları

Konut piyasasına etki eden faktörleri hem ekonomik hem de demografik faktörler olarak iki ayrı
etki alanı açısından sıralayabiliriz. Ancak kitabın
daha önceki bölümlerinde demografik faktörler
(nüfus iç ve dış göç gibi) anlatıldığı için, burada sadece konut piyasasını etkileyen ekonomik faktörler
üzerinde durulacaktır. Türkiye’deki konut piyasasına etki eden faktörleri açıklamaya ilişkin son dönemde yapılmış çalışmalara bakıldığında; gayrisafi
yurt içi hasıla (GSYİH), işsizlik oranı, faiz oranı,
enflasyon, döviz kuru, inşaat ve arsa maliyetleri gibi
faktörler öne çıkmaktadır

Türkiye’de konut piyasası GSYİH ve hâliyle ekonomik büyüme ile yakından ilişkilidir. Gayrimenkul sektörünün önemli alt dallarından biri olan konut piyasası, inşaat faaliyetleri, iş gücü ve ekonomik canlılık olarak ifade edebileceğimiz ekonomik aktivite üzerinde önemli bir role sahiptir.

Genel olarak bakıldığında konut piyasası ile işsizlik arasında dolaylı bir ilişki olduğu görülmektedir. İşsizliği azaltmak ve istihdamı artırmak odaklı politikalar; etkili ekonomik büyüme stratejileri, doğrudan yabancı yatırımları teşvik, nitelikli iş gücü yetiştirecek eğitim politikalarım vb. konut piyasasının da canlanmasında etkili olacaktır.

Türkiye’de konut piyasası ve faiz oranları arasında ise doğrudan ve net bir ilişki vardır. Konut piyasası dinamikleri Türkiye Cumhuriyet Merkez
Bankası (TCMB) tarafından belirlenen gösterge faiz oranı ile değişim gösteren piyasa faiz oranlarına karşı oldukça duyarlıdır. Konut kredisi faiz oranları, konut piyasasında önemli bir rol oynamaktadır. Yüksek faiz oranları, konut kredisi ve borçlanma maliyetlerini artırarak konut talebini azalma yönünde baskılamakta iken düşük faiz
oranları ise borçlanma maliyetlerini azaltarak konut talebini artırmaktadır. Piyasadaki faiz oranlarının düşmesinin konut satışlarını artırdığını ortaya koymuştur. Diğer taraftan faiz oranlarının artması ise konut satışlarını kısa vadede olumsuz
yönde etkilemektedir

Enflasyon, hemen hemen bütün ekonomik piyasalarda olduğu gibi konut piyasası üzerinde de önemli etkilere sahiptir. En genel ifadeyle fiyatlar genel seviyesinde süreklilik arz eden artış anlamına gelen enflasyon, piyasadaki fiyat mekanizmasının işleyişini bozduğu için konut piyasasını etkilemektedir. Özellikle enflasyonist
ortamın sürmesinin beklendiği dönemlerde fiyatlar piyasadaki olan bitene cevap veremez hâle gelmektedir. Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde konut piyasasını doğrudan ilgilendiren inşaat maliyetleri ve işçilik maliyetleri artar. Bu artışlar ise doğal olarak konut fiyatlarının yükselmesine neden olur. Enflasyon oranlarının artmasının konut fiyat endeksinde çarpan etkisiyledaha da fazla bir artışa neden olduğunu ortaya koymuşlardır. Enflasyon, diğer taraftan tüketicilerin gelecek beklentilerini ve harcama fonksiyonlarını da etkilemektedir. Enflasyonist ortamın devam edeceği beklentisi, gelecekte fiyatların daha da yüksek olacağı beklentisini doğuracağı için diğer piyasalarda olduğu gibi konut piyasasında da tüketimi yani konut alımı kararlarını öne çekebilmektedir. Ancak enflasyon oranlarının çok yüksek olması satın alma gücünü azaltacağı için konut talebinde
düşüşe yol açacaktır

Türkiye’de konut piyasası ve döviz kuru arasındaki ilişki ekonomik istikrar ve yatırımcı güveni açısından önem arz etmektedir. Döviz kurunda meydana gelen dalgalanmalar konut fiyatları üzerinde farklı yönlerden etkili olmaktadır. Eryüzlü ve Ekici’nin (2020) çalışmasında döviz kurunun konut fiyatları üzerinde belirgin bir etkisi olduğu
ifade edilmiştir. Döviz kurunda oynaklığın artığı dönemlerde konut fiyatları da dalgalanmaya başlamaktadır. Özellikle yatırımcıların döviz kuru riskini azaltmak için konut piyasasında yatırıma yöneldiğini göstermektedir. Diğer taraftan, döviz kurundaki belirsizlik de konut fiyatlarını önemli ölçüde etkilemektedir. Ovalı ve Çayırlı (2023)
yaptıkları çalışmada döviz kurundaki belirsizliğin,enflasyonist ortamın da etkisiyle birlikte, konutfiyatları üzerinde artırıcı bir etkisi olduğu sonucuna ulaşmışlardır.
Yukarıdaki ifadelerden de anlaşılacağı üzere,Türkiye’de konut piyasası ile döviz kuru arasındakarmaşık ve çok yönlü bir ilişki bulunmaktadır.Döviz kurunun dalgalı bir seyir izlemesi hemyatırımcıların güvenini hem de konut fiyatlarınıdoğrudan etkileyerek piyasa üzerinde önemli değişimlere yol açmaktadır.

İnşaat ve arsa maliyetleri de Türkiye’deki konut piyasası üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. İnşaat malzemelerinin fiyatları ve inşaat sektöründe istihdam edilen iş gücünün ücretleri konut arzını doğrudan etkileyen en önemli maliyet unsurlarıdır. Enflasyonun da etkisiyle yükselen inşaat malzemesi fiyatları ve işçilik ücretleri konut arzındaki maliyetleri artırarak konut fiyatlarının yükselmesine yol açmaktadır. Fiyat artışı piyasadaki arz-talep dengesini bozarak konut piyasasında dalgalanmalara neden olmaktadır.
Diğer taraftan arsa da konut inşaatının temel girdi kalemlerinden biridir. Arsa fiyatlarının yüksek olması konut arzında girdi maliyetlerinin yükselmesine ve dolayısıyla konut piyasasında fiyatların yükselmesi sonucunu doğurmaktadır. Özellikle büyükşehirlerin merkezlerindeki arsa fiyatlarının yüksek olması konut projelerinin
maliyetlerini artırır. Arsa fiyatlarının göreceli olarak düşük olduğu taşra şehirlerinde ve kırsalda ise konut fiyatları daha düşük seviyelerdedir

Konut Fiyat Endeksi; Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerini takip etmek amacıyla oluşturulan bir endekstir

Türkiye’deki konut sorunu, daha önce ifade edildiği üzere, birçok dinamik tarafından etki altında olan
karmaşık bir yapıya sahiptir. Konut sorununu ortaya çıkaran bileşenler (unsurlar) şu şekilde sıralanabilir:
• Hızlı kentleşme ve nüfus artışı
• Gelir dağılımı ve ekonomik eşitsizlikler
• Konut maliyetleri ve finansman sorunları
• Göç ve demografik değişimler
• Gecekondulaşma ve kaçak yapılaşma
• Kentsel yenileme ve dönüşüm projeleri
Türkiye’deki konut sorununun ortaya çıkmasındaki başlıca unsur hızlı kentleşme ve nüfus artışıdır. Sanayi
ve hizmet sektöründeki faaliyetlerin çoğunluğunun şehir merkezlerinde yer alması nedeniyle, kırsaldan şehirlere doğru gerçekleşen göçlerin doğal bir sonucu olarak şehir merkezlerindeki konut talebi artmaktadır. Mevcut konut stokunun bu talebi karşılayamaması da şehir merkezlerindeki konut fiyatlarını artırmakta ve çarpık
kentleşme diye ifade ettiğimiz yapılaşma gibi olumsuz sonuçlar doğurmaktadır

Türkiye’deki konut sorununun ortaya çıkmasındaki başlıca unsur hızlı kentleşme ve nüfus artışıdır.

• Sosyal konut projeleri
• Kentsel dönüşüm ve yenileme
• Konut finansmanı ve teşvikler
• Kiralık konut piyasasının geliştirilmesi
• Planlama ve altyapı iyileştirmeleri

• I. Beş Yıllık Kalkınma Planı (1963-1967)
• II. Beş Yıllık Kalkınma Planı (1968-1972)
• III. Beş Yıllık Kalkınma Planı (1973-1977)
• IV. Beş Yıllık Kalkınma Planı (1978-1983)
• V. Beş Yıllık Kalkınma Planı (1985-1989)
• VI. Beş Yıllık Kalkınma Planı (1990-1994)
• VII. Beş Yıllık Kalkınma Planı (1996-2000)
• VIII. Beş Yıllık Kalkınma Planı (2001-2005)
• IX. Beş Yıllık Kalkınma Planı (2007-2013)
• X. Beş Yıllık Kalkınma Planı (2014-2018)
• XI. Beş Yıllık Kalkınma Planı (2019-2023)
• XII. Beş Yıllık Kalkınma Planı (2024-2028)

On İkinci Beş Yıllık Kalkınma Planı’nda ise 2023 yılında yaşadığımız Kahramanmaraş Depremlerinin etkileri gözlemlenmektedir.
Bir önceki planda olduğu gibi sürdürülebilirlik ilkesinden sapmadan konut piyasasına işlevsellik kazandırmak temel amaçtır. Ancak deprem bölgesindeki yıkımın etkisi altında kalan afetzedeler için yaşanabilir yeni konutların bir an evvel tamamlanması hedeflenmektedir. Diğer yandan
gelecekte yaşanması muhtemel yeni afetlerin etkilerinin azaltılabilmesi adına kentsel dönüşüm
süreçlerinin hızlandırılması gerektiği de vurgulanmıştır. Genel olarak kalkınma planlarının konut piyasasına yaklaşımını özetlemek gerekirse; birinci
planda, sosyal konutları destek ve sektöre ilişkin devlet yatırımları; ikinci planda, gecekonduların
yasal zemine sahip olması ve kentleşme sıkıntıları; üçüncü planda, toplu konut yatırımları; dördüncü planda, kentlerin iyileştirilmesi; beşinci planda,
konut piyasasının ekonomik kalkınmaya etkisi; altıncı planda, arsa üretimi; yedinci planda, konut finansmanı modellerinin geliştirilmesi; sekizinci planda, deprem ve konut kalitesinin artırılması;dokuzuncu planda, kentleşme faaliyetlerinin hızlandırılması; onuncu planda, arz talep dengesinin
sağlanması; on birinci planda, alt gelir gruplarının konut ediniminin hızlandırılması başlıkları öne
çıkmaktadır  On ikinci planda ise depremden zarar gören bölgelerin bir an evvel yeniden inşası önem kazanmıştır

• Konut politikalarının belirlenmesi ve uygulanması
• Kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri
• Çevresel sürdürülebilirlik ve iklim değişikliği ile mücadele kriterlerine uygun konut
projeleri
• Toplu konut projeleri ve sosyal konut üretimi
• İmar ve ruhsatlandırma
• Altyapı ve üstyapı yatırımları

• Toplu konut üretimi
• Kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri
• Afet konutları üretimi
• İpotekli konut finansmanı ve satışı
• Kırsal kalkınma ve köy konutları

• Yerel yönetimlere finansal destek sağlama
• Altyapı yatırımlarının desteklenmesi
• Kentsel dönüşüm projelerinin desteklenmesi
• Proje danışmalığı ve teknik destek
• Finansal yönetim ve etkin kaynak kullanımı
• Sosyal konut projelerinin desteklenmesi

Emlak Konut GYO’nun konut politikasına ilişkin temel görevi modern ve sürdürülebilir yaşam alanlarıyla donatılmış konut projeleri üretmektir

• Konut projeleri geliştirme
• Kentsel dönüşüm projelerine katkı
• Sosyal konut projeleri için TOKİ ile iş birliği
• Konut piyasasına ilişkin finansal yönetim ve yatırım stratejileri
• Konut piyasası için AR-GE faaliyetleri

• İmar planlarının hazırlanması ve uygulanması
• Ruhsatlandırma ve denetim
• Altyapı hizmetlerinin sağlanması
• Kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri
• Sosyal konut projeleri
• Vatandaş katılımının sağlanması
• Yerel ekonominin desteklenmesi