Yönetim Sözleşmeleri

Yetki sözleşmesi, bir mülkün satılması veya kiralanması (ticari portföy yönetiminde kimi zaman devredilmesi) konusunda; mülk sahiplerinin emlak şirketlerine pazarlama faaliyetlerini yürütebilmesi için verdikleri imzalı belgedir. Bu sözleşme, mülk sahibinin emlak şirketine, mülkün pazarlanması konusunda tam yetki verdiğini ve emlak şirketi dışında bu mülkün pazarlanmasının söz konusu olmayacağını taahhüt eder.
Yetki sözleşmesi, pazarlama sürecindeki tüm yetkiyi emlak şirketinin sorumlu gayrimenkul da-
danışmanına devreder. Bu süreçte emlak şirketi, tüm reklam, basın ve diğer medya faaliyetlerini üstlenir ve satış, kiralama gibi tüm aşamaları yürütür. Emlak şirketi, yetki süresi boyunca tüm masrafları kendisine ait olacak şekilde, mülkün tanıtımını ve pazarlamasını yapar.

• Yetki sözleşmesi yalnızca tapu sahibi tarafından imzalanabilir.
• Islak imzalı iki yetki belgesinden biri tapu sahibine teslim edilmelidir.
• Aracı emlak şirketinin kaşesi ve şirket yetkilisinin imzası eksik olmamalıdır.
• Yetki sözleşmesine konu olan mülkün ada, parsel, bağımsız bölüm numarası gibi bilgileri eksiksiz
olmalıdır.
• Aracı emlak şirketinin taşınmaz ticareti yetki belgesi numarası muhakkak belirtilmelidir.
• Yetki sözleşmesi ile birlikte mülk sahibinden web tapu alınmalıdır.

Portföy Teslim Alma Belgesi, pazarlamaya konu olan mülkün detaylı bilgilerinin bulunduğu bir belgedir. Bu belge, mülkün iç ve dış özelliklerini, komşularını, site veya apartman ile ilgili bilgileri, mülkün olumlu ve olumsuz yönlerini, mülkte bırakılacak demirbaşları içerir ve tapu sahibi tarafından gayrimenkul danışmanına teslim edilir.

Gayrimenkul danışmanı, mülkün cephe, metrekare, kat, bina yaşı, tapu durumu, oda sayısı gibi bilgilerini tespit ve teyit ederek portföy teslim alma formunu doldurmalıdır. Portföy teslim alma formu ile birlikte suret tapu ve web tapu istenmelidir. Web tapu, güncel tapu detaylarını içerir ve mülk üzerinde şerh, ipotek, kamulaştırma, haciz gibi durumları doğrulamak için önemlidir.

Portföy Teslim Alma Belgesi, mülkün potansiyel alıcılara doğru ve eksiksiz bilgi ile tanıtılmasını sağlar. Bu belge, mülkün değerini belirlemek ve pazarlama stratejilerini oluşturmak için kritik bir araçtır. Emlak danışmanları, bu belgeyi kullanarak mülkün tüm özelliklerini detaylı bir şekilde analiz eder ve pazarlama sürecinde bu bilgileri kullanarak potansiyel alıcılara profesyonel bir hizmet sunar.

Kira sözleşmeleri de diğer sözleşmeler gibi emlak şirketlerinin avukatları tarafından hazırlanır. Bu sözleşmelerde kiralanan mülke ait bilgiler, kiracıya ait bilgiler ve mülk sahibine ait bilgiler yer alır. Kiracının mülke dair hakları ve mülk sahibinin kiracıya dair sorumlulukları net çizgilerle belirlenmiştir.

Kira sözleşmesinin süresi genellikle 12 ay olarak belirlenir. Sözleşmenin yenilenme tarihinden 30 gün önce yazılı ihtar çekilmediği takdirde kira sözleşmesi otomatik olarak yenilenir. Kiracı, kira kontratının imza tarihinden farklı bir tarihte tahliye taahhütnamesi imzalar. Kira sözleşmesine konu olan mülk aile konutu ise tahliye taahhütnamesinde eşlerin imzası olmalıdır.

Kira sözleşmeleri ile ilgili önemli notlar:
• Mülkü kiralayanlar, aksi kararlaştırılmadıkça alt kiralama yapamaz.
• Demirbaşların kalıcı parçalarının sorumluluğu mülk sahibine ait olsa da bakımları kiracıya aittir.
• Emlak vergisi gibi borçlar mülk sahibine aittir.
• Aidat, faturalar gibi borçlar kiracıya aittir.

A- GENEL HÜKÜMLER
1- KİRALANAN BİLGİLERİ
• ADRES BİLGİLERİ:
• KULLANIM AMACI:
• DASK POLİÇE NO.:
2- KİRAYA VEREN BİLGİLERİ
• İSİM- SOY İSİM:
• T.C. KİMLİK NUMARASI:
• ADRESİ:
• TELEFON/ FAKS:
• E- MAIL ADRESİ:
• BANKA HESAP NUMARASI:
3- KİRACI BİLGİLERİ
• İSİM- SOY İSİM:
• T.C. KİMLİK NUMARASI:
• TELEFON/ FAKS:
• E- MAIL ADRESİ:
• ACİL DURUMLARDA ULAŞILAK KİŞİ VE YAKINLIK DERECESİ:
4- KİRA BİLGİLERİ
• YILLIK KİRA BEDELİ:
• BİR AYLIK KİRA BEDELİ:
• ÖDEME ŞEKLİ:
• KİRALAMA MÜDDETİ:
• SÖZLEŞME BAŞLANGIÇ TARİHİ:

1. SÖZLEŞMENİN KONUSU / KİRALANAN YER

2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ

3. KİRALANAN YERİN KULLANIM AMACI

4. KİRA BEDELİ / HESAPLANMASI / ÖDENMESİ

5. KİRA BEDELİ ÖDEME ZAMANI, YERİ VE ŞEKLİ

6. KİRAYA VEREN BANKA BİLGİLERİ

7. KİRA ÖDEMESİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİ

8. KİRAYA VERENİN VE KİRACININ TAAHHÜTLERİ

9. KİRACININ YAPACAĞI İŞLER

10. KİRACININ KİRALANAN YERDE TADİLAT YAPMA YETKİSİ

11. SÖZLEŞMENİN FESHİ

12. MÜTESELSİL KEFİL/GARANTÖR VE SORUMLULUĞU

13. DEPOZİTO

14. YETKİLİ MAHKEME VE İCRA DAİRESİ

15. DELİL SÖZLEŞMESİ

16. SÖZLEŞMENİN DAMGA VERGİSİ/NOTER VE SAİR MASRAFLAR

17. TEBLİGAT

18. SON HÜKÜM

19. KARŞILIKLI MUTABIK KALINAN ÖZEL MADDELER

Kiraya veren, kiralananları MESKEN amacıyla kullanılacak şekilde eksiksiz şekilde kiracıya teslim
etmeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Kiracının kiraladığı yeri iyi olarak teslim almış olduğu asıldır.
Kiraya verenler kiralanan taşınmazları kiracıya teslim etmesini müteakip, kiracının kiralanan yerde
yapacağı imar mevzuatından, iskân dışı eklerden ve tadilatlardan kaynaklanan her türlü yasal, idari
ve cezai sorumluluk kiracıya ait olacaktır.
Kiracının kiralanan taşınmazları yeri teslim almasından sonra kiracıdan kaynaklanan nedenlerden
oluşacak kazalardan dolayı sorumluluk ise kiracıya aittir. Kiralanan yerin tamiri gerekir ve 3. bir kişinin onun üzerinde bir hak iddia ederse kiracı bu durumu hemen kiraya verene yazılı şekilde haber vermek zorundadır. Gerekli bildirimler 10 iş günü içinde yazılı olarak yapılmazsa kiracı söz konusu zarardan sorumlu olur. Kiralanan yerin alelade kullanılması için menteşelemek, cam taktırmak, reze koymak, kilit ve sürgü yerleştirmek gibi ufak tefek kusurlar kiraya verene haber vermeden ve münsip müddet beklenmeden kiracı tarafından yaptırılırsa masraflar kiralayandan istenemez. Kiracı, işbu sözleşmenin son ayı içinde, kiralanan yeri görmek için gelen 3. Kişileri gezip görmesine ve niteliklerin incelemesine izin verir.

Kiracı, ancak kiralayanın yazılı izni ile kiralanan yerde faaliyet konusunun icrasına yönelik, işlevsel
ve görsel her türlü inşaat, dekorasyon, tadilat ve düzenleme yapabilir. Tadilat işlemine ilişkin her türlü masraflar, harçlar ve tadilat projesinin hazırlatılması kiracıya ait olacaktır. Tadilat ve Dekorasyon çalışmalarının ölçüsü, binanın statik ve mimari yapısına zarar verilmemesidir. Kiracı, kira sözleşmesinin sonunda veya evvelinde kiralanan yeri tahliye ederken, ekipman, demirbaş ve dekorasyonu olduğu gibi bırakacaktır. Kiracı sadece taşınmazın bütünlüğüne etkisi olmayan
dekorasyonları alma hakkına sahiptir. Kiracı, sözleşmesinin sonlanmasını müteakip bırakmış oldukları için herhangi bir bedel talep edemez.

Kiracı kiraladığı yeri ve teslim edilen demirbaşları iyi kullanmak ve koruyup gözetmek zorundadır.
Gerek kiralanan yeri de gerekse demirbaşlarda bir yıkım bozulma veya eksilme meydana geldiğinde
söz konusu bozulma veya eksilme kiracı tarafından giderilerek kiralananın eski haline getirileceğini
taahhüt eder. Kombinin yıllık bakımları kiracıya aittir. Bakım yapılmamış olmasından kaynaklı doğacak tüm arıza ve buna bağlı giderler kiracının sorumluluğundadır. Kiracı, kiralanan yerleri madde 1 de teslim edilen hali ile ve yine daha sonradan kiracı tarafından yapılan ve ana gayrimenkulden ayrılması mümkün olmayan her türlü eklenti ve demirbaşları tahliye anında sökmeksizin mevcut hali ile olduğu şekilde kiralayanlardan herhangi bir bedel talep etmeksizin bila bedel kiralananı tahliye anında teslim etmeyi gayri kabili rücu kabul beyan ve taahhüt eder. Kiralanan yer ile ilgili olarak her türlü yasal ve maddi sorumluluk tamamı ile kiracıya ait olup kiralanan yerde meydana gelebilecek her türlü tabi afet yangın ve patlama kargaşa kullanım ve kullanımdan meydana gelebilecek hatalardan ve hasarlardan ve 3. şahısların verebileceği zararlardan ve yine kiraya verilen yerde 3. şahsıların uğrayabileceği her türlü zarar ve ziyanlardan ve 3. şahısların tüm taleplerinden kiracı sorumlu olup kiralayanın herhangi bir sorumluluğu bulunmadığını ve sorumlu tutulmayacağını kiracı kabul beyan ve taahhüt ederler.

Kiracı kira sözleşmesi ile kiralanan yere ait her türlü bakım onarım ve kullanmaktan doğan giderleri
ile demirbaşlara ilişkin her türlü bakım onarım giderleri ve apartmandaki ortak giderler, aidat gibi
giderler kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten başlamak üzere kiracıya aittir. Kiracı kiralanan yerin
elektrik su doğalgaz sözleşmelerini kendi adlarına yapmayı ve ödemeyi ve makbuzunu ibraz etmeyi
kabul ve taahhüt eder. Gayrimenkule ait su ve elektrik kiracı tarafından ödenecektir. Kiraya veren emlak vergisini ödeyecektir. Kiracı, kiralanan MESKEN’i gördüğü şekliyle kiralamıştır.

Gayrimenkul sektöründe resmi teklif mektubu hem alıcı hem de satıcı açısından oldukça değerli
bir araçtır. Bu mektup, sürecin daha profesyonel bir şekilde ilerlemesine olanak tanırken taraflara önemli avantajlar sağlar.
Alıcı Açısından Sağladığı Faydalar:
1. Ciddiyet ve Kararlılık Göstergesi:
• Alıcı, yazılı bir teklif sunduğunda mülkü satın almaya istekli ve kararlı olduğunu ifade eder. Bu da satıcının süreci daha ciddi bir şekilde değerlendirmesini sağlar.
2. Pazarlık Gücünü Artırır:
• Yazılı bir teklif, fiyat ve koşullara ilişkin sağlam bir pazarlık zemini oluşturur. Alıcı, teklif ettiği rakamı ve şartları net bir şekilde ortaya koyar ve gayrimenkul danışmanı ile birlikte tüm süreci bu perspektifte yürütür.
3. Hukuki Güvence Sağlar:
• Teklifte belirtilen koşullar üzerinden anlaşma yapılmasını talep eden alıcı, bu yöntemle kendini hukuki açıdan da koruma altına alır. Sözlü iletişimlerde ifade edilen rakamlar, teklifler ve pazarlıklar-
dan kaynaklanabilecek olası hak kayıplarının önüne geçer.
4. Netlik ve Şeffaflık Sağlar:
• Teklifte yer alan fiyat, tarih ve amacı ifade eden diğer detaylar açıkça belirtildiği için yanlış anlaşılmaların önüne geçilir.
5. Mülkün Rezervasyonu:
• Bazı durumlarda satıcı, teklif süresi boyunca mülkü başka birine satmama taahhüdünde bulunabilir. Bu durum, alıcının mülk üzerinde geçici bir öncelik kazanmasını sağlar.

Resmi Teklif Mektubunun Satıcı Açısından Sağladığı Faydalar:
1. Ciddi Alıcıların Belirlenmesi:
• Resmî bir teklif mektubu, satıcının gerçekten niyetli ve ödeme gücüne sahip alıcılarla çalışmasını sağlar. Bu da gereksiz zaman kaybını önler.
2. Pazarlık İçin Çerçeve Oluşturur:
• Alıcının yazılı olarak sunduğu teklif, pazarlık sürecine net bir zemin hazırlar. Satıcı, bu çerçevede kabul ya da ret kararını daha kolay verebilir.
3. Hukuki Güvence Sunar:
• Eğer teklif şartları kabul edilirse, bu belge tarafların haklarını koruyan bir ön anlaşma niteliği taşıyabilir.

4. Satış Sürecini Hızlandırır:
• Teklifin yazılı olarak sunulması, müzakere sürecinin daha hızlı ve verimli ilerlemesini sağlar.
5. Rekabet Avantajı Yaratır:
• Satıcı birden fazla teklif alması durumunda, farklı teklifleri kıyaslayarak kendisi için en uygun
şartları seçme şansı elde eder. Resmî teklif mektubu, gayrimenkul süreçlerinde güveni artırırken alıcı ve satıcı arasındaki iletişimi güçlendirir. Ayrıca pazarlığın daha verimli yürütülmesine olanak tanır. Ancak bu süreçte hukuki bağlayıcılık gibi önemli detaylar olduğu için, sözleşme süreçlerinden haberdar bir avukata sahip gayrimenkul şirketlerinden destek almanız önerilir.

Cayma akçesi sözleşmesi, alıcının mülkü satın alma kararını verdiği durumlarda, satıcı, alıcı ve emlak
şirketi arasında imzalanır. Bu sözleşme, emlak şirketlerinin avukatları tarafından hazırlanır. Cayma akçesi sözleşmesi, tarafların mülk satış sürecinde taahhüt ettikleri şartları ve olası cayma durumlarındaki cezai hükümleri içerir.

Sözleşme esnasında tapu sahibi ve alıcı bizzat bulunmalıdır. Taraflar, tapu işlemleri için gerekli bilgileri beyan ederler ve özel şartları sözleşmeye ekleyebilirler. Cayma akçesi sözleşmesinde mülke ait bilgiler, tarafların kimlik ve ikametgâh bilgileri, sözleşme imza tarihi, tapu devir tarihi, komisyon bedelleri ve olası cayma durumlarındaki cezai maddeler yer alır.

Kapora ile cayma akçesi sıkça karıştırılan terimlerdir. Kapora, taraflardan birinin diğerine sözleşmenin
kurulduğunu kanıtlayan nitelikte vermiş olduğu bir miktar paradır ve aksi kararlaştırılmadıkça iade edilebilir.

Emlak sektöründe kullanılan bu çeşitli sözleşmeler ve belgeler, tarafların hak ve sorumluluklarını belirleyerek süreçlerin şeffaf ve güvenilir bir şekilde ilerlemesini sağlar. Yetki Sözleşmesi, Portföy Teslim Alma Belgesi, Kira Sözleşmesi ve Cayma Akçesi Sözleşmesi gibi belgeler hem mülk sahiplerinin hem de alıcı ve kiracıların haklarını korur. Profesyonel bir yaklaşımla hazırlanmış bu sözleşmeler, olası hukuki sorunların önüne geçer ve taraflar arasında güven ilişkisini pekiştirir. Em-
lak işlemlerinde bu belgelerin dikkatle hazırlanması ve tüm detayların eksiksiz bir şekilde belirtilmesi hem işlem sürecinin hızlanmasını sağlar hem de tarafların memnuniyetini artırır. Bu nedenle, emlak sektöründe faaliyet gösteren tüm tarafların, sözleşmelerin hukuki geçerliliğini ve içeriğini dikkatle gözden geçirmesi büyük önem taşır.

Kiracı ve mülk sahiplerinin karşılıklı sorumlulukları vardır. Mülk, tapu sahibi tarafından kiralamaya hazır hâle getirilmelidir. Demirbaşlar, temiz, bakımlı ve kullanıma uygun olmalıdır. Kira ödemeleri elden değil, banka hesabı aracılığıyla yapılmalıdır. Kira artış döneminde TÜFE ortalaması dışında fahiş kira artışı talebinde bulunulmamalıdır. 5. yılını dolduran kiracılık süreçlerinde; kira tespit davası açılarak güncel kira bedeli belirlenebilir.
Kiracı, mülkü kullandığı süre boyunca iyi bakmalıdır. Demirbaşların gerekli bakımlarını yaptırmalı ve kira ödemelerini zamanında banka hesabı aracılığıyla yapmalıdır. Kiracının sorumluluklarını yerine getirmesi hem mülk sahibinin haklarını korur hem de kiracının mülkü uzun süreli ve huzurlu bir şekilde kullanmasını sağlar.