Emlak Yönetiminde Sürdürülebilirlik

İkinci Dünya Savaşı sonrası, üretimi artırma ve ekonomileri güçlendirme ihtiyacı, sanayileşmenin daha hızlı ve yıkıcı bir şekilde artmasına yol açmıştır. Bu durum, savaş sonrası nüfus artışıyla ("bebek patlaması") birleşerek yeni bir toplum ve çevre şekillendirmiş, ancak ekosistem dengesinin bozulmasına ve çevresel sorunların ortaya çıkmasına neden olmuştur.

Savaş sırasında ülkeler savaş sanayi yatırımlarını arttırmış ve ayrıca bu dönemde bilgisayarın temeli atılmıştır.

Başlangıçta sadece ekosistemdeki bozulmayı düzeltmeye odaklanırken, günümüzde ekonomik ve sosyal sorunları da içine alacak şekilde genişlemiştir.

Sürdürülebilirlik ile ilgili ilk kaygılar Eski Mısır gibi uygarlıklara kadar uzanmaktadır. Kavram ilk olarak 1713'te Carlowitz tarafından ormancılıkta genç ve yaşlı ağaçlar arasındaki dengenin sağlanması olarak tanımlanmıştır.

Sürdürülebilirlik faaliyetlerinin temel amacı, insanlığın hayatta kalma çabasıdır.

Genç ve yaşlı ağaçlar arasındaki dengenin sağlanması olarak tanımlanmıştır.

Gelecek nesillerin yaşam haklarının ihlal edilmeden günümüz ihtiyaçlarını karşılayabilme yeteneği olarak tanımlanmıştır.

Sürdürülebilirliğin temel boyutları çevresel, sosyal ve ekonomik sürdürülebilirliktir.

Çevresel sürdürülebilirliğin temel hedefleri çevrenin ve biyolojik çeşitliliğin korunması, atmosferik dengenin ve istikrarlı bir kaynak tabanının sürdürülmesidir.

Ekonomik sürdürülebilirlikte verimlilik ilkesi temel olup kaynakların en aza indirilmesi ve çıktının en üst düzeye çıkarılması amaçlanır.

McKenzie'ye göre sürdürülebilir bir toplum için temel hizmetlere eşit erişimin, kuşaklar arası adaletin, kültürel değerlerin korunması ve entegrasyonun desteklenmesinin, geniş katılımlı siyasetin, sosyal sürdürülebilirlik bilincinin aktarılmasının, topluluk sorumluluğunun, kolektif ihtiyaç ve güç tespit mekanizmalarının, topluluk temelli çözüm yollarının ve politik savunuculuğun önemi vurgulanmaktadır.

Sürdürülebilirliği 21. yüzyılda bu kadar önemli hale getiren uzun süredir devam eden ve kalıcı etkilere sahip olan temel değişimler teknolojik, sosyal, ekonomik ve politik değişimlerdir.

Demografik geçiş süreci, yüksek doğurganlık ve yüksek ölüm oranlarından doğumların ve ölüm oranlarının düştüğü bir duruma geçiş olarak tanımlanmaktadır. Bu bağlamda sürdürülebilirliğin ortaya çıkmasını tetikleyen faktörlerden ilki demografik geçiş süreci sonucunda demografik özelliklerde yaşanan değişim olmaktadır. Demografik değişimin en temelinde ise hızlı nüfus artışı yatmaktadır.

Kentleşme, dar anlamıyla kent sayısındaki ve kentlerde yaşayan nüfusun artışını ifade etmektedir. Kentleşme, bir nüfus hareketinden daha fazlasını içermektedir. Kentleşme bir toplumun ekonomik ve toplumsal yapısındaki değişmelerden doğmakta ve bu nedenle tanımlanırken, nüfus hareketini ortaya çıkaran ekonomik ve toplumsal değişimleri de içermektedir.

Küreselleşme kavramının önemi 1980’li yıllardan sonra hızla artmıştır. Bunun altında üç temel faktör yatmaktadır. İlk faktör, demir perdenin yıkıldığı ve dünyanın tek pazar olarak algılanmasına neden olan ideoloji faktörüdür. İkinci faktör bilişim teknolojilerindeki değişimin hız kazanmasını ifade eden teknolojik faktördür. Üçüncü faktör ise kapitalizmin ekonomik sistem olarak yaygınlaşmasını ifade eden ekonomik faktördür. Küreselleşme ekonomik olarak ülkelerin birbirlerine bağımlıklarını akla getirse de aslında sadece ekonomik değil toplumsal, kültürel, politik, çevresel birçok alanda bu bağımlılık söz konusu olmaktadır.

Ekolojik ayak izi, insan faaliyetleri nedeniyle deformasyona uğrayan ekosistem dengelerini hesaplayabilmek ve ekosisteme geri kazandırılması gereken miktarı belirleyebilmek için geliştirilmiştir.

Emlak ev, arsa, bahçe gibi taşınamayan mal ve mülklerin ortak adı olarak tanımlanmaktadır. Emlak yönetimi günümüzde giderek önemi artan bir kavram olarak karşımıza çıkmaktadır. Bunun nedenlerine bakıldığında, emlak sektörün giderek büyümesi ve bunun doğal sonucu olarak da birçok farklı sektörü ve farklı alanları etkilemesidir. Sürdürülebilirlikte bu alanlar içine girmektedir.

Emlak sektörünün ekonomik sürdürülebilirlik üzerinde ciddi bir etkisi bulunmaktadır. İnsanların günlerinin önemli bir bölümünü konutlar içinde geçirmeleri sosyal boyutu oluştururken, binaların doğal ve yapılı çevre üzerindeki etkileri çevresel boyutu kapsamaktadır.

Sürdürülebilir gayrimenkul yatırımı, sürdürülebilirlik arayışına yatırım yapmak veya daha kesin bir ifadeyle binaların ve bina stokunun daha fazla dayanıklılığı, uyarlanabilirliği, kullanılabilirliği ve verimliliğinin artırılmasına yönelik yatırım yapmak olarak tanımlanabilmektedir. Bu anlayış ise verimliliğin ve refahın artmasına yol açmakta ve finansal, doğal, üretilmiş, beşerî ve sosyal sermaye açısından ölçülen ekonomik fayda yaratılmasını sağlamaktadır.

Klasik anlayışta yaşam döngüsü beşikten mezara iken sürdürülebilirlik bakış açısıyla beşikten beşiğe anlayışı hakim olmaktadır.

Yeşil bina, inşaatı, işletmesi ve yıkımı esnasında çevreyi kirletmeyen ve su, enerji, atık ile malzeme kaynaklarını en uygun biçimde kullanan binalardır. Yeşil (sürdürülebilir) binalar doğal ışık ve iç mekân hava kalitesi ile, kullanıcıların sağlığını, konforunu, üretkenliğini korur ve geliştirir; yapımı ve kullanımı sırasında doğal kaynakların tüketimine duyarlıdır ve çevre kirliliğine neden olmaz. Yıkımından sonra diğer yapılar için kaynak oluşturur ya da çevreye zarar vermeden doğadaki yerine geri döner.

Sürdürülebilirliğin öneminin artmasıyla birlikte emlak ve inşaat sektöründe çevreye ve doğaya duyarlı uygulamalara geçilmiştir. Bu uygulamalar daha sonrasında yapılan yeşil binaların standartlarının belirlenmesine zemin hazırlamış ve dolayısıyla sertifikasyon sistemlerinin oluşması sonucunu doğurmuştur.

Yeşil bina sertifika sistemleri, bir derecelendirme sistemi olmaktadır. Bu sistem binaların projeleri esnasında çevrede yarattıkları etkilerin ve doğal kaynakları korumadaki hassasiyetlerin ortaya konulmasında ölçülebilir bir referans sağlamaya çalışmaktadır.

Günümüzde sıklıkla duyduğumuz kentsel dönüşüm kavramının amaç ve kullanılan yöntemden dolayı birçok farklı tanımı bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamasının nedenleri arasında eskiyen iş alanlarının olması, sağlıksız ve kaçak yapıların bulunması, sit ve gecekondu alanlarının olması gibi nedenler bulunmaktadır. Ayrıca kentsel dönüşüm uygulamaları, doğal afetlerin yaşanması veya afetler olmadan önce riski ve olası zararların etkisini azaltmak amacıyla yapılmaktadır. Dolayısıyla kentsel dönüşüm alanları köhneleşmiş veya mevcut planlamalar dışında kalmış alanlar ya da afetlerden dolayı tekrar ele alınması ve planlanması gerekenler alanlardır.

Kentsel dönüşüm, kentlerin sorunlarına çözüm bulabilmek için değişimin gerçekleştiği bölgenin sosyoekonomik, çevresel ve fiziksel koşullarına kalıcı çözüm üretmeye çalışan detaylı bir vizyon ve eylemdir. Bir başka tanıma göre kentsel dönüşüm, zamanla eskiyen, köhneleşen, arsa değeri üst yapı değerinden daha yüksek olan veya yoksulluğun yerleşmeye başladığı alanların dokusunun ve altyapısının stratejik bir bakış açısıyla ele alınmasını içermekte ve mevcut sosyoekonomik ve fiziki koşullar göz önünde bulundurularak bu alanların yenilenmesi, canlandırılması veya yeniden oluşturulması gibi uygulamaları kapsamaktadır.

Mikro boyutta kentsel dönüşüm proje bazında değerlendirilmektedir. Buna göre Kentsel dönüşümün amacı, bir alanın fiziki yapısının iyileştirilmesi, geliştirilmesi ve yenilenmesi çabalarıyla alanın ekonomik gelişiminin sağlanması ve ayrıca alanın sosyo-kültürel ve sanatsal gelişiminin sağlanmasıdır. Makro boyutta ise kentsel dönüşümün beş temel amacı bulunmaktadır. Bunlar; kentlerin fiziksel yapılarıyla toplumsal problemleri arasında doğrudan bir ilişkinin kurulması, kent dokusundaki sürekli değişim ihtiyacı olan unsurlara cevap vermek, kentsel alanların ekonomik cazibelerini yitirmeleri sonucunda dönüşüme ihtiyaç duyulan alanların refahını artırmak, sürdürülebilirlik hedefleri ile bağlantılı olarak etkin kentsel alan kullanımı sağlamak ve kentsel politikanın şekillenmesinde toplumsal şartları ve politik güçlerin ihtiyacını karşılamaktır.

Kentsel dönüşüm farklı amaçları yerine getirirken bölgenin veya alanın özelliklerine göre uygulanma biçimleri de değişiklik göstermektedir. Kentsel dönüşümün uygulanma biçimleri şu şekildedir: Yenileme (Renewal), Sağlıklaştırma/Rehabilitasyon (Rehabilitation), Koruma (Conservation), Yeniden canlandırma (Revitalization), Yeniden geliştirme (Redevelopment), Düzenleme (Improvement), Temizleme (Clearance), Boşlukları doldurarak geliştirme (Infill development), Tazeleme parlatma (Refurbishment).