Kat Mülkiyeti Yönetimi

Tamamlanmış bir kagir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen,
depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlarının üzerinde, o gayrimenkulün veya taşınmazın mâliki veya ortak mâlikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan mülkiyet haklarına “kat mülkiyeti” adı verilir.

Bir bilim dalı ve uygulama alanı olan yönetimin temel özelliği, çeşitli disiplinlerce
geliştirilmiş bilgilerin ve analitik yöntemlerin birleştirilerek uygulanmasıdır.

Günümüz demokratik örgüt yönetimlerinde yöneten ve yönetilen karşılıklı etkileşimli bir şekilde modern yönetim yaklaşımını geliştirmektedir. Bu gelişim sonucunda artık yönetim kavramı yerine yönetişim kavramı kullanılmaya başlanmıştır. Yönetişim, yönetenle yönetilenin tüm örgüt süreçlerinde interaktif yani etkileşimli bir şekilde bulundukları modern bir yönetim yaklaşımını ifade etmektedir.

Yönetim, amaçları belirleyen, temel ilkeleri ortaya koyan bir süreç, organizasyon ise, belirlenen amaçlara en etkin ve verimli şekilde ulaşma yolunu gösteren bir sistemdir.

Organizasyonun başlıca özellikleri şöyle sıralanabilir; Organizasyon:
• belli amaçlara ulaşmak için bir insan grubunun çabalarını düzenleştirmeye yarayan belirli yapı, kural ve süreçlerin bütünüdür,
• belirli amaçlar doğrultusunda kişilerin gayretlerini birleştirdikleri yapılandırılmış bir süreçtir,
• insan, iş, teknoloji faktörlerini birleştiren bir sistemdir,
• bir işletmedeki işleri, mevkileri, işgörenleri ve aralarındaki haberleşme ve otorite ilişkilerini gösteren bir yapıdır,
• teknik ve sosyal faktörlerle ilgili bir düzenlemedir

Bu unsurlardan başlıcaları şunlardır: Amaç, İşbölümü ve uzmanlık derecesi, Formalleşme Derecesi, Denetim Alanı, Organizasyondaki Kademe Sayısı, Merkezileşme Derecesi, Çapraşıklık Derecesi, Departmanlaşma veya Bölümlere Ayırma, Emir-Komuta ve Kurmay Organların Oluşturulması, Haberleşme Kanalı ve Şekli

Formalleşme Derecesi: Formalleşme derecesi işlerin yapılması sırasında belirlenmiş olan yöntem ve ilkelerin ne derecede uygulandığını ifade eder. Eğer işlerin nerede, ne zaman, kim tarafından yapılacağı tam ve ayrıntılı olarak belliyse ve bunlara uymak zorunlu ise formalleşme derecesi yüksek demektir.

Denetim Alanı: Organizasyonda bir yöneticiye bağlı olması gereken insan kaynağı sayısı ile ilgili bir unsurdur. Çeşitli yazarlar bir yöneticinin denetim alanını sınırlayan kişilerin adedi üzerinde farklı görüşler öne sürmüşler ancak bir yöneticiye bağlı ast veya insan kaynağı sayısının genellikle 3 ile 10 arasında değiştiği fikrinde birleşmişlerdir.

Sanal organizasyon, çalışanların belli bir yerde toplanmadığı, değişik mekânlardaki birimlerin bir mamûlün veya hizmetin üretiminin belirli aşamalarında yer aldığı, bilgisayar imkânları ile sürekli haberleşme içinde bulunan ve sanki tek bir organizasyon gibi müşterilerine mamûl veya hizmet sunan bir organizasyondur.

Etkin kat malikleri yönetiminin temel görevleri şöyledir:
1. Kat malikleri yönetiminin belirlediği vizyona bağlı olarak amaçların belirlenmesi,
2. Amaçlar doğrultusunda siyaset ve stratejiler geliştirilmesi,
3. Anagayrimenkulün organizasyon yapısını, gelişim ve değişime uygun yeniden yapılandırılması,
4. Tüm unsurların anagayrimenkulün yönetiminin amaçları doğrultusunda verimli kullanımının
sağlanması,
5. Anagayrimenkulün faaliyetlerinin mâliklerin amaçlarıyla uyumunun denetlemesi,

İşletme yönetimi, işletmenin belirlenen hedefine ulaşabilmesi için işletme içi–insan kaynağı, makine, teknoloji, teçhizat vb.- ve işletme dışı–pazar, hammadde, yabancı kaynak, zaman vb.- unsurları planlama, organize etme, yöneltme, koordine etme ve denetleme süreci olarak tanımlanabilir.

Kat mülkiyetinde yöneticinin işlevleri;
1. Anaayrimenkulde ve kat mülkiyetinde yönetim işlevlerini uygular, anagayrimenkulün hizmetleri
için gereken üretim faktörlerini temin ederek uyumlu kullanımını sağlar.
2. Anagayrimenkulü veya kurulları sahipleri adına yönetir, anagayrimenkulün amaçlarına uymak
ve bunlara ulaşmak zorundadır.
3. Alternatif bağımsız kaynaklar bulmaya çalışır.
4. Anagayrimenkul aleyhine geliştirilen çeşitli uygulamaları ortaya çıkarır ve bu konuda ilgililere
bilgi verir.
5. Adil bir bölüşüm ve dağıtım sisteminin kurulmasına yardımcı olmak.

Girişimcinin temel özellikleri; girişkenlik, kararlılık, risk alabilme, çok yönlülük,
yenilikçilik, ikna yeteneği, bağımsızlık, çalışkanlık ve liderlik yeteneği gibi sıralanmaktadır. Girişimciler, artık günümüzde işi iyi bağlayan değil, işi iyi yaparak para kazanan kişiler olarak görülmekte ve başarısızlığın maddi ve manevi sonuçlarına katlanan, başarı ile ödüllenen kişilerdir.

Kat mülkiyeti yönetiminde girişimcinin işlevleri şöyle sıralanabilir: 1. Yeni bir hizmet üretmek, 2. Yeni ve ileri teknolojik yöntemleri bulmak ve uygulamak, 3. Yeni organizasyonlar yapmak, 4. Hizmet üretmek için alternatif bağımsız kaynaklar bulmak. 5. Bilgi vermek. 6. Adil bir üretim, bölüşüm ve dağıtım sisteminin kurulmasına yardımcı olmak

Girişimci; bir üretim faktörü olarak diğer üretim faktörlerini ahenkli bir şekilde bir araya getirerek belirli bir mamûl veya hizmeti üretmek veya yalnızca pazarlamak için kendi parasını veya başkalarından topladığı parayı diğer üretim faktörlerine yatırıp böylece kâr veya zarar ihtimalini ve riskini göze alan kişilere girişimci denir. Diğer bir tanımla girişimci; temelde kâr elde etmek olarak değişik amaçlarla, gerekli riskleri göze alarak diğer üç üretim faktörü olan insan kaynağı, sermaye ve teknoloji faktörlerini uyumlu bir şekilde bir araya getirerek mamûl veya hizmet üretmek veya yalnızca pazarlamak için gerekli ortam hazırlayan kişidir.

Serbest piyasa ekonomisinde; özel mülkiyet hakkı, seçme hürriyeti, kâr elde etme ve serbest rekabet gibi dört temel unsur bulunmaktadır.

Kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin gerekli belgeler nelerdir?

Dilekçe, Genel inşaat projesi, Vaziyet planı, Yapı kullanma izni (İskan Ruhsatı), Fotoğraf, Liste, Yönetim planı, Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları, Maliklerin 6x4 cm büyüklüğünde ikişer vesikalık fotoğrafı

Kat Maliklerinin Hakları;

1. Kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerinde hakları

2. Kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakları şeklinde ele alınmaktadır. 

Anagayrimenkulün genel giderlerine katılmaktan kasıt şu şekilde açıklanabilir:

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;
• kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
• anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti: Kat maliklerinden herhangi biri kanuna göre, kendisinin üzerine düşen borçlarını ve yükümlerini yerine getirmemek için diğerleri için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin
müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devredilmesini hakimden isteme hakkına sahiptirler.