Anagayrimenkulün Yönetimi

Anagayrimenkul yönetiminde; kat malikleri kurulu, yönetim planı, işletme projesi, ortak yerler gibi konular, bilimsel yönetim bakış açısıyla ele alınıp, değerlendirilmektedir.

Anagayrimenkul K.M.K.’na göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar;
1. Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul,
2. Yönetici veya yönetim kurulu,
3. Denetçi veya denetim kuruludur.

Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul, anagayrimenkulün “en büyük yönetim organı”dır.

Kat mâliki üyelerinin hakları şunlardır;
• Kat mâlikleri kurulunu toplantıya çağırma hakkı,
• Kurul toplantısına katılma hakkı,
• Kat mâlikleri kurulunda bazı konuların görüşülmesini isteme hakkı,
• Görüşmelere katılma hakkı,
• Oy hakkı,
• Kat mâlikleri kurulunun faaliyetlerini kontrol altında bulundurma ve itiraz hakkı,
• Hakime başvurma ve dava açma hakkı,

Kat malikleri kurulu; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapar. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte birinin istemi gerekir

Çağrıda toplantı gündemi de belirtilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk çağrı yapılırken birinci toplantı tarihinden en az (15) gün önce tebliğ olunmalıdır. Olağan toplantı çağrısının (15) gün önce tebliğ zorunluluğu yoktur.

Olağanüstü kat malikleri toplantısı, önemli bir nedenin çıkması halinde;
• Yöneticinin veya
• Denetçinin veya
• Kat maliklerinden üçte birinin
istemi üzerine toplanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda başkaca bir yeter sayı öngörülmemiş ise, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı birinci toplantıyı takip eden (15) gün içinde yapılmalıdır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Kat malikleri kurulu tarafından başka türlü bir karar alınmamışsa, toplantı yöneticinin başkanlığında başlar.

Kat malikleri kurulu kararları, 1’den başlayıp sırayla giden numaraları taşıyan, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır.

Kat malikleri kurulu toplantısındaki çekimser oylar, oy hesabında “red” anlamına gelir.

Denetçinin görev ve yetkileri şunlardır;
• Yöneticiyi denetlemek
• Hesapları denetlemek
• Denetleme raporu vermek
• Defter tutmak
• Haklı bir neden varsa, yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek
• Önemli bir nedenin ortaya çıkması halinde, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak

Hesapların denetlenmesi için, yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her (3) ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir neden çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Yönetim planı anagayrimenkulün;
• Yönetim tarzını,
• Kullanma amacı ve şeklini,
• Yönetici ve deneticilerin alacakları ücretlerini,
• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımını,
• Ortak yerlerin bakım ve kullanımını,
• Ortak giderlere ilişkin paylaştırmayı,
• Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararlardan sorumluluklara ilişkin
yönetime ait diğer konuları düzenleyen ve bütün kat mâliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir. (KMK.md:28/1)

Yönetim planı ve bunda sonradan yapılan değişiklikler;
• Yönetim planını imzalamış tüm kat maliklerini,
• Bütün kat malikleriyle onların mirasçılarını, (külli haleflerini)
• Satın alma yoluyla malik olanları, (cüz’i halefleri)
• Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve irtifak hakkı sahiplerini,
• Yönetici ve denetçileri, bağlar.

Proje çeşitleri şu şekilde sıralanabilir:
a. Yeni Yatırım Projesi: Tamamıyla yeni bir tesis kurmak amacıyla gerçekleştirilen projedir.
b. Yenileme Yatırım Projeleri: Mevcut ve işleyen sisteme ilişkin üretim araçları yıpranmışsa ve yeni teknoloji ile değiştirilmesine ihtiyaç duyuluyorsa, yenileme yatırım projesine ihtiyaç vardır.
c. Tamamlama-Genişletme (Tevsi) Yatırım Projeleri: Mevcut bir tesisin üretim kapasitesini arttırmak için yürütülen yatırım projeleridir.
d. Modernleştirme ya da Modernizasyon Yatırım Projeleri: Mevcut tesise, araç -gereç ve makinelerde yıpranma olmamasına karşın uygulanan teknolojinin eski olması dolayısıyla yapılan modernleştirme çalışmalarını kapsayan yatırım projeleridir.

İşletme projesi;
• Ya önceden hazırlanmak suretiyle doğrudan kat malikleri kuruluna sunulmak,
• Ya da yapılan yönetim seçimi sonrası yeni yönetimin hazırlayarak maliklere yazılı olarak sunmaları suretiyle yaşama geçer.

Bir yerin ortak yer mi, yoksa bağımsız bölüm mü olduğunun anlaşılması için öncelikle yönetim planına bakılmalı, burada bununla ilgili bir hüküm yoksa bu takdirde kanuna ve tasdikli projeye bakılmalıdır.

Ortak yerler ikiye ayrılır;
• Mutlak ortak yerler
• Sözleşme ile saptanan ortak yerlerdir.

Kat maliklerinden birinin diğer maliklerin rızasını almadan ortak yere inşaat veya eklenti yapması halinde kat maliklerinden herhangi biri;
• Müdahalenin önlenmesi
• Tazminat
davası açabilir.