Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Özel Durumlar

Ticari gayrimenkuller, konutların dışında kalan ve ticari amaçlarla değerlendirilen, gelir getiren iş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofisler, mağazalar, sanayi tesisleri gibi gayrimenkullerdir.

Ticari gayrimenkul değerlemesi genellikle iş tanımını, değerlemenin geçerlilik tarihini, değerlemenin
tanımını, amacını ve değerleme kullanımının sahibini içerir.

Ticari gayrimenkullerin değerlemesinde dikkate alınması gerekli özellikler şunlardır;

• Şehrin özellikleri: Tarihi, coğrafi yapısı (arazi yapısı, nehirler, iklim, su), politik konumu (kamunun örgütlenmesi, vergi oranları, planlama), sosyal yapı (nüfus büyüklüğü, nüfus dağılımı, gelir, büyüme), ekonomik veriler (işsizlik oranları, ekonomik faaliyetler, gelir kaynakları, ücret düzeyi, sanayileşme).
• Bölgenin özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.
• Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa (büyüklük ve coğrafya, topoğrafi, toprak ve yeraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı, diğer yatırımlar, arsa planı), bina (kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları, zemin planları, genel analiz ve görsel cazibe), arsanın kullanımına ilişkin yasal düzenlemeler (kadastro, tapu kısıtlamaları, vergi oranı, arsa ve binalar, en yüksek ve en iyi kullanım konusunda düşünceler.

Ticari gayrimenkul piyasasındaki Perakende piyasasında değeri etkileyen faktörler;

1. Ticaret yöresindeki hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı oluşumunun azalış ve artış hızı, yaş dağılımı ve bileşimi,
2. Hane halkı ve kişi başına gelir, hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü,
3. Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı,
4. Bölgede bir perakende tesisinin kârlı bir biçimde işlemesi için gereken satış hacmi ve mevcut satışların m² başına büyüklüğü,
5. Piyasadaki perakende boşluk oranı,
6. Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
7. Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
8. Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen özelliklerdir (kiracı karması, imaj, marka vb).

Ticari gayrimenkul piyasasındaki Ofis piyasasını etkileyen faktörler;

1. Bölgeyi ofis yeri olarak tercih eden işverenlerin nitelikleri ve bu işletmelerin tahmini personel gereksinimleri,
2. İş cinsine göre bir ofis çalışanı için gerekli büro yerinin ortalama m² alanları,
3. Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu,
4. Planlanan ofis sınıfı için boşluk oranı,
5. Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
6. Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
7. Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen faktörler (kiracı karması, imaj marka... vs)
8. Ofis binasının çekiciliğini etkileyen faktörler (inşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği, kiracıların kalitesi ve fonksiyonel çeşitliliği vb.) ve destek tesislerinin mevcudiyeti (lokanta, eğlence, park yeri vb.) gibi hususlar incelenir.

Ticari gayrimenkul piyasasındaki Sanayi piyasasını etkileyen faktörler;

1. Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,
2. Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
3. Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
4. Üretim, toptancılık, perakendecilik, ulaşım, iletişim ve genel hizmetlerdeki istihdam düzeyi,
5. Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,
6. Toplam istihdamdaki büyüme,
7. Perakende satışlar ( perakende depolama mülklerinde ),
8. Taşıma türü ( kara yolu, deniz yolu, demir yolu, hava yolu ) ve maliyeti,
9. Organize sanayi

Ticari gayrimenkul değerlemesinde Bir işletmenin değeri, o işletmenin gelecekte sağlayacağı gelir akışı ile bu gelir akışının elde edilmesindeki risk durumuna bağlıdır. Finansal kararların odak noktasını işletmenin değerini etkileyen karar ve faaliyetler oluşturmaktadır. Finans yöneticisinden beklenen, işletmenin değerini en yüksek düzeye ulaştıracak biçimde risk ve kârlılık arasında bir denge kurması, kârla risk arasında optimal bir değişim sağlamasıdır

Net aktif değer, en basit şekilde varlıkların cari piyasa koşullarında satılmaları durumunda elde edilebilecek nakit miktarı olarak tanımlanabilir. Varlıkların elde tutulmayıp, normal koşullar altında satılmaları durumunda sağlanacak gelirlerden, yapılan giderlerin çıkarılması ile net aktif değere ulaşılmaktadır.

Arsa değerlemesi sadece arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz. Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği, konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir. Yola cephesi geniş olan arsalar, ana yollara, ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil alanlara yakın arsalar, köşe parseller, çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede bulunan arsalar daha değerli kabul edilir. Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşamın durumu, o bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların kalitesi arsanın değerini etkiler.

Genel olarak arsaların değerlemesinde aşağıdaki faktörler göz önünde bulundurulur:

1. İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,
2. Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,
3. Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,
4. Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu,
5. İmar planındaki durumu,
6. Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,
7. Topoğrafik durumu,
8. Zemin yapısı,
9. Parselin şekli ve boyutu,
10. Cephe kullanımı,
11. Manzarası,
12. Sosyo-ekonomik yapısı.

Arsaların fiziksel özelliklerinin değere etkileri aşağıda verilmiştir.

1. Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli: Büyüklük ve şekil bir arsanın boyutlarını (sokak cephesi, genişlik ve derinlik) belirtir. Fiziksel özelliklerin neden olduğu avantaj ve kayıplar belirlenir.
2. Köşe etkisi: İki veya daha fazla sokağa cephesi olan gayrimenkullerin sadece bir sokağa cephesi olan gayrimenkullerden daha yüksek veya daha düşük birim fiyatları olabilir.
3. Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.
4. Artık arazi ve arazi fazlası: Yapılandırılmış bir arsa bağlamında artık arazi, mevcut yapılandırmaya hizmet etmeyen veya onu desteklemeyen arazidir. Böyle bir arazinin en etkin ve verimli kullanımı vardır. Mevcut veya beklenen yapılandırmanın gelecekteki genişlemesine olanak sağlayabilir. Artık arazi pazarlanabilirse veya gelecekteki kullanım için bir değeri varsa bunun boş arazi olarak piyasa değeri ekonomik varlığın tahmin edilen değerine ilave edilir. Arazi fazlası ise mevcut yapılandırmanın en etkin ve verimli kullanımını desteklemek için gerekmeyen arazidir. Ancak fiziksel sınırlamalar, bina yerleşimi veya komşuluk ilkelerinden dolayı ayrı olarak satılamaz. Böyle bir arazi değere pozitif veya negatif katkıda bulunabilir ya da bulunamaz. Ayrıca mevcut veya beklenen bir yapılandırmanın gelecekteki genişlemesine imkân sağlayabilir veya sağlayamaz.
5. Topoğrafya: Topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi, eşyükselti eğrileri, doğal drenajı, zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel yararı hakkında bilgi sağlar. Arsaların değeri bu fiziksel özelliklere bağlı olarak farklılıklar gösterir. Örneğin dik yamaçlar çoğu zaman bina inşaatını engeller. Doğal drenaj bir avantaj olabildiği gibi arsanın kullanımını da kısıtlayabilir. Zemin ve yeraltı koşulları yapılandırılmış gayrimenkuller ve tarım arazisi için önemlidir. Büyük ve ağır binaların inşaatı tasarlandığı zaman dikkate alınacak en önemli noktalardan biri zemin yapısıdır. Dolayısıyla zemin şartları geliştirme maliyetlerini ve dolayısıyla gayrimenkul değerini etkiler. Ayrıca arazinin sel bölgelerine yakınlığı gibi kriterler de değerlemede göz önüne alınması gereken özelliklerdendir.
6. Altyapı hizmetleri: Kanalizasyon, temiz su, ticari, endüstriyel ve tarımsal kullanımlar için arıtılmış su, doğalgaz, elektrik, drenaj, telefon vb.

Emlak vergisi 1986 öncesinde merkezi yönetimin önemli gelir kaynakları arasında yer almıştır. 1986 tarihinden itibaren yükümlülerin beyanları üzerine yıllık olarak belediyeler tarafından tarh ve tahakkuk ettirilmesi kabul edilmiş ve belediyelerin gelirleri arasına katılmıştır. Daha sonra, 1319 sayılı Emlak Vergisi Yasası’nın 11. ve 21. maddelerinde 09.04.2002 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 4751 sayılı yasa ile yapılan değişiklikle, emlak vergisinde genel beyan esası kaldırılmış, emlak vergisinin tarh ve tahakkukuna esas olacak arsa ve arazi birim metrekare değerlerinin dört yılda bir belirlenmesi esası getirilmiştir. Buna göre;

• Arsa ve araziler için dört yılda bir olmak üzere, kurulacak komisyonlar tarafından asgari ölçüde birim değerlerin takdir edilmesi,
• Binalar için Hazine ve Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca ortaklaşa bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin tespit edilmesi ilkesi benimsenmiştir.

Çıkartma Yöntemi: Yapılandırmaların amortisman uygulanmış maliyet tahmini (yapılandırmaların katkı değeri) gayrimenkulün toplam satış fiyatından çıkartılır.
Paylaştırma Yöntemi: Bu yöntem yakın çevredeki emsal arsalara ilişkin işlem verileri olmadığı zaman yararlıdır.

Artık Arazi Yöntemi: Bu yöntemi uygulamak için aşağıdaki koşullar öncelikle yerine getirilir:

• Bina değeri biliniyor veya doğru olarak tahmin edilir olması,
• Gayrimenkulün net işletme geliri biliniyor veya tahmin edilir olması,
• Bina ve arazi kapitalizasyon oranlarının elde edilmesi.

Parsel Geliştirme Analizi: Bu analiz, parsel geliştirme potansiyeli olan boş arazilerin değerlemesinde, mevcut kullanımın değerleme tarihi itibariyle arazinin olası en etkin ve verimli kullanımını temsil ettiği hallerde kullanılır.

Yer Kirası Kapitalizasyonu Yöntemi: Yer kirası, kira sözleşmesine göre kullanım hakkı için ödenen miktardır. Arazi sahibinin arazi üzerindeki hakkının yani kiraya verenin mülkiyet hakkının değerinin tahmininde kullanılabilir. Yer kirasının piyasa değerine dönüştürülmesinde piyasadan türetilen kapitalizasyon oranları kullanılır.

İşletmeler iki temel neden için projelere para harcarlar.

Kapasite eksikliği/ verimliliği artırmak (mevcut sorun): İşletmede eksik kapasite ile ve verimsiz çalışmak işlerin kaybedilmesine, düşük kârlılığa ve işletmenin iflasına neden olabilecektir.

Yeni iş potansiyeli (gelecek fırsatı): İşletme kayda değer gelir getirecek bir ya da daha çok iş fırsatına sahiptir, ancak işletmenin sermaye ve gelir harcaması yapması gerekir. İşi daha da karmaşıklaştıran, projelerin başlangıçtan kara geçilmesinin ya da tamamlanmasının uzun sürmesidir. Karar verme sürecini etkileyecek faktörler şunlardır; gereken yatırım, gelir, zaman.

Ortalama Getiri Oranı: Bir projeyi değerlemek için en kolay ve sade yöntem, projenin ömrü boyunca ürettiği ortalama kârı ölçüp bunu yüzde olarak ifade etmektir, buna ortalama getiri oranı denir.

Geri Ödeme (Telafi) Dönemi: Projeleri değerlemede en çok kullanılan yöntem olmuştur. Geri ödeme dönemi yöntemi, ortalama getiri oranının iki sınırlamasının üstesinden gelmeye çalışır. Geri ödeme dönemi, yapılan yatırımın başlangıç maliyetini işin sonundaki nakit girişi miktarıyla karşılaştırır. Kardan çok nakdi ölçü olarak almak, geri ödeme ile ortalama getiri oranının arasındaki en önemli farktır.

İskontolu Nakit Akışı: İskontolu nakit akışı bugünün T1’sini beş yıl sonrasının T1’si ile kolayca takas edilemeyeceği ilkesinden yola çıkarak birçok yıldan gelen nakit akışını ortak değerin nakit akışına çevirmeye çalışılır.

Net Bugünkü Değer: Bir yatırımın net bugünkü değeri, yatırımın ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı para girişinin önceden belirlenmiş bir iskonto oranı üzerinden bugüne indirgenmiş değerleri toplamı ile yatırımın gerektirdiği para çıkışının bu belirli iskonto oranı üzerinden bugünkü değeri toplamı arasındaki farktır.

Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır;

• Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler,
• Ekolojik ve çevresel konular,
• Konu tarımsal bölgenin özelliği,
• Uzun vadeli devlet politikaları,
• Toprağın verimliliği,
• Ürün piyasası,
• Yeraltı suyu rezervleri,
• Sübvansiyonlar.

Tarımsal işletme değerini etkileyen faktörler şunlardır:

• Tarımsal işletmenin fiziksel konumu
• Tarımsal işletmenin sosyo-ekonomik yapısı
• Toprağın verimliliği
• İşletmenin yapı-altyapı varlıkları
• Arazinin geometrik şekli

Kırsal, tarımsal veya kaynak arazilerinin değerlemesinde araştırılması gereken özellikler şunlardır;

• Toprak: Uygun ürün cinsi ve beklenen üretimi belirleyecek toprak araştırması.
• Su hakları, drenaj ve sulama: Yeterli drenaj ve su temininin uzun dönemdeki güvenirliliği ve maliyeti incelenmelidir. Sulanan arazilerin değerlemesi için, su haklarının araziye mi bağlı olduğu yoksa araziden ayrı devredilebilir mi olduğunun bilinmesi gereklidir. Eğer su hakları araziyle devredilemiyorsa, kırsal gayrimenkulün değeri önemli ölçüde düşebilir ve en etkin ve verimli kullanımı azalabilir.
• İklim: Genel iklim şartları ve ürün yetiştirme mevsimleri üretimi ve dolayısıyla arazi değerini etkiler.
• Potansiyel ürünler: Bir tarım arazisinde yetiştirilen ürünler sadece iklim, toprak ve sulama ile değil aynı zamanda işgücünün mevcudiyeti, ulaşım ve ürünleri yapan, taşıyan ve satan pazarlara erişimle ilgilidir.
• Çevresel kontroller: Ürün yetiştirme düzenleri, ot, böcek ilaçları, gübreler, hava ve su kirliliği ve doğal hayatı koruma yönetmeliklerinden etkilenir.
• Maden hakları: Bir arazi üzerindeki kıymetli madenler, petrol ve gaz, kum ve çakıl, inşaat taşı, kil tabakaları veya değerli taşlar gibi ocakların mevcudiyeti değerini etkileyebilir, sözkonusu gayrimenkulün yüzeyi veya altındaki tüm madenleri yasal çıkarma hakkı arazinin mülkiyeti kadar önemlidir.
• Diğer hususlar: Doğal hayat ortamlarının konumu, yerleşim yerlerine uzaklık ve eğlence amaçlı arazi kullanımları için potansiyel, tarım arazilerinin değerlemesinde dikkate alınacak diğer hususlar arasındadır. Tarım arazilerine uygulanan vergi indirimleri gibi özel vergi koşulları da incelenmelidir.

Kamulaştırma koşulları şunlardır:

• Kamulaştırılacak gayrimenkul özel iyelikte olmalıdır.
• Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla yapılmalıdır.
• Kamulaştırma için ödenek olmalıdır.
• Kamulaştırma kararı yetkili organlarca verilmeli ve onaylanmalıdır.
• Kamulaştırmayı yapan idare yetkili ve görevli olmalıdır.
• Kamulaştırma bedeli, taksit öngörülmeyen durumlarda peşin ödenmelidir.
• Kamulaştırma, kamulaştırma tüzesine uygun olmalıdır.
• Kamulaştırılan gayrimenkul, kamulaştırma amacına uygun kullanılmalıdır.

Dünya ve Türkiye genelinde uygulanan kentsel dönüşüm projeleri kapsamında seçilen kentsel dönüşüm alanları:

• Hazine arazilerinin işgali sonucunda oluşturulan gecekondu alanları,
• Çok fazla yoğunluğa sahip kaçak apartmanlaşmanın görüldüğü alanlar,
• Kent merkezine yakın rantı yüksek olan alanlar,
• Deprem, sel, heyelan vb. doğal afetlerden doğrudan etkilenecek olan alanlar,
• Kent merkezindeki çöküntü alanları,
• Tarihi kentsel alanlar,
• Ekonomik ömrünü doldurmuş yapıların bulunduğu alanlardır.

Hazine gayrimenkulünün değerini etkileyebilecek;

1. İmar durumu,
2. Yüzölçümü,
3. Niteliği,
4. Verimi (Tarım arazilerinde),
5. Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı,
6. Konumu,
7. İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir ,

gibi her türlü objektif ölçüler dikkate alınarak rayiç değer tespit edilir.