Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi

Servetin üzerine konulan vergi, servetin geliri ile karşılanamayacak kadar yüksekse böyle bir servet vergisine “gerçek servet vergisi” denir. Bu ayrım bakımından emlak vergisi ile değerli konut vergisi servetin geliri ile karşılanabilecek düzeydedir.

Emlak vergisi, bina, arazi ve arsalar için ayrı ayrı belirlenip uygulanmakta olan üç alt vergi türünün genel adıdır. 

Türk vergi sisteminde emlak vergisinin varlık nedenini açıklamak için üç gerekçeye dayanılabilir. Bu gerekçelerden ilki emlak vergisinin, belediyelerin gelir ihtiyacına cevap vermesidir. Sürekliliği olan böyle bir kaynaktan vazgeçmek kolay değildir. İkincisi, emlak vergisi eski bir vergidir yani mükellefler bu vergiye alışmışlardır. Bu da uygulamayı kolaylaştıran bir faktör olarak değerlendirilebilir. Üçüncüsü ise vergi konusu gizlenemediğinden, bu vergiyi uygulama idari açıdan oldukça kolaydır. Bütün bunlar emlak vergisini cazip kılmaktadır.

Emlak vergisi, belediye vergilerinin en tipik olanıdır.

Emlak Vergisi Kanunu’nda emlak vergisine ilişkin üç kısım yer almaktadır. Birinci kısımda bina vergisine ilişkin hükümler, ikinci kısımda arazi vergisine ilişkin hükümler, üçüncü kısımda ise bina vergisi ve arazi vergisine ilişkin ortak hükümler yer almaktadır. 

Bina vergisinin konusunu, Türkiye sınırları içinde bulunan binalar oluşturur. Binanın yapıldığı maddenin niteliğinin bir önemi bulunmamaktadır. Bu kapsamda gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın tümü bina olarak kabul edilmektedir. 

Bina vergisinin mükellefi binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerdir.

Bina vergisine ilişkin muafiyetler sürekli muaflıklar ve geçici muaflıklar olmak üzere iki çeşittir. Binalar, sürekli muaflıklarda devamlı olarak vergi dışı bırakılmaktadır. Muafiyet için belli bir süre kısıtı bulunmamaktadır. Geçici muaflıklarda ise bina vergisinden muaflık durumu belirli bir süreyle sınırlandırılmıştır. Dolayısıyla sürenin sonunda mükellefiyet başlar.

Bina vergisinin matrahı, binanın “vergi değeri”dir.

Bina vergisinin oranı, konutlar için ‰ 1, diğer binalar için ‰ 2 dir. Bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içindeki konutlar için ‰2, diğer binalar için ‰ 4 olarak uygulanır.

Bina vergisi mükellefiyeti;
• Vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin gerçekleştiği (örneğin yeni bina yapılması, mevcut binalara ilave veya asansör, kalorifer tesisatı yapılması gibi) tarihi,
• Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında sürekli olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde %25’i aşan oranda artma veya eksilmesi olmasına bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• Muafiyetin sona erdiği tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlar.

Bina vergisi, normal olarak ilgili belediye tarafından dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen bütçe yılının ocak ve şubat aylarında yıllık olarak tarh olunur.

Arazi vergisinin konusunu Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar oluşturur. Vergi hukukunda arazi, genel olarak arz üzerinde bulunan ve sınırları dağ, çit, duvar, ağaç, yol gibi doğal ve yapay işaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçası olarak tanımlanmaktadır. Arsa ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan ve belediyelerce parsellenmiş arazidir.

Arazi vergisinin mükellefi arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenlerdir.

Kiraya verilse bile sürekli olarak vergiden muaf olan araziler şu şekilde sıralanabilir:
• Katma bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyelere ve köy tüzel kişiliğine, kanunla
kurulan üniversitelere ve Devlete ait arazi,
• İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların oluşturdukları birlikler veya bunlara bağlı müesseseler tarafından işletilen su, elektrik, hava gazı, mezbaha ve soğuk hava işletmelerine ait arazi ve belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletmelerine ait arazi,
• Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dâhil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait arazi ve arsalar,
• 4389 sayılı Bankalar Kanunu hükümlerine göre temettü hariç ortaklık hakları ile yönetim ve denetimleri veya hisseleri kısmen veya tamamen Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna intikal eden bankalara, tasfiyeleri
Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu eliyle yürütülen müflis bankaların iflas idarelerine ait arazi ve arsalar.

Arazi vergisinin matrahı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit edilen “vergi değeri”dir.

Arazi vergisinin oranı ‰ 1, arsalarda ise ‰ 3’ tür. Bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır. Diğer bir deyişle büyükşehir belediyelerinde araziler için uygulanacak oran ‰ 2, arsalar için ‰ 6’ dır.

• Arazinin maddi veya hukuki durumunda vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin meydana geldiği tarihi,
• Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında sürekli olmak üzere arazinin değerlerinde %25’i aşan oranda artma veya eksilme olması hâlinde bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• Muafiyetin sona erdiği tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlar.

Arazi vergisi de bina vergisi gibi normal olarak ilgili belediye tarafından dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen bütçe yılının ocak ve şubat aylarında yıllık olarak tarh olunur. 

Yeni inşa edilen binalar için inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmışsa her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde bildirim yapılır (EVK. m.23/a). 

Bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi izleyen yılın başından itibaren başlar. 

Değerli konut vergisi yüksek değere sahip konutlar üzerinden alınan ve belli bir sınırın üzerindeki değere sahip konutu bulunan kişilerin ödemesi gereken bir vergi türüdür. Değerli konut vergisi ile Türkiye’deki vergi sisteminin lüks mülkler üzerindeki etkisinin artırılması, sosyal eşitsizliklerinin minimize edilmesi ve kamu gelirlerinin çeşitlendirilmesi amaçlanmıştır.

Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir.