Özel (Yap-Sat) İnşaat İşletmeleri

Tüm sektörleri etkileyen ve harekete geçiren inşaat sektöründe faaliyet gösteren işlet­meler farklı şekillerde faaliyetlerini sürdürmektedirler. Bunlar;

İnşaat taahhüt işleri: Başkası nam ve hesabına inşaat üretiminde bulunan, hiz­met üreten işletmelerdir.

Özel inşaat işleri: Kendi nam ve hesabına yapı üretim faaliyeti yapan işletme­lerdir.

Özel inşaat işletmeleri bir üretim işletmesidir.  Çünkü arsa üzerine ilk madde ve mal­zeme (kum, tuğla demir, çimento vd.) ve işçilik kullanımı ile yapı üretimi gerçek­leştirilmektedir. Arsa ve arazi üzerine ilk madde ve malzemeyi kullanarak üretimi gerçekleştirilen yapılan bir üründür. Bir üretim işletmesi için bitmiş bu yapılar mamul niteliği taşımaktadır.

Arsa Varlığı: İnşaat faaliyetinin üzerinde sürdürüleceği arsa gerçek veya tüzel kişiliğe ait olabileceği gibi başkasının mülkiyetinde de olabilir. Arsa veya arazinin mülkiyeti üzerine yapılacak yapı, inşaat faaliyetinin niteliğini değiştirmez.

Mülkiyet Hakkı: Üretilen yapılar üzerinde “Sahiplik Hakkı”nın olmasını ifade eder. Diğer bir deyişle özel inşaat faaliyetleri sonucu üretilen yapıların kendi nam ve adına yapılmasıdır. Arsanın daire veya iş yeri karşılığı yapıl­ması sahiplik hakkını değiştirmez.

Üretim Yapılması: Özel inşaat işletmeleri bir arsa üzerine ilk madde ve mal­zeme, işçilik kullanarak yapı üretim faaliyetinde bulunurlar. Dolayısıyla özel inşaat işletmeleri bitmiş yapıların alım satımı faaliyetini yapan işlet­melerden ayrıdırlar.

Mamul Satışı: Özel inşaat işletmeleri üretim faaliyetinde bulunduklarından faaliyetleri sonucu ürettikleri yapılar mamul niteliğindedir. Mamuller sa­tışa sunulabileceği gibi işletmenin diğer faaliyetlerinde kullanılmak üzere duran varlık olarak da kaydedilmesi olanaklıdır.

Özel inşaat işletmeleri bir üretim işletmesi olarak değerlendirildiğinden ma­liyetlerde üretim işletmelerinde olduğu gibi kayıt altına alınacaktır. Özel inşaat işletmelerinde sipariş maliyet sistemi oluşturulur. Belli bir dönemde belli bir ma­mulün veya mamul grubunun maliyetlerinin ayrı ayrı bilinmesi gerekli oluğunda sipariş maliyet sistemi kullanılır. Sipariş maliyet sistemi, inşaat, gemi, mobilya, uçak gibi birbirinden ayrı birimler üreten işletmelerde kullanılabi­lir. Tek bir mamul veya mamul grubunda oluşan bir siparişe, ilgili tüm maliyetle­rin yüklenmesi sipariş maliyet sieteminin özelliğini oluşturur. Sipariş maliyet sisteminde her bir sipariş için üretim üretim sürecinin başlama­sından sonuna kadar maliyet unsurlarının ayrı ayrı izlenmesidir. Bu sistem her bir sipariş maliyetinin özel olarak saptanmasına olanak sağlamaktadır.

Özel inşaat işletmelerinde tutulacak defterler işletmenin niteliğine göre değişebi­lir. İşletmeler bilanço esasına göre veya işletme hesabı esasına göre defter tutabi­lirler. Bilanço hesabına göre tutulabilecek defterler; yevmiye defteri, büyük defter ve envanter defteri, işletme hesabı esasına göre ise işletme hesabı defteri tutulmaktadır.

• Vergi Usul Kanunu (VUK) md 177’de belirlenen sınırları aşmış olmak
• Kendi isteği ile bilanço esasına göre defter tutmak isteyenler
• Kurumlar Vergisine tabi diğer tüzel kişiler

Maliyet hesapları, mal ve hizmetlerin planlanan biçim ve niteliğe getirilmesi için yapı­lan giderlerin toplandığı ve maliyet unsurlarına dönüştürülerek izlendiği hesaplardır. Gider hesapları uygulamada esneklik sağlamak üzere iki seçenek hâlinde 7/A ve 7/B olarak sunulmuştur. 7/A seçeneğinde giderler defter-i kebirde fonksiyon esasına göre, 7/B seçeneğinde ise çeşit esasına göre belirlenmiştir. Bu suretle, işlet­melere giderlerin bölümlenmesinde ve defter-i kebirde izlenmesinde kendi orga­nizasyon yapılarına, büyüklüklerine ve ihtiyaçlarına göre düzenleyebilmeleri için kolaylık sağlanmış, farklı maliyet hesaplama yöntemlerine uyulabilmesi açısından da geniş bir esneklik tanınmıştır. Özel inşaat işletmeleri işletme özelliği ve büyük­lüğüne göre 7/A veya 7/B seçeneğinden birisini uygulayabilecektir.

Gider yeri, üretim ve hizmetlerin yapıldığı ve maliyetlerin oluştuğu, örgütün bir birimini ya da birim içindeki bir yeri ifade eder. Giderlerin planlanması, kontrol edilmesi ve bu giderlerin dengeli bir biçimde toplanıp dağıtılmasını sağlar. Gider yerlerinin saptanmasında genellikle kuruluşların organizasyon şeması esas alınır. Gider yerleri aşağıdaki gibi bölümlenir:

• Esas üretim gider yerleri
• Yardımcı üretim gider yerleri
• Yardımcı hizmet gider yerleri
• Yatırım gider yerleri
• Üretim yerleri yönetimi gider yerleri
• Araştırma ve geliştirme gider yerleri
• Pazarlama, satış ve dağıtım gider yerleri
• Genel yönetim gider yerleri.

Gider yerlerinin bölümlenmesinde yukarıda verilen gider yerleri gruplanması esas olmakla beraber, kuruluşların işletme faaliyet alanı ile faaliyetin teknolojik akımına uygun olarak açılacak gider yerleri, bu verilen ana grup başlıkları altında yer alabilir.

0 İlk madde ve malzeme

1 İşçi ücret ve giderleri

2 Memur ücret ve giderleri

3 Dışardan sağlanan fayda ve hizmetler

4 Çeşitli giderler

5 Vergi, resim ve harçlar

6 Amortismanlar ve tükenme payları

7 Finansman giderleri

710 Direkt İlk Madde ve Malzeme Giderleri Hesabı

711 Direkt İlk Madde ve Malzeme Giderleri Yansıtma Hesabı

720 Direkt İşçilik Giderleri Hesabı

721 Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hesabı

730 Genel Üretim Giderleri Hesabı

731 Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hesabı

750 Araştırma ve Geliştirme Giderleri

751 Araştırma ve Geliştirme Giderleri Yansıtma Hesabı

760 Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri

761 Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri Yansıtma Hesabı

770 Genel Yönetim Giderleri Hesabı

771 Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hesabı

780 Finansman Giderleri Hesabı

781 Finansman Giderleri Yansıtma Hesabı

79 GİDER ÇEŞİTLERİ

790 İlk Madde ve Malzeme Giderleri

791 İşçi Ücret ve Giderleri

792 Memur Ücret ve Giderleri

793 Dışarıdan Sağlanan Fayda ve Hizmetler

794 Çeşitli Giderler

795 Vergi, Resim ve Harçlar

796 Amortismanlar ve Tükenme Payları

797 Finansman Giderleri

798 Gider Çeşitleri Yansıtma Hesapları

799 Üretim Maliyet Hesabı

Özel inşaat işletme­leri açısından arsalar üretilecek konut ve iş yeri benzeri yapılar açısından temel bir girdi ve üretilecek yapının ayrılmaz bir parçasıdır. Bu nedenle bir maliyet unsuru­dur. Dolayısıyla ilk madde ve malzeme olarak dikkate alınması gerekir.

Arsa temin edilmesinde KDV uygulaması arsanın elde ediliş şekline göre farklılık göstermektedir. Arsa alımı gerçek kişilerden alındığında Katma Değer Vergisi hesaplanmaz. Ancak bir işletmenin duran varlıklarına kayıtlı bir arsa alımında Katma Değer Vergisi he­saplanır.

İnşaat işletmeleri inşaat faaliyetlerinin tamamını kendileri yapmaz, özelliği olan ve uzmanlık gerektiren işleri dışarıya, taşeronlara yaptırabilirler. Örneğin; elekt­rik, su tesisatı veya fayans döşenmesi gibi işler belirli uzmanlıklar ve yeterlilikler gerektiren işlerdir. Bu sebeple bu tür işler taşeronlara yaptırılabilir. Bu durumda inşaata doğrudan yüklenebilen ilk madde ve malzeme giderleri 7/A seçeneğinde “710 DİREKT İLK MADDE VE MALZEME HESABI”na, 7/B seçeneğinde “790 İLKMADDE VE MALZEME HESABI”na borç, işçilik giderleri ise 7/A seçeneğin­de “720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ HESABI”na, 7/B seçeneğinde “791 İŞÇİ ÜCRET VE GİDERLERİ HESABI”na borç kaydedilir. Ayrıca taşeronlara yaptırılacak işlerin bitiminden önce avans verilebilir. Bu durumda verilen avanslar “159 VERİLEN SİPARİŞ AVANSLARI HESABI”na kaydedilecektir.

• Endirekt madde ve malzeme giderleri (çivi, tel, lehim, boya, badana malze­meleri, akaryakıt, yedek parça, marangoz malzemeleri gibi)
• Endirekt işçilik giderleri (araç şoför ücretleri, temizlik işçilik ücretleri, ye­mekhane görevlileri ücretleri, şantiye şefleri maaşları, sosyal yardım, fazla çalışma, tatil, izin ücretleri gibi)
• Üretimle ilgili amortismanlar
• Üretim için dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler (elektrik, telefon, danış­manlık vb.)
• Sigorta giderleri
• Vergi, resim ve harçlar (tapu harçları, damga vergileri, motorlu taşıtlar ver­gisi, belediye rüsumları vb.)

Özel inşaat işlerinde işin bitimi bir yıldan daha uzun sürebilmektedir. Gayrimen­kullerin devri tapu tescili yoluyla gerçekleşmiş olsa bile henüz inşaat tamamlan­madan da satış yapılabilmektedir. Bu durumda özel sözleşme veya satış vaadi söz­leşmesi yaparak satış işlemi gerçekleşmektedir. Henüz tamamlanmamış inşaat işletmelerinde mamulun üretimi devam etti­ğinden, mamul tamamlandığında devir işlemi gerçekleşecektir. Henüz tamam­lanmamış bir özel inşaat işinde yapılan satışlar bir avans niteliği taşımaktadır.

Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamı içindeki bü­yük lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre arsa birim m2 değerine göre uygulanacak KDV oranları %1, %8 veya %18 olabilmektedir.

Tamamlanmayan inşaatların satışı yapıldığında, Alınan Sipariş Avansları hesabında dikkate alınır.

Özel (yap-sat) inşaat işletmelerinde tamamlanan inşaatlar “151 YARI MAMUL ÜRETİM HESABI”ından “152 MAMULLER HESABI” na alınır ve satış yapılın­caya kadar da bu hesapa izlenir. İşletme üretimini tamamladığı mamulun satışını gerçekleştirdiğinde “600 YURTİÇİ SATIŞLAR HESABI”na alacak kaydederken ilgili hesap ise borçlandı­rılır. Aynı zamanda üretilen mamulun maliyeti belli olduğundan “ 620 SATILAN MAMULLER MALİYETİ HESABI”na borç kaydedilirken “152 MAMULLER HESABI”na alacak kaydedilerek mamul stoklarından çıkışı yapılır.

Özel inşaat işletmeleri kendi ihtiyaçları için de inşaat yapmaları olanaklıdır. Bu durumda inşaat maliyetleri “258 YAPILMAKTA OLAN YATIRIMLAR HESABI”nda izlenir. İnşaat tamamlandığında Duran Varlıklar grubunda “252 Bİ­NALAR HESABI”na aktarılır.