Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller

Gayrimenkulün sözlük anlamı “taşınmaz”dır. Bir varlık taşınamaz bir nitelikte olması, diğer bir deyişle bir yerden bir yere taşınmasının söz konusu olmaması, sabit durumunda olması halinde gayrimenkul olarak değerlendirilebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesinde Taşınmaz Mülkiyeti konusunu aşağıda belirtilen unsurların oluşturduğu belirtilmiştir;

• Arazi,
• Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli  haklar,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

Vergi Usul Kanunu (VUK) md. 269’da Gayrimenkuller şöyle sıralanmıştır:

• Gayrimenkullerin mütemmim cüzleri ve teferruatı,
• Tesisat ve makineler,
• Gemiler ve diğer taşıtlar
• Gayri maddi haklar

Türkiye Muhasebe Standartlarına (TMS) göre gayrimenkuller sınıflandırmaya tabi tutulmuştur. Bu sınıflandırmaya göre;

• Bir işletmenin esas faaliyet konusunu oluşturan, olağan iş akışı içerisinde satılmak amacıyla elde tutulan veya satış amacıyla inşa veya geliştirme aşamasında olan gayrimenkuller, TMS 2 Stoklar Standardına göre sınıflandırılır.
• İşletmenin normal iş akışı çerçevesinde kullandığı gayrimenkuller, işletme sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller olarak TMS 16 Maddi Duran Varlık Standardına göre sınıflandırılır.
• İşletme tarafından maddi duran varlık statüsünde bulunan gayrimenkullerin satılmasına karar verilmiş ise bu gayrimenkuller TFRS 5 Satış Amacı ile Elde Tutulan Duran Varlıklar ve Durdurulan Faaliyetler Standardına göre sınıflandırılır.
• Bir işletme gayrimenkulleri kira geliri ve/veya değer artış kazancı elde etmek amacıyla elde bulunduruluyorsa TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardına göre sınıflandırılır.

Bir işletme sahip olduğu gayrimenkullerden işletme de mal ve hizmet üretiminde ve normal iş akışı çerçevesinde kullandığı gayrimenkuller sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul olarak değerlendirilmekte ve maddi duran varlık olarak kayıtlara alınmaktadır. Örneğin işletmenin yönetim işlerinde kullandığı bina gibi. Diğer yandan işletmenin sahip olduğu gayrimenkul işletmenin normal iş akışı çerçevesinde kullanılmayıp, kiraya    vermek ve/veya değer artış kazancı elde etmek amacıyla elinde bulundurması durumunda bu gayrimenkul duran varlıklarda kayıt altına alınmaz, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılır ve kayıt altına alınır. Örneğin, işletmenin sahip olduğu iş hanını kiraya vermesi gibi.

Yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin örnekler şöyle sıralanabilir:

• Normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satılmaktan ziyade, uzun vadede sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulan arsalar
• Gelecekte nasıl kullanılacağına karar verilmemiş arsalar (işletme, araziyi sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul olarak kullanmaya veya normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satmaya karar vermemiş ise, söz konusu arazinin sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulduğu varsayılır.)
• İşletmenin sahip olduğu (veya finansal kiralama işlemi çerçevesinde işletme tarafından elde tutulan) ve bir veya daha fazla faaliyet kiralamasına konu edilen binalar
• Bir veya daha fazla faaliyet kiralaması çerçevesinde kiralanmak üzere elde tutulan boş bir bina
• Gelecekte yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanılmak üzere inşa edilmekte veya geliştirilmekte olan gayrimenkuller

Aşağıdaki gayrimenkuller, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak değerlendirilmezler;

• Olağan iş akışı içerisinde satılmak amacıyla elde tutulan veya satış amacıyla inşa veya geliştirme aşamasında olan gayrimenkuller. Örneğin; sadece, yakın gelecekte elden çıkarılmak veya geliştirilmek ve satılmak amacıyla edinilen gayrimenkuller.
• Gelecekte sahibi tarafından kullanılmak ya da geliştirilmek ve ardından sahibi tarafından kullanılmak amacıyla elde tutulan, çalışanların ikamet ettiği gayrimenkuller (çalışanların piyasa rayicine uygun kira ödeyip ödemediğine bakılmaksızın) ile sahibi tarafından kullanılmakta olup elden çıkarılmayı bekleyen gayrimenkuller ve sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller. Örneğin, işletmenin çalışanlarının kullandığı lojmanlar.
• Başka bir işletmeye finansal kiralama işlemi çerçevesinde kiralanan gayrimenkuller.

VUK md 258’e göre; Değerleme, vergi matrahlarının hesaplanmasıyla ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve tespitidir. Buradaki tanımdan da anlaşılacağı üzere VUK’a göre değerleme öncelikli olarak vergi matrahının belirlenmesine yönelik bir işlemdir. Değerleme yapmaktan maksat; belli zamanlarda iktisadi kıymetlerin gerçek değerlerini takdir ve tespit etmektir. Bu işlemi yapmak için öncelikle varlığın değerleme ölçülerinden biri ile değerlemesini yapmak ve sonra da varlıkta meydana gelen kıymet eksilmelerini tespit etmek gerekmektedir.

Gayrimenkul değerlemesi; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Gayrimenkuller maliyet değeri ya da gerçeğe uygun değer ile değerlenmektedir. Maliyet, bir varlığın edinimi veya inşa edilmesi sırasında ödenen nakit veya nakit benzerlerinin tutarıdır. Gerçeğe uygun değer ise piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyattır.

Yatırım amaçlı gayrimenkul başlangıçta maliyeti ile ölçülür. İşlem maliyetleri de başlangıç ölçümüne dahil edilir. Gayrimenkulleri varlık olarak muhasebeleştiren bir işletme yatırım amaçlı gayrimenkul maliyetlerini, söz konusu maliyetler ortaya çıktığı anda değerlendirir. Bu maliyetler; başlangıçta yatırım amaçlı gayrimenkulün elde edilmesine ilişkin olarak gerçekleştirilen maliyetler ile yatırım amaçlı bir gayrimenkule daha sonradan yapılan ilave, değişiklik veya hizmet maliyetlerini içerir.

Satın alınan yatırım amaçlı bir gayrimenkulün maliyeti; satın alma fiyatı ile bu işlemle doğrudan ilişkilendirilebilen harcamalardan oluşur. Doğrudan yapılan harcamalara örnek olarak; avukatlık hizmetlerine ilişkin ödenen ücretler, gayrimenkul alım vergisi ve diğer işlem maliyetleri gösterilebilir. Diğer yandan bir gayrimenkul vadeli olarak alınmış ise gayrimenkulün maliyeti eş değer peşin ödeme tutarıdır.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller ilk muhasebeleştirme sonrası değerlemede gerçeğe uygun değer ya da maliyet yöntemini seçebilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller peşin satın alındığında maliyet değeri üzerinden muhasebeleştirilir. Satın alınan yatırım amaçlı bir gayrimenkulün maliyeti; satın alma fiyatı ile bu işlemle doğrudan ilişkilendirilebilen harcamalardan oluşur. Doğrudan yapılan harcamalara örnek olarak; avukatlık hizmetlerine ilişkin ödenen ücretler, gayrimenkul alım vergisi ve diğer işlem maliyetleri gösterilebilir.

Yatırım amaçlı bir gayrimenkul vadeli olarak ya da banka kredisi kullanılarak satın alınabilir. Yatırım amaçlı gayrimenkule ilişkin ödemenin ertelenmiş olması durumunda, gayrimenkulün maliyeti eş değer peşin ödeme tutarıdır. Bu tutar ile toplam ödemeler arasındaki fark, kredi süresi boyunca faiz gideri olarak muhasebeleştirilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller işletmenin kendisi tarafından inşa edilebilir. Bu durumda inşaatla ilgili yapılan harcamalar ayrı bir hesapta toplanır. Maddi duran varlıkların işletme tarafından yapılması durumunda kullanılan hesap tekdüzen hesap planında 258 YAPILMAKTA OLAN YATIRIMLAR olarak belirlenmiştir. Ancak muhasebe standartlarına göre gayrimenkuller farklı sınıflandırmalara tabi tutulduğundan yatırım amaçlı gayrimenkullerin işletme tarafından yapılması durumunda bunun için farklı bir hesabın kullanılması doğru olacaktır. Bunun için 20 YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER grubunda 208 YAPILMAKTA OLAN YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER HESABI kullanılabilir.

Genel üretim giderleri endirekt gider olarak da adlandırılır. Endirekt giderlere örnek olarak şunlar verilebilir:

• Endirekt madde ve malzeme giderleri (çivi, tel, lehim, boya, badana malzemeleri, akaryakıt, yedek parça, marangoz malzemeleri gibi)
• Endirekt işçilik giderleri (araç şoför ücretleri, temizlik işçilik ücretleri, yemekhane görevlileri ücretleri, şantiye şefleri maaşları, sosyal yardım, fazla çalışma, tatil, izin ücretleri gibi)
• Üretimle ilgili amortismanlar
• Üretim için dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler (elektrik, telefon, danışmanlık vb.)
• Sigorta  giderleri
• Vergi,resim ve harçlar (tapu harçları, damga  vergileri, motorlu taşıtlar vergisi, belediye rüsumları vb.)

Bir gayrimenkulün yatırım amaçlı gayrimenkul sınıfına transferi veya bu sınıftan çıkarılması sadece kullanımında bir değişiklik olduğu zaman yapılır, söz konusu değişikliğin gerçekleşmekte olduğuna ilişkin kanıtlara aşağıda yer verilmiştir:

• Yatırım amaçlı gayrimenkulden sahibi tarafından kullanılan gayrimenkule transferi amacıyla, sahibi tarafından kullanılmasına başlanması;
• Yatırım amaçlı gayrimenkulden stoklara transfer için satış amacıyla, geliştirilmeye başlanması;
• Sahibi tarafından kullanılan gayrimenkulden yatırım amaçlı gayrimenkule transferi amacıyla, sahibi tarafından kullanılmasına son verilmesi veya
• Stoklardan yatırım amaçlı gayrimenkullere transfer için, bir başkasına faaliyet kiralaması suretiyle kiralamanın başlaması.

İşletme sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller duran varlık olarak kayıt altına alınmaktadır. Ancak işletme sahibi tarafından kullanılan varlıkların kullanım amaçlarında değişiklikler olabilmektedir. Örneğin işletmenin yönetim işlerinde kullandığı bir bina yönetim yerinin değişmesi veya yeni bir bina yapılması nedeniyle artık kullanılmamaktadır. İşletme bu binayı kiraya vererek değerlendirmek amacındadır. Bu durumda duran varlık olarak kayıt altına alınmış bina bundan sonra işletme sahibi tarafından kullanılan bina değil yatırım amaçlı bina olarak dikkate alınacaktır.

İşletme satmak amacıyla stoklarında kayda aldığı bir gayrimenkulü satmaktan vazgeçerek bu gayrimenkulü kiraya verme ve değer artış kazancı elde etmek isteyebilir. Bu durumda varlık stoklardan yatırım amaçlı gayrimenkuller sınıfına aktarılır. Stoklardan, gerçeğe uygun değer esasından izlenecek olan yatırım amaçlı gayrimenkullere yapılan bir transferde; gayrimenkulün transfer tarihindeki gerçeğe uygun değeri ile daha önce belirlenmiş olan defter değeri arasındaki fark kar veya zarar olarak muhasebeleştirilir.

İşletmeler yatırım amaçlı gayrimenkulleri maliyet değeri ile muhasebeleştirirler. Ancak bir işletme gayrimenkule ilişkin günlük hizmet giderlerini yatırım amaçlı gayrimenkulün defter değerinde muhasebeleştiremez. Bu maliyetler gerçekleştikçe kar veya zararda muhasebeleştirilir. Günlük hizmet maliyetleri esas itibarıyla işçilik ve sarf malzemelerinden oluşmakla birlikte, küçük parçalara ilişkin maliyetleri de içerebilir. Bu tür harcamalar genellikle ilgili gayrimenkule ilişkin “bakım ve onarım” harcamaları olarak nitelendirilir.

Bir iktisadi işletmenin bünyesinde bulunan bir gayrimenkulün kiralanması işlemi, katma değer vergisine tabi olacaktır. Kiralanan gayrimenkulün, işletmenin aktifinde kayıtlı olması halinde, kira ödemesi yapılırken, gelir vergisi stopajı ve fon payı kesintisi yapılmayacaktır. Bu durumda, gayrimenkulü kiraya veren kira geliri için fatura düzenleyerek KDV hesaplayacaktır.

İşletme, yatırım amaçlı gayrimenkullere yaptığı yatırımdan vazgeçebilir. Bu durumda yatırım amaçlı gayrimenkul, elden çıkarıldığı veya kullanımına sürekli bir şekilde son verildiği ve kendisinden gelecekte herhangi bir ekonomik fayda beklenmediği durumlarda finansal durum tablosu (bilanço) dışında bırakılır.

Yatırım amaçlı bir gayrimenkulün elden çıkarılması karşılığında alınacak tutarlar başlangıçta gerçeğe uygun değer esasına göre muhasebeleştirilir. Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul için yapılacak ödemelerin ertelenmiş olması durumunda, alınacak söz konusu tutarlar, ilk başta peşin fiyat eş değerlerinden muhasebeleştirilir. Alacak tutarının nominal değeri ile peşin fiyat eş değeri arasındaki fark, etkin faiz yöntemi kullanılmak suretiyle faiz geliri olarak muhasebeleştirilir.