İmar Programları, İmar Uygulamaları ve Uygulama Araçları

İmar Programları belediyelerin imar planlarını uygulamak amacıyla hazırlanır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesinde “Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar.” Şeklindedir.

Belediyelerin tanımlı bir program kapsamında faaliyet göstermelerini sağlar, plan kararları açısından programa alınan konuları belirlenen bir takvime göre gerçekleştirmeye zorlar, bir takvime göre işleyecek program rasyonel çözümlerle birlikte belediyelerin kaynak, iş gücü ve zaman kaybını engeller, belediyelerin bir program çerçevesinde hareket etmesini zorunlu kıldığı için plansız ya da kısa süreli programlardan doğabilecek muhtemel sakıncaları ortadan kaldırır, uygulama açısından bir takvime sahip olduğu için mülk sahiplerinin taşınmazları üzerinde ortaya çıkabilecek kısıtlama hâlini program takvimi çerçevesinde sınırlandırır, program takvimine uyum ile tutarlı ve etkin bir uygulamanın gerçekleşmesini sağlar, imar planlarından etkilenecek ilgili idareler arasında eş güdümü sağlar, program içinde yer alan yatırımcı kamu kurum ve kuruluşlarını yapacağı yatırımlar açısından plana uymaya zorlar, plan uygulamasında gerektiğinde etaplama sağlar, finans kaynakları oluşturur.

Belediye ve mücavir alan sınırları ile bu sınırlar dışında düzenlenmiş uygulama imar planı alanları içindeki binalı veya binasız arazi ve arsa düzenlemelerini kapsamaktadır.

Kamulaştırma ile arazi ve arsa düzenlemesi doğrudan yapılan uygulama yöntemleri arasında yer almaktadır.

“Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.” Şeklinde ifade edilir.

Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler” şeklinde yer almaktadır

Kamu yönetimlerinin yükümlü oldukları ve kamu yararı gerektiren kamu hizmetleri ve girişimlerini gerçekleştiriyor olmaları gerekir.

Kamulaştırma yapılırken ilgili kanunda yer alan esas ve usullere uyulur. Kamulaştırma, yararına kamulaştırma hak ve yetkisi tanınan kamu yönetimlerince yapılabilir. Kamulaştırma yapılabilmesi için ilgili idarece hukuka uygun bir kamu yararı kararı alınması ve alınan bu kararın ilgili mercilerce onaylanması gerekmektedir. Kamulaştırmaya konu alan taşınmazlar gerçek ve özel hukuk tüzel kişiliklerin mülkiyetinde bulunmalıdır. Kamulaştırma bedeli kural olarak peşin ödenir veya kanunda belirtilen durumlar mevcut ise eşit taksitlerle ödenebilir. İşte bu yüzden bir kamulaştırmanın yapılabilmesi için öncelikle kamulaştırma ödeneğinin temin edilmesi gerekmektedir.

Sahibine hakkın konusu taşınmaz mal üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni hakların genel adıdır.

Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

Hak sahibine hak konusu üzerinde her türlü maddi ve hukuki yetkiyi sunan bir ayni haktır.

Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler. Özel kanunlarına dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da bu kanun hükümleri uygulanır.

Kamu hizmeti ile somutlaşabilen bir kavram olup devletin gereksinimlerine cevap veren ve bu ihtiyaçları karşılayan, topluma yarar sağlayan değerler bütünüdür.

Kanunda belirtilen amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık, Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni, İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni, İl özel kurulu, Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,  Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurullar Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,  Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı, Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı, Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları, Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan parsel üzerinde konumlanacak yapının yola ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

Bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle 18 inci maddeye göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak, Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile satın almak veya trampa yapılmak suretiyledir.

Özel mülkiyette bulunan taşınmazları elde etmeye yönelik satın alma usulü ile kamulaştırma, mahkeme kararı ile kamulaştırma, kısmi kamulaştırma, trampa suretiyle kamulaştırma, acele kamulaştırma, kadastro görmeyen yerlerde kamulaştırma, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için kamulaştırma ve bağış gibi yöntemlere başvurabilir.

Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır.

Düzenlemeye giren parsellerin tahsisi, uygulama sonucunda mümkün olduğunca düzenleme öncesi parselin bulunduğu yerden yapılır. Düzenlemeye alınan parsellerin imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi halinde ise, diğer parsellerin bulunduğu yerden tahsisinin yapılmasından sonra, teknik zorunluluklar da dikkate alınarak en yakın ve tahsise uygun olabilecek imar parsellerine tahsisi sağlanır.