Gayrimenkul Kavramı ve Mevzuatı

Gayrimenkul kelimesi Arapça kökenli olup, “taşınması mümkün olmayan” anlamına gelir ve bu nedenle genellikle “taşınmaz” olarak kullanılır. Gayrimenkul terimi, değerli ve taşınmaz olan tüm mal varlıklarını kapsar. Örneğin; arsa, bina, arazi gibi varlıklar gayrimenkul olarak nitelendirilir. Menkul terimi ise taşınabilen değerli olan tüm malları ifade eder. Örneğin, otomobil, döviz, hisse
senedi gibi taşınabilir ve nakde çevrilebilir varlıklar menkul olarak adlandırılır. Bu varlıkların sahipleri, hak sahipliklerini alışverişlerinde sadece hak sahibi oldukları hakkı devredebilirler.

Gayrimenkul maliki: Gayrimenkulün mal sahibi anlamına gelmektedir. Bir gayrimenkulün birden fazla mal sahibi olabilir. Bu durumdaki mülkiyet hakkına hisseli mülkiyet, belgesine ise hisseli tapu adı verilir.

Gayrimenkul türleri çeşitlendirilmiş kullanım amaçları ve özellikleriyle yatırım potansiyeli taşır.
En bilinen gayrimenkul türleri: Konut Amaçlı Gayrimenkul, Ticari Gayrimenkul, Ofis binaları, Perakende mağaza (dükkân), Endüstriyel Gayrimenkul, Tarımsal Gayrimenkul, Karma Kullanımlı Gayrimenkul, Özel Amaçlı Gayrimenkuldür.

Perakende mağazalarda satılan ürünlerin üretildiği ve depolandığı yerler, genellikle endüstriyel gayrimenkuller olarak adlandırılır. Bu gayrimenkuller, üretim, imalat, depolama, montaj, araştırma ve dağıtım gibi endüstriyel faaliyetleri barındıran binalar ve arazilerdir. Endüstriyel gayrimenkuller, hafif imalat ve montaj gibi işlemleri yapan yerler için hafif endüstriyel alanlar veya ağır imalat ve üretim işlemleri için kullanılan alanlar olan ağır endüstriyel alanlar olmak üzere çeşitlendirilebilir. Hafif endüstriyel alanlar genellikle daha küçük ölçekli imalat ve montaj faaliyetleri için uygunken ağır endüstriyel alanlar büyük ölçekli üretim işlemleri için daha uygun bir ortam sunar. Endüstriyel gayrimenkuller, genellikle yatırım beklentileri açısından daha elverişli kabul edilir. Bu tür gayrimenkuller, işletmelerin üretim süreçlerini sürdürebilmeleri ve büyüyebilmeleri için gerekli altyapıyı sağlar. Dolayısıyla, yatırımcılar için çekici bir yatırım seçeneği olabilirler.

Tarım ürünlerinin üretildiği ve çiftçilik, ormancılık gibi tarımsal amaçlarla kullanılan mülklerdir. Bu gayrimenkuller hem tarım faaliyetleri için kullanılır hem de sahiplerine gelir sağlar. Tarımsal gayrimenkullerin değerlemesi, arazinin verimliliği, biçimi, konumu gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak yapılır ve her birinin kendine özgü özellikleri ve yatırım potansiyeli vardır.
Bazı örneklerle tarımsal gayrimenkulleri açıklamak gerekirse:

Ekin Arazisi: Mahsul yetiştirmek için kullanılan tarım arazileri
Mera Arazisi: Hayvan otlatmak amacıyla kullanılan araziler
Kereste Arazisi: İnşaat, mobilya ve marangozluk faaliyetleri için ağaç yetiştirilen araziler

Bu kapsamda, çiftlikler, tarlalar, meyve-sebze bahçeleri, meralar, seralar gibi alanlar tarımsal gayrimenkuller olarak sınıflandırılır. Her biri farklı tarım faaliyetleri için kullanılan ve sahiplerine çeşitli gelir kaynakları sunan gayrimenkul türleridir.

Farklı mülk kullanım biçimlerinin bir arada olduğu gayrimenkuldür. Yaygın olarak konut+ticaret gibi fonksiyonların bir arada kullanılan mülklerdir. Zemin katta ticaret olan apartman binaları ya da konut birimlerine de sahip ofis binaları, zemin katta ticaret ve diğer katlarda ofis ve konut birimlerine sahip olan binalar da karma işlevli binalar arasında yer alır.

Genel olarak, özel amaçlı tesisler belirli bir işlev için inşa edildiği için tesisi başka bir amaç için yeniden kullanmak zor olabilir. Özel amaçlı mülkler arasında otoparklar, hastaneler, okullar ve dinî tesisler sayılabilir. Eğlence ve turizm endüstrileri de özel amaçlı gayrimenkulün önemli bir bölümünü oluşturmaktadır. Mülkiyetleri devlet kurum ve kuruluşlarına, kâr amacı gütmeyen
kuruluşlara ya da özel kurum ve kuruluşlara ait olabilmektedir. İşlev çeşitliliğini bünyesinde barındırdığı için özel amaçlı gayrimenkul türleri diğer türlere göre farklı mevzuat hükümlerine tabi olabilirler.

Tapu, belirli bir arazinin veya üzerinde inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren resmî belgedir. Tapu senedi olarak da adlandırılan bu belge, tapu sicil müdürlüğü tarafından verilir ve malikin mülkiyet hakkını resmîleştirir. Tapu kelimesi, Türkçe kökenli olan “tapuk” kelimesinden türetilmiştir ve “itimat” veya “güven” anlamına gelir.

Kadastro Türk Kadastro Kanunu’nda tanımlandığı üzere, ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topografik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını belirleme ve bu malların hukuki durumlarını tespit etme işlemidir.

Kadastro işlemleri, tapu sicillerinin düzenlenmesi, kadastral ve topografik haritaların oluşturulması, uygulanması ve güncellenmesi gibi görevleri kapsar.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün görev ve yetkileri şunlardır;
a. Devletin sorumluluğu altındaki tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasını, taşınmazlarla ilgili her türlü akitli ve akitsiz tapu işlemleri ile tescil işlerinin yapılmasını, siciller üzerindeki değişikliklerin takibini,
denetlenmesini, sicil ve belgelerin arşivlenerek korunmasını sağlamak.
b. Ülkenin kadastrosunu yapmak, değişiklikleri takip etmek, tapu planlarının yenilenmesini ve güncellenmesini sağlamak, bunlara ilişkin kontrol ve denetim hizmetlerini yürütmek.
c. Büyük ölçekli kadastral ve topografik haritaların üretilmesi amacı ile jeodezik altyapı, havadan fotoğraf alımı, 1/5000 ve daha üst ölçekli fotogrametrik ve yersel harita üretim hizmetlerini yapmak veya yaptırmak, kontrol etmek, denetlemek ve temel prensipleri tespit etmek.
ç. Mekânsal bilgi sistemi altyapısını ve harita üretim izleme merkezini oluşturmak, verilerden gerçek ve tüzel kişiler ile kamu kurum ve kuruluşlarının faydalanmasını sağlamak, coğrafi bilgi sistemleri konusunda verilecek görevleri yapmak.
d. Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin ülkedeki tapu ve kadastro ile ilgili işlemlerini yapmak, Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin yurtdışındaki taşınmazları ile ilgili hak ve menfaatlerini korumak, devletlerarası emlak müzakerelerine katılmak.
e. Görev alanıyla ilgili konularda, diğer ülkeler ve uluslararası kuruluşlar ile işbirliği yaparak müşterek projeler planlamak, yürütmek.
f. 16/6/2005 tarihli ve 5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun hükümlerine göre harita ve kadastro mühendislik bürolarına lisans vermek, bu büroların faaliyet usul ve esaslarını belirlemek ve denetlemek.
g. Taşınmaza yönelik aracılık faaliyetlerini düzenlemek, lisans vermek, bu faaliyetlerin usul ve esaslarını belirlemek ve denetlemek.
ğ. Genel Müdürlüğün görev, hizmet ve faaliyetleri ile ilgili olarak, diğer kamu kurum ve kuruluşları ile meslek kuruluşlarınca uyulacak esasları belirlemek, koordinasyonu sağlamak.
h. Kanunlarla verilen diğer görevleri yerine getirmek.

1. Tapu hizmetlerinin etkin ve zamanında sunulmasını sağlamak, tapu işlemlerinin mevzuata uygun olarak gerçekleştirilmesi için gerekli düzenlemeleri yapmak,
2. Tapu Müdürlüklerinin sevk ve idaresine yönelik faaliyetler ile iş hacimlerine göre yıllık çalışma programlarını hazırlamak, yaptıkları işlemlere ait istatistiki bilgileri toplamak ve sonuçlarını değerlendirmek,
3. Tapu sicillerinin oluşturulmasını ve düzenli şekilde tutulmasını sağlamak,
4. Tapu işlemleri ile ilgili her türlü konuyu incelemek ve sonucunu bildirmek,
5. Akit ve tescil işlemleri ile tapu planlarının reddine dair tapu müdürlüklerince verilen kararlara karşı yapılan itirazları inceleyerek Genel Müdürlük görüşünü hazırlamak,
6. Tapu müdürlüklerinin denetimi sonucunda hazırlanan raporları incelemek, gereğini tespit ve takip etmek,
7. Taşınmaza yönelik aracılık faaliyetlerini düzenlemek, lisans vermek, bu faaliyetlerin usul ve esaslarını belirlemek.

1. Kadastro hizmetlerinin etkin ve zamanında sunulmasını sağlamak, kadastro işlemlerinin
mevzuata uygun olarak gerçekleştirilmesini sağlamak için gerekli düzenlemeleri yapmak,
2. Kadastro müdürlüklerinin sevk ve idaresine yönelik faaliyetler ile taşınmazların kadastro
çalışmalarını; kalkınma planlarına ve yıllık programa uygun olarak planlamak, iş programlarını onaylamak ve 21/6/1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na göre yapılmasını sağlamak, müdürlüklerin yaptıkları işlere ait istatistiki bilgilerin sonuçlarını değerlendirmek,
3. 5368 sayılı Kanun hükümlerine göre harita ve kadastro mühendislik bürolarına lisans vermek, bu büroların faaliyet usul ve esaslarını belirlemek, sicil ve kaydını tutmak,
4. Tapu planlarının yenilenmesine, sayısallaştırılmasına ve güncellenmesine karar vermek, yıllık çalışma programlarını yapmak ve yapılan işleri takip etmek,
5. Tapu planlarının teknik yönden reddine dair müdürlüklerce verilen kararlara karşı yapılan itirazları inceleyerek Genel Müdürlük görüşünü hazırlamak,
6. Kadastro müdürlüklerinin denetimi sonunda hazırlanan raporları incelemek, gereğini tespit ve takip etmek,
7. Kadastro ve teknik işlemler ile ilgili her türlü konuyu incelemek ve sonucunu bildirmek,
8. Kadastro çalışmalarının teknik işlerinin bir kısmını veya tamamını gerçek veya tüzel kişilere yaptırmak, sonuçlarını takip etmek ve denetlemek,
9. Talebe bağlı işlemler ile imar, toprak ve tarım reformu, arazi toplulaştırması, afet ve diğer
sebeplerle meydana gelen zemin düzenlemeleri ve değişikliklerin tescili ile ilgili teknik işlerin yapılmasını planlamak, izlemek ve gerekli tedbirleri almak.

1. Genel Müdürlüğün uluslararası kuruluşlarla ilişkilerini ve işlemlerini yürütmek,
2. Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin ülkedeki tapu ve kadastro ile ilgili işlemlerini takip etmek, düzenlemek ve kayıtların güncel şekilde tutulmasını sağlamak,

3. İlgili bakanlık ve kuruluşlarla iş birliği yaparak, Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin yurt dışındaki taşınmaz malları ile ilgili hak ve menfaatlerini kollamak,
4. Yurtdışındaki Türk vatandaşları ile yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin her türlü tapu ve kadastro işlemlerini, bulundukları ülkede yerine getirebilmesi için gerekli düzenlemeleri yapmak, iş ve işlemleri yürütmek,
5. Genel Müdürlüğün Avrupa Birliği ile ilgili yapacağı çalışmaları, diğer birimler ve kurumlarla koordinasyon sağlayarak yürütmek,
6. Genel Müdürlüğün görev alanıyla ilgili konularda uluslararası alandaki gelişmeleri takip etmek, Türkiye’de düzenlenecek uluslararası toplantıların organizasyonunu yapmak ve bunlara ilişkin işlemleri yürütmek

1. Arşiv bilgi sistemini kurmak ve yürütmek, merkezi ve taşra arşivleme hizmetlerini düzenlemek,
2. Sicillerin ve arşivin elektronik ortamda tutulmasıyla ilgili düzenlemeleri yapmak, iş ve işlemleri yürütmek,
3. Yurt içi ve yurt dışında tesis edilmiş tapu kayıt ve belgeleri, kadastro ve tapulama paftaları ile teknik belgelerin merkezde veya taşrada arşivlenmesini sağlamak,
4. Eski yazılı tapu kayıt ve belgeleri yeni yazıya çevirmek, kayıt ve belgeleri değerlendirmek, tarihi değeri haiz olan eski yazılı tapu kayıt ve belgelerini uzmanların bilimsel çalışmalarına hazırlamak ve çalışmaların sonuçlarını değerlendirmek,
5. Arşiv malzemesinin kopyalarını çıkararak devamlılığını sağlamak, tahribini önleyecek tedbirleri almak, onarım ve yenileme işlerini yapmak, modern arşivleme usul ve metotları hakkında araştırmalar yaparak sonuçlarına göre yenilikleri tespit etmek ve bu yeniliklerin uygulanmalarını sağlamak ve bunların hacimlerini küçültmek için film, mikrofilm, fotokopi ve gerektiğinde diğer ileri tekniklerden yararlanmak,
6. İlgililerin talebi üzerine tapu kayıt ve belge örneklerini çıkarmak ve ilgililere vermek,
7. Tarihî, kültürel ve estetik değeri olan arşiv malzemelerini korumak ve gerektiğinde sergilemek,
8. Kurum arşivi hizmetlerini yürütmek.

Aplikasyon (yer gösterme): Kadastro paftalarında yer alan parsel köşe noktalarının gerçek dünyada zeminde belirlenmesi işlemidir. Bu işlemle birlikte parselin gerçek saha sınırları açıklığa kavuşturulur. Yapılan bu işlem sonucunda oluşturulan krokiye “Aplikasyon Krokisi” denir.

Bağımsız Bölüm: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı şeklinde düzenlenmiş gayrimenkulde, ana gayrimenkulün ayrı ve tek başına kullanılabilir nitelikteki parçalarıdır. Her bir bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilir ve konut, dükkân, mağaza gibi çeşitli kullanım amaçlarına sahip bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri ifade eder.
Cins Tashihi (Değişikliği): Bir taşınmazın yapısının (yapılı veya yapısız durum) veya niteliğinin
(örneğin, arsa, arazi, bağ, bahçe gibi) pafta ve tapu sicilinde yapılan değişiklik işlemidir. Bu işlemle,
bir taşınmazın özellikleri, kullanım amacına uygun olarak güncellenir veya değiştirilir.
Haciz: Bir alacaklının talebi üzerine, alacağın tahsil edilebilmesi amacıyla borçlunun parasına,
aylığına veya malına icra dairesi tarafından el konulması işlemidir. Bu yolla, alacaklının alacağına
karşılık borçlunun sahip olduğu varlıklar geçici olarak alıkonulur ve alacak miktarı bu varlıkların
satışıyla tahsil edilmeye çalışılır.
Hibe: Bağış, bağışlama.
Hisse: Bir taşınmaz malın tam mülkiyetine sahip olmayan ancak belirli bir paya sahip olan duruma “müşterek mülkiyet” veya “iştirak hâlinde mülkiyet” denir. Müşterek mülkiyette ise malikler, taşınmaz malın mülkiyetinde eşit veya belirli oranlarda paya sahip olurlar. Bu paylar genellikle yüzde cinsinden ifade edilir ve malikler arasında ortak mülkiyeti temsil eder.
Örneğin, bir gayrimenkulün birden fazla sahibi varsa, her sahibin malın toplam değerine orantılı
olarak belirli bir hissesi olabilir. Bu hisseler, mal sahipleri arasında anlaşma veya yasal düzenlemelere göre belirlenir. Hisse sahipleri, mülkün yönetimi, kullanımı ve gelirlerinden pay alımı konularında haklara sahiptirler.
Müşterek mülkiyet durumunda, hisse sahipleri genellikle malın kullanımı ve bakımı konusunda
ortak kararlar almak zorundadırlar. İştirak hâlinde mülkiyette ise, hisse sahipleri kendi paylarına düşen maliyetler ve gelirlerle ilgili haklarına sahiptirler ancak malın yönetimi tek bir kişi veya yönetim kurulu tarafından gerçekleştirilebilir. Bu şekilde, hisse kavramı, taşınmaz mal mülkiyetinde sahip olunan belirli bir payı ifade eder ve mülkiyetin ortak sahipleri arasında paylaşımı belirler.

İfraz (Ayırma): Taşınmaz sahiplerinin isteği üzerine bir arazinin imar planındaki koşullara uygun olarak birden fazla parçaya bölünüp her yeni parselin ayrı bir parsel numarasıyla tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir. Bu işlem, arazinin daha küçük ve yönetilebilir parçalara ayrılmasını sağlar ve her yeni parselin ayrı ayrı mülkiyetinin belirlenmesini temin eder.

İktisap: Genel olarak bir varlığın edinilmesi veya kazanılması anlamına gelir. Gayrimenkulde
iktisap ise bir kişinin gayrimenkul mülkiyetinin resmî olarak elde edilmesi anlamına gelir. Türk
Medeni Kanunu’nun 705. maddesine göre, gayrimenkulde iktisap, mülkiyetin tapu siciline tescil edilmesiyle gerçekleşir.
İntifa Hakkı: Bir taşınmaz mal üzerinde sahip olunmayan ancak kullanma ve yararlanma yetkisi veren bir hukuki düzenlemedir. Bu hak, malın mülkiyetini değil, sadece kullanma ve yararlanma hakkını içerir.
İntikal: Tapu sicilindeki mülk sahibinin ölümü durumunda, mirasçılarının Medeni Kanun’a göre
belirlenip noter veya mahkeme tarafından verilen veraset belgesinde adlarının yer aldığı durumda tapu kaydının bu mirasçılara aktarılması işlemidir.
İpotek: Bir borcun veya kredinin teminatı olarak gösterilen bir gayrimenkulün tapu sicilinde belirli bir sıraya göre kaydedilmesi işlemidir. İpotek, borcun vadesi dolmadan ödenmemesi durumunda
alacaklıya güvence sağlar. Bu durumda ipotekli gayrimenkul, alacaklının borcu tahsil etmek için
icra yoluyla satışını gerçekleştirebileceği bir teminat olarak kullanılır.
İpotekli borç senedi: Bir taşınmazın ipotekle güvence altına alınarak, bu ipoteğe dayalı olarak
çıkarılan ve taşınmazın değerini temsil eden bir borç senedidir. Bu senet, taşınmazın rehin verilmesi suretiyle oluşturulan bir borç ilişkisini ifade eder. İpotekli borç senedi, alacaklıya ipotekli taşınmaz
üzerindeki haklarını koruma ve alacağını tahsil etme imkânı tanır.
İrat senedi: Genellikle bir borcun veya bir alacağın karşılığı olarak düzenlenen, belirli bir süre sonunda faiz getirisi sağlayan senet türüdür. İrat senetleri, özellikle yatırımcılar arasında tercih edilen ve sabit getiri sağlayan bir finansal araç olarak kullanılır. İrat senedi sahibi, belirli bir zaman dilimi sonunda, senet üzerinde belirtilen faiz tutarını alır. Bu tür senetler, borç piyasalarında kullanılır ve genellikle tahvil gibi sabit getirili menkul kıymetler arasında yer alır.
İrtifak Hakkı (Üst Hakkı): Taşınmaz mal üzerinde belirli kullanma ve yararlanma yetkilerini içeren sınırlı ayni hakların genel adıdır. Bu haklar, mal sahibine ait olmayan fakat belli bir süre veya belirli
şartlar altında üçüncü bir kişiye tanınan haklardır. İrtifak hakları, örneğin arazi üzerinde arazi irtifak
hakkı veya bir şahsın lehine kurulan şahsi irtifak hakkı gibi çeşitlendirilebilir. Bu haklar, tapu siciline tescil edildiğinde diğer kişiler için de bağlayıcı olabilir ve devri mümkün olabilir veya yirmi yıldan uzun süreli olarak daimî ve müstakil olarak kurulabilirler.
Kamulaştırma: Devlet veya diğer kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde,
karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir
kısmına el koyması işlemidir.
Kat İrtifakı: Bir arsa üzerinde inşa edilen veya ileride yapılacak olan bir veya birden fazla yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine dayanak teşkil etmek üzere, arsa malikleri veya hissedarları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak
hakkıdır.
Kat Mülkiyeti: İnşası tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, gayrimenkul malikleri veya ortak malikler tarafından kat mülkiyeti kanununa göre kurulan bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti, dikey ve yatay (yaygın) kat mülkiyeti olmak üzere iki şekilde ayrılır.
Malik: Taşınmazın mal sahibi.

Mülkiyet: Medeni Kanun tarafından taşınır ve taşınmaz malları niteliklerine uygun bir düzen içinde sınıflandırıp, bu mallar üzerine özel hükümler getirilmesini sağlayan bir kavramdır.

Medeni Kanun’un ilgili maddeleri bu mülkiyet türlerini düzenler:
Taşınmaz Mülkiyeti (704-761. Maddeler): Taşınmaz malların mülkiyetini ve bu mülkiyete ilişkin hükümleri düzenler. Taşınmaz mülkiyeti, arazi, bina gibi yerinde mülkiyet olarak nitelendirilen mal varlıklarını kapsar.
Taşınır Mülkiyeti (762-778. Maddeler): Taşınır eşyaların mülkiyetini ve bu eşyalar üzerindeki
hükümleri düzenler. Taşınır mülkiyeti, otomobil, mobilya gibi taşınabilir eşyaları içerir. Mülkiyet hakkı ise bu mülkiyete sahip olan kişiye, kanunun belirlediği sınırlar içinde, mülk üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunma yetkisi veren en geniş ayni haktır. Bu hak, malın kullanımı, işletilmesi, devri, kiralanması gibi çeşitli tasarrufları kapsar ve sahibine güçlü bir mülkiyet koruması
sağlar. 

Özetle, mülkiyet kavramı, taşınır ve taşınmaz mal varlıklarının sahiplerine tanıdığı hakları ve bu hakların kullanımını düzenleyen hükümleri içerir.
Müşterek methal: Ortaklaşa kullanılan yer, taşınmaz mal veya bağımsız bölümler arasında
paylaşılan sosyal tesisler, ticari alanlar, yüzme havuzları, tenis kortları, ısı merkezleri gibi alanlardır.
Bu yerler, birden fazla parsel veya bağımsız bölüm sahibi tarafından ortaklaşa kullanılmak üzere ayrılır. Eski tapu sicil düzenlemelerinde “müşterek methal” olarak adlandırılan bu kavram, yeni tapu
sicil tüzüğünde ise “ortaklaşa kullanılan yer” olarak geçmektedir. Bu yerlerin tapu kütüğünde mülkiyet sütununda bireylerin isimleri değil, yararlanacak taşınmazların ada ve parsel numaraları yazılır.
Ortak Alanlar (ortak yerler): Kat irtifakı veya kat mülkiyeti oluşturulmuş binalarda bağımsız bölümler dışında kalan ve korunma, müşterek kullanma veya faydalanma amaçları için düzenlenmiş yerlerdir. Bu alanlar, binanın temelleri, ana duvarları, avluları, merdivenleri, koridorları, ısıtma, su, doğal gaz ve elektrik tesisatı gibi unsurları içerebilir. Kat mülkiyeti kanununda ve Tapu Sicil Tüzüğü’nün 26. maddesinde ortaklaşa kullanılan yer (müşterek
methal) olarak da bilinen bu kavramlar, binanın sahipleri arasında paylaşılan ve ortak sorumluluk
gerektiren alanları tanımlar.
Rehin Hakkı: bir borcun güvencesi olarak belirli bir malın teminat gösterilmesidir. Borcun vadesinde ödenmemesi durumunda alacaklıya, rehin gösterilen malın icra yoluyla satışını yapma ve satış bedelinden alacağını tahsil etme yetkisi veren sınırlı bir ayni hak olarak tanımlanabilir. Gayrimenkul rehininin çeşitleri arasında ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi bulunmaktadır. Rehin hakkı, tapu siciline şerh edilerek tescil edilir ve böylece alacaklı, borcun ödenmemesi durumunda rehin konusu mal üzerinde hak iddia edebilir.
Rücu: Bir şeyin geri dönmesi veya bir durumun tersine dönmesi anlamına gelir. Bağışta rücu şartı ise bağışı kabul eden kişinin bağışı yapan kişiden önce ölmesi durumunda, taşınmazın mülkiyetinin
bağışı yapan kişiye geri dönmesini öngören şarttır. Devletin sorumluluğunda rücu ise hazinenin ödediği tazminatın tamamını veya bir kısmını, kusurlu bir tapu memurundan geri istemesidir.
Satış vaadi: Bir taşınmazın belirli şartlar altında ve ileriki bir tarihte devredilmesini amaçlayan
sözleşmedir. Bu sözleşme, taşınmazın satışı için taraflar arasında yapılan anlaşma olup sözleşme taraflarına belirli yükümlülükler getirir ve devir sürecini düzenler. Bu tür sözleşmelere “satış vaadi sözleşmesi” adı verilir.

Şerh: Gayrimenkul sahibinin mülkiyet hakkının devrinin engellenmesi, sınırlanması ve üçüncü
taraflara duyurulması için tapu kaydında gerçekleştirilen işlemlerdir. Bu işlemler, tapu sicilindeki şerhler sütununa yazılarak belirtilir ve ilgili gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkıyla ilgili çeşitli durumları ifade eder. Örnek olarak şunlar verilebilir:
İhtiyati Tedbir Şerhi: Bir hukuki davada, davanın sonucuna etki edebilecek bir karar alınması
durumunda mal üzerinde herhangi bir işlem yapılmasını önlemek için konulan şerhtir. İhtiyati
tedbir kararı, malın satılmasını veya başka hakların devredilmesini engelleyebilir.
Haciz Şerhi: Borçlunun alacaklıya borcunu ödemediği durumlarda, mahkeme kararıyla malın
üzerine konulan haciz şerhidir. Bu durumda malın satılması, devri veya başka bir işlem yapılamaz ve alacaklının hakkı korunur.
Satış Vaadi Şerhi: Gayrimenkul sahibi ile bir alıcı arasında yapılan sözleşmeyle, gelecekteki bir
tarihte gayrimenkulün satılacağını belirten şerhtir. Bu durumda, gayrimenkulün mülkiyeti hâlâ sahibinde olmakla birlikte, gelecekteki satış vaadiyle ilgili üçüncü kişiler uyarılır.

Bu örneklerde olduğu gibi, şerhler tapu kütüğünde kayıtlı olup, gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarını etkileyen durumları belirtir. Üçüncü kişiler, tapu sicilindeki şerhleri inceleyerek gayrimenkul üzerindeki haklar ve mülkiyet durumu
hakkında bilgi sahibi olabilirler.

Taksim: Taşınmaz mal veya hakların hissedarlar arasında bölüşülmesi anlamına gelir. Bu işlem
genellikle şu durumlarda gerçekleşir:
Miras Payının Taksimi: Bir kişinin vefatı sonrasında mirasçıları arasında yapılacak olan taşınmaz
mal veya hakların bölüşülmesidir. Mirasçılar arasındaki payların belirlenmesi ve taşınmaz malların
nasıl bölüneceği noter huzurunda yapılan taksim işlemi ile düzenlenebilir.
Diğer Durumlarda Taksim: Miras dışı durumlarda da taşınmaz mal veya hakların hissedarlar
arasında bölüşülmesi gerekebilir. Örneğin, ortak mülkiyete sahip olan kişiler arasında malların bölüşülmesi amacıyla yapılan taksim işlemi de bu kapsamda değerlendirilebilir.

Taksim işlemi, tapuda resmî bir senet düzenlenerek gerçekleştirilir. Bu senet, taşınmaz malın veya hakkın hissedarlar arasında nasıl bölüneceğini ve bu bölünme sonucunda her bir hissedarın neye sahip olacağını belirtir. Bu şekilde, taksim işlemi ile taşınmaz mal veya hakların mülkiyet durumu resmî olarak kaydedilmiş olur ve her hissedarın hakları güvence altına alınır.
Takbis: Tapu ve kadastro bilgi sistemi.
Tapu kütüğü: Tapu sicillinin asli unsurlarının başında olan ve Türk Medeni Kanunu’na göre, her taşınmaz için tapu memuru tarafından tutulan resmî deftere tapu kütüğü denir. Türkiye’de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yönetilir ve güncellenir. İçeriğinde şu bilgiler bulunur:
Taşınmazın niteliği : Arazi, bina gibi.
Mülkiyet hakkı : Taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğu.
Ayni haklar : İpotek, şerh gibi taşınmaz üzerindeki diğer haklar.
Tapu sicil numarası : Taşınmazın benzersiz kimlik numarası.
Yüz ölçümü : Taşınmazın alanı.
Adres ve konum bilgileri: Taşınmazın bulunduğu yerin adres ve koordinat bilgileri.
Tapu kütüğü, taşınmaz mal ve haklarının hukuki durumunun belgelenmesi açısından büyük önem taşır. Herhangi bir taşınmazla ilgili yapılan tüm hukuki işlemler (devir, ipotek tesis edilmesi, şerh konulması vb.) tapu kütüğüne işlenir ve bu işlemler, tapu sicilinin güncel tutulmasıyla tescil edilir. Böylece, taşınmaz mal üzerindeki haklar açık ve belirgin bir şekilde kayıtlı olur ve taraflar arasında anlaşmazlık durumunda resmi delil olarak kullanılabilir.

Temlik: Bir mal veya mülkiyet hakkının sahibi olan kişinin, bu mal veya hakkı bir başkasına devretmesi veya aktarması anlamına gelir. Temlik işlemi genellikle bir bedel karşılığında gerçekleşir ve hukuki bir süreci içerebilir. Temlik, özellikle taşınmaz malların devri veya hakların devri gibi durumlarda kullanılır. Örneğin:
Taşınmaz Mülkiyetinin Temliki: Bir kişi, sahip olduğu bir arsayı veya bir binayı satmak suretiyle başka bir kişiye devredebilir.
Ayni Hakların Temliki: İpotek, kullanma veya rehin gibi ayni haklar, mülkiyet sahibi tarafından başkasına devredilebilir.
Malların Temliki: Taşınır mallar da örneğin araçlar, mobilyalar veya diğer eşyalar, mülkiyeti devredilen kişiye geçirilebilir.
Temlik işlemi genellikle tapu sicili veya ilgili hukuki belgeler aracılığıyla resmî olarak gerçekleştirilir.
Bu süreçte taraflar arasında bir sözleşme imzalanır ve gerekli prosedürler tamamlanarak mülkiyet veya hak devri yasal olarak tescil edilir. Bu sayede, temlik işlemi ile mal veya hak sahibi olan kişi, bu varlığı başka birine devretmiş olur.
Terkin: Bir taşınmaz mal üzerindeki bir hakkın tapu kütüğünden resmî olarak kaldırılması işlemidir.
Bu işlem, ilgili hakkın artık mevcut olmadığını veya sona erdiğini göstermek amacıyla yapılır. Terkin işlemi şu şekilde gerçekleştirilir:
Hakkın Sonlandırılması: Tapu kütüğünde kayıtlı olan bir hak (örneğin, ipotek, şerh gibi) artık geçerli değilse veya sona ermişse, bu hakkın tapu kütüğünden kaldırılması gerekir.
Kırmızı Mürekkeple Çizme: Tapu sicil memuru tarafından, ilgili hakkın üzeri kırmızı mürekkeple çizilir.
Bu işlem, hakkın artık geçerli olmadığını ve tapu sicilindeki kaydın silindiğini gösterir.
Terkin Tarih ve Yevmiye Numarası: Terkin işlemi yapıldığı tarih ve bu işlemin kaydedildiği yevmiye
numarası tapu kütüğüne yazılır. Bu bilgiler, tapu sicilindeki kayıtların güncel ve izlenebilir olmasını sağlar. Terkin işlemi genellikle ilgili tarafların talebi veya mahkeme kararıyla gerçekleşir. Örneğin, bir ipotek borcunun ödenmesi sonucunda ipoteğin kaldırılması için terkin işlemi yapılır. Bu sayede, taşınmaz mal üzerindeki haklar güncellenir ve tapu sicili güncel ve doğru bilgilerle tutulur.

Tescil: Bir taşınmaz mal üzerindeki ayni veya şahsi hakların tapu kütüğüne yazılması anlamına
gelir. Bu işlem, ilgili hakların resmî olarak kaydedilmesi ve tescil edilmesiyle gerçekleşir. Tescil işlemi şu adımları içerir:
İşlemlerin Yapılması: Ayni veya şahsi haklara yönelik işlemler (örneğin, mülkiyet devri, ipotek tesis edilmesi, şerh konulması gibi) ilgili kanun hükümlerine göre gerçekleştirilir.
Tescil Edilmesi: İlgili işlemler tamamlandıktan sonra, tapu sicil memuru tarafından bu işlemler
tapu kütüğüne tescil edilir. Tescil işlemi, işlem yapılan taşınmazın tapu sicilinde resmî olarak kaydedilmesini sağlar.
Yazım Şekli: Tescil işlemi genellikle siyah veya mavi mürekkeple ve kitap harfleriyle okunaklı bir
şekilde elle yazılır. Ancak bazı durumlarda (örneğin, imar uygulamaları veya kamulaştırmalar gibi)
belirli belirtmeler kaşe olarak basılabilir.
Tarih ve Yevmiye Numarası: Tescil işlemi yapıldığı tarih ve bu işlemin kaydedildiği yevmiye
numarası tapu sicilinde belirtilir. Bu bilgiler, ilgili tapu sicil kaydının izlenebilir olmasını sağlar.
Tescil, taşınmaz mal üzerindeki ayni hakların güvence altına alınması açısından son derece önemlidir. Tapu siciline tescil edilmeyen ayni haklar, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez ve geçerli
olmaz. Dolayısıyla, tescil edilmiş ayni haklar, mülkiyet durumunu netleştirir ve taşınmaz üzerindeki
hak sahiplerinin hukuki korunmasını sağlar.
Tevhit (Birleştirme): Tapu sicilinde birbirine bitişik olarak kaydedilmiş birden fazla taşınmaz
mülkün, tek bir tapu parseli olarak birleştirilmesi işlemidir.
Toplulaştırma: Dağılmış, parçalanmış veya şekilleri bozulmuş arazilerin daha etkin bir şekilde yönetilmesi ve tarımsal üretim için verimliliğin artırılması amacıyla, bu arazilerin birleştirilerek tek
bir parselden oluşturulması işlemidir. 3083 sayılı Kanun’la Türkiye’de düzenlenmiştir ve genellikle
muhafaza, ekonomik kullanım ve zirai sulama gibi tarımsal tedbirlerin uygulanmasını destekler.
Trampa: Bir malın başka bir mal ile değiştirilmesi işlemidir. Bu işlem genellikle iki taraf arasında
karşılıklı olarak anlaşma ile gerçekleştirilir. Trampa işlemi sırasında değiştirilecek malların niteliği taşınır veya taşınmaz olabilir.
Vasi: Yargı kararıyla fiil ehliyeti kısıtlanan velayet altında olmayan küçükler veya ergin kişiler için
atanan temsilciyi ifade eder. Vasi, kısıtlı bireyin hukuki işlerini yönetir ve onların haklarını korur.
Vefa Hakkı: Bir satıcı tarafından satılan taşınmaz malı, satışı yapan kişiden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır. Bu hak, satış işlemi sırasında noter tarafından düzenlenen bir sözleşme ile tesis
edilir ve tapu kütüğüne şerh edilir. Vefa hakkı sahibi, ileri bir tarihte satılan malı, belirlenen şartlar
çerçevesinde satıcıdan geri alma hakkına sahiptir.
Veraset (Mirasçılık) Belgesi: Vefat eden kişinin mal varlığının mirasçılara intikali için tapu
sicil müdürlüğünce istenen ve sulh hukuk mahkemesinden alınan, mirasçıları ve paylarını belirten, hasımsız ve aksi sabit oluncaya kadar geçerli olan resmî belgedir. Veraset ilamı ise çekişmeli bir
durumda verilen ve mirasçıları tespit etmek için mahkeme kararı gerektiren, infazı için kesinleşmesi gereken resmî belgedir.
Yevmiye: Tapu sicil müdürlüğünde yapılan her işlem ile reddedilen istemlerin tarih ve sıra numarasına göre kaydedildiği defteri ifade eder. Bu defterden alınarak tapu kütüğünde yapılan tescil veya terkin işleminin yanında belirtilen tarih ve numaraya da yevmiye tarihi ve numarası denir.
Yola Terk: İmar planlarının uygulanması sürecinde taşınmaz mülk sahiplerinin, bedelli veya bedelsiz olarak imar planına uygun şekilde taşınmazlarının tamamının veya bir kısmının kamu yararı için (örneğin yol, yeşil alan, park gibi) bırakılması işlemidir.
Yoldan İhdas: Bir yolun kapatılması sonucu oluşan taşınmazın, düzenlenecek haritaya göre
yoldan ayrılarak ilgili kurum veya kuruluş adına (belediye, köy, Karayolları Genel Müdürlüğü veya
Hazine) bir parsel numarası altında tescil edilmesi işlemidir.
Yönetim Planı: Kat mülkiyeti oluşturulmuş apartman veya sitelerde bina veya site yönetiminin nasıl yapılacağını, kat maliklerinin hak, borç ve sorumluluklarını düzenleyen ve tüm kat malikleri tarafından imzalanmış olan resmî bir belgedir. Yönetim planı, kat maliklerinin çoğunluğunun kararıyla değiştirilebilir ve apartman veya site yönetimi ile ilgili temel kuralları içermektedir.

Taşınmaza ilişkin akit ve tescil işlemleri satış, trampa (mal değişimi), bağışlama, ölünceye kadar
bakma, ömür boyu gelir, iradi mirasçılık (ölüme bağlı tasarruflara) gibi çeşitlilik göstermektedir.