Sosyal Güvenlik Kurumlarının Finansmanı 

Çeşitli ülkelerde sosyal güvenlik kurumlarının büyük miktarlarda birikime sahip olduğu ve bu birikimleri yatırım alanlarında değerlendirdikleri görülmektedir. Sosyal güvenlik kurumları gayrimenkullar satın alarak gelir sağlayıcı yatırımlar yapabildikleri gibi inşa ettikleri konutları üyelerine uygu koşullarda satabilmekte veya üyelerinin kişisel girişimlerini destekleyerek onların konut satın almasını sağlayacak kredi desteği verebilmektedir. Türkiye’de çeşitli dönemlerde sosyal güvenlik kurulumları aracılığıyla konut üretimini artırmak ve konut finansmanı desteklenmek istenmiştir. Üyelerinin daha düşük maliyetlerle daha iyi konutlar edinmesini sağlamak amacıyla Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK), ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK) ve Bağ-Kur üyelerine çeşitli vade ve faiz oranlarında destek sağlamıştır. Konut alıcılarına finansman desteği sağlayan mevcut kurumlardan SSK, Bağ-Kur ve OYAK kurumları hem konut inşa etmişler hem de konut edinmek isteyen üyelerine konut kredisi sağlamıştır.

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılabilir:
• Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar: Gelişmekte olan ülkelerde gelir düzeyleri değişken olduğundan, konut sahibi olmak isteyen kişiler yapabildikleri kişisel tasarruflarını konut yapmaya veya almaya aktarmaktadır.
• Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar: Karşılıklı yardımlaşma esasına dayanan bu fon kaynaklarına genellikle faiz uygulanmamaktadır. Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresi arasında yaygın olan bu yöntemle insanlar konut edinebilmektedir.
• İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar: Bu tür borç alımıyla sağlanan fonların akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlardan farkı genellikle düşük de olsa faiz uygulanmasıdır.
• Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar.
• Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar: Konut finansmanı için elverişli bir kaynak olmayan bu fonlar tefeci benzeri kişilerden sağlanmaktadır. Vadeleri düşük ve faiz oranları çok yüksektir.

• Müteahhitlerden sağlanan krediler: Bu yöntemde konutun satın alınacağı müteahhitten nakit olarak bir fon sağlanmamakla birlikte peşinattan sonra kalan kısım müteahhitle alıcı arasında sağlanan anlaşma sonucu belirlenen vade ve vade farkına göre ödenmektedir.

I – VII de sıralanan kurumlar, ipotekli konut finansmanı sağlayan kurumlar arasında yer almaktadır. Gayrimenkul alım ortaklığı, yanlış tanım olup, doğru olan “gayrimenkul yatırım ortaklığıdır”. Bu nedenle VIII. de verilen kurum ismi yanlıştır.

Kredi faiz oranı sıfır olan kredinin genellikle vadesi 10 yıldır.

Türkiye'nin özgün ve başarılı bir modeli olan OYAK, 1 Mart 1961 tarihinde 205 sayılı Yasa ile kurulmuştur. Türk Silahlı Kuvvetleri (TSK) mensuplarının yardımlaşma ve emeklilik fonu olan OYAK’ın yapılanması ve faaliyetleri 205 sayılı Yasa ile özel hukuk hükümleri ile Genel Kurul kararlarına tabidir.

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır: Kredi kullanan kişiler (tüketiciler), ipotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı), kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri), inşaat şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri), küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu).

Almanya’da menkul kıymetleştirme uygulamasında da kredi alacakları bir araya getirilerek bir havuz oluşturulmaktadır. Bu alacak havuzları bankaların ihraç ettiği menkul kıymetlerin teminatı niteliğindedir. 

ABD’de konut edinme süreci tüketicinin konut almak için mortgage originator adı verilen kuruluşlara başvurusuyla başlar. Tüketicinin başvurduğu krediyi almaya uygun olup olmadığı veya ne tür kredi için uygun olduğu uzman kuruluşlar tarafından değerlendirilir.

Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göç, düşük gelir seviyeleri, gelir dağılımındaki bozukluklar ve kurumsallaşmamış bir finansman sistemi nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır.

Sıra ödemeli konut kredileri 30 yıl vadeye kadar açılabilmekte, genellikle 15 yıl vadeli olarak açılmaktadır. Kredi alındığında yapılan peşin ödemenin bir kısmı ya da tamamı için faiz getirici bir hesap açılması ve ipotek kredisi borcunun ödenmesi sırasında bu hesaptan yararlanılması esasına dayanmaktadır. Uygulanan faiz oranları genellikle piyasa faiz oranlarına göre daha düşük olmaktadır. Bu avantajların yanında, ilk aylık ödemeyi yapmaya yetecek birikimi olmayan, borçlu grubunu hedef almaktadır. 

Ülke genelinde konut alıcılarına ve müteahhitlere kredi sağlayan tek banka Emlak Kredi Bankası olmuştur. Anadolu Bankası ile birleşerek yeniden yapılanan Emlak Kredi Bankası, 1988 yılında Emlak Bankası adını almıştır. Sonraki yıllarda konut kredisi sağlamada lider pozisyona yerleşen Emlak Bankası, aynı zamanda konut inşaatı ve ticari bankacılık da yapmaktaydı. Türk Bankacılık Kanunu’na göre Emlak Bankası konut inşaatı konusunda ortak projelere katılabilme yetkisine sahip tek bankaydı. Konut piyasalarının uzun yıllar lider aktörü olan Emlak Bankası, çok büyük mali problemlerle karşı karşıya kalarak 2001 yılında operasyonlarını durdurdu.

Yerinde sabit olan ve bir yerden başka yere taşınamayan şeylere gayrimenkul denilmektedir. 

1947 yılında Emlak ve Kredi Bankası’nın kurulması, 1958 yılında İmar ve İskan
Bakanlığı’nın kurulması, 1965 yılında “Gecekondu Kanununun” çıkarılması, 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu İdaresi’nin kurulması ve toplu konut fonunun oluşturulması, 2007 yılında “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun” kabul edilmesi gibi.
Tüm bu uygulamalarda devletin ana strateji şunlar olmuştur:
• Altyapısı hazır arsalar üretmek ve düşük gelir guruplarına konut yapmak üzere uygun fiyatlarla
vermek,
• Hızla yoğunlaşan gecekondu ve kaçak yapılaşmayı önlemek,
• Kıt kaynaklarla daha çok konut üretmek,

• Kamu kaynakları ile lüks konut yapımını engellemek,
• Orta ve alt gelir gruplarının konut ihtiyacını karşılayacak konut finansmanı yöntemleri
geliştirmek,
• Konut sahipliği oranını artırmak.

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılır:

• Hane halkının cari gelirlerinden yaptığı tasarruflar
• Akraba, arkadaş ve yakın çevreden sağlanan fonlar.
• İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar
• Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar
• Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar
• Müteahhitlerden sağlanan krediler