Gerçek rizikolarda, rizikoyla karşı karşıya olan bir kişinin herhangi bir kazanç beklentisi olamaz. Kişi rizikonun gerçekleşmesi halinde bir kayba uğrayacak, gerçekleşmemesi halinde ise ancak durumunu koruyacaktır. Başka bir deyişle, ne kazancın ne de kaybın söz konusu olduğu bir durumdur. Yangın, sel, hırsızlık, trafik kazası gibi olayları bu tür rizikolara örnek olarak gösterebiliriz. Bir binayı sel basması, binanın depremden yıkılması ya da bir binaya hırsız girmesi emlakla ilgili gerçek riziko örnekleridir. 

Spekülatif rizikolar hem kazanma, hem de kaybetme olasılığı bulunan rizikolardır. Kâr ve zarar olasılığı farklı oranlarda olabilir ancak, sonuçta kâr ya da zarardan birisi mutlaka gerçekleşecektir. Kumar, at yarışları, spor loto oyunları gibi durumlarda karşılaşılan rizikolar spekülatif rizikolardır. 

Satış elemanının önce müşterinin emlağın küçük ayrıntılarını daha sonrada tümünü anlamasını ve kabul etmesini sağladığı satış kapama yaklaşımı basamaksal kapama yaklaşımı olarak tanımlanır.

Her işletmenin amaçlarını belirlemesi ve bu amaçlar doğrultusunda yönünü çizmesini ifade eden  emlak yönetimi işlevi Planlamadır. Doğru cevap A’dır.

Satış elemanlarının yerine getirdiği görevler ise şu şekilde sıralanabilir:
• Müşteri arama ve bulma.
• Müşteriyi bilgilendirme.
• Satışın gerçekleşmesini sağlama.
• Satış öncesi ve sonrası müşteriye çeşitli hizmetler sunma.
• Müşteriden geribildirim alarak bilgi toplama.
• Müşterileri değerlendirme ve rapor hazırlama.
• Halkla ilişkiler etkinliğine katkı sağlama.

Temeller, Duvarlar

Risk kavramı en sade biçimiyle “gerçekleşmesi halinde zarara ve kayba neden olabilecek potansiyel tehlikeler” şeklinde tanımlanmaktadır.

Risk yönetimi, herhangi bir hasar sonrası operasyonel verimliliği korumak amacı ile mevcut kaynaklar ve gerekli kaynaklar arasında denge kurmaya yönelik, hasar öncesinde en etkin durumun planlanması olarak tanımlanmaktadır.

SİGORTANIN TEMEL PRENSİPLERİ

Sigortacılıkta geçerli olan prensipler, emlakla ilgili tüm sigortalar için de geçerlidir. Aşağıda bu temel prensipler ele alınmaktadır.

* Sigortalanabilir Menfaat Prensibi

* Azami İyi Niyet Prensibi

* Tazminat Prensibi

* Yakın Sebep Prensibi

* Halefiyet ve Hakların Devri (Rücu) Prensibi

* Hasara Katılım Prensibi 

Etik kavramı kişisel etik, meslek etiği, yönetsel etik, toplumsal etik ve global etik olarak uygulanmaktadır. Kişisel etik, bireylerin kendi içsel değerleridir. Meslek etiği ise, bireylerin iş yaptıkları alandaki uymakla yükümlü olduğu davranışlardır. Yönetsel etik, ağırlıklı olarak yöneticilerin gözetiminde neyin doğru neyin yanlış olduğu kararı verilerek, çalışanların davranışlarını yönlendirmektir. Her işletme, içinde bulunduğu sektörün kuralları ve normları doğrultusunda etik kavramını kendi bünyesinde oluşturmalıdır. Buradaki en önemli nokta hem yöneticilerin hem de çalışanların, gerek bireysel gerek mesleki, gerek de toplumsal etiği benimsemesidir. Toplumsal etik, her bireyin ait olduğu toplumun değer yargılarından oluşur. Gelenek, görenek, kültür gibi değerler toplumsal etiğin temelini oluşturur. Global etik, uluslararası alanda uygulanmakla yükümlü olunan boyuttur. Sınırların ortadan kalkması ile birlikte, ülkeler arasındaki iş yapma olanağının artmasıyla global etik kavramı önem kazanmıştır. Kültürlerarası farklılıklar göz önünde bulundurularak, her toplumun ahlaki değerleri çerçevesinde yapılacak olan işlemler biçimlendirilir. Global etiğin diğer bir amacı ise, dünya çapında belirli standartlar oluşturarak buna tüm ülkelerin uymasını sağlamaktır.

Emlak satış sürecinin ilk aşaması potansiyel müşterilerin bulunmasıdır.

Risk yönetimi kapsamında yer alan görevler şöyle sıralanabilir (http://www.allianzrisk.com): 1. Bir tesisteki, binadaki risklerin belirlenmesi ve değerlendirilmesi. 2. Oluşabilecek riskleri önlemek ya da daha aza indirgemek için ve oluşacak hasar sonrasında da devamlılığı sağlamak için, çeşitli yapısal ve örgütsel önlemlerin alınması. 3. Riskin sigortalanarak güvence altına alınması. 4. Risklerle ilgili alınması gereken teminatlar, prim ödeme koşulları gibi konularda bir sigorta şirketi ile uzlaşma ve işbirliği yapılması. 5. Tesis, bina ile ilgili olarak yönetimin kendi üzerinde tutacağı riskler ile ilgili sistemler geliştirilmesi. 6. Riski transfer etmek için alternatif yolların incelenmesi ve değerlendirilmesi. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Yukarıdaki maddeler Stratejik Emlak Yönetiminin Analiz süreçleridir. Doğru cevap A’dır.

Emlak Yönetiminde Rekabeti Etkileyen 5 Faktör (Porter 5’li Güç Analizi)

Emlak sektöründe rekabet, sadece rakiplere göre belirlenmemelidir. İşletmeler stratejilerini belirlerken yönetim, sektördeki diğer faktörleri de göz önünde bulundurur. Michael E. Porter, sektördeki rekabeti etkileyen 5 güç olduğunu savunur. Söz konusu 5’li güç;

1. Yeni işletmelerin (olası rakipler) yarattığı tehdit
2. İkame mal/hizmetlerin yarattığı tehdit
3. Tedarikçilerin pazarlık gücü
4. Müşterilerin pazarlık gücü
5. Sektördeki rekabetin şiddeti olarak sıralanır.

Özel amaçlı emlakların alım ve satım işlemleri pek sık olmadığı için ve özel bir amaca (çoğu zaman ticari amaç hariç olmak üzere) hitap ettiğinden dolayı değerlerinin hesaplanması da zordur. Bunlar okullar, golf merkezleri, ibadethaneler, mesleki kurs yerleri gibi özel amaçlara hitap eden emlaklardır. Doğru cevap C'dir.

Etik kavramı kişisel etik, meslek etiği, yönetsel etik, toplumsal etik ve global etik olarak uygulanmaktadır. Kişisel etik, bireylerin kendi içsel değerleridir.

Gerçek rizikolarda, rizikoyla karşı karşıya olan bir kişinin herhangi bir kazanç beklentisi olamaz. Kişi rizikonun gerçekleşmesi halinde bir kayba uğrayacak, gerçekleşmemesi halinde ise ancak durumunu koruyacaktır. Başka bir deyişle, ne kazancın ne de kaybın söz konusu olduğu bir durumdur. Yangın, sel, hırsızlık, trafik kazası gibi olayları bu tür rizikolara örnek olarak gösterebiliriz. Bir binayı sel basması, binanın depremden yıkılması ya da bir binaya hırsız girmesi emlakla ilgili gerçek riziko örnekleridir. 

Spekülatif rizikolar hem kazanma, hem de kaybetme olasılığı bulunan rizikolardır. Kâr ve zarar olasılığı farklı oranlarda olabilir ancak, sonuçta kâr ya da zarardan birisi mutlaka gerçekleşecektir. Kumar, at yarışları, spor loto oyunları gibi durumlarda karşılaşılan rizikolar spekülatif rizikolardır. 

A, B, C ve D seçeneklerindeki gelişmelerin çökme aşamasında gerçekleşmesi beklenmektedir. Yalnız E seçeneğindeki “Spekülatif inşaat başlar” seçeneğinin arz aşamasında ortaya çıkması beklenmektedir. Doğru cevap E seçeneğidir.

Emlak Yöneticisinin Görevleri

Emlak yöneticisinin yerine getirmesi gereken çeşitli görevler bulunmaktadır. Bu görevleri aşağıdaki gibi sıralamak mümkündür:

• Emlak alım-satım, kiralama, ipotek gibi tüm işlemlere aracılık etme.
• Danışmanlık hizmeti verme.
• Satış ve kira sözleşmesi yapılmasına yardımcı olma.
• Emlak ile ilgili hukuksal süreçleri yakından takip etme.
• Sektör araştırması yaparak rakipler hakkında bilgi edinme.
• Başında bulunduğu işletmenin güçlü-zayıf yönlerini tanımlayarak, sektörde ona göre yerini belirleme ve geliştirme.
• Finansman planlaması yapma.
• Yeni proje oluşturulmasını, planlanmasını ve denetlenmesini sağlama.
  • Personelin işe alınmasından, eğitilmesinden ve performansından sorumlu olma olarak sıralanabilir.