Ünite 5: İmar Uygulamaları ve Uygulama Araçları

Giriş

İmar planları ülke, bölge ve kent verilerine göre kentsel işlevler (barınma, çalışma, ulaşım vb.) arasında, sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde insan, toplum, çevre ilişkilerinde kişi ve toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı kılmak, yatırımların gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın koruma - kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemek amacıyla hazırlanırlar. Yürürlükteki imar planları;

• İmar Programları,
• Kamulaştırma Yoluyla İmar Uygulamaları,
• Doğrudan (Re’sen) Yapılan İmar Uygulamaları,
• İsteğe Bağlı Yapılan İmar Uygulamalarından oluşan dört ana uygulama aracıyla gerçekleşmektedir.

İmar Programları

İmar programları, belediyelerin imar planlarını uygulamak amacıyla 5 yılı kapsayan bir dönem için hazırladıkları belgelerdir. Planların belirlenen süreler içinde hayata geçmesini sağlarlar. Bununla birlikte, idareler arası eşgüdüm ve koordinasyonun sağlanması, finans kaynaklarının oluşturulması, yatırımcı kamu kurum ve kuruluşlarının yatırımlarında plana uygunluğun sağlanması imar programlarının amaçları arasında yer alır.

İmar programları çerçevesinde planlanan hizmetler 5 yıllık süre için akılcı ve tutarlı bir şekilde dağıtılmalı ve bu dağıtımda yatırımcı kuruluşun ekonomik olanakları göz önünde bulundurulmalıdır.

İmar programının hazırlanması sürecinde aşağıdaki esasların dikkate alınması gerekir:

• İmar programlarını oluşturacak konular, uygulamalar ve öncelikler yerleşimin gereksinimleri dikkate alınarak Belediye Meclisi tarafından tespit edilmelidir.
• İmar programları, imar planlarında belirlenen hedeflere uygun olarak hazırlanmalı ve 5 yıllık süreçte yapılacak uygulamalar ekonomik olanaklara göre öncelikli olanlardan başlanarak programa alınmalıdır.
• İmar planında yer almayan işler imar programına da alınmamalıdır.
• İmar programları rasyonel bir bakışla hazırlanmalı, ilgili program dönemine ait yılların bütçelerinde gerekli ödenekler ayrılmalıdır.
• İmar programları, imar planlarının sürekliliğini sağlamak üzere varsa bir önceki programın bitiminden en az 6 ay önce hazırlanmalıdır.
• Bir önceki imar programında yer almasına rağmen herhangi bir nedenle uygulanamayan ya da tamamlanamayan işler mali kaynaklar çerçevesinde yeni program döneminin öncelikleri arasına alınmalıdır.
• İmar programları hazırlanırken yatırımcı kamu kuruluşlarıyla koordinasyonun sağlanması, kamu kuruluş temsilcilerinin görüşlerinin alınması, imar programı sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerlerle ilgili kamu kuruluşlarının bilgilendirilmesi sağlanmalıdır.
• Gereksinim duyulduğu hallerde onaylı imar programlarına ek programlar yapılabilir.

Bununla birlikte, imar programları hazırlanırken karşılaşılacak belirsizlikleri ortadan kaldırmak adına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından “5 Yıllık İmar Programı Yapımı ” başlığı ile yayınlanan genelgede, aşağıdaki önerilerde bulunulmuştur:

• Yasa gereği belediyelerce onaylanacağı,
• Sadece onaylı imar planı olan belediyelerce düzenleneceği,
• Programın gün, ay ve yıl olarak tam 5 yılı kapsaması gerektiği,
• Programın başlangıç tarihi olarak belediye meclis karar tarihi veya meclis kararında belirlenebilecek daha sonraki bir tarih olabileceği,

Belediye Meclis Kararında;

• a. Yıllara göre ayrı ayrı ödenek konulması gerektiği,
• b. Yapılacak işlerin önceliklerinin yıllar itibariyle belirtilmesi gerektiği
  • ,Bir önceki programda olup da gerçekleştirilmeyen işlerin programdan çıkarılmaması ve yeni yapılan programın ilk yılı dilimine alınması gerektiği,
  • Programlar süresi bitimine kadar geçerli olacağından program bitmeden yeni bir program yapılamayacağı ancak önem ve öncelik arz eden bir iş olduğunda ek program yapılabileceği,
  • Program devam ederken imar planlarında değişiklik yapılırsa, tekrar yeni bir program yapılmasına gerek olmayıp bu durumda ek program yapılması gerektiği önerilmiştir.

İmar planlarının uygulama araçlarından olan imar programları, belediyeler için düzenleyici, bağlayıcı, en önemlisi de yerleşimi geliştirme ve kalkındırma adına koordine edici özelliklere sahiptir. Bununla birlikte, belediyelerin bir program çerçevesinde hareket etmelerini sağlar ve programa alınan konuları gerektiğinde etaplama yapılsa da zamanında gerçekleştirmeye zorlar. İmar programları tutarlı, etkin bir uygulama ve hareket planına zemin hazırlamaktadır. İmar programları, belediyeleri programa alınan konuları zamanında uygulamaya teşvik ederek bağlayıcı bir görev de üstlenmektedir.

Kamulaştırma Yoluyla Yapılan İmar Uygulamaları

Kamulaştırma, yürürlükteki imar planlarının uygulanması ve hayata geçirilmesi için Anayasa’nın 46. maddesinde düzenlenmiş ana uygulama araçlarından biridir.

Kamulaştırma, Devlet ve diğer kamu tüzel kişileri tarafından, kamu yararı nedeniyle ve yasada öngörülen usullere uygun olarak, özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların karşılıklarının peşin ödenerek mülkiyetini idarenin tek taraflı iradesiyle ve zorla ilgili kamu tüzel kişisine geçiren işlem olarak tanımlanabilir.

Bazı durumlarda idare kamulaştırma yerine taşınmaz mal üzerinde irtifak hakkı da tesis edebilmektedir. İrtifak hakkı, bir taşınmaz mal üzerinde diğer bir taşınmaz veya kişi lehine kurulan ve hak sahibine sınırlı bir yararlanma sağlayan haktır. İrtifak hakkı, eşya sahiplerine eşya üzerinde kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı verir.

İlgili kanun çerçevesinde bir kamulaştırmanın gerçekleşebilmesi için bazı koşulların da oluşması gerekmektedir. Bunlar şöyle sıralanabilir:

• Kamulaştırma, Devlet ve diğer kamu tüzel kişileri tarafından yapılabilir.
• Kamulaştırma, kamu yararı nedeniyle yapılabilir.
• Kamulaştırma, yalnızca özel mülkiyette bulunan mallar hakkında yapılabilir.
• Kamulaştırma, yalnızca taşınmazlar hakkında yapılabilir.
• Kamulaştırma, malın gerçek karşılığının kural olarak peşin ve nakden ödenmesiyle yapılır.
• Kamulaştırma, kanunda öngörülen esas ve usullere göre yapılır.

Kamulaştırma, kural olarak malın gerçek karşılığının peşin ve nakden ödenmesiyle yapılır. Ancak, taksitlendirme ya da trampa yoluyla kamulaştırma yapılması kanunda belirtilen istisnai hallerde mümkündür. İdarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz.

İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.

Yeterli ödenek temin edildikten sonra ilgili idare tarafından kamu yararı kararı alınması gerekmektedir. Kamu yararı kararı, kamulaştırma yapacak idarenin yol, okul, otopark, sağlık tesisi vb. yapılması amacıyla yapacağı kamulaştırma işleminde kamu yararı bulunduğunu belirten karardır.

Kamu yararı kararı alındıktan sonra bu kararın onaylanması gerekmektedir. Bununla birlikte, Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.

İlgili idarelerin tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü denemesi esastır.

Kamulaştırma işlemi sonrası anlaşma yoluyla satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır. Bu yolla yapılan kamulaştırmaya ve bedeline itiraz davaları açılamaz. Anlaşma sağlanamaması veya ferağ verilmemesi halinde bedel takdiri oluşturularak kanunun 10. Maddesine göre işlem yapılır.

Ferağ verme, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını devretmek veya üzerinde başkası lehine bir hak kurmak amacıyla tapu sicil müdürlüğüne gelip düzenlenen resmi senedi imzalayarak başkası lehine tescilini istemesi eylemidir.

Meşruhatlı davetiye; mahkemelerce gönderilen ve yazılı hususa riayet edilmediği takdirde olacaklar hakkında kişinin uyarıldığı tebligattır.

Mahkemece kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özetinin en az bir defa yayımlanması zorunludur.

Kamulaştırılan taşınmaz malın mülkiyeti, asliye hukuk mahkemesinin tescil kararıyla idareye geçmektedir. Tescil hükmü kesindir, ancak tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.

Kamulaştırma işleminde eğer kamulaştırılması gereken taşınmazın kamu yararına ilişkin kısmına itiraz ediliyor ise kamulaştırma kararının iptali için İdare Mahkemesine, eğer kamulaştırma işleminin sürecine veya değer tespitine itiraz edilecek ise Asliye Hukuk mahkemesine dava açılması gerekmektedir.

Hukuki sonuçları açısından değerlendirildiğinde kamulaştırma işleminin tamamlanması ile taşınmaz maliki açısından bazı sonuçlar ortaya çıkarmaktadır. Taşınmaz mal özel hukuk kişisinin mülkiyetinden çıkmakta ve idarenin mülkiyetine geçmektedir ve taşınmaz malikinin bazı hakları kısıtlanmaktadır.

Hem kamulaştırmayı yapan idare hem de mal sahibi tarafından bazı durumlarda kamulaştırma işleminden vazgeçilebilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre İdarenin tek taraflı vazgeçmesi mümkün olabileceği gibi Mal sahibinin geri alma hakkı da bulunmaktadır.

Kamulaştırma konusu, İmar Kanununun 10. maddesinde de yer almaktadır. İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hali başlığında yer alan Madde 10’a göre, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşen imar programları içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir.

Kamulaştırmadan kamuya ait taşınmazlar da etkilenmektedir.

İmar Kanununun 12. maddesinde de İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamayacağı hükmü bulunmaktadır.İmar programı kapsamındaki yerlerde kamulaştırma işlemi tamamlanıncaya kadar, taşınmaz malikinden emlak vergisi alınmaması öngörülmüştür. Bu hüküm taşınmazı kamulaştırılacak olan malikin yararınadır. Kamulaştırma yapılıncaya kadar alınmayan emlak vergisi daha sonra kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenecektir.

Kamulaştırma bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılacaktır.

Doğrudan (Re’sen) Yapılan İmar Uygulamaları

Kentsel arazilerin ve bu yerlerdeki yapılaşmaların, plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun oluşumunu sağlamak amacıyla, imar planıyla belirtilen kullanım biçimlerine uygun hale getirilmesi için yapılan imar uygulamalarından biri de arazi ve arsa düzenlemesidir. İmar planı sınırları içindeki arazi ve arsa düzenlemesi, düzenleme sahalarının tespiti imar planlarının en önemli uygulama araçlarından biri olan 3194 sayılı Kanunu’nun 18. maddesi hükümlerine göre yapılmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesine göre bir imar düzenlemesi yapılabilmesi için düzenlemenin bir imar planına dayanması esastır. Dolayısıyla 18. Madde hükmü kapsamında parselasyon yapılabilmesi için, imar planlarının onaylanıp yürürlüğe girmesi gerekmektedir.

Parselasyon, ham durumda bulunan arazilerin imar parseline dönüştürülmesi sürecinde gerçekleştirilen idari işlemler dizisidir.

18. Madde uygulamalarına başlanılması şüphesiz idari bir kararla gerçekleşmektedir. Bu kararda, konut yönünden gelişme alanları ve umumi hizmetlere ayrılan alanların herkese dengeli dağılımı ilkelerini dikkate alan düzenleme bölgesi belirlenmektedir.

18. madde uygulamasında taşınmaz maliklerinin rızası aranmamaktadır.

Düzenlemeye konu olan alanlarda idarece yapılan düzenleme ile bazı değer artışlarının olacağı açıktır ve bu artışlar karşılığı genel hizmetlere yönelik Düzenleme Ortaklık Payı alınmaktadır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalarda düzenleme dolayısıyla oluşan değer artışları karşılığında genel hizmetler için kullanılmak üzere düzenlemeye konu edilen arsa ve arazilerin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %40’ını geçmeyecek şekilde “Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)” düşülebilir. Düzenleme ortaklık payı oranı zaman içinde değişmiş, geçmişte %25 olan oran zaman içinde %35’e ve bugünkü oranının belirlendiği 2003 yılında yapılan değişiklikle %40’a çıkartılmıştır.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez.

İmar düzenlemesi sonucu oluşacak imar parselleri mümkünse aynı yerde veya yakındaki eski parsellere tahsisi sağlanır ve plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır. Buna karşın, düzenleme sonrası dağıtım sırasında parsellerin eski yerlerinden yeni parseller verilmesini engelleyen hukuki, teknik ve fiili bazı zorunluluklarla karşılaşılabilir.

Hukuki Zorunluluk

Hukuki zorunluluk, taşınmazın imar planına göre yol, yeşil alan, meydan ve otopark gibi düzenleme ortaklık payı ile elde edebilecek sahalara rastlaması durumunda bu alanlarda zaten imar parseli oluşturulamayacağından aynı yerden parsel verilemeyeceği durumudur.

Teknik Zorunluluk

Dağıtım sürecinde düzenleme sonrasında aynı yerden imar parseli verilebilmesi için zorunlu ölçüt, bu alanın imar planıyla konuta tahsis edilmiş olmasıdır. Teknik zorunluluk, taşınmazın bulunduğu alan imar planıyla konut alanına ayrıldığı takdirde aynı yerden parsel verilmesini engelleyen sebeplerdir.

Fiili Zorunluluk

Fiili zorunluluk taşınmazın düzenleme ortaklık payı kesintisi sonrası kalan alanının bağımsız parsel boyutlarından küçük olması durumunda bu alana karşılık olarak düzenleme öncesi taşınmazın bulunduğu yerin dışında, yakınında veya başka bir yerden hisse verilmesi durumudur.

Parselasyon işlemleri imar planının uygulama araçlarından biridir. Parselasyon işlemlerinin amacı; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının özellikleri göz önüne alınmak suretiyle yapı yapmaya elverişli parseller oluşturmaktır.

Parselasyon planı, boyutları belirlenmiş, paftalar şeklinde çizilmiş, tapuya tescil işlemine esas alınan plandır. Parselasyon işlemlerini yapmaya, belediye ve mücavir alan içinde belediyeler, belediye ve mücavir alan dışında ise valilikler yetkilidir. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir.

Mücavir alan, imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğu altına verilmiş alanlardır.

İsteğe Bağlı Yapılan İmar Uygulamaları

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri taşınmaz sahiplerinin isteği üzerine, ya da yargı kararı ile ifraz ve tevhit (ayırma ve birleştirme) yoluyla da imar parselleri oluşturulmasına olanak tanımaktadır. İlgili maddelerde;

• “İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.” hükmü yer almaktadır.
• İfraz ve tevhid işlemlerinin hassasiyetle yapılması zorunludur.
• İfraz, bir arazinin (parselin) kadastral yöntemlerle imar planındaki yapılaşma veya Kadastro Kanunundaki en küçük parsel büyüklüğü koşullarına uygun olarak bölünmesi, parsellere ayrılması anlamında kullanılmaktadır.
• Parsel, imar mevzuatına göre ayrılıp sınırlandırılmış arazi parçasıdır.

Taşınmaz hukukunda birleştirme olarak açıklanan tevhit, tapu kütüğünde ayrı sayfalarda kayıtlı, ayrı sınırlarla çevrili, ayrı yüz ölçümleri olan ve farklı hukuki hüviyeti bulunan taşınmazların aynı mülkiyet altında birleştirilerek tapu kütüğünde aynı sayfaya tescil edilmesi, aynı hukuki hüviyet altında toplanması işlemidir. Tevhit işleminin gerçekleştirilmesindeki temel amaç imar planına uygun imar parseli elde etmektir.

Kadastral parsel, kadastro çalışması yapılan yerlerdeki, kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescil edilmiş parsellerdir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesine göre belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların resen veya müracaat sonucu ifraz veya tevhidi, bunlar üzerindeki irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.

Bir taşınmaz üzerinde ortak mülkiyeti olan hissedarların söz konusu taşınmazı aralarında taksim etmeleri, taksimde anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bir bütün olarak mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında hisseleri nispetinde paylaştırılması işlemine şüyuun izalesi denir. Temel amaç, hissedarların anlaşamaması durumunda anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme yolu ile ortaklıklarının giderilerek çözülmesidir.

Şüyuun izalesi tarafların anlaşmasıyla, mahkeme kararıyla ve ilgili idarenin şüyuun izalesi davası açmasıyla gerçekleştirilebilir.