Ünite 5: Toplu Yapıların Yönetimi

Giriş

Sanayileşmenin gelişmesi ve nüfusun artması gibi nedenlerle, konutların yetersiz kalması sorunu diğer ülkelerde olduğu gibi, ülkemizde de kat mülkiyetine geçiş sürecini başlatmıştır. Kat mülkiyeti, bir yapının, binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bölümlerini bütünden ayırarak onlara bağımsız bir kimlik veren ve böylece mülkiyet hakkının konusu haline getiren bir kavramdır. Bu nedenle, kat mülkiyeti, sosyal ve ekonomik ihtiyaçların zorlaştığı geniş kitlelerin konut sıkıntısını gidermek amacıyla kabul edilmiş özel bir taşınmaz mülkiyet çeşididir. Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo gibi bölümlerinde kurulmuş bağımsız mülkiyet hakkıdır.

Toplu yapı kavramıyla ihtilaflar ortaya çıkmıştır. Bunların çözümlenmesi için 5711 sayılı kat mülkiyeti kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin kanun ile 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun pek çok maddesinde değişiklik yapılmıştır.

Toplu Yapılar ve Toplu Yapıların Kurulması

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre, yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu koşul aranmaz.

Toplu Yapı Kavramının Ortaya Çıkması

“Toplu yapı” kavramının günlük dildeki kullanımı “site” kavramıdır. Kat mülkiyeti kavramı tek parsel üzerine düzenlenmiştir. Tolu yapı kavramının getirdiği sorunları çözmek için ayrıntılı düzenlemelere ihtiyaç duyulmaktadır.

Toplu yapıyı; “bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” şeklinde tanımlamaktadır. Bu tanıma göre; bu kanun hükümlerinin uygulanmasında, birden çok yapının Toplu yapı olarak sayılması için;

• Onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olması,
• Alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleri ile bağlantılı olması koşulları aranacaktır.

Toplu yapı sayılan ve sayılmayan yapılar 634. Sayılı kanunda detaylı bir şekilde açıklanmıştır.

Parseller üzerindeki yapıların çok sayıda bağımsız bölümü kapsayan büyük blok inşaata dönüşmesi ve bazen de aynı parselde, ortak alt yapı, yer ve tesislere sahip birden çok blok yapının yer alması sonucunu doğurmuştur. Bunun sonucunda Kat Mülkiyeti Kanununa "Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler" başlığı altında ek 3. maddeyi ilâve etmiştir.

Tek parsel esası üzerinden düzenlenmiş bulunan kat mülkiyeti uygulaması, farklı parseller birden çok yapının bağımsız bölümlerinin; mülkiyet, yönetim, ortak gider gibi konularda ortaya çıkardığı sorunlara cevap verecek çözümleri kapsamamaktadır

Aynı Kanuna göre tapu sicilinde; toplu yapı kapsamında bulunan bağımsız bölümlerin tescili yapılması gerekmektedir.

Toplu Yapılarda Yönetim Tarzları Ve Liderlik

Yönetici ve liderlik vasıfları birbirinden ayrıldığı için toplu yapıların ihtiyacı olan durumlara göre seçim yapmak daha uygun olacaktır. Yönetim tarzları; geleneksel yönetim ve lider yönetimi olarak ikiye ayrılabilir. Geleneksel yöneticiler otoriter, demokratik ve insancıldırlar ve liderler; otokratik, demokratik, bürokratik, karizmatik, durumsal, etkileşimci, organizasyonel, müteşebbis ve doğal lider gibi birçok türe ayrılabilmektedir.

Lider yönetimi ise klasik lider yönetimi ve bilge lider yönetimi olarak ayrılır. Klasik lider yönetimi; acil durum lideri, devrim lideri, olağan durum lideridir. Düzen kurmaya, yenilik yapmaya ve motivasyona odaklıdır. Bilge lider ise, güvenilir liderler yetiştirir ve sistemi dönüştürmeye çalışır.

Yöneticiler, kurumsal amaçları gerçekleştirebilmek için, bir yandan prosedürel görevlerini yaparken diğer yandan da vizyonlarını insanlara aşılayarak ve onları motive ederek çalışma şevki de oluşturmaya çalışırlar.

Burada önemli olan yönetim tarzının kurumun hedefleriyle ve tarzı belirleyen farklı boyutların birbirleriyle tutarlı olmasıdır.

Yönetim tarzını belirleyen birinci boyut stratejik yön belirlemeyle ilgilidir. Yön veya strateji belirleme konusunda üç temel yaklaşım gözlemlenir:

• Vizyoner liderlik: İnsanlara heyecan veren bir vizyonu olan bir liderin bu vizyonu kuruma sahiplendirerek uygulama etkinliği sağlamasıyla başarıya ulaşır.
• Emir-komuta zinciri liderliği: Uygulamayla ilgili etkinliğin en detaylı aşamalarına kadar yukarıdan planlandığı, kararların büyük kaynaklar gerektirdiği ve plana uymanın uygulama etkinliği açısından önem taşıdığı kurumlarda uygulandığında başarıya ulaşır.
• Katılımcı liderlik: Kurumun aşağıdan gelen bilgilerle yönlendirilmesini temel alan bir yaklaşımdır ve özellikle pazardaki trendleri takip etmenin birçok küçük kararın stratejiyi etkilediği konumlarda başarılı olur.

Yönetim tarzını belirleyen ikinci boyut kurum kültürü ve değerleridir. Bu boyutta da dört temel seçenek gözlemlenir:

• Girişimcilik ve yenilikçiliğin ön planda olması: Bu kültürde inisiyatif alınması ve yaratıcılık özendirilir.
• Takım çalışmasının ön planda olması: Açıklığın, karşılıklı güvenin ve birlikte çalışmanın özendirilmesi esastır.
• Rekabetçiliğin ve yarışmacılığın ön planda olması: Her çalışanın bir diğerinden daha iyiyi yapmaya çalıştığı, stresin yüksek olduğu bir performans kültürünü içerir.
• Disiplin ve operasyonel mükemmelliğin ön planda olması: Tutarlılık, kalite yöntemleri, sürekli iyileştirme ve hataları en aza indirmenin özendirildiği bir çalışma kültürüdür.

Yönetim tarzını belirleyen üçüncü boyut kontrol ve hesap verme anlayışıdır. Bunlar;

• İnsan odaklı: Profesyonel standartlar, etik kuralları ve değerlerin ön plana çıktığı çalışanların işe bağlılığının önemli olduğu durumlarda ön plana çıkar.
• Finansal sonuç odaklı: Yerinden verilecek birçok küçük kararların kurumun iş sonuçlarını etkilediği durumlarda ön plana çıkar.
• Operasyonel sonuçlar odaklı: Anahtar performans göstergeleri, süreç analizleri ve hedeflerle yönetim ön plana çıkar.

Yönetim tarzını belirleyen dördüncü boyut yetkinlikleri geliştirme yöntemleri dörde ayrılır;

• Süreç odaklı entelektüel sermayenin kurumsallaştırılması:
• İçeriden geliştirme:
• En iyileri kuruma kazandırma:
• Kiralama veya taşeron kullanma:

Yönetim tarzını belirleyen beşinci boyut ise ilişkiler yönetimidir:

• Müşteri ve kanal ilişkilerinin en öncelikli ilişki olması:
• Rekabet odaklı yaklaşım:
• İş ortaklarıyla ilişkilerin önemli olması:
• Düzenleyici ve denetleyici devlet kurumlarıyla ilişkilerin en önemli ilişki olduğu sektörler:

Toplu Yapılarda Yönetim Uygulamaları

Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapılarından her birinin yönetim faaliyetleri, o blokta bulunan bağımsız kat maliklerinden oluşan, “Blok Kat Malikleri Kurulunca” üstlenir. Bir adada birden çok parsel yer almaktaysa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerlerin yönetimi de kanunda yönetim yetkisi; o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “Ada Kat Malikleri Kuruluna” aittir. Yönetim planında, yönetim yetkisinin “Ada Temsilciler Kurulu”na devredilebilir.

Toplu Yapılarda Yönetici ve Denetçi

Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenir.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.

Site Yöneticisinin Görevleri

Yönetici bütün harcamaları belgeye bağlamak zorundadır. Gelir ve giderleri noterden onaylanmış, işletme hesabı defterine yazmak zorundadır. Yönetici bütün gelirleri tek bankaya yatırmalıdır. Yönetici elden makbuz karşılığı aidat almamalıdır ve ihtiyaç halinde bankadan para çekmelidir.

Yönetim Planları ve Değiştirilmesi

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir.

Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Toplu Yapılarda Vaziyet Plan ve Projeleri

Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını kapsayacak biçimde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir.

Toplu Yapılarda Yönetim Organlarının Oluşturulması

Toplu yapılarda yönetim organı olarak kat malikleri kurulları çeşitli şekillerde sınıflandırılabilir. Örneğin; kat maliklerinin oluşturduğu kurullar;

I. Alt Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar

• Blok Kat Malikleri Kurulu
• Grup Oluşturan Yapılar Kat Malikleri Kurulu
• Parsel Kat Malikleri Kurulu
• Ada Kat Malikleri Kurulu
• Ada Temsilciler Kurulu

II. Toplu Yapı Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar

• Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
• Toplu Yapı Temsilciler Kurulu

dur. Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenir. Toplu yapılarda yönetim organlarının veya kurulların oluşturulması; blok kat malikleri kurulu, toplu yapı kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yöneticiler temsilcilerdir.