Ünite 4: Anagayrimenkulün Yönetimi

Anagayrimenkul Yönetiminde Kat Malikleri Kurulu

K.M.K.’nunun, 27.maddesinde, anagayrimenkulun yönetimi başlığı adı altında, genel kurul; “anagayrimenkul, kat mâlikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” denilmektedir.

Anagayrimenkul K.M.K.’na göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar;

1. Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul,
2. Yönetici veya yönetim kurulu,
3. Denetçi veya denetim kurulu.

Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul, anagayrimenkulün “en büyük yönetim organı”dır. Kat mâlikleri kurulu, aynı anagayrimenkulde bulunan bütün kat mâliklerinden oluşur. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa; bunları, kat malikleri kurulunda içlerinden vekâlet verecekleri birisi veya mahkemece seçilecek mümessil veya kayyum temsil eder.

Kat Mâlikleri Kurulu’nun Görev ve Yetkileri

Kat mâlikleri kurulunun görev ve yetkileri şunlardır;

• Yönetim plânı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,
• Yönetmelik yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,
• Anagayrimenkulü sigorta ettirmek,
• Anagayrimenkulde yenilik ve ilâveler yapılmasına karar vermek,
• Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleriyle ilgili kararları almak,
• Yöneticiye veya yönetim kuruluna verilenler dışında kalan yönetim iş ve işlemlerini yürütmek.
• Yönetici veya yönetim kurulu tâyin etmek, gerektiğinde görevden almak,
• İşletme projesi hakkında karar vermek,
• Belirtilen zamanlarda hesapları incelemek,
• Yönetici veya yönetim kurulunun ibrâsı hakkında karar vermek,
• Yönetici veya yönetim kurulunu denetlemek, gerekiyorsa bu iş için denetçi veya denetim kurulu tayin etmek,
• Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden ötürü kat mâlikleri arasında yahut bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıkları çözümleyerek karara bağlamak.

Kat Mâliki Üyelerinin Hakları ve Vekâlet

Kat mâliki üyelerinin hakları şunlardır;

• Kat mâlikleri kurulunu toplantıya çağırma hakkı,
• Kurul toplantısına katılma hakkı,
• Kat mâlikleri kurulunda bazı konuların görüşülmesini isteme hakkı,
• Görüşmelere katılma hakkı,
• Oy hakkı,
• Kat mâlikleri kurulunun faaliyetlerini kontrol altında bulundurma ve itiraz hakkı,
• Hakime başvurma ve dava açma hakkı,

Her kat mâliki, arsa payı oranına bakılmaksızın “bir tek oy” hakkına sahiptir. (KMK.md:32/1). Kiracıların, intifâ, süknâ, âriyet hakkı (âriyet: kullanmaya dair sözleşme ariyet veren bir şeyin bedava kullanılmasını, ariyet alana bırakmak, alanda onu kullandıktan sonra geri vermekle yükümlü olur. Ariyet hakkı: kullanım ödüncü hakkı tanınması hakkıdır) gibi mülkiyet hakkından başka bir hakka dayanarak bağımsız bölümden yararlananların oy hakları yoktur. Ancak, bunların “kat malikine vekâleten” oy kullanmaları mümkündür. Oy hakkı devredilemez, ondan feragat edilemez. Ancak, bu, “oy hakkı mutlaka sahibi tarafından kullanılır” demek değildir. Oy hakkı, yetkili kılınan vekil eliyle de kullanılabilir (KMK.md:31).

Kat mâlikleri kurulunda aynı kişi, birden fazla kat malikinin vekili olabilir. Ancak, bir kişi, toplam oy sayısının % 5’inden daha fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Bunun yanında, 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 1 kişi, en fazla 2 kişiye vekâlet edebilir (KMK.md:31). Temsil yetkisinin geçerli olabilmesi için düzenlenmesi herhangi bir şekle bağlı değildir. Ancak, ispat aracı olması için “yazılı ve imzalı bir belge” olması faydalıdır. Oy hesabı yapılırken kesirler dikkate alınmaz.

Kat Malikleri Kurulunun Toplantısı ve Kararları

Kat malikleri kurulunun ne zaman toplanacağı yönetim planında belirtilir ve yılda bir kez mutlaka toplanması gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Zamanı

Kat malikleri kurulu;

• Olağan; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde olağan olarak toplanır.
• Olağanüstü; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapılır. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte birinin istemi gerekir.

Kat malikleri kurulu, toplu yapılarda en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemiş ise, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı İçin Çağrı Yapılması

Toplantıya çağrı, yönetim planında belirtilen şekilde yapılır ve çağrıyı yönetici yapar. Bağımsız bölüm sayısı 8’den az olduğu için yönetici seçilmemişse; çağrıyı yönetim planında gösterilen kişi yapar. Yönetim planında hüküm yoksa kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre hareket edilir. Yönetim planında hüküm yoksa toplantı tarihinden en az (15) gün önce taahhütlü mektupla veya bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir belge ile yapılır. Çağrıda toplantı nedeni de bildirilir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Yapılacağı Yer

Kat malikleri kurulu, yönetim planında belirtilen yerde, yönetim planında böyle bir yer belirtilmemiş ise, o takdirde çağrıda belirtilen yerde toplantı yapılır. Yönetim planında hüküm yoksa kat malikleri kurulunun vereceği bir kararla, bağımsız bölümler dışındaki bir yerde de toplantı yapılabilir. Ancak, belirlenecek yerin dürüstlük kuralına uygun olması gerekir. Örneğin; toplantı, anagayrimenkule uzak bir yerde yapılırsa, “iptal davası” açılabilir.

Kat Malikleri Kurulunun Toplantı Yeter Sayısı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda başkaca bir yeter sayı öngörülmemiş ise, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı birinci toplantıyı takip eden (15) gün içinde yapılmalıdır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Toplantı yeter sayısına uyulmadan yapılmış olan toplantı ve o toplantıda alınmış olan kararlar ancak açılacak dava ile iptal edilir. Dava açma süresi, toplantıya katılan ve olumsuz oy kullananlar için bir ay, katılmayanlar için toplantı gününü takip eden (6) aydır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Merasimi ve Toplantının Yönetimi

Kat malikleri kurulu tarafından başka türlü bir karar alınmamışsa, toplantı yöneticinin başkanlığında başlar. Kanuna, eşitlik ve dürüstlük kuralları gibi temel ilkelere uyulmak koşuluyla toplantı gündemine göre yönetilir. Öncelikle, toplantıya katılanların, hazırlanmış olan “hazirun cetveli”ne, asaleten ve/veya vekâleten konumuna göre toplantıya katılım imzaları alınır. Gündem maddeleri görüşülürken, lehte ve aleyhte görüşler bildirilir. Görüşmeler sonucunda divan başkanınca kabul edenler kabul etmeyenler diye sorularak oylama yapılır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Kararları

Kat malikleri kurulu kararları, 1’den başlayıp sırayla giden numaraları taşıyan, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır. Kat malikleri kurulu kararları, protokoller, ihtar ve tebliğlerin özetleri ve tarihleri, yapılan harcamalar yazılır. Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleri ile külli ve cüz’i halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kararların, toplantıya katılan bütün kat malikleri tarafından imzalanması şarttır. Aksi durumda, alınan kararlar hakkında uyuşmazlık çıkacak olursa, mahkeme, alınan kararları “yok” sayabilir. Karar aykırı oy verenler, bu aykırılığın nedenini belirterek imzalarlar. Çekimser kalanlar, nedenini belirterek imzalarlar. Çekimser oylar, oy hesabında “red” anlamına gelir. Yazılı hale getirilmeyen kararlar geçerli değildir.

Hem Sayı, Hem Arsa Payı Çoğunluğu Koşulunun Arandığı Kararlar

Kat malikleri kurulunda kararların geçerli sayılabilmesi için, hem arsa payı hem de sayı çoğunluğu gerektiren konular şunlardır;

• Yönetici ataması,
• Denetçi veya denetim kurulu üyelerinin ataması,
• Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde, ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için oyçoğunluğu ile karar vererek işlem yaparlar.

Aksi takdirde, kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar.

Hem Sayı, Hem Arsa Payı için Beşte Dört Çoğunluk Koşulunun Arandığı Kararlar

Kat malikleri kurulunda kararların geçerli sayılabilmesi için, beşte dört çoğunluk gerektiren konular şunlardır;

• Yönetim planının değiştirilmesi,
• Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yapılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması halinde, kat irtifakına geçiş için.

Kat Malikleri Kurulunda Denetçi ve Denetim Kurulu

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevlerindeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir nedenin çıkması durumunda yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Denetçi, yöneticide olduğu gibi dışardan seçilemez, doğrudan kat malikleri arasından seçilir. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından denetlenir. Ancak, bu görev 1 kişiye ve 3 kişilik bir kurula verilebilir.

Toplu yapılarda, yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine ait ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için denetçi atar.

Blok denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

Yönetim Planı

Anagayrimenkul, bina, site ve apartman yönetimi, yeterli bilgi ve deneyim gerektiren bir iş olduğundan kişilerin “yöneticiliğinden” bilimsel yönetim uygulamalarını ele alan yöneticilerin “yönetimine” doğru değişim göstermesi gereklidir.

Yönetim ; başkaları aracılığıyla amaçlara ulaşmak ve iş görmek olarak ifade edilir. Bu açıdan, amacı ne olursa olsun yönetim, bir grup faaliyeti olarak ortaya çıkmakta ve yöneten ile yönetilen ilişkisi doğmaktadır. Buradan hareketle yönetimin bir taraftan, “ne yapılması gerektiğini belirleme ve bu amacı en iyi biçimde başkaları aracılığıyla gerçekleştirme” çabası; diğer taraftan, “işbirliğinde bulunan bir grubun faaliyetlerini ortak amaçlar doğrultusunda sürdürme süreci” olarak ele almak gerekir. Bu yaklaşımdan hareketle, yönetimin hem bir işbirliği, hem de bir faaliyetler dizisi olduğu söylenebilir. Öyleyse, yönetim; amaçların etkili ve verimli bir biçimde gerçekleştirilmesi amacıyla bir insan grubunda işbirliği ve koordinasyon sağlamaya yönelik faaliyetlerin tümünü ifade eder.

Plan ise amaçlara ulaşmak için araçlar ve yolların kararlaştırılması ve kabaca neyin nasıl yapılacağının saptanmasıdır Plân daha çok hesap edilmiş rakamlandırılmış ve daha açıkçası yazılmış bir öngörü türüdür. Plan amaçların saptanması ve ilişkili eylemlerden sağlanacak faydanın maksimizasyonu ile ilgilidir. Planlama sürekli değişkenlik gösteren çevremizde, kendileri de zamanla değişecek olan amaç ve geleceğe dönük hedefler ile bunlara ulaşma yollarını, seçeneklerini de gözeterek belirleme sanatıdır. Amacı gerçekleştirmek için en iyi hareket şeklini seçme ve geliştirme niteliği taşıyan bilinçli bir süreçtir. Başka bir deyişle neyin, ne zaman, nerede ve kim tarafından yapılacağını önceden kararlaştırarak bulunulan yer ile varılması tasarlanan yer arasında köprü kurmaktır. Planlama geniş çapta zihinsel bir faaliyettir. Organizasyon, yöneltme, koordinasyon ve denetleme gibi işletme fonksiyonların önünde yer alır ve yönetimin vazgeçilmez bir unsurudur.

Yönetim planı ; kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların Anayasa ve yasalardan sonra gelen yasası gibidir. Anayasa genel, yasalar özel, yönetim planı ise çok özel bir düzenlemedir. Her yönetim planının ait olduğu taşınmaz için geçerli olduğu, başka taşınmazlar hakkında uygulanamayacağı göz önüne alındığında yönetim planının çok özel bir düzenleme olduğu anlaşılır. Yönetim ve işletme konuları düzenleyecek, bu konularda gerektiği her zaman başvurulacak ve içerdiği kurallarla sorunları çözecek bir belge olan yönetim planı kat mülkiyetli taşınmazların yaşamı süresince var olacaktır.

Sorunların çözümü için hukuksal alt yapının tamamlanması, yönetim planının mutlaka oluşturulması gerekmektedir. Çünkü anagayrimenkullerde ortak gereksinimlerinin karşılanması, ortak sorunlarının giderilmesi ve bunlarla birlikte birbirlerinden tamamen farklı tutum ve davranışlarının uyumlu ve düzenli bir şekilde yönetilmesi iyi hazırlanmış ve uygulanan yönetim planına bağlıdır.

Yönetim planları kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla, serbestçe düzenlenebilir. Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olan yönetim planı geçersizdir. Yukarıda belirtilen “yönetime ait diğer konular” KMK’nun saydığı hükümlerin dışında kalan konulardır. Bunlar her gayrimenkulün özel durumuna göre belirlenir. Ancak, bu konuların emredici hukuk kurallarına, ahlâka, adaba ve kişilik haklarına aykırı olmaması gerekir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken yapılır. Yönetim planının yapılmaması halinde kat mülkiyetine çevirme işlemi yapılmaz. Bu nedenle, tapu memuru, kanuna uygun olarak düzenleniş yönetim planı getirilinceye kadar, “kat mülkiyeti’ne çevirme işlemini” yapmaz.

Yönetim Planının tarihi ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün “Beyanlar” hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. (KMK.md:28/5) Yönetim planının tüm malikler tarafından imzalanması gerekir. Malik, yalnızca bir kişi ise, malikin imzalaması, 1’den fazla ise hepsinin imzalaması gerekir.

İşletme Projesi

İşletme kavramı iş kökünden gelir ve iş gördürme, yer ve üretim birimi anlamlarını içerir. İş, bir fayda oluşturmak için girişilen insan faaliyetleri dizisi olarak; insanların gelir elde etmek amacıyla yaptıkları bedeni ve fikri çabalardır. İşletme ise, amaçları gerçekleştirmek için teknoloji, finansman ve insan kaynaklarının taşınmaz mal ve anagayrimenkule hizmet üretimini belirli bir yönetim kültürü çerçevesinde yönlendirdiği yapılara ya da örgütlere, kuruluşlara denir.

İşletme projesi , anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarını içeren kat mülkiyeti birliğinin bütçesidir. Kat mülkiyeti kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, gecikmeksizin bir işletme projesi yapmalıdır.

İşletme projesinin hazırlanması

İşletme projesi;

• Ya önceden hazırlanmak suretiyle doğrudan kat malikleri kuruluna sunulmak,
• Ya da yapılan yönetim seçimi sonrası yeni yönetimin hazırlayarak maliklere yazılı olarak sunmaları suretiyle yaşama geçer. Eğer işletme projesi önceden hazırlanarak kat malikleri kurulunda tartışılıp değerlendirilmesi suretiyle kararlaştırılırsa, yönetici bakımından sonradan işletme projesi yapma ve bunu bildirme gibi süreci yaşamasına gerek kalmaz.

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa kat malikleri kurulunda seçilmiş olan yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Projede;

• Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları
• Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar gösterilir.

Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse, durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. İşletme projesine yapılan itiraz kat malikleri kurulunda incelenir. Bunun için eğer olağan toplantı zamanı değilse, kat malikleri olağanüstü toplantıya çağrılır.

Ortak Yerler

Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler, ortak yerlerdir. Kat malikleri, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri, ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır. Bağımsız bölüm başkasına devredilirse, kayıtlanırsa veya kiralanırsa; ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. Ortak yerler için arsa payı ayrılamaz ve ortak yerler özel mülkiyete konu olamaz. Ortak yere “arsa payı” ayrılırsa, iptali gerekir.

Bir yerin ortak yer mi, yoksa bağımsız bölüm mü olduğunun anlaşılması için öncelikle yönetim planına bakılmalı, burada bununla ilgili bir hüküm yoksa bu takdirde kanuna ve tasdikli projeye bakılmalıdır. Bağımsız bölüm malikleri, ortak yerlerin bakım ve işletme masraflarına katılmak zorunda olup, kat malikleri ortak yerlerden yararlanmadıkları gerekçesiyle bu yükümlülükten kurtulamaz.

Mutlak Ortak Yerler

Mutlak ortak yerlerin kullanma şekli hiçbir şekilde değiştirilemez. Mutlak ortak yerlerin sözleşme ile belirlenmesi mümkün değildir. Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri, otopark, bahçe duvarı, dükkân önündeki boşluklar, bahçe ortak yerlerdendir.

Kapıcı daire ve odaları da ortak yerlerdendir. Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri (15) gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler, yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile (1) hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz.

Ortak yerlerden sayılan kalorifer tesisatının bulunduğu kazan dairesi, yakıt deposu, atık yerleri, baca, ana borular, yedek su deposu da ortak yerlerdendir. Bağımsız bölümler içinde kalan radyatörler, bağımsız bölüm sahiplerince dilim sayısı artırılmadan değiştirilebilir. Kaloriferle ısınan binalarda, kaloriferin yakılmaması için tüm kat maliklerinin onayı şarttır

Çatı katının etrafındaki açıklığın; terasın ortak yeri olup olmadığının belirlenmesi onaylı projeye göre yapılır. Genel dam terasları ortasında veya kenarında bağımsız bölüm bulunmayan veya böyle bir bağımsız bölüm bulunsa bile, genel merdivenlerden ulaşılması mümkün olan teraslardır. Genel olmayan dam teraslar da, mutlaka bir bağımsız bölümün içinden geçilmesi gereken teraslardır.

Sözleşme ile Saptanan Ortak Yerler

Mutlak ortak yerlerin dışında kalan ve kat maliklerinin bağımsız bölümleri nedeniyle mutlaka kullanmaları gerekmeyen diğer yerler, kat maliklerince yönetim planında yapılacak düzenleme ile ortak yer yapılabilir. Genel kural olarak ortak yerler üzerindeki tasarruflar ancak bütün bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile mümkündür.

Ortak Yerlere Müdahale Halinde Diğer Kat Maliklerinin Yasal Hakları

Kat maliklerinden birinin diğer maliklerin rızasını almadan ortak yere inşaat veya eklenti yapması halinde kat maliklerinden herhangi biri;

• Müdahalenin önlenmesi
• Tazminat davası açabilir.

Bu dava gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Bu dava ile eski haline getirme, müdahalenin önlenmesi ve verilen zararın tazmini taleplerinde bulunulabilir.