Ünite 2: Kat İrtifakı Yönetimi

Anagayrimenkulün Kat İrtifakının Yönetimi ve Yönetimin İşlevleri

Anagayrimenkul/anataşınmaz; kat mülkiyetine konu olan yapının bütününe, Ana yapı; yalnız esas yapı kısmına, Kat irtifakı; bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılcak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak haklarına, Kat irtifakı sahibi; bu hakka sahip olanlara, Arsa payı; arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına, Bağımsız bölüm; anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, KMK kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine, Eklenti; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere, Kat mülkiyeti; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet haklarına, Kat maliki; bu haklara sahip olanlara, Ortak yerler; anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanmaya yarayan yerlerine, Kullanma hakkı; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına, Sözleşme; kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senettir.

Anagayrimenkulün dört kritik unsuru vardır: Teknoloji, Finansman, İnsan Kaynakları ve Yönetim.

Anagayrimenkulün kat irtifakı yönetiminde teknoloji: Teknoloji, her türlü bilgi veya insanoğlunun gereksinimlerine uygun makine, donanım, araç-gereç, bilgisayarların yanında, bu aletlerin üretilmesi için gerekli bilgi ve yetenektir.

Anagayrimenkulün kat irtifakı yönetiminde insan kaynakları: Anagayrimenkullerde çalışan insan kaynakları denilince, yalnızca yöneticilerin ya da maliklerin verdiği işi aynen yapan kişiler değil, aynı zamanda belirli standartları değiştirebilen, bunun için yaratıcılıklarını öne çıkaran kişiler çağrışmaktadır.

Anagayrimenkulün kat irtifakı yönetiminde finansman: Bir toplu yapının kurulmasında ve anagayrimenkulün varlığını devam ettirebilmesinin her aşamasında para kaynağına yani finansmana gereksinim vardır.

Anagayrimenkulün kat irtifakı yönetiminde yönetim kültürü: Yönetim amaçları gerçekleştirmek için planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların uygulamaya götürülmesi sürecidir.

Anagayrimenkulün Kat İrtifakı Yönetiminde Yönetimin İşlevleri: Yönetim işlevleri, anagayrimenkulün amaçlarını gerçekleştirmek için yönetimin yapması gereken çabalardır. Günümüzde yönetim işlevleri şunlardır; planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetim.

Planlama: Bir anagayrimenkulde neyin, ne zaman, nasıl, nerede ve kimlerce yapılacağını önceden kararlaştırmaktır. Anagayrimenkulün içinde bulunduğu çalışma koşullarının sürekli değişmesi yapılan planların uyum sağlamasını zorlaştırır. Mevsimsel dalgalanmalar, konjonktürel gelişim, moda değişimleri ve yapısal oynamalar, planlamanın belirsizliğe kaymasına neden olur.

Planlama aşamaları, amaçların belirlenmesi, amaçları gerçekleştirecek koşulların saptanması, seçeneklerin belirlenmesi ve karşılaştırılması ve en uygun seçeneğin seçilmesi.

Planlamanın özellikleri, planlama esnek ve devingen (süreklilik) bir özellik taşır, planlama kapsamlı bir çabadır, planlama bir seçim ve tercih sürecidir, planlama amaç ve hedeflere ulaşmayı sağlar.

Plan çeşitleri, nitelik açısından, stratejik ve yönetsel planlar; süreleri açısından, kısa süreli, orta süreli ve uzun süreli planlar; kullanım biçimleri açısında, tek kullanımlı ve sürekli planlar; teknik yapıları açısından, değişmez ve değişken planlar; kapsamları açısından, genel ve anagayrimenkulün tüm bölümleriyle ilgili planlar.

Örgütleme: Maddi konular ve insan kaynaklarının yanı sıra tüm araç, gereç, yöntem, teknoloji, teknik bilgi ve donanımın yerleşiminin gerçekleştirilmesi sağlanır.

Yöneltme: Bir anagayrimenkuldeki kişilerin, amaçlar doğrultusunda çalışmalarını sağlamak için yönlendirilmesi, güdülenmesi ve insan kaynaklarını etkileyebilmek için liderlik yapılması sürecidir.

Buyruğun yöneltmedeki yeri ve önemi, yöneltmeyi daha tutarlı ve etkin kılacak buyrukların özellikleri şunlardır: Buyruğun yerine getirilebilir ve akla uygun olması gerekir; açık ve anlaşılır olmalıdır; tam olmalıdır; yapılan hizmetle ilgili olmalıdır; etkin bir buyrukta, buyurganlıktan çok işbirliği havası bulunmalıdır; buyruğun nedeni açıklanmalıdır; insan kaynaklarını özendirici biçimde düzenlenmelidir ve buyruğun uygulanması her zaman izlenmelidir.

Etkin bir yöneltme koşulları, bu koşullardan bazıları şunlardır: Takım ruhunun geliştirilmesi gerekir; yönetici, kişiliği ve davranışlarıyla örnek olmalıdır; insan kaynaklarının birlik, özveri ve çalışma isteği canlı tutulmalıdır; etkin bir ödüllendirme ve cezalandırma sistemi kurulmalıdır.

Yöneltmede güdüleme ve liderliğin önemi, güdüleme, insan davranışlarının altında yatan bilinçli ve bilinçsiz etmenlerin harekete geçirilerek, anagayrimenkul amaçları doğrultusunda kullanılmasıdır. Çalışanlar, gelir düzeyleri yükseldikçe, yaşam düzeyi olarak belli bir konuma geldikçe salt yüksek ücretlerle güdülenememektedirler. Çalışanlar; kişilikli, titiz, işine bağlı ve kuralları herkese eşit ve dengeli olarak uygulayan üstleri yeğlerler.

Liderlik, değişik yetki düzeylerinde, bir kuruluşun amaçları doğrultusunda çalışırken başkalarının hareketlerini yöneltme sorumluluğu ve ayrıcalığıdır. Liderin sahip olması gereken bazı nitelikler şunlardır: Lider geleceği görebilmelidir; umutsuzluğa en zor koşullarda bile kapılmamalı, çevresine sürekli güven vermelidir; bilgi ve deneyimleriyle çevresindekilerin yeteneklerini geliştirmelerine yardımcı olmalıdır; bir vizyonu benimsemeli ve bunu da kendine bağlı insan kaynaklarıyla paylaşmalıdır; profesyonel ahlaka sahip olmalıdır ve güvenilir olmalıdır.

Koordinasyon: Bir işbirliği sistemi olan anagayrimenkulün işleyişinde, uyumsuzluklara ve düzensizliklere yer vermeden yapının bütünlüğünü sağlamak ve buna süreklilik kazandırmaktır. Koordinasyon sağlanmış bir anagayrimenkulde, her bölüm, her malik ve her insan kaynağı öteki bölümlerle, maliklerle ve insan kaynaklarıyla uyum içinde ve birlikte hareket ederler.

Koordinasyon ilkeleri, koordinasyon, ilgili sorumlular arasında doğrudan buluşup görüşme ile sağlanmalıdır; planlama yapılırken ve politikalar kararlaştırılırken koordinasyona en başta gitmek gerekir; bir konuyla ilgili tüm etkenlerin birbirleri üzerine olan karşılıklı etkileri gözönüne alınarak koordinasyona gidilmelidir ve koordinasyon sürekli bir işlem olarak düşünülmelidir.

Koordinasyon çeşitleri, koordinasyon genelde dörde ayrılarak incelenir: Basamaksal koordinasyon (yöneticinin kendisine bağlı hizmet görenlerle sağladığı işbirliği koordinasyonudur); yatay koordinasyon (aynı basamakta yer alan kişiler arasında kurulan koordinasyondur); gönüllü koordinasyon ve dış koordinasyon (anagayrimenkulün dış çevreyle uyumlu ve dengeli ilişkiler oluşturma çabalarıdır).

Koordinasyonun faydaları, yeni düşüncelerin yayılmasına olanak verir, tüm sorunlar herkes tarafından gerçek anlamıyla anlaşılır, daha ileri düzeyde iletişim ve anlaşma olur, karışıklıklar ve yinemeler önlenebilir ve planlar daha iyi uygulanabilir.

Denetim: Anagayrimenkulün ve ayrı ayrı bölümlerinin, arsa, arazi, site, apartman, bağımsız bölüm, genel kurul, yönetim kurulu gibi tümünün işleyişlerinin değerlendirilerek, sapmalar varsa düzeltici önlemler almak ve bunları geliştirici değişiklikler yapmaktır. Denetleme, yalnızca iş ve işlemlerin sona ermesinden sonra değil, sürekli olarak yürütülen bir işlevdir. Denetim dört aşamadan geçilerek gerçekleştirilir:

• Standartların belirlenmesi;
• gerçekleşen durumun belirlenmesi;
• standartlarla gerçekleşen sonuçların karşılaştırılması ve
• sapmaların nedenlerini belirleyip önlemler almak.

Denetim sonuçları ve önerilen çözümler için yönetim sürecinin yeniden başlaması ve planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetim eylemlerinin yeniden işlemesi gerekmektedir.

Kat İrtifakı ve Kat İrtifakının Kurulması

Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına ‘’Kat irtifakı’’, bu haklara sahip olanlara da ‘’kat irtifakı sahibi’’ denir.

Kat irtifakının hukuki mahiyeti: Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine re’sen çevrilir. Dava yoluyla kat irtifakı kurulamaz. Ancak, mahkemeden ortaklığın giderilmesi yoluyla KMK.Md:10’un uygulanması istenebilir.

Kat irtifakı işlemlerinin mali yönü, kat irtifakı kurulması işlemi, hibir vergi ve harca tabi değildir. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

Kat irtifakının kurulması için aranan şartlar: Anayapı henüz yapılmamış veya tamamlanmamış olmalıdır; yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır; yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır; maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalıdır; birden çok malik varsa resmi senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olmalıdır ve kanunda belirtilen belgeler getirilmiş olmalıdır.

Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeler: Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte düzenlenen proje ile yönetim planını tapu idaresine vermeleri lazımdır.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün “Beyanlar” hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve gerekli belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine re’sen yapılır.

5912 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına ilişkin Kanun’un 23.06.2009 tarihinde kabulünden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine re’sen geçilir.

Kat irtifakı, KMK. Md:14’e göre; aşağıda belirtilen belgelerin tapu idaresine verilmesiyle kurulur. Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve Tapu Sicili’ne tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait yazılı ve sözlü “istem” ile birlikte 12. Maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen “mimari proje” ile (b) bendindeki “yönetim planı”nı Tapu İdaresi’ne vermeleri şarttır.

“Yönetim planı”nın bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre KMK. 28. Maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış olması gerekir.

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait Resmi Senet’e ve 12. Maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece “Yapı Kullanma İzin Belgesi”nin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde ilgili Tapu İdaresine gönderilmesi üzerine re’sen yapılır. Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin alındığı tarihten itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur.

Yapı kullanma izin belgesi, İmar kanunu md:30’a göre; yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının belediye veya valiliklerce anayapının bütün bağımsız bölümleri için verilen ve bağımsız bölümlerin amacına uygun kullanılabilir durumda ve projesine uygun inşa edildiğini gösteren bir belgedir. Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin başvurularını en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Aksi halde, bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeler şöyle özetlenebilir:

Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe.

Genel inşaat projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.

Vaziyet planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerinin açıkça gösterilmesi ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.

Yönetim planı: Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerce her sayfası imzalanmış olması gerekir.

Liste: Listenin her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.

Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları. Maliklerin 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı.

Kat İrtifakı Sahibinin Hakları

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Kat irtifakı sahibinin hakları şöyle özetlenebilir:

Dava Hakkı: Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, “sözleşme”de yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

Yönetici Seçme Hakkı: Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler.

Anagayrimenkulün Yönetimine Katılma Hakkı: Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde, fiilen kullanılmaya başlanmışsa, (kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile) anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Kat İrtifakı Sahibini Borçları

Yapı işini kolaylaştırmak: Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Yapının kanuni süre içinde tamamlanması için borç ve yükümlülüklerini yerine getirmek: Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

Kat irtifakı sahiplerinden biri borcunu ödemezse veya inşaatın başlaması veya tamamlanması için, belirli zamanlarda ödenmesi gereken para, kat irtifakı sahiplerinden biri tarafından ödenmediği takdirde, kat irtifakı sahiplerinden herhangi biri, o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir. Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

Kat İrtifakının Sona Ermesi

Yazılı beyanla: Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın; tamamiyle yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi ve kamulaştırılmasıyla kendiliğinden sona erer. Ayrıca, beş yıllık sürenin geçmesiyle (kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir) ve kat mülkiyetine çevrilmesiyle sona erer.

Kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir. Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.