Ünite 1: Gayrimenkul, Bina, Site ve Toplu Yapı Yöneticiliği

Gayrimenkul Yönetimi ve Yönetici Kavramları

Yönetim, bir kurumun bütün kaynaklarının olumlu, sistemli ve ekonomik bir biçimde kullanılması ile ilgili bir sanat, süreç ve aynı zamanda bir bilimdir. Genel olarak yönetim üçe ayrılır;

1. Sanat ve meslek olarak yönetim
2. Süreç olarak yönetim
3. Bilim olarak yönetim

Yöneticinin işlevleri ise söyle sıralanabilir:

• Amaç ve politika belirleme
• Kaynakları sağlama ve düzenleme
• İnsan kaynağının yönetimi ve kadrolama
• Teşvik ve güdüleme
• Bütçe ve mali işler
• Yönetimi geliştirme
• Yetki devri ve temsil
• Karar verme
• İletişim
• Dış ilişkiler
• Halkla ilişkiler

Yöneticiler, büyük-küçük, özel-kamu, bütün örgütlerde çeşitli düzeylerde iş görürler. Genellikle üst düzey, orta düzey ve alt düzey yönetim biçiminde incelenir.

Üst kademe yönetim ve yöneticiler: Başkan, genel müdür, genel müdür yardımcısı, yönetim kurulu başkanı tepe yöneticisi vb. gibi kurumun nihai sorumlusu olan kişiler.

Orta kademe yönetim ve yöneticiler: Bölüm müdürü, fabrika müdürü, daire başkanı, idare amiri gibi kişiler.

Alt düzey yönetim ve yöneticiler: Şef, amir nezaretçi, ustabaşı, usta vb. gibi ilk kademe yöneticisi olan kişiler.

Apartman ve site yönetiminde yönetici kavramı, kat maliklerinden genel kurula kadar bütün yönetim kademelerinde yer alan kişileri kapsamaktadır. Yönetim fonksiyonları değişik yönetim kademelerinde farklı olarak uygulanmaktadır.

Her yöneticinin taşıması gereken özellikler;

• Güvenilir olmak
• Saygın olmak
• Sevimli olmak
• Adil olmak
• Şeffaf olmak
• Yeterli bilgiye sahip olmak

Yönetsel Beceriler :

• Teknik beceri
• İletişim becerisi
• İnsan ilişkileri becerisi
• Analitik beceri
• Karar verme becerisi
• Kavramsal beceri

İyi bir yöneticinin özellikleri :

İnsanları tanıma, insan sevgisi ve iletişim kurabilme

• Objektif ve adil olma
• Mantıklı olma, analiz, sentez ve muhakeme (yargı) gücü
• Düşüncelerini konulara ve sorunlara odaklaştırabilme ve açık-seçik ifade edebilme
• Teknik bilgi ve tecrübe
• Girişken, inisiyatif sahibi, dinamik ve azimli olma
• Dış görünüşü ile çevrede kabul görme; tertipli ve düzenli olma
• İyi bir “satıcı” olma; fikirlerini ikna yoluyla benimsetebilme
• Sorumluluk duygusuna sahip olma
• Güçlü irade ve kendine güven duygusuna sahip olma

Gayrimenkule İlişkin Kavramlar

1. Gayrimenkul ve anagayrimenkul: Gayrimenkul, taşınmaz mal; bir yerden bir yere taşınması imkansız olan durağan mallar olup kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününe anagayrimenkul denir.
2. Tapu sicili: Taşınmaz mal ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicildir.
3. Tapu/tapu senedi: Arazinin belirli bir parçasının veya üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren resmi belgedir.
4. Tapu haritası, tapu kütüğü: Tapu haritası parsellerin geometrik şekillerini gösterir ve belirli bir ölçekte çizilmiş haritaya denir. Tapu sicilini oluşturan ve taşınmaz malların üzerindeki aynî ve şahsi hakları gösteren, köy veya mahalle esasına göre tutulan defterlerden her birine tapu kütüğü denir.
5. Tapu tahsisi belgesi: İmar affı çalışmaları sonucunda tapu kütüğünün beyanlar sütununa kaydedilerek, gecekondu hak sahiplerine verilen ıslah imar planı yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil edecek olan belgedir.
6. Tapu sicil müdürlüğü, tapu ve kadastro genel müdürlüğü:
7. Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına denir.
8. Kat mülkiyeti: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir.
9. Eklentiler: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti denir. Kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, hava gazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi.
10. Ada: Çevresi kamuya ait cadde, sokak, yol, kanal, ark, dere, göl, deniz gibi doğal ve/veya yapay sınırlarla ve/veya kadastro çalışma alanı sınırı ile ve/veya devlet demiryolları arazisi ile çevrili parseller topluluğuna ada denir.
11. Akitli ve akitsiz işlemler: Resmi senet düzenlenerek yapılan satış, bağış, taksim, ölünceye kadar bakma akdi, ipotek ve irtifak hakları ile tapu sicil müdürlüğünde yapılan işlemlerdir.
12. Aplikasyon (Yer gösterme): Kadastro paftalarındaki parsel köşe noktalarının, yani parselin sınırlarının zeminde gösterilmesidir.
13. Arsa ve arsa payı: Belediye ve mücavir alan sınırları veya köy yerleşik alanlarında yapılan planlarla iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan arazi parçalarına arsa denir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda her bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş zemindeki ortak mülkiyet payına arsa payı denir.

Konuyla ilgili daha fazla kavrama kitabınızın ilgili bölümünden ulaşabilirsiniz.

Apartman, Bina, Site ve Toplu Yapı Yöneticiliği

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün sekizden az bağımsız bölümü varsa, yönetim uygulamaları, kat malikleri kurulu tarafından yapılır. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Anagayrimenkulün yönetimi

• Kat malikleri kurulu
• Yönetici/yönetim kurulu
• Denetçi denetim kurulu ile yapılır.

Blok kat malikleri; toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir. Ada temsilciler kurulu; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.

Kat malikleri kurulunun görev ve yetkileri şunlardır:

• Yönetim planı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek
• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesine karar vermek
• Anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler yapılmasına karar vermek
• Yönetici ve yönetim kurulunu seçmek ve gerektiğinde değiştirmek ve denetlemek
• Denetçi/denetim kurulunu seçmek
• İşletme projesi hakkında karar vermek
• Yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulunu ibra etmek
• Anagayrimenkulün yönetiminde kat malikleri arasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları çözmek.

Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye “yönetici”, birden çok yöneticiden oluşan kurula da “yönetim kurulu” denir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin; hem sayı, hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetim görevleri, yönetim planında belirtilir, yönetim planına göre yönetici;

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
• Anagayrimenkulün amaca uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gereken tedbirlerin onlar adına alınması,
• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
• Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak uygun miktarda paranın toplanması ve avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması
• Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
• Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulünün yapılması
• Anagayrimenkulü ilgilendiren konularda bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek şekilde gerekli tedbirlerin alınması
• Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi
• Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması
• Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması
• Defter tutulması ve belgelerin saklanması
• Yıllık işletme projesinin hazırlanıp onaylatılması
• Kolluk kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi
• Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdikinin yapılması
• Personel (kapıcı vs.) ile sözleşme yapılması
• Sigorta prim bordrolarının tanzim edilmesi, Çalışma Bakanlığına işe başlayan personelin yasal sürelerde bildirmesi
• Personel kıdem tazminatı fonunun oluşturulması
• Kaloriferci belgesi ve asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemlerinin takip edilmesi
• Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periyodik bakımların yapılması
• Yönetici/yönetim kurulu üyelerinin ad, soyad ve telefonlarını giriş kapısına uygun bir konumda asılması
• Apartman adına dışardan alınan hizmetler için sözleşmeler yapması
• Apartmanın üçüncü şahıslara vereceği hasarların tedbirinin alınması (örneğin; kopan sıvaların düşerek arabalara zarar vermesi gibi)
• Anagayrimenkulde kapıcı, kaloriferci gibi teknik ve yardımcı hizmetlerde çalışanların kimliklerini, işe başlamalarını takibeden 3 gün içinde dolduracağı belge ile Mahalli Genel Kolluk Örgütüne verilmesi gibi işleri yürütür.

Yönetici, haklarında olduğu gibi kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumlu olmaktadır (KMKmd.38). Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, tarih sırasıyla deftere yazmaya ve bu defteri ve giderleri belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Denetçinin görev ve yetkileri şunlardır;

• Yöneticiyi denetlemek,
• Hesapları denetlemek,
• Denetleme raporu vermek,
• Defter tutmak,
• Haklı bir neden varsa yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek,
• Önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak,

Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olan yönetim planı, anagayrimenkulün;

• Yönetim tarzına,
• Kullanma amaç ve şekline,
• Yönetici ve denetçilerin alacakları ücretine,
• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımına,
• Ortak yerlerin kullanımı ve bakımına,
• Genel giderlere ilişkin paylaştırmaya,
• Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararlardan sorumluluklara ilişkin konuları düzenler.

Yönetim planı ve bu planda yapılan değişiklikler;

• Yönetim planını imzalamış tüm kat maliklerini,
• Bütün kat malikleri ile onların mirasçılarını,
• Satın alma yoluyla malik olanları,
• Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve irtifak hakkı sahiplerini,
• Yönetici ve denetçileri, bağlar.