Ünite 2: İmar Mevzuatı

İmar Mevzuatı Temel Kavram ve İlkeleri

Bireylerin yerleşmeleri keyfi ve düzensiz olduğu takdirde çarpık ve sağlıksız bir şehirleşme ortaya çıkmaktadır. Bunun sonucunda kamu düzeni, kamu sağlığı ve kamu güvenliği tehlikeye girmektedir. Bu ve buna benzer gerekçelerden dolayı, imar faaliyetlerinin belirli bir düzene ve kurala tabi tutulması gerekliliği, hatta zorunluluğu ortaya çıkmıştır. Bu gereklilikler sonucu şekillenen imar mevzuatı, yerleşim alanlarının planlanması ve insanların bir arada düzenli bir şekilde yaşayabilmeleri için üretilen kurallar bütünü olarak hayatımıza girmiştir.

İmar faaliyetlerinin belli bir düzende tutulması işini gerçekleştirmek planlama çalışmaları ile mümkündür. Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS)’nin ortaya çıkmasındaki asıl sebeplerden birinin planlama çalışmalarındaki ihtiyaçların karşılanması olması nedeniyle imar mevzuatı ile CBS arasında doğrudan bir ilişki bulunmaktadır.

İmar Kavramı

İmar kelimesi Arapça “ümran” sözcüğünden türemiş olup, “şenlendirme, bayındır hâle getirme” anlamına gelmektedir. Bayındır kelimesi ise “gelişip güzelleşmesi, yaşayış koşullarının uygunlaştırılması için üzerinde çalışılmış olan yer” anlamında kullanılmaktadır. Basit anlamıyla imar kavramı, gerçek ya da kamu tüzel kişilerine ait taşınmazların yatay biçimde planlanarak bayındır hâle getirilmesi hedefini içermektedir. Ancak imar kavramı felsefi olarak yöneldiği bu hedefe, planlama kavramı ile birleştiğinde ulaşmaktadır.

İmar planları söz konusu olduğunda imar, “düzenlenen plan ve hazırlanan programlara göre, şehirlerin oturmaya elverişli olmayan kesimlerinin iyileştirilmesini, gelişme bölgelerinin her türlü ihtiyacı karşılayacak şekilde oluşmasını amaçlayan çalışmalar” anlamında kullanılmaktadır.

İmar Mevzuatı Kavramı

Batı’da Sanayi Devrimi’yle birlikte, ülkemizde ise 1950’li yıllardan sonra endüstride yaşanan gelişmelere bağlı olarak büyük yerleşim birimlerine göçler olmuş, hızlı bir şehirleşme meydana gelmiş ve bunun sonucunda da sağlıksız bir yapılaşma, altyapı eksikliği ve çevre sorunları ortaya çıkmıştır. İşte bu ve buna benzer gerekçelerle imar faaliyetlerinin hukuk kurallarına tabi tutulması gereği ortaya çıkmıştır. İmar faaliyetlerinin tabi tutulduğu hukuk kurallarına kısaca imar mevzuatı denmektedir.

İmar mevzuatı, taşınmaz mülkiyetini doğrudan ilgilendirdiğinden, mutlaka bir taşınmazın ve gayrimenkulün bulunması gerekmektedir. Topluluk hâlinde yaşayan insanların taşınmazlar üzerindeki mülkiyet haklarının kamu yararı amacıyla sınırlandırılması hususu imar mevzuatının özünü oluşturmaktadır. İmar mevzuatı, kamunun kentsel fiziki yapıyı doğrudan yönlendirmek üzere koyduğu yasal sınırlamalar olarak da tanımlanabilmektedir.

İmar Mevzuatı Kaynakları

İmar mevzuatı; anayasanın, yasaların, kararnamelerin, yönetmeliklerin ve yargı kararlarının imarla ilgili düzenlemelerinden, herhangi bir yerde yazılı olmayan uygulamalarla içtihat hâline gelmiş kurallara kadar birçok konuyu içermektedir. Bu nedenle imar mevzuatının başlıca kaynakları şunlardır:

• Anayasa
• Milletlerarası Anlaşmalar
• Kanunlar
• Yönetmelikler

Anayasa

Anayasa temel bağlayıcı kaynaktır. Hiçbir kanun Anayasa’ya aykırı olamaz. İmar mevzuatı bağlamında, Anayasamızın farklı maddeleri ile;

• yerleşme hürriyeti düzenlenmiş ve sınırları belirtilmiş,
• konut hakkı düzenlenmiş,
• mülkiyet hakkının sınırları çizilmiş,
• insan ve madde gücünde tasarruf ve verimi artırarak işbirliğini gerçekleştirmek amacıyla sağlık kuruluşlarının tek elden planlanıp hizmet vermesi düzenlenmiş,
• çevre konusunda vatandaşların ve devletin ödevleri belirtilmiştir.

Milletlerarası Anlaşmalar

Anayasanın 90. Maddesine göre usulüne göre yürürlüğe konmuş milletlerarası anlaşmalar kanun hükmündedir. Bunlar hakkında Anayasa’ya aykırılık iddiası ile Anayasa Mahkemesi’ne başvurulamaz. Usulüne göre yürürlüğe konulmuş temel hak ve özgürlüklere ilişkin milletlerarası antlaşmalarla kanunların aynı konuda farklı hükümler içermesi nedeniyle çıkabilecek uyuşmazlıklarda milletlerarası antlaşma hükümleri esas alınır.” kuralı yer almaktadır.

Türkiye’nin imzaladığı milletlerarası antlaşmalar olan Avrupa Kültür Antlaşması, Silahlı Bir Çatışma Hâlinde Kültür Mallarının Korunmasına Dair Sözleşme, Dünya Kültürel ve Doğal Mirasın Korunması Sözleşmesi, Avrupa Kültürel Mirasın Korunması Sözleşmesi, Akdeniz’in Kirlenmeye Karşı Korunmasına Ait Sözleşme ve RAMSAR Sözleşmesi gibi milletlerarası kurallar, imar mevzuatının ayrılmaz parçası hâline gelmiştir.

Kanunlar

İmar mevzuatının Anayasa’dan sonra ikinci bağlayıcı kaynağı kanunlardır. Kanun; normlar hiyerarşisinde anayasanın ve milletlerarası anlaşmaların altında yer alan, Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından kabul edilen bağlayıcı metinlerdir. İmar mevzuatına ilişkin kuralları içeren en önemli kanun 3194 sayılı İmar Kanunu’dur.

İmar mevzuatı kapsamındaki önemli diğer bazı kanunlar aşağıda verilmiştir:

• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun
• 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu
• 1580 sayılı Belediye Kanunu (14.04.1930 tarihli RG) • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (02.07.1965 tarihli RG)
• 775 sayılı Gecekondu Kanunu (30.07.1966 tarihli RG)
• 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu (29.05.1981 tarihli RG)
• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (23.07.1983 tarihli RG)
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (08.11.1983 tarihli RG)
• 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu (17.03.1984 tarihli RG)

Yine konu ile bağlantılı olarak, CBS desteğiyle yürütülecek süreçlerde mekânsal (coğrafi) veri temini açısından ön plana çıkan önemli diğer kanunlar arasında aşağıdakileri saymak mümkündür:

• 155 sayılı Harita ve Planlara Ait İşaretlerin Korunması Hakkında Kanun
• 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanun
• 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu
• 3213 sayılı Maden Kanunu
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu
• 3621 sayılı Kıyı Kanunu
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• 6831 sayılı Orman Kanunu

Yönetmelikler

İmar mevzuatı kapsamındaki önemli yönetmelikler aşağıda verilmiştir:

• Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği
• Tescile Konu Olan Harita ve Planlar Yönetmeliği
• Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik
• Otopark Yönetmeliği
• Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği
• Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği
• Koruma Amaçlı İmar Planları ve Çevre Düzenleme Projelerinin Hazırlanması, Gösterimi Uygulaması, Denetimi ve Müelliflerine İlişkin Usul ve Esaslara Ait Yönetmelik
• İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik

Yine, CBS desteğiyle yürütülecek süreçlerde mekânsal (coğrafi) veri temini açısından ön plana çıkan diğer önemli yönetmelikler arasında aşağıdakiler sayılabilir:

• Afet ve Acil Durum Yönetim Merkezleri Yönetmeliği
• Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği
• Harita ve Harita Bilgilerini Temin ve Kullanma Yönetmeliği
• Kadastro Haritalarının Sayısallaştırılması Hakkında Yönetmelik
• Korunan Alanlarda Yapılacak Planlara Dair Yönetmelik
• Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği
• Havza Yönetim Planlarının Hazırlanması, Uygulanması ve Takibi Yönetmeliği
• Yerüstü Su Kalitesi Yönetmeliği

İmar Mevzuatında Plan Tanımları

İmar mevzuatında plan türlerini tek bir başlık altında toplayıp kapsamlı tanımını yapan yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple, plan türleri, başta 3194 sayılı İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği olmak üzere birbirinden farklı yasa ve yönetmeliklerle düzenlenmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Planlama Kademeleri” başlıklı 6. maddesi, planları, kapsadıkları alan ve amaçları bakımından bölge planları ve imar planları olarak ikiye ayırmıştır. İmar planları ise kendi içinde nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere ikiye ayrılmıştır.

Nazım imar planı; “varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak hâlihazır haritalar üzerine, kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek üzere düzenlenen ve raporuyla beraber bütün olan plan” şeklinde tanımlanmaktadır.

Uygulama imar planı; “tasdikli hâlihazır haritalar üzerine, varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan” olarak belirlenmiştir.

Üst Ölçek Fiziki Planlar

Üst ölçek fiziki planlar, planlama alanı için geliştirilen temel hedeflere uygun olarak ana gelişme kararlarını belirleyen ve kullanış biçimlerine esnek bir çerçevede karar veren ilkesel belgelerdir. Bir başka deyişle, üst ölçek fiziki planlar, daha sonra yapılacak tüm planlama kararları için altlık teşkil eden ve genel kararları veren belgelerdir. Bunlar:

• Ülke Fiziki Planı
• Bölge Planı
• Metropolitan Alan Planı
• Çevre Düzeni Planı

Ülke Fiziki Planı

Ülke fiziki planı, “ulusal sınırlar ile tanımlanan ülke bütününde; sosyal ve ekonomik plan kararlarının mekâna yansımasını, mekândaki oluşumların kalkınma planlarına aktarılmasını, ülke ölçeğindeki yatırımların dengeli dağılımını, kentleşme ve nüfus dağılımını sağlayan ve alt kademe planlamaları yönlendiren üst düzeydeki plan” şeklinde açıklanmıştır.

Bölge Planı

Kapsadığı alan ve amaç bakımından ayrıma gidilerek imar planları ile birlikte iki basamaktan biri olarak gösterilen bölge planlarının, sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve altyapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacağı belirtilmektedir.

Bölge planı; yerel bilgilerin ulusal planlara aktarılmasını kolaylaştırdığı gibi ulusal kalkınma hedeflerinin yerel planlara yansıtılması imkânını da sağlamaktadır. Bununla birlikte bölgesel çapta yapılan planlama; ekonomik, toplumsal ve fiziksel planlama çalışmaları arasında eşgüdüm sağlayarak kaynakların verimli şekilde kullanılması için yardımcı olmaktadır.

Metropolitan Alan Planı

Metropolitan alan planı, metropolitan alan sınırı belirlenmiş olan bölgenin gelecekteki nüfus yoğunluğu, gelişme yönünü ve büyüklük ilkelerini, ana ulaşım sistemlerini, sosyo-ekonomik problemlerin çözümü gibi hususları gösteren, diğer imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve bu raporla beraber bir bütün olan ve gereğinde uygulama hükümlerini kapsayan plandır.

Metropolitan alan, yer yer büyükşehir belediye sınırları ile örtüşen, yer yer de bu sınırları aşan bir mekânı tanımlamaktadır. Bu tanımı ile günümüzün bölge kentleri kavramı ile tanımlanan ve yönetsel olmaktan çok işlevsel bir alanı kapsayan alanlar için de bu planlama ölçeğinden söz edilebilmektedir. Bu ölçeğin kapsadığı alanın ve verinin kapsamının büyüklüğü nedeniyle CBS teknolojileri söz konusu planlama sürecinde önemli bir gerekliliktir.

Metropolitan alan planlama, kentsel gelişmeyi belirlenen hedefler doğrultusunda yönlendiren, yatırımcı sektörlerin uygulamaları arasında birliktelik sağlayıcı, plancı ve uygulayıcı kamu kuruluşları ile yerel yönetimlerin ayrıntıdaki plan ve uygulamaları ile planlamanın genel ilke ve kararları arasında uyum sağlayan, metropolitan alan ölçeğinde uygulamayı yönlendiren politikaları ve önlemleri içeren bir planlama olarak tanımlanmaktadır.

Çevre Düzeni Planı

Çevre düzeni planı; konut, sanayi, tarım, turizm ve ulaşım gibi sektörler ile kentsel ve kırsal yapı ve gelişmeyle doğal ve kültürel değerler arasında koruma kullanma dengesini sağlayan arazi kullanma kararlarını belirleyen yönetsel, mekânsal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde, varsa bölge planı kararlarına uygun olarak hazırlanan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen, 1/25.000, 1/50.000, 1/100.000, 1/200.000 ölçeklerde olan plan notları ve raporuyla bir bütün olan planı ifade eder.

Çevre düzeni planı hazırlanırken sınırlar, tarım, orman, hidroloji, jeoloji vb. katmanlarla çalışılması nedeniyle CBS araçları kullanılarak çalışmalarda en doğru sonuçlara ulaşılabilmektedir. Ayrıca planı onaylayan kurum tarafından 2010 yılından itibaren “Çevre Düzeni Planlarına Yönelik Coğrafi Veri Tabanının Geliştirilmesi, Veri Entegrasyonu ve Planların Web Üzerinden Yayınlanması” projesi kapsamında çevre düzeni planlarına yönelik standart veri tabanı oluşturulmuş ve tüm ölçeklerdeki çevre planı çalışmalarının CBS’ye dayalı olarak hazırlanması zorunlu kılınmıştır

Yerel Fiziki Planlar

Yerel fiziki planlar, yerleşik alanlarda ve çevresindeki gelişme alanlarında çeşitli alan kullanımları arasında en uygun kentsel gelişme biçimini belirleyen ve uygulamaya yönelik ayrıntılar içeren planlardır. Bu plan, üst düzeydeki bölge ya da çevre düzeni planları ilke kararları uyarınca düzenlenmektedir.

İmar planı, sosyal ve kültürel gereksinmeleri, iyi yaşama düzenini ve çalışma koşullarını ve güvenliğini sağlamak amacıyla, kentsel fonksiyonlar arasında olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak için onaylı hâlihazır haritalar üzerinde getirdiği tüm kentsel yerleşme, alan kullanımı ve uygulama ilkeleri açısından ilgili taraflar için uyulması gereken bir plandır. İmar planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki aşamalıdır.

Nazım İmar Planı

Nazım imar planı, varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak hâlihazır haritalar üzerine, genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yönlerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.

Bu planlar, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girmekte ve onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilmektedir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilmektedir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planlar, onbeş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanmaktadır. Büyükşehir belediyesi olan yerlerde nazım imar planı yapma hususu 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Nazım imar planında, planlanan alanın özelliğine göre şu ana başlıklara yer verilir;

• Sınırlar; devlet, il, ilçe, belediye, mücavir alan plan onama sınırları vb.,
• Özel koşullu alan sınırlamaları,
• Konut yerleşme alanları; yerleşik konut alanları, gelişme konut alanları,
• Kentsel çalışma alanları; yönetim, iş merkezleri, sanayi, depolama alanları vb.,
• Turizm yerleşme alanları,
• Koruma alanları; sit, tarımsal nitelik, su havzası, askeri alan vb.,
• Kentsel sosyal donatı alanları; spor, sağlık, kültür tesisleri vb.,
• Kentsel teknik altyapı alanları; yollar, otoparklar, demir-deniz-hava yolu, toplu taşıma aksları, su, kanalizasyon, çöp tesisleri vb.

Uygulama İmar Planı

Uygulama imar planı, tasdikli hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

Uygulama imar planları aynı nazım imar planında olduğu gibi bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerde ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Bu planlar, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girmekte ve onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilmektedir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilmektedir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planlar on beş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanmaktadır.

Özel Amaçlı Planlar

Özel amaçlı planlar, planlama yapılacak alana özgü olarak geliştirilen alanın korunması ve yaşam ile bütünleştirilerek kullanılması için hazırlanan planlardır. Bunların başlıcaları şunlardır:

• Koruma Amaçlı İmar Planı
• Özel Çevre Koruma Bölgesi Planı
• Köy Yerleşme Planı
• Islah İmar Planı

Tamamlayıcı Planlar

Tamamlayıcı planlar, planlama için ayrılan alanın yetersiz kaldığı veya ihtiyaca cevap vermediği durumlarda hazırlanan planlardır. Bunlar:

• İlave İmar Planı
• Mevzi İmar Planı

Değişiklik Getiren Planlar

Değişiklik getiren planlar kısaca plan yapımı sonrası kestirilemeyen nedenlerle mevcut planın ihtiyaçlara cevap veremediği durumlarda yapılan planlara verilen genel isimdir. Bunlar:

• İmar Plan Değişikliği
• Revizyon İmar Planı

İmar Mevzuatı, Fiziksel Planlama ve CBS İlişkisi

İmar mevzuatı, mülkiyet haklarını kamu yararı gözeterek koruyan bir hukuk dalıdır. Mülkiyet haklarının korunması için kullanılan yöntem, planlama tanımı ile örtüşmektedir. Günümüzde planlama çalışmalarının ana hedefi toplumlarda kamu yararı ve yaşam standartlarının arttırılmasıdır. Bu hedeflere ulaşabilmek için doğal, sosyokültürel ve ekonomik çevreye ait bütün bileşenlerin bir arada ve çok yönlü düşünülerek kararların geliştirilmesi ve planlanması gerekmektedir. Bu çalışma imar mevzuatının çizdiği sınırlar içerisinde düşünüldüğü zaman oldukça zor ve yorucu bir iştir. İşte bu tür zor işlerin çözümüne yönelik konuma dayalı karar verme süreçlerinde kullanıcılara yardımcı olmak üzere, coğrafi verilerin; toplanması, depolanması, işlenmesi, yönetimi, mekânsal analizi, sorgulaması ve sunulması fonksiyonlarını yerine getiren CBS önemli fırsatlar sunmaktadır.

Planlama ile ilgili çalışmalarda, imar mevzuatının çizdiği sınırların ve araçların iyi bilinmesi kadar, planlama hedeflerine ulaşabilmek için konuma dayalı karar verme süreçlerinde yardımcı olan CBS’nin de iyi bilinmesi ve aktif kullanılması, süreçleri hızlandırarak kamu yararı sağlayan etkili çalışmaların gerçekleştirilmesini sağlayacaktır. Bu konuda kamu kurum ve kuruluşları tarafından birçok çalışmalar yapılmaya devam etmektedir. Bu çalışmalardan en önemlisi, imar mevzuatı plan tanımları içerisinde bulunan çevre düzeni planlarına yönelik standart veri tabanının oluşturulması ve tüm ölçeklerdeki çevre planı çalışmalarının CBS’ye dayalı olarak hazırlanmasının zorunlu kılınmasıdır.

Sonuç olarak, birçok alanda aktif olarak kullanılan CBS teknolojilerinin, planlama ve imar alanında da akif olarak kullanılması hem zaman hem de parasal açıdan birçok yarar sağlamaktadır. CBS teknolojileri kullanılırken taşınmaz mülkiyetinin sınırlarını çizen imar mevzuatının bilinmesi ve yapılacak çalışmaların bu sınırlar içerisinde yapılması doğru yöntemlerle doğru sonuçlara ulaşabilmek için bir gerekliliktir.