Ünite 8: Değerleme Standartları ve Raporlama

Uluslararası Değerleme Standartları

Uluslararası Değerleme Standartları gayrimenkul değerlemesi alanında kabul görmüş en iyi uygulamayı temsil etmektedir. Uluslararası değerleme standartlarının üye ülke standartları ile birbirlerini destekleyici ve tamamlayıcı olması arzu edilmektedir. Uluslararası değerleme standartları her uygulamanın özel bir değerleme problemi ile bağlantılı olduğu ve çözümünün kullanılan teknik ile verilen kararlara bağlı olduğunu bildirmektedir.

Uluslararası Değerleme Standartları değerleme mesleğinde, kabul görmüş veya en iyi uygulamayı temsil eder, aynı zamanda, genel kabul görmüş değerleme ilkeleri olarak da tanınır. Uluslararası Değerleme Standartlarının ve üye ülkelerin ulusal standartlarının karşılıklı olarak birbirlerini destekleyici ve tamamlayıcı olması arzu edilir. Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi, ulusal ve uluslararası değerleme standartlarının beyanları ve uygulamaları arasındaki farkların açıklanması gerektiğini savunmaktadır.

Değerleme mesleği içerisinde çeşitli değerleme ilke ve teknikleri bulunur ve bunlar küresel iş çevrelerinde kabul görmüştür. Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notları içinde yer alan bu ilke ve tekniklere ait kısaltılmış tartışma notlarının birbirinden bağımsız olduğu düşünülmemelidir. Bu nedenle Standart, Uygulama ve Kılavuz Notları ayrı bölümler halinde basılıp yayınlanmış olsalar da hepsi bütünün birer parçasıdır. Böylece tanımlar, önsöz ifadeleri, değerleme kavram ve ilkeleri ile yaygın bir şekilde kullanılan diğer ortak unsurların her bir bileşen ile alakalı olduğu anlaşılmalıdır.

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesince yayınlanmakta ve belirli aralıklarla güncellenmekte olan Uluslararası Değerleme Standartları, 10 ana bölüm ve yaklaşık 300 sayfadan oluşmakta ve aşağıdaki konuları kapsamaktadır:

• Gayrimenkul, mülk ve varlık kavramları
• Fiyat, maliyet, piyasa ve değer kavramları
• Değerleme yaklaşımları
• Davranış kuralları (değerlemede etik kurallar)
• Mülkiyet türleri
• Pazar değeri esaslı değerleme
• Pazar değeri dışındaki değerleme esasları
• Değerlemenin raporlanması (rapor standartları)
• Finansal raporlama için değerleme (uluslararası muhasebe standartları ile uyum)
• Gayrimenkul mülk değerlemesi
• Makine ve teçhizat değerlemesi
• Kira haklarının değerlemesi
• Maddi olmayan varlıkların değerlemesi (ticari haklar, patent, telif vb.)
• Kişisel mülkiyetin değerlemesi
• Şirket değerlemesi (borçlar-alacaklar, aktif-pasif değerlemesi)
• Tehlikeli ve zararlı maddelerin değerlemesi (mülklerin değerine etki eden çevresel faktörler)
• Finansal raporlama için maliyet yaklaşımı
• Tarımsal mülklerin değerlemesi
• Değerlemelerin gözden geçirilmesi
• Özel nitelikli ticari mülklerin değerlemesi
• Mülklerin vergilendirilmesi için toplu değerleme
• Yeraltı ürünleri endüstrisinde mülklerin değerlemesi (madenler, petrol yatakları vb.)
• Araştırma raporu (gelişmekte olan piyasalarda değerleme)

Uluslararası Değerleme standartlarının üç temel unsuru olan Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notlarını daha ayrıntılı incelemek gerekirse; Bu üç temel unsurdan ilki olan standartlar, uygulamalar ve kılavuz notlarında en temel ve istikrarlı unsur olarak özel bir önem taşımaktadır. Standart 1 ve standart 2 sırasıyla pazar ve pazar değerinden farklı değerleri temel alan değerlemelerle uğraşır, standart 3 ise değerlemenin rapor edilebilmesi için ihtiyaç duyulan hususları ortaya koyar. Standartlar aynı zamanda krediler ve muhasebe işlemleri ile uğraşan uluslararası değerleme uygulamaları içinde bir temel oluşturmaktadır. Uygulamalar ise finansal raporlar veya ilgili hesaplar ve krediler veya ipotek karşılığı krediler için yapılan özel ve kamu sektörü varlık değerleme uygulamalarını içermektedir. Üç temel unsurdan sonuncusu olan kılavuz notları, standartların uygulanması ve değerleme hizmetlerinde kullanılması aşamasında karşılaşılan sorunlarda yol gösterici bir rol oynamakta ve standartların daha özel iş ve hizmet sağlayan durumlarda nasıl uygulanacağını göstermektedir.

Ayrıca Türkiye’de gayrimenkul alanında uluslararası değerleme standartlarının kabulü ile değerleme faaliyetlerinin daha sağlıklı bir şekilde tatbik edilmesi, başta Avrupa Birliği ile olmak üzere uluslararası uygulamalar ile paralellik sağlanması ve bu çerçevede,

• Ülkemizdeki gayrimenkul işlemlerine yönelik olarak gerek ulusal gerekse uluslararası ölçekte yapılan işlemlerin daha şeffaflaşması ve kolaylaşması,
• Kurumsal bir gayrimenkul finansman sisteminin kurulması ve gayrimenkul piyasalarının gelişimine katkısının olması,
• İpotek karşılığı verilen kredilerin teminat altına alınması için yapılan değerlemelerin güvenilirliği ile finansal raporların daha gerçekçi olması amaçlanmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Raporu ve Özellikleri

Değerlemeyi yapan kişi ve kuruluşlarca değerleme analizinde varılan sonuçlar ilgili kişi ya da kurumlara bir raporla iletilir. Bir değerleme raporu, rapora göre işlem yapacak kişi ve kurumları değerleme probleminin tanımından başlayarak analiz ve konuyla ilgili tanımlayıcı verilerle belirli bir sonuca götürür. Bir bağımsız veya özet değerleme raporunda, değerleme uzmanı tüm olguları, düşünce tarzını vesonuçları açık, az ve öz bir biçimde sunmalıdır. Değerleme raporlarının uzunluğu, türü ve içeriği, değerlemenin tasarlanan kullanım amacı, çözülecek problemin doğası ve karmaşıklığı ile tasarlanan kullanıcısı veya kullanıcılarının bilgi gereksinimleri tarafından belirlenir. Burada önemli olan unsurlardan biride değerleme raporunda yapılan her analizin ve düşüncenin kullanıcılara anlamlı ve yanıltıcı olmayan bir biçimde iletilmesidir.

Gayrimenkul değerleme raporunda, değerleme sonuçları yanıltıcı olmayacak bir şekilde açıkça ve doğru olarak ortaya konmalıdır. Ayrıca değerleme sonucu ulaşılan rakamın nasıl rapor edildiği kadar bu rakamın esası ve doğruluğu da önemlidir. Bir değerleme raporunun sunum şekli ise o çalışma için belirlenmiş talimatlara ve şartnamelere bağlı olarak değerleme uzmanı ve değerlemeyi talep eden tarafından belirlenmektedir. Bir raporun türü, içeriği ve uzunluğu raporun planlanan kullanım amacına, yasal şartlara, gayrimenkulün türüne ve değerleme konusu gayrimenkulün niteliğine bağlıdır.

Bununla birlikte bir gayrimenkul değerleme raporu genel olarak, rapor bilgileri, değerlemeyi talep eden kişi veya kuruluşa ait tanıtıcı bilgiler, değerlemeye konu gayrimenkul hakkında bilgiler, değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler, analiz sonuçlarının değerlendirilmesi, sonuç ve son olarak rapor eklerinden oluşmaktadır.

Değerleme Uzmanının Yetki ve Sorumlulukları

Ülke düzeyinde gayrimenkul değerini saptayan ve bunları izleyerek güncel hale getiren ve istatistiki verilen oluşturan bir yapı henüz tam olarak oluşmamakla birlikte Ağustos 2001 tarihi itibariyle Sermaye Piyasası Kurulu "Gayrimenkul Değerleme Uzmanı" kavramını resmi olarak duyurmuş ve uzmanların lisanslanması ve sicillerinin tutulması konularında tek yetkili merci olmuştur. Konuyla ilgili olarak, Sermaye Piyasası Kurulunun 14-15 Ağustos 2001 tarihlerinde yürürlüğe koyduğu iki tebliğ bulunmaktadır. Bunlar: "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkındaki Tebliğ" ve "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkındaki Tebliğ’dir. Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar ilgili tebliğinde, gayrimenkul değerleme şirketi, değerleme uzmanı, konut değerleme uzmanı ve müşteri kavramları tanımlanmıştır.

Ayrıca, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri'nin değerleme faaliyeti dışında gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık faaliyetlerinden başka herhangi bir faaliyette bulunamayacakları da belirtilmiştir.

Gayrimenkul değerleme şirketleri ile bu şirketlerde çalışan değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları, değerleme çalışmalarında bağımsız ve objektif olmak zorundadırlar. Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini sağlayacak bir anlayış ve davranışlar bütünüdür. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının; değerleme faaliyetleri sırasında dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir.

Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları çalışmaları sırasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarından uzak kalmak, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir müdahaleye imkân vermemek, inceleme sonucunda ulaştıkları görüşlerini, başkalarının doğrudan veya dolaylı çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında açıklamak zorundadırlar.” ifadesi yer almaktadır. Değerleme uzmanları her durumda dürüst ve doğru davranmak ve çalışmalarını ilgili kişi ve kuruluşlara, topluma ve mesleklerine zarar vermeyecek şekilde yürütmek zorundadırlar. Ayrıca bir değerleme uzmanı hizmetlerinden yararlananlara analizlerini, görüşlerini ve vardıkları sonuçları anlamlı, gerçekçi ve tarafsızlığa etki edebilecek her şeyi açıklayan raporlar aracılığı ile sunmaları temel bir kuraldır.

Bazı Ulusal ve Uluslararası Değerleme Kuruluşları

Gayrimenkul değerlemesine ilişkin olarak faaliyet gösteren mesleki kuruluşların uygulama aşamasındaki önemli amaçlarından biri gayrimenkul değerleme uzmanlarının görevleri sırasında uyacakları mesleki standartları ve etik kuralları düzenleyen mevzuatı hazırlamaktır. Diğer amacı ise genel kabul görmüş mesleki etik kurallarına uygun olarak çalışacak uzmanların seçimi ve bu uzmanların yetişme şartlarına ilişkin ilkelerin tespit edilmesi ve mesleğe yeni başlayan uzmanların eğitilmesi şeklinde özetlenebilir. Özellikle ABD, Almanya ve İngiltere gibi gelişmiş ülkelerde gayrimenkul değerlemesine yönelik uluslararası düzeyde kuruluşlar bulunmaktadır.

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi (IVSC)

1981 yılında Uluslararası Varlık Değerleme Standartları Komitesi olarak kurulan ve 1994 yılında adı Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi olarak değişen komite, kâr amacı gütmeyen, Birleşmiş Milletler ile ilişkili bir özel sektör kuruluşudur. Uluslararası Değerleme Standartları komitesi dünyadaki tüm profesyonel değerleme kuruluşlarını kapsayan ve bunları tek bir düzen çerçevesinde birbirine bağlayan uluslararası bir kuruluştur.

Avrupa Değerleme Birlikleri Grubu (TEGOVA)

Uluslararası Değerleme standartları Komitesine üye olan ve Avrupa’nın çeşitli ülkelerinde bulanan değerleme kuruluşları arasındaki koordinasyonu sağlayarak işbirliğini artırma ve değerleme standartlarını sağlamak amacıyla 24 ülkeden 39 üyeye sahip kâr amacı gütmeyen bir kuruluştur.

Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü (RICS)

Kısa adı RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors)olan Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü Merkezi Londra’da bulunan ve İngiltere merkezli gayrimenkul değerlemesi alanında faaliyet gösteren bir meslek örgütüdür. Kurumun üyeleri gerçek kişilerdir ve yaklaşık 140 ülkede yeminli uzmanları (chartered surveyor) bulunmaktadır. Kâr amaçlı olmayan bu bağımsız kuruluş, yeminli uzmanların yeterlilik standartlarını ve üyeleri arasında dürüstlük ve bütünlük ilkelerini sağlamayı hedeflemektedir. Aynı zamanda Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü üyeleri kamuya ve devlete gayrimenkul sektörü hakkında bilgi vererek rehberlik etmektedir.

Değerleme Enstitüsü (The Appraisal Institute, ABD)

ABD’de gayrimenkul değerlemesi konusu önemle üzerinde durulan ve ciddi kurallara bağlanmış bir meslek dalıdır. İngiltere’deki Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü karşılığı olarak ABD’de Değerleme Enstitüsü mevcuttur. 1950’li yıllarda kurulan enstitü gayrimenkul değerlemesi alanında mesleki etik, kural ve değerleme yöntemlerine ilişkin düzenlemeler yapmaktadır.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunmak üzere kendilerine gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı verilen kişilerin üye olacağı, tüzel kişiliği haiz, kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşudur. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 40/D maddesine dayanılarak, Bakanlar Kurulu’nun 30.10.2009 tarihli kararı ile kabul edilen Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü 17.12.2009 tarih ve 27435 sayılı Resmi Gazete ’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.

Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı Sermaye Piyasası Kurulunca iptal edilir.

Birlik statüsünde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğinin amacı; “gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini, Birlik üyelerinin dayanışma ve değerleme faaliyetlerinin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarını, üyelerin mesleki menfaatlerinin korunmasını, haksız rekabetin önlenmesini, mesleki konularda üyelerin aydınlatılmasını ve eğitilmesini sağlamak üzere kanun ve bu statü ile verilen görevleri yerine getirmektir.”