Ünite 4: Gayrimenkul Değerlemesi

Gayrimenkul Ve Mülkiyet Kavramları

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde gayrimenkul mülkiyetinin konusu üç kategoride ifade edilmiştir. Bunlar arazi, gayrimenkuller üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerdir. Arazi, sınırları tabii veya suni işaretlerle belirtilmiş olan yeryüzü parçasıdır. Tapu kütüğüne ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Medeni Kanunda gayrimenkul kabul edilmiştir. Kat mülkiyeti kütüğüne bağlı bağımsız bölümler, bir binanın başlı başına kullanılan ve kat mülkiyeti hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu bölümleridir.

Gayrimenkul esas itibariyle bir yerden başka bir yere taşınamayan arz parçalarıdır. Gayrimenkulün tarifinde ise aşağıda verilen somut bileşenler vardır:

• Arazi,
• Ağaçlar ve mineraller gibi toprağın doğal ayrılmaz parçaları,
• İnsanlar tarafından araziye bağlanmış binalar ve çevre düzenlemeleri gibi ekler.

Gayrimenkullerin kullanım amaçlarına göre sınıflandırılması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir. Konutlar, ev, apartman veya lojman gibi ikamete ayrılmış yapılardır. İşyerleri ise ticari ve sinai amaçlı kullanılan gayrimenkullerdir. Dükkân, iş hanı, depo, fabrika, imalathane vb. yapılar bu grupta yer almaktadır.

Değer ve Değerleme Kavramları

Değer Kavramı

Değer, belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeridir. Yasalarda, literatürde ve toplumda fiyat, maliyet ve değer kavramları birbirleriyle karıştırılmakta ve pek çok değer kavramı kullanılmaktadır. Gayrimenkul değerlemesi yapılırken de bu kavramların bilinmesi gerekmektedir. Bu kavramlar ve tanımlar şunlardır;

• Fiyat ; bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutardır.
• Maliyet ; bir yapı için harcanan toplam para miktarı; değişim fiyatı değil üretim değeridir.
• Değer ; belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkul, mal veya hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeridir.
• Sigorta değeri ; gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir.
• Tavan değeri ; bir gayrimenkulün normal ekonomik durumlardaki ekonomik karşılığını yansıtan en yüksek değerdir.
• Kayıtlı değer ; bir gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında, yazılı olan değeridir.
• Yatırım değeri ; gayrimenkulün ileride getireceği gelirlerden sağlanacak kârdır. Yatırımcının beklentilerine ve yatırımın özelliklerine göre değişir. Ekonomik değişkenler, pazar durumu, gayrimenkulün getirisi, sosyal ve kültürel etkiler gibi değişkenlerin etkisine bağımlıdır.
• Maliyet değeri ; yapılı bir gayrimenkulün değer günündeki (o tarihte geçerli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim fiyatları) yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir.
• İpotek değeri ; gayrimenkul rehini olup, gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının alacağa karşılık olarak gösterilmesidir.
• Gerçek değer ; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik bir kavramdır.
• Sürüm değeri ; alıcı ve satıcı arasında ödeme koşullarına, gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna göre gayrimenkulün peşin para değeridir. Rayiç, pazar-piyasa değeri, normal alım-satım değeri kavramları ile eş anlamlıdır.

Değer kavramını biri sübjektif diğeri ise objektif olmak üzere iki sınıfa kadar ayırmak mümkündür. Sübjektif değer bir gayrimenkulün sahibi açısından değerini ifade eder ve gayrimenkulün kullanım değeri ile ilgilidir. Objektif değer ise gayrimenkulün başkaları için değerini ifade etmektedir ve bu değer ise piyasa değerini ifade eder.

Değerleme Kavramı

Değerleme, bir şeyin değdiği kıymet ya da para ile ölçülebilen karşılığını belirleme işlemidir. Değerleme, bir değerleme sorununun uygun bir biçimde çözülmesi için uygun bir pazara yönelmiş, ilgili verilerin toplanması, uygun tekniklerin kullanılması, bilginin, deneyimin ve profesyonel bir yargının uygulanmasını içerir.

Gayrimenkul Değerlemesi ve Kullanım Alanları

Gayrimenkul Değerlemesi tanım olarak, objektif ve tarafsız bir şekilde, bir gayrimenkule ilişkin nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi faktörlerin değerlendirilmesi suretiyle söz konusu gayrimenkulün değerinin tespit edilmesi işlemidir. Gelişmiş ülkelerinde değerleme işlemleri, profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılmaktadır. Genelde değerleme operasyonunda sonuca ulaşmada, uzmanın değer yargıları, tecrübesi, tarafsızlığı, takdir becerisi önem kazanmaktadır.

Değerleme Sorununun Tanımlanması : Değer tespiti yapılacak söz konusu gayrimenkulün değerleme sürecinin ilk aşamasında konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özellikler söz konusu gayrimenkulün alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre, ulaşım vb. faktörlerini içerir.

Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Tanımlanması ve Verilerin Toplanması : Bu aşamada üç ana başlık altında arz talep dengesi veri incelemesi yapılmaktadır. İlk olarak genel veriler incelenir. Genel verilerden kasıt sosyal, ekonomik ve politik etkenler ve çevre gibi faktörlerin incelenmesidir. İkinci olarak özel veriler inceleme altına alınır. Özel veriler söz konusu konutun fiziksel özelliklerini içerir. Bu özellikler arasında konutun inşaat kalitesi, kullanılan malzeme kalitesi, gayrimenkulün içerisinde yer aldığı pazarın niteliği gibi unsurlara bakılır. Üçüncü ve son aşama ise rekabete yönelik arz ve talebin belirlenmesidir. Bu süreç gayrimenkulün gelecekteki ve şu anki durumuna bakarak içinde bulunduğu rekabet koşullarının gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından analiz edilmesiyle gerçekleşir.

Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması : Bu aşamaya kadar birçok faktör elde eden gayrimenkul değerleme uzmanı bu faktörlerin genel analizini yaparak sonuçlar üretir. Bu sonuçlar arasından en uygun olanını seçerek bu doğrultuda değerleme raporunu için veriler bir araya getirilir. Bu aşamada değerlendirmenin amacı açıkça belirtilir ve uygulanabilirliği analiz edilerek yola çıkılır.

Değerleme Raporunun Yazılması : Yukarıda yapılan bütün çalışmaların sonucunda gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından Nihai Değerleme Raporu oluşturulur. Yapılan bütün çalışmanın sonuçları bu raporda açıkça belirtilir.

Gayrimenkul değerlemesine genellikle bir mülkiyetin el değiştirmesi, finansman ve kredi, mahkemeler, vergilendirme, yatırım danışmanlığı ve diğer işletme kararları için ihtiyaç duyulmaktadır. Gayrimenkul değerlemesinin kullanım alanına göre kullanım amacı da farklılık göstermektedir.

Türkiye’de gayrimenkul değerlemesini gerektiren uygulamalardan bazıları ise şu şekilde sıralanabilir:

• Emlak vergisi,
• Kamulaştırma,
• Özelleştirme,
• Serbest piyasadaki alım-satım,
• Banka işlemleri, (ipotek, kredi vb.)
• Arsa ve arazi düzenlemeleri vb.

Değerleme işlemindeki asıl amaç, normal alım-satım bedeli yani piyasa değerini tespit etmektir. Türkiye’de vergilendirme ve kamulaştırma devlet uygulaması niteliğinde olduğu için gayrimenkullerin vergi matrahına ve kamulaştırma bedeline yönelik değerleri alım-satım değerlerinden farklılık gösterebilmektedir.

Türkiye’de Yasal Düzenlemeler Çerçevesinde Gayrimenkul Değerlemesi

Ülkemizde bazı kanun hükümlerinin hakça uygulanabilmesi için gayrimenkul değerlerinin belirlenmesi ve bu değerlerin güncel tutulması gerekmektedir. Herhangi bir gayrimenkul üzerindeki bir hakkın belirlenmiş bir değeri üzerinde bir fikir belirtmek ya da gayrimenkul konusunda verilecek bir karara yönelik olarak bir değerleme çalışması yapmak çeşitli yasal düzenlemelerde yer almaktadır. Bu bağlamda ülkemizde başta Anayasa olmak üzere Kamulaştırma Kanunu, Vergi Kanunları, Sermaye Piyasası Kanunu, Konut Finansman Sistemine ilişkin düzenlemeler ve Diğer Bazı Yasal Düzenlemeler açısından gayrimenkul değerlemesi önem kazanmaktadır.

Anayasa Açısından Gayrimenkul Değerlemesi

Özel mülkiyet hakkının var olduğu ülkelerde gayrimenkullere ilişkin devletin temel iki görevi vardır. Bunlardan ilki devletin kendisine ve özel mülkiyete konu gayrimenkulleri korumak, diğeri ise gayrimenkuller üzerinde fiili veya hukuki işlem yapılabilmesi yani gayrimenkullerin tasarrufunu sağlamaktır. Devletin gayrimenkul mülkiyetini koruması genel bir görevdir. Devlet tüm özel ve tüzel kişilere ait gayrimenkulleri korur. 1982 Anayasasının 35.maddesinde “Herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlandırılabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmekte ve böylece herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahipliği güvence altına alınmaktadır. Anayasamızın 46. maddesinde “Devlet kamu ve tüzel kişilikleri, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan gayrimenkullerin tamamını kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.” Yine 47. maddede ise “ Kamu hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüsler, kamu yararının zorunlu kılındığı hallerde devletleştirilebilirler. Devletleştirme gerçek karşılık üzerinden yapılır. Gerçek karşılığın hesaplanma tarzı ve usulleri kanunla düzenlenir.” hükümleri yer almaktadır. Bu açıklamalardan da anlaşılacağı üzere 1982 Anayasasında kamulaştırma bedellerinin ve devletleştirmede gayrimenkuller ile ilgili değerlerin gerçek karşılıkları ile belirlenmesi öngörülmekte ve bunun usul ve esaslarının ise kanunla düzenleneceği ifade edilmektedir.

Kamulaştırma Kanunu Açısından Gayrimenkul Değerlemesi

Kamulaştırma Kanununa göre bir gayrimenkulün değerinin belirlenmesi aşamasında gayrimenkulün cinsi, türü, alanı, değerini etkileyebilecek tüm nitelikleri, vergi beyanı, kamulaştırma tarihinde resmi makamlarca yapılmış değerleme sonuçları ve bedelin tespitinde etkili olan diğer ölçütlerin dikkate alınmasındaki temel neden kamulaştırılacak gayrimenkulün piyasa değerine ulaşılmasına yöneliktir. Ayrıca Kamulaştırma Kanunu gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi görevini verdiği, kıymet takdir komisyonlarca belirlenecek değerde tarafların anlaşamaması durumunda önce uzlaşma komisyonuna daha sonra ise değer tespiti için Asliye Hukuk Mahkemelerine başvuru hakkı da tanımıştır. Sonuç olarak, Kamulaştırma Kanununun 10. maddesinde öngörülen kamulaştırma bedellerinin mahkemelerce tespiti Kamulaştırma Kanununun 15. maddesi uyarınca yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde bilirkişi sıfatıyla öncelikle değerleme uzmanlarına yaptırılmaktadır.

Vergi Kanunları Açısından Gayrimenkul Değerlemesi

Vergi kanunları açısından gayrimenkul değerlemesine ilişkin hükümler esas olarak 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile ilgilidir. Bununla birlikte emlak vergisine esas vergi değerinin tespiti, ilanı ve kesinleşmesi ile ilgili hükümler içeren 213 sayılı Vergi Usul Kanununun değerlemeye ilişkin hükümleri vergi kanunları açısından öne çıkan hükümlerdir. Gayrimenkule ilişkin işlemler sırasında gayrimenkul değeri üzerinden alınan “Tapu ve Kadastro Harçları” merkezi yönetimin gelir kaynaklarından biridir. 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenen tapu ve kadastro harçları gayrimenkullerin vergi değeri ile beyan edilecek değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanmaktadır. Yükümlülerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları durumunda tapu harcının hesaplanmasında gayrimenkulün vergi değeri esas alınmaktadır. Bu ise vergi değerinin dolayısıyla da gayrimenkul değerinin doğru bir şekilde belirlenmesini önemli kılmaktadır.

Sermaye Piyasası Kanunu Açısından Gayrimenkul Değerlemesi

Gayrimenkul değerlemesi başta sermaye piyasası, para piyasaları ve gayrimenkul sektörü olmak üzere pek çok sektörü yakından ilgilendiren bir konudur. Konuya Sermaye Piyasası açısından bakıldığında gayrimenkul değerlemesi halka açık şirketlerin ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklarının (GYO) gayrimenkul işlemlerinin yanında ipotek kredileri ve ipoteğe dayalı menkul kıymet işlemlerinde özellikle de gayrimenkul esaslı kredi teminatları ve ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirme sürecinde üzerinde önemle durulması gereken bir konudur.

Türkiye’de gayrimenkul değerlemesi alanında 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile Sermaye Piyasası Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde gelişmiş ülkelerdeki düzenlemelerde dikkate alınarak;

• Gayrimenkul değerlemesi mesleğine ilişkin altyapının Türkiye’de oluşturulabilmesi,
• Gayrimenkul değerlemesi yapacak şirket ve uzmanların sahip olması gereken asgari şartların belirlenmesi,
• Özellikle sermaye piyasası alanında faaliyet gösteren kurumların gayrimenkul ile ilgili işlemlerinin daha sağlıklı ve güvenilir bir biçimde yapılabilmesi,

amaçlarıyla sermaye piyasası alanları ile sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketlere ve bu şirketlerin kurulca listeye alınmalarına ilişkin düzenlemeler 2001 yılında yürürlüğe girmiştir.

Konut Finansman Sistemi Açısından Gayrimenkul Değerlemesi

Konut finansman sistemini, temel olarak tasarruf sahiplerinden sağlanan kaynakların konut alıcılarına aktarılmasını sağlayacak bir sistem olarak ifade etmek mümkündür. Bu sistemin sağlıklı bir şekilde çalışabilmesi başta makroekonomik göstergelerde belirli bir istikrarının olması koşulu ile tapu ve kadastro kayıtlarının güvenilir ve kolay erişilebilir olması, gayrimenkullerin değer tespitlerinin doğru yapılması, ipoteklerin hızlı bir şekilde tesis edilebilmesi, borç geri ödemelerinin aksaması durumunda takip sürecinin çabuk sonuçlanması, konut finansmanı alacaklarının ikincil piyasalarda menkulleştirilmesini sağlayacak sermaye piyasası kurumlarının ve araçlarının bulunması gibi ön koşulların yerine getirilmesine bağlıdır. 21.02.2007 tarihinde kabul edilerek yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile Türkiye’de etkili bir konut finansman sisteminin oluşturulması amaçlanmıştır.

Diğer Bazı Yasal Düzenlemeler Açısından Gayrimenkul Değerlemesi

3194 sayılı İmar Kanununda gayrimenkule ilişkin değer takdirlerinin doğru ve eksiksiz yapılmasına ilişkin hükümler; 4706 sayılı Hazineye Ait Gayrimenkul Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunda gayrimenkul değerlemesine ilişkin hükümler yer almıştır. Bu düzenlemelerde gayrimenkul değerinin belirlenmesi aşamasında Sermaye Piyasası Kurulunca listeye alınmış değerleme şirketlerinden veya uzmanlarından yararlanılmasına da olanak sağlamıştır. Gayrimenkul değerlemesine ilişkin bir başka düzenleme özelleştirmesi yapılacak gayrimenkullerin değer tespitinin ne şekilde yapılacağına ilişkin olarak 4046 sayılı Özelleştirme Kanununda, benzer şekilde gayrimenkul mal ve hakların kiralanması açısından 4734 sayılı Kamu İhale Kanununda ve ipotekli borç senetleri ve gayrimenkul karşılık gösterilerek çıkarılacak senetlerde gayrimenkul rehin değerlerinin belirlenmesi açısından Tapu Sicil Tüzüğüne ilişkin hükümlerde yer almaktadır.

Gayrimenkul Değerini Etkileyen Unsurlar

Bir ürün, eşya ya da hizmetin değeri onların doğası gereği oluşmaz; bu değerleri piyasayı oluşturan bireyler belirler. Değeri yaratan ilişkiler karışıktır ve değeri etkileyen faktörler değiştiğinde değer de değişir. Tipik olarak dört ekonomik unsur değeri oluşturur. Bunlar;

1. Yararlılık
2. Kıtlık
3. Arzu
4. Etkin alım gücü’dür.

Arz; gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satış ya da kiralama amacıyla piyasada olan gayrimenkul miktarı. Talep; Gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satın alma ya da kiralamak amacıyla arzulanan gayrimenkul miktarıdır. Bir gayrimenkulün değeri genelde konumu ve sahip olduğu özellikler ile doğrudan ilişkilidir. Bir gayrimenkulün değerini belirleyen unsurlar bu açıdan ele alındığında doğrudan doğruya gayrimenkule ilişkin özellikleri içeren içsel unsurlar ile doğrudan gayrimenkule ait olmayıp gayrimenkul dışındaki farklı sebepler ile etkili olabilen dışsal unsurlar olarak ikiye ayrılabilir.

İçsel Unsurlar

Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde ifade edilebilir. Fiziki koşullar, gayrimenkule ilişkin konum, binanın yapısı, yaşı, altyapı imkânları, kullanılan malzeme ve işçilik gibi unsurları olup bir değer yaratabileceği gibi var olan bir değeri ortadan kaldırabilecek özellikleri içermektedir. Fayda, bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı tatmin etmesidir. Kıtlık ise arz ve talebe göre oluşan bir unsurdur.

Dışsal Unsurlar

Gayrimenkul değerini etkileyen ve doğrudan gayrimenkule ait olmayan dışsal unsurlar ekonomik, sosyo-kültürel ve yasal mevzuat şeklinde belirtilebilir. Ekonomik unsurlar, gayrimenkulün getirisi, piyasadaki cari faiz oranı, ipotek kredilerinin varlığı ve maliyeti, mevcut arazi ve bina stokları, devlet müdahalesi ve ülke ekonomisinin mevcut durumuna ilişkin unsurlardır. Sosyo-kültürel unsurlar da gayrimenkulün değerini etkilemektedir. Bu bağlamda çevre, demografi, trafik sorunları, gürültü vb. unsurlar değeri etkileyen hususlar olarak ön plana çıkmaktadır. Yasal mevzuat ise genel olarak gayrimenkul değerini etkileyebilecek olan tapu ve kadastro mevzuatı, şehir planı, gayrimenkule bağlı haklar ve arsa ve binanın özelliklerini değiştirebilecek düzenlemeleri içermektedir.