Ünite 1: Konut Finansman Sistemi

Konut Finansman Sistemi

Gayrimenkul yerinde sabit olan ve bir yerden başka yere taşınamayan şeylerdir. Bireylerin hayatının en önemli kararlarından birisi konut alımıdır. Konut, gayrimenkulün en önemli bileşeni olup bireylerin barınma gereksinimini karşılamaktadır. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesine göre gayrimenkuller üç grupta toplanmıştır. Gayrimenkullere ilişkin gruplama aşağıda verilmiştir.

• Arazi,
• Tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

Gayrimenkul tanımı Medeni Kanun’un tanımından daha kapsamlı bir şekilde Vergi Hukuku’nda verilmiştir. Vergi Usul Kanunu’nun 269. maddesinde gayrimenkuller aşağıdaki şekilde sıralanmış olup bunlar yazılı kıymetler gayrimenkulü olarak değerlendirilmektedir.

• Gayrimenkullerin bütünleyici parçaları (mütemmim cüzüler) ve eklentileri (teferruatı),
• Tesisat ve makinalar,
• Gemiler ve diğer taşıtlar,
• Gayri maddi haklar.

Toplum bazında en fazla tasarruf eden grup hane halkı olarak ele alınmaktadır. Ülke ekonomilerinde ise fon arz ve talebinde bulunan dört ayrı grup yer almaktadır. Bunlar aşağıda verilmiştir.

• Özel sektör,
• Kamu,
• Uluslararası sektör,
• Bireylerdir.

Konut finansmanı yöntemleri dört ayrı ana başlıkta toplanmaktadır. Bunlar aşağıda verilmiştir:

• Doğrudan alım yöntemi,
• Sözleşme yöntemi,
• Mevduat finansmanı yöntemi,
• İpotek bankası yöntemidir.

Doğrudan finansman yöntemi, aracı kullanmadan konut almak isteyenlerin ihtiyaç duydukları fonları, fon fazlası olanlardan temin etmeleri yöntemi olup “Kurumsal olmayan yöntem” olarak adlandırılmaktadır. Kurumsal olmayan konut finansmanı kaynakları şu şekilde verilmiştir:

• Bireylerin tasarrufları,
• Akraba, yakın eş dost katkısıyla sağlanan faizsiz yardımlar,
• İşverenden yada işyeri arkadaşlarından sağlanan faizli yada faizsiz fonlar,
• Bireylerin sahip olduğu araba, altın vb varlıkları satarak elde ettikleri fonlar,
• Müteahhitlerden sağlanan krediler. Konut üreticileri, konutlarını satmak için konut bedelinin bir kısmını erteleyerek ileriki yıllarda tahsil edebilir.
• Konut kooperatifleri üyeliği ile konut sahibi olma,
• Aynı işyerinde çalışanların konutlarını işverenin finanse ettiği işçi evleri sistemi ile konut sahibi olunabilir. İşveren maliyetin tamamını karşılayabileceği gibi maliyetlerin bir kısmını işçilerin maaşlarından kesebilir.

Sözleşme yönteminde ise konut almak isteyen bireyler önceden belirlenen bir süre boyunca piyasa faiz oranlarının altında bir getiri karşılığında tasarruflarını çeşitli kurumlara yatırırlar ve süre sonunda biriktirdikleri miktarla orantılı bir krediyi piyasa faiz oranlarının altında bir oranla almaya hak kazanırlar. Yani sistem, karşılıklı fedakârlığa dayanmaktadır. Ayrıca bu yöntemle sağlanan fonlar konut alış bedelinin tamamını karşılamadığından diğer finans yöntemleriyle desteklenmesi gerekmektedir.

Gelişmekte olan ülkelerde hükümetler kamu açığını kapatmak için özel tasarrufları yüksek faiz oranları ve vergisel avantajları ile ele almaktadırlar. Finansal kurumlar arasında kamu lehine rekabet başlamakta olup mevduat finansman sisteminin konut finansmanında etkin bir şekilde kullanılabilmesi, verimliliğin artırılabilmesi, piyasaya aktarılan fonların hacminin artırılmasına ve fonların piyasada adil bir şekilde paylaştırılmasını sağlayan sistemin kurulmasına dayalıdır.

İpotek bankaları ve konut finansman kurumları konut alıcılarına genelde sabit faiz oranıyla kredi vermekte olup burada, cari faiz oranlarından sermaye piyasalarında satmış oldukları menkul kıymetlerden sağladıkları fonlarla kredi vermektedirler. İpotek bankaları tarafından ihraç edilen tahviller, emeklilik fonları, bankalar, sigorta şirketleri gibi kurumlar tarafından satın alınmaktadır. İpotek bankası yönteminde görev alan kurumlar beş ayrı işlevi olup bunlar aşağıda verilmiştir.

• Finansman fonksiyonu,
• Hizmet fonksiyonu,
• Yatırım fonksiyonu,
• Dönüştürme fonksiyonu,
• Sigorta fonksiyonudur.

Gayrimenkul finansman piyasası, gayrimenkul satın almak isteyen ancak yeterli fona sahip olmayan kişi ve kurumların, gerekli şartları taşımaları halinde, yararlanabilecekleri birçok ipotek kredisi türü bulunmaktadır. İpotek kredisi türlerinden kendileri için en uygun olanı seçebilmeleri, sahip oldukları gelir düzeyi, ön ödeme tutarı, kredi vadesi ve istenen diğer şartları yerine getirebilme durumları ile olabilecektir. Kredinin alınacağı finans kurumunun seçiminde ise, finansal kurumların verebilecekleri ipotek kredisi türleri, faiz oranları, geri ödemelerin yapılış şekli, kredi değerlendirme süreci ve gerekli hizmetlerin verilebilirliği ve hizmet kalitesi gibi faktörler dikkate alınabilir. İpotek kredilerinin çeşitleri ile birlikte vadeleri de değişmektedir. Aşağıda çeşitli ipotek kredi türleri verilmiştir:

• Klasik (sıfır faizli) konut kredileri,
• Artan geri ödemeli konut kredileri,
• Değişken oranlı konut kredileri,
• Fiyat seviyesine endeksli konut kredileri,
• İki oranlı konut kredileri,
• Karma konut kredileri,
• Sıra ödemeli konut kredileri,
• Yüksek ödemeli konut kredileri,
• İki aşamalı konut kredileri,
• Büyüyen hisseli konut kredileri,
• Değer artışı paylaşımlı konut kredileri,
• Ters anüiteli konut kredileridir.

İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Temel Kurumları

İpotekli konut finansmanı kurumları, İpotekli konut kredilerini düzenleyen, bunların takibini yapan ve ilgili kayıtları tutan, ödemelerin borçlulardan tahsil edilmesini sağlayan, ipotek kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç eden ve bu faaliyetleri için ücret ve faiz geliri elde eden kurumlardır. Bu kurumların neler olduğu aşağıda listelenmiştir.

• İpotekli konut finansmanı kurumları,
• Konut finansmanı kuruluşları,
• İpotekli finans kuruluşları,
• Konut finansmanı fonu,
• Gayrimenkul değerleme kurumları,
• İpotek bankaları,
• Derecelendirme kurumları,
• İpotek sigorta şirketleri,
• Gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır.

İpotekli konut finansmanı kurumları, kredi finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alım, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için doğrudan doğruya tüketiciye kaynak sağlayan kuruluşlardır. Örneğin, bankalar, özel finans kurumları, finansal kiralama şirketleri, konut finansman kuruluşları vb. İpotekli konut finansmanı kuruluşları Konut finansman şirketlerinin etkin çalışabilmesi için mevcut olan kuruluşlardır. Konut finansmanı fonu, Konut alımı, konutların yenilenmesi ve geliştirilmesi amacıyla kredi kullanımı, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemlerden kaynaklanan alacakların menkul kıymetleştirilmesi amacıyla çıkarılan katılma belgeleri karşılığında toplanan paralarla belge sahipleri hesabına karşılığında toplanan paralarla, belge sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulacak mal varlığı olup bu fon ile ipotek finansman kuruluşları, bankalar, finansal kiralama şirketleri, özel finans kurumları veya tüketici finansman şirketleri tarafından kurulabilmektedir.

İpotek bankaları, mevduat kabul etmeyen, verdiği konut kredilerini sigortalayan ve bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraç ederek kendini finanse edebilen bankalardır. Gayrimenkul değerleme kurumları, konutların ya da yer üstünde bulunan tüm taşınmazların niteliğini, çevresini ve yarattığı faydaları öznel bir incelemeye tabi tutarak, gayrimenkulün değerini belirleme işlemini kurumsal olarak yapan ekonomik birimlerdir. İpotek sigorta kuruluşları, ipotekli konut finansmanı sisteminde iki önemli işlevi vardır. Bunlar, gayrimenkul ve gayrimenkulü alan ile ilgili risklerdir. İpoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapmanın yatırımcı açısından temel avantajı; tek tek ipotek sözleşmelerine yatırım yapmaktan daha az risk taşımalarıdır. Bir menkul kıymete yatırım yapmak isteyen yatırımcının havuzu oluşturan kredi sözleşmelerinin niteliği, nakit akımları, faiz oranları, kredi havuzunun taşıdığı güvenceler gibi pek çok faktörü incelemesi gerekir. İşte bu değerlendirmeleri ipoteğe dayalı menkul kıymetlere derece vermesini sağlayan derecelendirme şirketleri vermektedir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ise gayrimenkullere, bunlara dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapabilecekleri gibi, kazanç sağlama amacına yönelik kiralama veya alım satım işlemleri yapabilmektedir.

İpotekli Konut Finansman Sisteminin İşleyişini Sağlayan Piyasalar

İpotek piyasaları, gayrimenkullerle ilgili bütün kurumların katıldığı, kredi taleplerinin oluştuğu, kredi işlemlerinin ve faiz oranlarının belirler ve bu piyasalar konut üretiminden başlayarak konutların satışını, para ve sermaye piyasalarından geçerek tasarrufların değerlendirilmesine kadar uzanan bir dizi işlemden oluşmaktadır. İpotek piyasaları ikiye ayrılmaktadır.

• Birincil ipotek piyasaları,
• İkincil ipotek piyasalarıdır.

İpotekli Konut Finansman Sisteminde Karşılaşılan Riskler

İpotekli konut finansman sisteminde karşılaşılan riskler, çok çeşitlidir. Bunlar, kredinin geri ödenmeme riski, erken ödeme riski ve faiz oranı riskidir.

İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler

İpoteğe dayalı menkul kıymetler daha önce düzenlenmiş olan ipotek kredilerinin bir araya getirilmesiyle oluşturulan ipotek grubuna dayalı olarak ihraç edilmiş olan menkul kıymetlerdir. Yatırımcılar açısından ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin avantajları şu şekilde sıralanabilir:

• Risk derecesi benzer olan menkul kıymetlerin üzerinde getiri sağlamaları,
• Yatırımcının yasal kısıtlamalardan dolayı doğrudan yatırım yapamayacağı varlıklara dolaylı yatırım yapma olanağı sağlamaları,
• İşlem hacimlerinin yüksek olmasıdır.

İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin türleri ise aşağıda verilmiştir:

• İpotekten geçen menkul kıymetler,
• Teminat ipotek yükümlülükleri,
• Getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetler, ipoteğe dayalı tahvillerdir.