Ünite 2: Emlağın ve Emlak Pazarının Özellikleri

Giriş

Bu bölümde, emlağın farklı ekonomik ve fiziksel özelliklerini tanıyacaksınız ve emlak pazarının kendine özgü bir yapısı olduğunu göreceksiniz. Emlak pazarını, özelliklerini ve pazarı etkileyen ekonomik ortamı öğrenecek ve yorumlar yapabilecek bilgiye sahip olacaksınız.

Emlağın Özellikleri

Emlağın Fiziksel Özellikleri

Emlağın fiziksel özellikleri üç tanedir. Bunlar; sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılıktır :

• Sabitlik : Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği, sabit ve taşınmaz olmasıdır. Bu özelliğinden ötürü, emlak tüketiciye değil, tüketici emlağa ulaşır ve emlağın satıldığı fiziksel bir pazar yeri yoktur.
• Benzersizlik (Heterojenlik): Emlağın yerinin sabit ve hareketsiz olması, her bir emlak parselinin çoğaltılamaz, taklit edilemez bir özelliğe sahip olmasına yol açmaktadır. Dolayısıyla emlağın her parseli eşsiz ve benzersizdir, diğer bir ifadeyle heterojendir.
• Dayanıklılık: Emlağın üçüncü fiziksel özelliği, dayanıklı ve uzun ömürlü olmasıdır. Emlağın fiziksel varlığı ve aynı zamanda mülkiyet ve yatırım hakkı ortadan kaldırılamaz. Emlak zamanla eskiyebilir, arazi aşınabilir, araziyi su basabilir, arazi terkedilebilir fakat toprak yüzeyinde belirlenmiş yeri sonsuza kadar kalmaktadır.

Emlağın Ekonomik Özellikleri

Emlağın ekonomik özelliklerinin, fiziksel özellikleriyle paralel olduğu söylenebilir. Emlağın ekonomik özellikleri;

• Kıt olması,
• Ekonomik ömrünün uzun olması,
• Yatırım getirisinin uzun dönemli olması,
• Arazi kullanımında karşılıklı bağımlılığı,
• Hem yatırım hem de tüketim malı olması,
• İşlem hacminin büyüklüğü,
• Uzun üretim süreci gerektirmesidir.

Emlak Pazarı, Özellikleri Ve Emlak Pazarını etkileyen Ekonomik Ortam

Emlak pazarı, birtakım özellikleri açısından diğer pazarlardan farklıdır. Emlak pazarının bu özelikleri; emlak pazarının yerelliği, arz talep uyumsuzluğu, devlet müdahaleleri, insanların emlağı nasıl algıladıkları ve emlaktan beklentileri olarak ifade edilebilir.

Emlak Pazarları ve Özellikleri

• Emlak pazarları genellikle yereldir.
• Arz talep uyumunun güçlüğü vardır.
• Devlet müdahalesi vardır.
• Ticari işlemler gerektirir.
• Katılımcıların bilgi düzeylerin farklılıklar vardır.
• Emlak pazarında algılamalar ve beklentiler farklıdır.

Emlak Pazarını Etkileyen Ekonomik Ortam

Emlak pazarı, emlak sahipleriyle alıcıların ya da kiracıların bir araya geldiği pazarlardır. Emlak pazarları da diğer pazarlarda olduğu gibi arz ve talep kurallarına göre işler. Arz; bir işletmenin değişik fiyat düzeylerinde bir maldan üretip satmaya hazır olduğu miktarı ifade eder. Pazarda arz ve talep miktarı eşitse bir denge fiyatı oluşur. Talebin fazla olması fiyatları yükseltirken arz fazlası ise fiyatların düşmesine neden olur.

Emlak pazarında yer alan katılımcıların pazardaki değişmeleri yakından takip etmesi gerekir. Genel ekonomide; ekonomik, sosyal, psikolojik vb. faktörlerin etkisiyle pazarda dalgalanmalar yaşanmaktadır. Bunlar mevsimsel, konjonktürel, uzun vadeli ve tesadüfi dalgalanmalardır. Emlak pazarındaki mevsimsel dalgalanmalar , ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan değişimleri gösterir. Örneğin okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür.

Emlak piyasası döngüsü, kitabın 36 sayfasındaki Tablo 2.2’ye göre şöyledir:

Birinci Çeyrek: İyileşme Aşaması

• Talep arzı aşmaya başlar
• Kiralar yükselmeye başlar
• Mülk fiyatları iyileşir

İkinci Çeyrek: Arz Aşaması

• Yüksek kiralar yeni inşaata neden olur
• Kiralar yükselmeye devam eder
• Spekülatif inşaat başlar
• Arz talebi aşmaya başlar

Üçüncü Çeyrek: Devrilme Aşaması

• Yeni arz talebi geçer
• Boşluk oranları daha yükselmeye başlar
• Kira oranları düşmeye başlar
• Mülk fiyatları azalır

Dördüncü Çeyrek: Çökme Aşaması

• Kiralar düşmektedir ya da sabittir
• Hiçbir yeni anlamlı inşaat faaliyeti yoktur
• Ortalama üstü boşluk oranları
• Zayıf ekonomik çevre

Konut Amaçlı Emlak Pazarını Etkileyen Faktörler

Emlak sektörü içerisinde özellikle konut, eski zamanlardan günümüze kadar insanoğlunun yaşamında önemli bir yere sahip olmuştur. Ülkemiz insanları için, satın alacakları bir ev hem barınma aracı hem de önemli bir yatırım aracı olarak görülmektedir.

Konut yapımına karar verilmesiyle konut yapımının tamamlanması arasında bir zamana ihtiyaç duyulmaktadır. Ayrıca konut üretiminde enflasyon, faiz oranları, konut kredilerinin vadeleri, arsa maliyetleri, finansman gereksinimi, yapı teknolojisi gibi faktörlerin yanı sıra hane halklarının ihtiyaçları, kaynakları ve konuta olan farklı talepleri, konut üretim ve arzını etkilemekte ve dalgalanmalar meydana gelmektedir.

Konut sadece bir barınak değil aynı zamanda; dayanıklı tüketim malı, kişiler için bir güvence kaynağı, bir yatırım aracıdır ve kullanıcısının toplumdaki yerini ve statüsünü yansıtır.

Türkiye’de hızlı nüfus artışı, kentlere göç, konut yenileme isteği, kaliteli lüks konut isteğindeki artış, yüksek deprem riski taşıyan bölgelerde yeni ve güvenli konut ihtiyacı, kentsel dönüşüm projeleri gibi nedenlerle konut talebi artış göstermektedir.

Nüfus Artışı

Nüfus artışı, konut ihtiyacının artmasında en önemli etkendir. Türkiye’de Cumhuriyet’ten sonra yapılan ilk nüfus sayımında nüfus, 13.6 milyon olarak belirlenmiştir. 2017 yılına gelindiğinde ise, Türkiye nüfusu, 5,9 kat artarak 80.8 milyona ulaşmıştır. Nüfus artış hızı, dönemler itibariyle çeşitli faktörlerin etkisi ile değişiklik göstermiştir. Türkiye’de genel olarak yıllar itibari ile nüfus artış hızı yavaşlarken, hane halkları küçülmekte ve kentleşme oranları artmaktadır. Artan nüfus ve küçülen hane halkları, konut sorununu da artırmaktadır. Artan kentleşme oranı ise, kentsel konut sorununu daha fazla büyütmektedir.

Nüfus artış hızı genellikle ekonomik gelişme ile ters orantılıdır. Yani ülkelerin gelişmişlik düzeyi arttıkça, nüfus artış oranları gerilemektedir. Nüfus artış hızı 2017 yılında, binde 12,4, kentlerde yaşayanların oranı ise, %92,5 olarak gerçekleşmiştir. Nüfus artış hızı; AB Ülkelerinde, ortalama %0,2 ve Almanya’da ise negatif %0,1’dir.

Hane Halkının Demografik Yapısındaki Değişmeler

Yaş, aile büyüklüğü, çocuk sayısı, tek başına yaşayan birey sayısı, emekliye ayrılan kişi sayısı, evlenme oranı, boşanma oranı gibi demografik değişiklikler konut talebini etkilemektedir. Ailedeki çocuklar büyüyüp çalışma hayatına katıldıkça, aileler daha büyük konutlara ihtiyaç duyabilmekte ya da çocukların ayrı evde yaşamak istemeleri nedeniyle konut kararlarını etkilemektedir.

Sanayi toplumundan bilgiye dayalı ekonomilere geçişle birlikte, nüfusun demografik yapısındaki değişmeler ve gelir seviyesinin artması ile oluşan yeni grup yalnız ve çocuksuz çiftlerden oluşan hane halkı sayısının yükselmesi gerçeği, emlak pazarında faaliyet gösteren konut firmalarının inşa edecekleri konut tiplerini belirlemede dikkate alınmalıdır.

Hane Halkının Gelirindeki Değişmeler

İster satın alınsın isterse kiralansın konut için harcanabilecek miktar, gelirle yakından ilişkilidir. İş imkânlarının kısıtlı ve ücretlerin düşük olduğu ekonomik ortamlarda, konuta olan talep de düşük olmaktadır. Özellikle ülkemiz gibi gelir dağılımının dengesiz olduğu ülkelerde, konut ihtiyacının fiili talebe dönüşmesi zor olmaktadır. Enflasyon, kredi olanakları ve iş güvencesi gibi unsurlar hane halkının konut talebini etkilemektedir. Hane halkının iş güvencesinin olmaması ya da kredi olanaklarının yetersizliği, kişilerin konut satın alım kararını etkilemektedir.

Göç Olgusu

İnsanoğlu geçmişten günümüze; ekonomik, sosyal, kültürel, siyasi, güvenlik vb. nedenlere dayalı olarak sürekli yer değiştirme ihtiyacı hissetmiştir. Bu yer değiştirme, aynı ülke, bölge içinde olabildiği gibi ülkeler ve kıtalar arasında da gerçekleşmektedir. Bu çerçevede göç olgusu, “ekonomik, sosyal, kültürel, siyasi, güvenlik vb. nedenlerle bir yerden başka bir yere yapılan ve kısa, orta veya uzun vadeli geriye dönüş veya sürekli yerleşim hedefi güden coğrafik, toplumsal ve kültürel bir yer değiştirme hareketi olarak tanımlanabilir”.

Türkiye’de iç göçlerin temel nedenini, bölgeler arasındaki gelişmişlik farkları oluşturmaktadır. 1950 yılında Türkiye’deki il sayısı 63 ve illerde yaşayan nüfus oranı %18,1 iken, 2017 yılına gelindiğinde il sayısı 81 ve il ve ilçelerde yaşayan nüfusun oranı ise %92 olmuştur. Artan bu iç göçler, kentleşmeyi artırırken kentlerde konut sorununun artmasına da neden olmuştur.

Emlağın En Yüksek ve En İyi Kullanımı Kavramı

Diğer ticari mallar ve üretimlerden farklı olarak emlak farklı kullanım alternatiflerine sahiptir. Örneğin bir arazi tarım yapmak amaçlı kullanılabileceği gibi, bir fabrika yapmak ya da konut inşa etmek için de kullanılabilmektedir.

En yüksek ve en iyi kullanım bir emlağın en kârlı ve rekabetçi kullanımını tanımlamaktadır. Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir. En yüksek ve en iyi kullanım, emlağın konumlandığı piyasa içindeki rekabetçi güçler tarafından şekillendirilir. Dolayısıyla en yüksek ve en iyi kullanım ekonomik bir incelemedir, finansal bir analizdir.

Emlağın en yüksek ve en iyi kullanımını belirlemek, hem boş arazi hem de üzerinde bina olan araziler için mümkündür.

Üzerinde bina olan arazilerde de, arazinin üzerindeki bina ile birlikte bir değeri olacaktır. Arazinin tek başına değeri ile üzerinde bir bina olması halindeki değeri birbirinden farklıdır. Ekonomik ve demografik koşulların değişmesiyle beraber, emlağın kullanım amaçları değişebilir. Bazen emlak mevcut bina yıkılmadan ya da yeni inşaat yapılmadan yeni bir kullanım için uyarlanabilir.