Ünite 6: Emlak Yönetimi

Giriş

Küreselleşme, hem Türkiye’de hem de Dünya’da çeşitli yapıların değişmesine neden olmaktadır. Kontrol edilemeyen değişkenler olan küresel krizler, doğal afetler emlak sektörünü yakından ilgilendirmektedir. Emlak sektörünün dinamik yapısını kontrol etmek için işletmelerin yönetimlerini, içinde bulundukları gelişen ve değişen durumlara göre yeniden yapılandırmaları gerekir.

Dünyada emlak sektörünün büyüme potansiyeli değerlendirildiğinde; konutların yenilenmesi ve konutlara verilen önemin artmasıyla kalitenin yükselmesi beklenmektedir. Bunlara ek olarak, finansal açıdan konut kredi sisteminin yeniden düzenlenerek daha faydalı hale getirilmesi bu sektörün büyümesine olanak sağlamaktadır.

Türkiye’deki emlak sektörü incelendiğinde, 1950’li yıllardan bu yana geniş kapsamlı bir kentleşme süreci yaşandığı görülmektedir. Nüfusun artması ve kırsal bölgelerden kentsel bölgelere göç hareketi, şehirlerin hızla büyümelerinde etkin rol oynamıştır.

Emlak yöneticilerinin önemi gittikçe artmaktadır. Emlak yöneticilerinin, sektörü yakından takip etmeleri, mevcut durumu analiz ederek kendilerini bu rekabet ortamında konumlandırmaları gerekmektedir. Bu açıdan, emlak yöneticilerinin personel seçimi, eğitimi ve geliştirmesinde büyük payı vardır. Sektörde lider bir konumda olabilmek için, güçlü yönetim becerilerine sahip olmak gerekir. Bu da doğru misyon, vizyon, amaç, planlama ve stratejilerin harmanlanmasıyla mümkün alabilir.

Emlak Yönetimi İle İlgili Terim ve Kavramlar

Emlak Yönetimi

Düzenlenen sözleşmelere dayanarak konutların kurulmasında, ev, arsa, dükkân gibi taşınmaz malların satışı ve kiralanması konularında yönetim tekniklerinin geliştirilmesi ve uygulanmasına emlak yönetimi denir.

Emlak Yönetimi İşlevleri

• Planlama; her işletmenin amaçlarını belirlemesi ve bu amaçlar doğrultusunda yönünü çizmesini ifade etmektedir.
• Örgütleme; her bir işletmenin sahip olduğu kaynakların belirli bir düzene göre gruplanmasını sağlar.
• Yöneltme; çalışanların düzenlenen yapıya göre harekete geçmesidir.
• Denetim; tüm bu aşamaların sonunda, amaca uygun biçimde hareket edilip edilmediğinin kontrol edilmesidir.
• Tüm bu basamaklar emlak yönetiminin işlevlerini oluşturmaktadır.

Emlak Yönetiminde Etkili ve Verimli Olabilmek

Emlak sektöründe, her işletmenin kendine yer edinebilmesi için amaçlarını doğru bir şekilde belirlemesi gerekmektedir. Her işletme, hedeflediği noktaya ulaştığında ancak etkili olmaktan söz edilebilir.

Emlak yönetiminde verimlilik, eldeki kısıtlı kaynakları etkin bir biçimde kullanarak ve olabildiğince düşük maliyetlerle, doğru sonuca ulaşabilmektir.

Emlak Yöneticisinin Önemi

Emlak yöneticisi emlak ile ilgili yönetim, satış, kiralama işlemlerini yürüten, işletmelerde koordinasyonu sağlayan, hukuki süreçleri takip eden ve raporlayan kişidir. İşletmeciliğin diğer alanlarında olduğu gibi emlak alanında da, çevresel ve yönetimsel değişikliklere bağlı olarak, yönetimin ve yöneticinin öneminin artmaktadır.

Emlak Yöneticisinin Görevleri

Emlak yöneticisinin yerine getirmesi gereken çeşitli görevler;

• Emlak alım-satım, kiralama, ipotek gibi tüm işlemlere aracılık etme.
• Danışmanlık hizmeti verme.
• Satış ve kira sözleşmesi yapılmasına yardımcı olma.
• Emlak ile ilgili hukuksal süreçleri yakından takip etme.
• Sektör araştırması yaparak rakipler hakkında bilgi edinme.
• Başında bulunduğu işletmenin güçlü-zayıf yönlerini tanımlayarak, sektörde ona göre yerini belirleme ve geliştirme.
• Finansman planlaması yapma.
• Yeni proje oluşturulmasını, planlanmasını ve denetlenmesini sağlama.
• Personelin işe alınmasından, eğitilmesinden ve performansından sorumlu olmadır.

Emlak sektöründe çalışan profesyoneller, işletmenin görünen yüzü olması sebebi ile alıcı ve satıcılarla birebir ilişki içerisindedirler. Bu yüzden, bilgi sahibi olmaları ile beraber, ikna yetenekleri yüksek kişiler olmaları gerekmektedir.

Emlak Yöneticisinin Özellikleri

Emlak yöneticilerinin;

• Etkin iletişim kurma, dinleme ve konuşma becerisine sahip olmaları,
• Planlama ve yönetsel yönlerinin gelişmiş olması,
• Takım çalışmalarını güçlendirme ve ekibin yönetimini sağlaması,
• Küresel düşünce yapısına sahip olması ve stratejik öngörüye sahip olması gerekmektedir.

Bunlara ek olarak emlak yöneticisinin beş büyük özelliğe sahip olması gerekir. Bu özellikler; dışa dönüklük, uyumluluk, bilinçlilik, dengelilik ve yeniliğe açıklık olarak sıralanabilir.

İyi bir emlak yöneticisi; geleceği görebilen, vizyon yaratabilen, esnek davranabilen, belirsizliklerle baş edebilen, çalışanlarını güçlendiren, bireylerin duygudüşünce ve davranışlarını anlayabilen, insan kaynaklarını etkin yönetebilen, paydaşları ile iyi ilişkiler kurabilen, sorgulayan ve kararlar alabilen kişidir.

Başarılı olmak isteyen yöneticiler, öncelikle işletmelerinin yenilikçi, rekabetçi görüş açısına sahip olmalarını sağlarlar ve bu görüşü işletme bünyesine yayarlar. Aynı zamanda yönetimsel faaliyetlerle beraber, işletme içerisindeki etik yapıyı oluşturmak ve toplumun normlarına göre hareket etmek ve ettirmekle yükümlüdürler.

Yönetim kademesinde; patron, lider ve emlak yöneticisi olmak üzere 3 çeşit görev tanımı vardır.

Stratejik Emlak Yönetim Süreci

Genel Bakış

Stratejik emlak yönetim süreci, emlak sektöründe bulunan işletmelerin uzun sürede varlıklarını sürdürebilmeleri ve rekabet avantajı yakalayabilmelerine yönelik süreçlerin gerçekleştirilmesidir.

Stratejik yönetim süreci; stratejik bilinç, stratejik seçme ve görevlendirme, stratejik analiz (dış ve iç çevre analiz), stratejik yönlendirme, strateji oluşturma, stratejik uygulama ve kontrol olmak üzere 7 aşamadan oluşur.

Stratejik emlak yönetim sürecinde emlak işletmelerinin; misyon, vizyon, amaç ve hedeflerini belirleyerek strateji oluşturması gerekmektedir.

Emlak Yönetiminde Misyon Kavramı

İşletmeler varoluş nedenlerini ortaya koyarak, misyonlarını belirlemiş olurlar. Emlak sektöründeki her işletme de strateji oluşturmaya, misyonunu belirleyerek başlar.

Emlak Yönetiminde Vizyon Kavramı

İşletmeler gelecekte olmak istedikleri konumu belirlemek için vizyon oluştururlar. Vizyon ile; motivasyon ve bir arada olma gücü sağlanarak tüm çalışanların yönetime katkısı sağlanır.

Emlak Yönetiminde Amaç

Emlak sektöründe işletmelerin amaçları, neden bu sektörde yer aldıklarını, ne elde etmek istediklerini, hangi sonuçlara varmak istediklerini belirtme durumudur ve yönetim stratejisidir. Amaçlar, vizyon oluşturan değerlerin birleşiminden oluşmaktadır.

Amaçlar; İlk sınıflandırmada, resmi amaçlar ve işlevsel amaçlar yer alır. Resmi amaçlar, hukuksal alt yapıya uygun şekilde hazırlanmış amaçlardır. İşlevsel amaçlar ise istenilen ve yerine getirilmesi gereken amaçlardır. İkinci sınıflandırmada ise ekonomik amaçlar ve ekonomik olmayan amaçlar yer alır. Ekonomik amaçlar ağırlıklı olarak karlılık, büyüme ve sürekliliği ifade eder. Ekonomik olmayan amaçlar ise paydaşların isteklerini içerir.

Emlak yönetiminde amaçlar,

• Belirlenen dönemler içerisinde, istenilen satış miktarına ulaşılması,
• Ulaşılmak istenen pazar payının belirlenmesi,
• Bilanço hesaplarının işletmeye kazanç getirmesi.
• Personelin istenilen eğitim seviyesine ulaşması,
• Toplumsal faydaları göz önünde bulundurarak sektöre katkı sağlanması, olarak sıralanabilir.

Emlak Yönetiminde Planlama

Planlama, emlak sektöründeki işletmelerin amaçlarına nasıl ulaşacaklarını belirledikleri yol haritasıdır. Planlama, misyon, vizyon ve amaçların gerçekleştirilme sürecidir.

Planlamanın sadece belirli teknik ve metodları kullanmak değil, aynı zamanda bir düşünce tarzı olarak görülmesi gerekir. Planlama geleceği öngörmekle özdeştir. Planlama:

• Ne,
• Ne zaman,
• Nasıl,
• Nerede,
• Kim tarafından,
• Neden,
• Hangi maliyetle,
• Hangi sürede,
• Hangi kalitede, sorularının karşılığı olarak tanımlanır ve emlak yönetim stratejilerinin geliştirilmesinde önem arz eder.

Emlak Yönetiminde Stratejik Düşünce

Stratejik düşünce, bütünsel bakış açısıyla uzun vadeli strateji oluşturarak bugünü ve geleceği kapsamaktadır. Stratejik düşüncenin gerekliliği; etkin karar verebilme, farklı bakış açıları sunabilme ve işletmelerin yeteneklerini ön plana çıkarmada önem kazanmaktadır.

Emlak yönetiminde stratejik düşünce için, emlak yöneticisinin:

• Küresel bakış açısına sahip olması gerekir.
• Rekabet avantajı yaratabilmelidir.
• Vaadlerini yerine getirmelidir.
• Yenilikleri tasarlayabilmelidir.
• Az hata yapmalı ve yapılanlardan sonuçlar çıkartarak bunları avantaja dönüştürmelidir.
• Sürekli öğrenmeye açık olmalıdır.
• Risk almalıdır.
• Sistemsel düşünceye sahip olmalıdır.

Stratejik Emlak Yönetimi Analizi

Stratejik emlak yönetimi, işletmelerin hem iç hem de dış unsurları bir arada ele alıp yorumlama sürecidir.

Emlak yönetiminde stratejik olarak yaklaşılması gereken konular; yönetimin yapısı, kültürü, karar alma biçimi, uygulama ve kontroldür. Stratejik emlak yönetiminde önemli olan, çevre ve rekabet koşullarının takip edilerek, pozisyon alınmasıdır. Stratejik emlak yönetim analiz süreci aşağıdaki unsurlardan oluşur:

• Sektöre yönelik bilgi toplama ve değerlendirme
• İç ve dış çevre analizi
• Fırsat ve tehditlerin belirlenmesi
• Emlak işletmesinin güçlü ve zayıf yönlerinin belirlenmesi

Sektöre Yönelik Bilgi Toplama ve Değerlendirme

Emlak sektörü, içerisinde yer edinebilmek, ancak güncel bilgilerin temin edilmesi, yorumlanması ve her işletmenin kendi bünyesine uyarlaması ile mümkün olmaktadır. Bilgi yönetimi, doğru bilgilerin elde edilmesi, muhafaza edilmesi, kullanılır hale getirilmesi olarak adlandırılır. Elde edilen bilgiler doğru kullanıldığı sürece değer yaratarak farklılaşmayı beraberinde getirecektir.

Emlak Sektöründe Durum Belirleme Analizi (SWOT)

Durum belirleme analizi (SWOT analizi), işletmelerin iç ve dış çevresini değerlendiren bir analizdir. SWOT kelimesi;

• Strengths; Güçlü yönler
• Weaknesses; Zayıf yönler
• Opportunities; Sektörde ortaya çıkan fırsatlar
• Threats; Rakiplerden, kanunlardan kaynaklanan tehditler

kelimelerinin baş harfleridir.

SWOT analizi, işletmenin güçlü ve zayıf yönleri ile fırsat ve tehditlerini belirlemeye yönelik bir analiz tekniğidir. Böylece, işletmenin amaçlarını gerçekleştirmeye yönelik stratejilerin belirlenmesi ve uygulanması sağlanır.

Fırsatlar ve Tehditler

Dış çevrede oluşan değişimler, şimdiki ve gelecekteki fırsatların ya da tehditlerin oluşmasına neden olur. Fırsatlar yasal gelişmeler, rakiplerin sektörü terk etmesi, sektörün büyümesi gibi değişikliklerle meydana gelir. Fırsatların analiz edilmesinde;

• Sektördeki fırsatlar belirlenir.
• İşletme açısından önem sırasına dizilir.
• İşletme için başarı durumu hesaplanır.

İşletmenin çevre faktörlerinden bazıları tehditleri oluşturur. Tehditler işletme olarak sektördeki karşılaşılabilecek engeller, gelişen teknoloji ile oluşabilecek zorlu rekabet ve ekonomik dalgalanmalar ile mevcut ve potansiyel rakiplerin konumlarıdır.

Güçlü ve Zayıf Yönler

Rakiplerin durumu gözden geçirilip değerlendirilerek, işletmenin güçlü ve zayıf yanları ortaya çıkartılır. Bu analiz yapılırken, üretim, planlama, finans, yönetim gibi işlevsel alanlarda performans değerlendirmesi yapılır ve işletmenin kaynak ve becerileri rakiplere göre incelenir. Güçlü yönler, işletmenin iyi yaptığı işler, işletmeye önemli bir özellik, yetenek katan, üstünlük sağlayan, işletmenin sahip olduğu tüm olanaklardır. Zayıf yönler ise, işletmenin eksikleri, başarısızlıkları ya da işletmeyi avantajsız duruma itecek koşullardır. Zayıflık, yetersizlik olarak adlandırılmamalıdır.

Emlak Yönetiminde Rekabet Stratejileri

İşletmelerin güçlü oldukları yönlerini ön plana çıkartıp, zayıf yönlerini bertaraf etmektir. Bu doğrultuda rekabet stratejileri, belirli sektörde müşterilere değer yaratan, rakiplerinden farklılaşan, üstünlüklerini ön plana çıkartan kararların tümü olarak tanımlanır.

Emlak Sektöründe Önemli Faktörler

Başlangıç noktası, emlak sektörünün analizidir. Daha sonra, sektör sınırlarının tespit edilmesi gelir. Son olarak, sektörün gelişme hızı dikkate alınır. Sektörün daha önceki dönemlere ve temel alınan ölçeğe göre, değişme oranı belirlenir.

Emlak Yönetiminde Rekabeti Etkileyen 5 Faktör

Michael E. Porter, sektördeki rekabeti etkileyen 5 güç olduğunu savunur. Söz konusu 5’li güç;

1. Yeni işletmelerin (olası rakipler) yarattığı tehdit
2. İkame mal/hizmetlerin yarattığı tehdit
3. Tedarikçilerin pazarlık gücü
4. Müşterilerin pazarlık gücü
5. Sektördeki rekabetin şiddeti olarak sıralanır.

Emlak yönetiminde rekabet stratejileri üç şekilde ele alınabilir:

Maliyet liderliği stratejisi ; müşterilerin beklentilerini karşılamak, sunulan hizmetlerle sektördeki maliyetleri düşürerek elde edilebilir. Rekabet üstünlüğü sağlayabilmek için, verilen mal ve hizmetin kalitesi düşürülmeden maliyetlerin düşürülmesi gerekir. Maliyetlerin düşürülmesi iki şekilde gerçekleşir. İlki, işletme içi maliyetlerin düşürülmesiyken, ikincisi işletmeye değer sunmayan faaliyetlerin çıkartılarak maliyetlerin azaltılmasıdır. Maliyet liderliği 5’li güç analizine olumlu etkide bulunup, olası rakiplere karşı yeni stratejiler geliştirmeyi, ikame mal/hizmetlerin yarattığı tehdidi ortadan kaldırmayı, tedarikçilerin pazarlık gücü ile müşterilerin pazarlık gücünü azaltarak işletmeye olumlu katkı sağlar.

Farklılaştırma stratejisi ; konut satın alımı, kişilerin veya işletmelerin ihtiyaçlarını en etkin şekilde karşılamak istedikleri, üzerinde fazlaca düşündükten sonra karar verdikleri bir süreçtir. Bu sebeple, sektördeki işletmelerin rekabet edebilmeleri için, diğerlerinden farklılaşmaları gerekir. 5’li güç analizine bakıldığında, olası rakiplerin tehdidinde yeni işletmelerin sektöre girerken özellikle farklılaşma stratejisi kullandığı unutulmamalıdır.

Odaklanma stratejisi; Odaklanma, güçlü olunan noktalara yoğunlaşılarak belirli çerçevede stratejilerin devam ettirilmesidir. Odaklanma, pazarlama faaliyetleri ile birlikte yürütülmelidir.

Emlak Yönetiminde Etik

Etik, bireylerin ve grupların doğru-yanlış ayrımını yaparak toplumun ahlaki değer ve ilkeleri kapsamında hareket etmesidir. Etik davranışta önemli olan unsur, neyin önemli neyin önemsiz olduğu, ne tür davranışlarda bulunulması gerektiği sorularının cevaplarını aramakla ilgilidir. Etik kavramı, ahlak kavramı ile ilişkilidir. Ahlak, bireylerin toplumla olan ilişkilerinde düzeni sağlayan kural ve normlara uymasıdır. Ahlak, toplumsal bir kavram olarak kişiden kişiye, toplumdan topluma değişiklik gösterebilir.

Etik davranış öncelikle insan bünyesinde, sonrasında sistem ve son olarak da yönetim bünyesinde ele alınır. Emlak yönetiminin farklılaşmasının kaynağı, bu üç unsurdur. İnsan, sistem ve yönetim kalitesinin yüksek olması gerekmektedir ki emlak yönetiminde etik kavramı, diğer stratejiler kadar önem kazansın. Güvene day alı ilişkilerin yoğun olduğu bu sektörde, şeffaf olmak ve doğru bilgiyi paylaşmak, toplumsal faydaları göz önünde bulundurmak gerekir.

Etik kavramı kişisel etik, meslek etiği, yönetsel etik, toplumsal etik ve global etik olarak uygulanmaktadır.

Emlak yönetiminde etik, müşterilerin, çalışanların hem de yönetimin çıkarları göz önünde bulundurularak uygulanmalıdır.