Ünite 1: Temel Kavramlar

Giriş

Gayrimenkul genel olarak tanımlanırsa arsa ve binalar anlamına gelir. Bireylerin gayrimenkul dışında sahip oldukları şeyler özel mülkiyet olarak tanımlanmaktadır. Mülkiyet ikiye ayrılır:

• Maddi varlıklar
• Maddi olmayan varlıklar

Maddi varlıklar, otomobil, arazi ve binalar, fabrikalar gibi fiziksel şeylerdir.

Maddi olmayan varlıklar, sözleşmeden doğan haklar, finansal varlıklar ve patent hakları gibi şeyleri kapsar.

Gayrimenkul ekonomisi, iktisat bilimi ile yakından ilişkilidir. İktisat bilimi ağırlıklı olarak değişime konu olan ve fiyatı olan maddi boyuttaki tercihlerimiz ve bu tercihlerimizin neden-sonuç ilişkileri konusunda yoğunlaşmaktadır. Bu ihtiyaçların karşılandığı alan ise piyasa olarak tanımlanmaktadır. Bu bağlamda gayrimenkul ekonomisi, gayrimenkul değerleri, bu değerlerin kullanımları üzerindeki eğilimleri ve gayrimenkulün ulusal, toplumsal ve bölgesel etkisinin analizinde iktisat teorilerinin (mikroekonomi, makroekonomi vs. gibi) uygulandığı bir alandır.

Gayrimenkul piyasasında ise “ne, nerede, nasıl ve kimler için üretilecek?” sorularına cevap bulabilmek için taşınmaz ve taşınmaz mülkiyet haklarını para gibi diğer varlıklarla değiştirmek isteyen bireylerin, hane halklarının ve firmaların davranışlarını ve bunun ekonominin geneli üzerindeki etkileri analiz edilmektedir. Bu durum arz ve talep mekanizmasının ve bunlarla yakından ilişkili piyasa kavramının iyi anlaşılmasını gerekli kılmaktadır.

Bu kitapta daha çok mikro ekonomik temellerinden bahsedilecektir.

Talep ve Arz Kavramları

Talep kavramı, herhangi bir mal ve hizmetin çeşitli fiyatlarda satın alınmak istenen ve satın alma gücüyle desteklenen miktarlar şeklinde tanımlanabilir.

Arz kavramı ise üreticilerin herhangi bir mal ve hizmeti farklı fiyat seviyelerinde satma isteği şeklinde tanımlanabilir.

Bu tanımlarda arz ve talep fiyatın fonksiyonu olarak kabul edilmekle birlikte, herhangi bir mal ve hizmetin arz ve talebini etkileyen çok sayıda fiyat dışı faktör vardır. Bu faktörlerin her biri arz ve talebi farklı biçimlerde etkiler. Bu değişikliklere bağlı olarak da piyasada oluşması beklenen sonuçlar farklılaşır. Bu sonuçlar çizimler yardımıyla arz ve talepteki yer ve biçim değişmeleri aracılığıyla ortaya konulmaya çalışılır.

Talep fonksiyonu, diğer koşulların değişmediği varsayımı altında belirli bir mal ve hizmetin fiyatıyla bu maldan talep edilen miktarlar arasındaki negatif fonksiyonel ilişkiyi ifade eder (S:4, Denklem 1).

Arz fonksiyonu ise diğer koşulların değişmediği varsayımı altında bir malın fiyatıyla bu maldan firmaların satmaya razı olduğu miktarlar arasındaki pozitif fonksiyonel ilişkiyi ifade eder (S:4, Denklem 2).

Talep fonksiyonu üzerinde hareket edildikçe fiyat ve talep edilen miktarlar değişmektedir. X malının fiyatı dışındaki diğer koşulların değişmesi durumu talep eğrisinin sağa ya da sola kaymasına neden olur (S:5, Şekil 1.2).

Arz fonksiyonu üzerinde hareket edildikçe fiyat ve arz edilen miktarlar değişmektedir. X malının fiyatı dışındaki diğer koşulların değişmesi durumu arz eğrisinin sağa ya da sola kaymasına neden olur (S:5, Şekil 1.2).

“ Talepteki değişme ” ile “ talep edilen miktarlardaki değişme ” ifadeleri aynı anlama gelmemektedir. Talep değişmesi ifadesi talep eğrisinin sağa ya da sola kayması anlamına gelirken, talep edilen miktarların değişmesi ifadesi ise talep eğrisi üzerinde bir hareket anlamına gelmektedir. Bu ifade “ arzdaki değişme ” ve “ arz edilen miktarlardaki değişme ” içinde geçerlidir.

Denge Fiyatı ve Miktarının Belirlenmesi

Alıcı ve satıcıların karşı karşıya geldiği alan piyasa olarak tanımlanır. Belirli bir piyasada denge, tüketicilerin almaya razı oldukları, üreticilerin satmaya istekli oldukları fiyat ve miktarlar diğer şartlarda bir değişme olmamak şartıyla, arz ve talep fonksiyonlarının kesiştiği noktada gerçekleşir. Piyasa dengesi bir denge fiyatı ile denge miktarından oluşur. Fiyatın denge fiyatının üzerinde olması durumunda arz fazlası, denge fiyatının altında olması durumunda ise talep fazlası söz konusu olacaktır. Fiyat mekanizması diğer koşulların değişmediği varsayımı altında; arz fazlası ilgili malın fiyatını düşmeye, talep fazlası ise ilgili malın fiyatını artmaya zorlayacaktır (S:6, Şekil 1.3).

Esneklik Kavramı

Ekonomik birimlerin piyasadaki fiyat değişimlerine nasıl ve ne yönde tepki gösterdiği önemli bir kavramdır ve bunu ölçmekte iktisatta en yaygın olarak kullanılan matematiksel araç türev almaktır. Ancak türev, iki önemli eksiklik barındırır:

• Türev fonksiyon değişkenlerinin ölçümünde kullanılan birimi olduğu gibi koruması
• Türevin alınması durumunda değişkenlerin değişmeden önceki veya sonraki büyüklüklerine ilişkin bilgi vermemesidir.

Bu iki durumu ortadan kaldıran matematiksel yöntem esnekliktir. Esneklik genel olarak tanımlanırsa bağımlı değişkendeki nisbi bir değişmenin bağımsız değişkendeki nisbi bir değişmeye oranıdır. Genellikle;

a. Yay esnekliği
b. Nokta esnekliği

kullanılmaktadır.

Fiyat değerleri, belirli bir değerden kendisine en yakın başka bir değere geçiyorsa bulunacak esneklik nokta esnekliğidir (S:7, Denklem 5). Yay esnekliği talep eğrisi üzerindeki belirli bir nokta için değil fakat iki ayrı noktasından geçebilecek çok sayıda talep eğrisi için hesaplanan ortalama bir değerdir (S:7, Denklem 6). Bu durumda aynı fiyat aralığı için hesaplanan esneklik değerleri farklı olacaktır. Arz ve talep fonksiyonlarında nokta ve yay esneklikleri S:7, Şekil 1.4 gösterilmiştir.

Nokta ya da yay esneklik formülleri talebi ve arzı etkileyen kendi fiyatı dışındaki (gelir, ilgili mallar vs. gibi) faktörlerdeki değişmelere duyarlılığını ölçmek için de kullanılmaktadır.

Esnekliğin Yorumlanması

Talep ve arz eğrilerinin her noktada değişik esneklik değerleri göstermesinin iki önemli istisnası vardır. Talep veya arz eğrisi fiyat eksenine paralel bir doğru şeklindeyse her noktada esneklik değeri aynıdır ve sıfıra eşittir. Talep veya arz eğrisi miktar eksenine paralel bir doğru şeklindeyse her noktada esneklik değeri aynıdır ve sonsuza eşittir. Burada talep edilen miktar ve arz edilen miktar, fiyattaki değişmelerden hiçbir şekilde etkilenmemektedir. Her iki alternatif durum S:8, Şekil 1.5’de gösterilmiştir.

Finansal Piyasa Kavramı

Finansal piyasalar, fon talep edenler ile fon arz edenler arasındaki etkileşimin gerçekleşmesini, ayrıca fon fazlası olanlardan fon eksiği olanlara aktarılmasını sağlayan kurumlar ve finansal araçlar ile bunları düzenleyen hukuki ve idari yapı olarak tanımlanır. Birimler arasında fon akışı sistemi S:9, Şekil 1.6’da gösterilmektedir. Fon akımı iki yolla gerçekleşmektedir:

1. Doğrudan finansman
2. Dolaylı finansman

Doğrudan finansmanda , tasarruf açığı olanlar ihtiyaç duyduğu fonları finansal piyasalarda tasarruf fazlası olanlara finansal varlık satarak elde etmektedir. Doğrudan finansmanda borç alanlar, finansal piyasalardaki borç verenlere menkul kıymet satarak doğrudan fon sağlarlar.

Dolaylı finansmanda ise fon transferinde finansal aracılar yer almaktadır. Bu finansal aracılar kendi adına işlem yaparak, karşılığında belli bir getiri vaat etmektedir. Toplanan fonlar finansal aracılar aracılığıyla tasarruf açığı olan ekonomik birimlere, aktarılmaktadır.

Finansal piyasalar vadesi bakımından ikiye ayrılır:

a. Para piyasaları
b. Sermaye piyasaları

Para piyasaları kısa süreli fon arz ve talebinin karşılaştığı piyasalardır. Burada kısa süre ile kastedilen bir yıl ve daha kısa vadedir. Kendi içerisinde ikiye ayrılabilir.

• Örgütlenmiş para piyasası
• Örgütlenmemiş para piyasası

Örgütlenmiş para piyasası bir bankacılık sistemini ifade etmektedir. Örgütlenmemiş para piyasası bankacılık sisteminin dışındaki piyasalardır.

Para piyasasında kullanılan araçlar;

• Hazine bonoları,
• Mevduat sertifikaları,
• Ticari senetler,
• Geri satın alım anlaşmaları (REPO)
• Fonlar

gibi araçları kapsamaktadır.

Sermaye piyasaları ise uzun süreli fon arz ve talebinin karşılaştığı piyasalardır. Sermaye piyasasında arz ve talep sermaye piyasaları araçları ve menkul kıymetler yardımı ile karşılaşır. Menkul kıymet, piyasaya süren ekonomik birimin gelecekteki geliri veya varlıkları üzerinde hak iddia ettiği araçlardan birisidir.

Sermaye piyasaları genel olarak birincil ve ikincil olmak üzere ikiye ayrılabilir:

• Birincil piyasalarda ilk defa işlem gören menkul kıymetler fon fazlası olan ekonomik birimlerle doğrudan ya da dolaylı olarak karşılaşırlar.
• İkincil piyasa, menkul kıymetlerin likiditesini arttırarak birincil piyasaya talep yaratır ve onun gelişmesini sağlar. İkincil piyasalar menkul kıymet borsaları ve tezgah üstü piyasa olarak niteleyebileceğimiz piyasalarda işlem görürler.

Sermaye piyasası araçları;

• Hisse senetleri ve tahviller,
• Ekonomik birimlere arazi, veya diğer gayrimenkul satın almaları için verilen mortgage (ipotek) kredileri,
• Tüketici ve ticari krediler

vs. gibi araçlardan oluşur.

Faiz ve Enflasyon Oranı Kavramları

Faiz, genel anlamda sermayenin fiyatı veya borçlanmanın maliyeti olarak tanımlanabilir. Faiz oranları ekonomik birimler açısından önemli bir kavramdır. Enflasyon ise fiyatlar genel düzeyindeki sürekli artışını ifade eden bir durumdur. Enflasyon oranı, faiz oranı da benzer şekilde ekonomik birimlerin satın alma gücünü etkileyen makroekonomik bir değişkendir.

Enflasyonu hesaplamak için Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYİH) Deflatörü, üretici ve tüketici fiyat indeksleri kullanılmaktadır (S:10, Denklem 8-9-10).

Faiz oranları ekonomik birimlerin tüketim, tasarruf, gayrimenkul, finansal varlıklar ve fonların alım-satım kararlarını yakından etkileyen makroekonomik bir değişkendir. Faiz oranı hesaplaması Fisher (1930) denklemi ile ifade edilir (S:10, Denklem 11-12-13-14).

Gayrimenkul Değerlemede Kullanılan Yaklaşımlar

Gayrimenkul değerlemede temelde 3 yaklaşım kullanılmaktadır:

1. Satışların karşılaştırılması yaklaşımı
2. Maliyet yaklaşımı
3. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Satışların Karşılaştırılması Yaklaşımı

Bu yaklaşım, yeterli veri olması durumunda değer tespitinde kullanılan en doğrudan ve sistematik yaklaşımdır. Satış verileri toplandıktan ve doğrulandıktan sonra bir veya birden fazla sayıda emsal seçilir ve eşleştirilmiş veri ve bağıl karşılaştırma vs. gibi yöntemler kullanılarak analiz yapılır. Bu verilere dayanarak toplam mülk başına, m2 başına, odabaşına ve dönüm başına gibi kriterlerle fiyat tespit edilmeye çalışılır ve karşılaştırma yapılır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkulün mimari tarzı, inşaat kalitesi, yaşı ve durumu, fonksiyonel kullanılabilirliği ve arsa alanı vs. gibi fiziksel özellikleri önemlidir.

Maliyet Yaklaşımı

Var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için veri kabul edilir. Bazı varsayımlarda bulunulur:

• Gayrimenkulün ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu ve fiziksel yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan albenisini yitirmesinden dolayı gayrimenkulün değerinin zamanla azalacağı varsayılır.
• Hâlihazırdaki bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
• Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Sonuçta değerin belirlenmesi, arazi ve bina değerleri toplanarak elde edilir.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı

Bu yaklaşımda değerleme uzmanı gayrimenkulün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesini modelleyerek inceler ve geliri bir güncel değer göstergesini kullanarak kapitalize eder. Bu yaklaşımda gelire dayanan gayrimenkul değerleme;

• Doğrudan kapitalizasyon
• Getiri kapitalizasyonu

yaklaşımları temel alınarak yapılmaktadır.

Doğrudan kapitalizasyonda, değerlemeci yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkünün piyasa değerini analiz eder.

Getiri kapitalizasyonu yaklaşımında ise , değerlemeci önce mülkten gelecekte elde edilecek gelir belirlenmeye, bu geliri elde etme hakkının bugünkü değerini tespit edilmeye çalışılır.