Ünite 6: Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri

Giriş

Gayrimenkul değerleme özellikle son on yılda ülkemizde ekonomik gelişmeler ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından gerçekleştirilen düzenlemelere paralel olarak gittikçe önem kazanan bir konu olmuştur. Dünya’da ise gayrimenkul değerleme konusu daha eski bir geçmişe sahip olması sebebiyle, günümüzde ağırlıklı olarak standart-laşma, tanım birliği sağlama, teknoloji entegrasyonu ve etik gibi konulara yönelmektedir.

Ülkemizde finans sektörünün son on yılında önemli bir parçası haline gelen gayrimenkul piyasası ve bu piyasada işlem gören taşınmazlara ait satış/kira değerlerinin nasıl belirleneceği konusu gerek akademik gerekse uygulamada tartışılan konular olmuştur.

Gayrimenkul Değerleme Süreci ve Lisanslama

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgütlerden biri İngiltere’de 1868 yılında kurulan “Royal Institution of Chartered Surveyors-RCIS”dır.

Ülkemizde gayrimenkul değerleme sürecine ilişkin standartları oluşturma ve değerleme uzmanlarının nasıl belirleneceği konusu ise dünya örnekleri ile karşılaştırıldığında oldukça yenidir. Gerek finans sektöründe yaşanan gelişmeler gerekse AB uyum süreci çerçevesinde beliren ihtiyaçlara cevap verebilmek amacı ile kamu kurumu niteliğinde, özdüzenleyici bir meslek kuruluşu olan “Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği-TSPAKB”, Sermaye Piyasası Kanunu ile 11 Şubat 2001'de kurulmuş ve Nisan 2001'de faaliyete geçmiştir. Birlik, kuruluş amaçları doğrultusunda kendisine mevzuatla bırakılan veya Sermaye Piyasası Kurulu-SPK'ca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek ile yükümlüdür.

SPK, ilgili tebliğler uyarınca sınava tabi tutularak başarılı olanlara “lisanslı uzman” tanımı getirmiş ve yine yasa gereğince lisanslı uzmanların çalıştıkları “lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri” adı altında ekspertiz kurumlarından sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara ilişkin şartları belirlemiştir.

Gayrimenkul değerleme nedir? Gayrimenkul (taşınmaz varlık) değerleme bir gayrimenkulun, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi çalışmasına “gayrimenkul değerleme”; bu sürecin sonunda karar verilen rakama ise “değer” denir.

Gayrimenkul değerleme uzmanı kimdir? Kabul görmüş bir öğretim merkezinden veya eşdeğer akademik niteliği olan bir kurumdan uygun bir öğrenim derecesi almış, Pazarda ve varlık kategorisinde değerleme yapabilecek düzeyde deneyim ve beceri kazanmış, Güvenilir bir değerleme yapmak için, kabul gören yöntemleri ve teknikleri bilen, anlayan ve doğru bir şekilde kullanabilen, Tanınmış bir ulusal profesyonel değerleme kurumunun üyesi olan, Kariyeri süresince profesyonel bir eğitim programını izleyen ve Bu Davranış Kurallarının gereklerini yerine getiren, saygın bir kişidir.

Ülkemizde ise, 2001 tarihli “Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar” tebliğinde 2011 yılı itibariyle “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” tarifi şu şekilde yapılmıştır: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya gayrimenkul değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimen-kul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişiler.

Gayrimenkul Değerlemede Klasik Yöntemler

Dünya’da gayrimenkul değerleme yöntemleri, farklı ülkelerin farklı ekonomik, sosyal ve kentsel/bölgesel dinamiklerine bağlı olarak uzun zaman içerisinde değişiklik göstermiş ve buna göre şekillenmiştir. Bu noktada özellikle algılanması önemli konulardan biri, değerleme yöntemlerinin uygun coğrafyada uygun koşullara göre seçilmesi gerekliliğidir. Dolayısıyla değerleme uzmanı, değerleme yapılacak varlığa ve değerleme amacına göre uygun yöntem/leri belirlemekle yükümlüdür.

Hedonik Fiyatlama, konutun farklı özelliklerin bir araya gelmesinden oluşan bileşik mal olduğu varsayımına bağlı olarak konut değerinin konutu oluşturan özelliklerin ölçülebilir bir fonksiyonu olduğunu kabul eder. Bu yaklaşıma göre, bireyler (tüketiciler) bazı malları satın aldıklarında basit ve tek boyutlu bir fiyat değil çok boyutun fiyatlarının bir araya gelmesinden oluşan fiyatı öderler.

Yunanca’da “keyif, memnuniyet” anlamına da gelen “hedonik” bakış açısına göre, bireyler bir malı satın alma istek ve memnuniyetlerini, o malın hedonik özelliklerinin bir araya geldiğindeki fiyatı ödeme davranışı ile belli ederler.

Gelir kapitalizasyonu: Bu yaklaşıma göre, bir gayrimenkulun değeri üç temel özelliğin bir fonksiyonu olarak belirlenir: menkulün getireceği gelir akışı miktarı, bu gelirin hangi zamanlarda gerçekleşeceği, bu gelir akışına paralel oluşması beklenen belirsizliklerin kaynakları.

Bu yaklaşımın temel ögesi “beklenti” ilkesi olup, mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır. Gelir kapitalizasyonu yönteminin kullanım alanları şöyle özetlenebilir;

• Gelir getiren mülkler veya gelir getirmesi beklenen mülkler için kullanılabilir,
• Diğer maliyet ve satışların karşılaştırılması yöntemlerini desteklemek veya kontrol etmek için kullanılabilir,
• Yatırımcıların beklentilerini gözlemleyebilmek için kullanılabilir.

Maliyet yöntemi: Mülkün yeniden inşa edilmesi durumunda veya yerine konacak inşaatın maliyetiyle karşılatırılarak değerinin belirlenmesi esasına dayanır. Bu yöntemde maliyet tahmini yapıldıktan sonta toplam maliyetten amortisman çıkartılır ve üzerine arazi değeri tahmini eklenerek son değer tespiti yapılır.

Emsal (satış değerleri) karşılaştırması: Bu yaklaşımda, değerleme uzmanı benzer özelliklere sahip gayrimenkulleri inceleyerek ve bu mülkleri değerlemesi yapılacak olan mülk ile karşılaştırarak bir değer takdiri geliştirir.

Gayrimenkul Değerlemede Yöntemlerinde Yeni Bir Araç: Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS)

Lokasyona ait farklı nitelikte bir çok veriyi ilişkisel veritabanı mantığında tutarak ve çeşitli mekansal analizler yapılabilmesine olanak sağlayan Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) - Geographic Information Systems (GIS) gayrimenkul değerleme konusunda da önemli bir potansiyeli barındırmaktadır.

Coğrafi Bilgi Sistemleri; konuma dayalı objelere ait grafik ve grafik-olmayan bilgilerin toplanması, saklanması, işlenmesi, analiz edilmesi ve kullanıcıya sunulması işlevlerini bütünlük içerisinde gerçekleştiren bir bilgi sistemidir.

CBS tabanlı bir gayrimenkul veritabanı sistemi ve bu sistem aracılığı ile yapılan değerlemenin avantajları şu şekilde özetlenebilir;

• Gayrimenkule ait her türlü grafik veri (bina, konut, sanayi yapısı vb.) coğrafi koordinatları ile beraber ilişkilendirilir,
• Gayrimenkule ait her türlü grafik olmayan (tabular) veri, ilişkisel veritabanı sisteminde yapılandırılır,
• Değerlemeye tabii tutulacak olan menkullerin sayıca çok fazla olması durumunda, teknoloji gelişimine de paralel olarak, değerlemedeki çoklu parametrelerin zamanında ve doğru analiz edilmesine olanak sağlar,
• Benzer biçimde, sayıca fazla olan menkullerin çeşitli özelliklerine, günümüz teknolojisindeki gelişmelerle beraber değerleme uzmanlarının her an ve heryerden erişebilmelerine ve analizlerini gerçekleştirebilme imkanı sunar,
• Değerleme konusunda kullanılacak yöntemlerin birçoklarında zaman-serisi veya zamandeğişkenli veri kullanılması gerekliliğinden, uygun yapılandırılmış ve sürekli güncellenen bir CBS tabanlı gayrimenkul veritabanı, seçilen menkul(ler)e ait değişkenlerin zaman içerisinde coğrafi koşullarının ve diğer özniteliklerinin değişimini sistematik bir biçimde saklı tutar.

Coğrafi bilgi sistemlerine ilişkin temel bilgiler: Temelde bir CBS yapısının beş boyutu bulunmaktadır.

Donanım : CBS’nin işlemesini mümkün kılan bilgisayar ve buna bağlı yan ürünlerin bütünü donanım olarak adlandırılır.

Yazılım : Bilgisayarda koşabilen program paket(ler)i anlamına gelir. Dolayısıyla coğrafi bilgileri depolamak, analiz etmek ve görüntülemek gibi ihtiyaç ve fonksiyonları kullanıcıya sağlamak üzere, yüksek düzeyli programlama dilleriyle gerçekleştirilen algoritmalardır. Coğrafi bilgi sistemine yönelik bir yazılımda olması gereken temel unsurlardan bazıları şunlardır;

• Coğrafi veri/bilgi girişi ve işlemi için gerekli araçları bulundurması,
• Bir veri tabanı yönetim sistemine sahip olmak,
• Konumsal sorgulama, analiz ve görüntülemeyi desteklemeli,
• Ek donanımlar ile olan bağlantılar için ara-yüz desteği olmalıdır.

Veri : Grafik yapıdaki coğrafi veriler ile tanımlayıcı nitelikteki öznitelik veya tablo verileri gerekli kaynaklardan toplanabileceği gibi, piyasada bulunan hazır haldeki veriler de satın alınabilir. CBS konumsal veriyi diğer veri kaynaklarıyla birleştirebilir. Böylece birçok kurum ve kuruluşa ait veriler organize edilerek konumsal veriler bütünleştirilmektedir. Veri, uzmanlarca CBS için temel öğe olarak kabul edilirken, elde edilmesi en zor bileşen olarak da görülmektedir. Veri kaynaklarının dağınıklığı, çokluğu ve farklı yapılarda olmaları, bu verilerin toplanması için büyük zaman ve maliyet gerektirmektedir.

İnsanlar : CBS teknolojisi insanlar olmadan sınırlı bir yapıda olurdu. Çünkü insanlar gerçek dünyadaki problemleri uygulamak üzere gerekli sistemleri yönetir ve gelişme planları hazırlar. Gayrimenkul değerleme söz konusu olduğunda, insan profili içinde değerleme uzmanları, proje yöneticileri, menkulü satın alma veya kiralama yoluyla değeri ödeyecek olan müşteriler sayılabilir.

Yöntemler : Başarılı bir CBS, çok iyi tasarlanmış plan ve iş kurallarına göre işler. Bu tür işlevlerher kuruma özgü model ve uygulamalar şeklindedir. CBS’nin kurumlar içerisindeki birimlerveya kurumlar arasındaki konumsal bilgi akışının verimli bir şekilde sağlanabilmesi için gerekli kuralların yani metotların geliştirilerek uygulanıyor olması gerekir.

CBS tabanlı gayrimenkul veri yapısı ve özellikleri: CBS temelli bir veritabanında coğrafi bilgiye ait grafik veri, iki yöntem kullanılarak temsil edilebilir.

Vektör veri : Vektörel model coğrafi varlıkların kesin konumlarını tanımlamada son derece yararlı bir modeldir. Ancak, süreklilik özelliği gösteren coğrafi varlıkların, örneğin toprak yapısı, bitki örtüsü, jeolojik yapı ve yüzey özelliklerindeki değişimlerin ifadesinde veya lokasyona ait olup soyut ifade edilebilecek türdeki veri değişimlerinin daha az kullanışlı bir model olarak bilinir.

Raster veri : Hücresel ya da diğer bir deyişle raster veri modeli daha çok süreklilik özelliğine sahip coğrafi varlıkların ifadesinde kullanılmaktadır. Gayrimenkul değerleme sürecinde, çoğunlukla değerleme uzmanının karşılaştığı en sık sorunlardan biri değerlemeye konu olacak menkule ait haritasal bilgilerin eksik veya güncel olmaması durumudur. Bu tip koşullar gerçekleştiğinde, değerleme uzmanı için raster veri modelinde tutulan ve hava fotoğrafları ve/veya uydu görüntüleri ile alanın daha güncel verisine ulaşmak mümkündür. Bu şekilde, çalışılan alanın büyüklüğüne göre uygun çözünürlükte seçilen hava fotoğrafı ile vektör veri modelinde tutulan ve mekansal analiz yapmayı sağlayan verilerin güncellenmesi mümkün hale gelir.

CBS temelli bir veritabanında coğrafi bilgiye ait grafik olmayan veri ise genel olarak üç temel kategoride özetlenebilir;

• Veri,
  • Sayı
  • Text
  • Sembol
• Derlenmiş veri,
• Yorumlanmış veri.

CBS temelli gayrimenkul değerleme analiz yöntemleri:
CBS kullanılarak gerçekleştirilen bir gayrimenkul değerleme sürecinde aşağıdaki analizlerin gerçekleştirilmesi mümkündür;

• Temel sorgulamalar,
• Çapraz sorgulamalar,
• Mekansal analizler,
• Mekansal modelleme,
• 3D modelleme.