Ünite 4: Gayrimenkul Sistemi

Gayrimenkul Sistemine Genel Bakış

Gayrimenkul sisteminin temel bölümleri şunlardır; kentsel mekan piyasası, gayrimenkule dayalı varlık piyasası ve inşaat sektörüdür. Mekan piyasası içinde, alan kullanım talebi ile mevcut alan stoğunun etkileşimi sonucunda mevcut kira değerleri belirlenir. Kira değerleri de mekan piyasasındaki doluluk oranını etkilemektedir. Mekan piyasası arz-talep dinamikleriyle belirlenen kira değerleri, gayrimenkul varlık piyasası yatırımcıları için oldukça önemli bilgi içerir. Çünkü, gayrimenkullerin ürettiği nakit akışı olarak tanımlanan net kira gelirleri, söz konusu gayrimenkule ait kapitalizasyon oranı ile birlikte gayrimenkulün piyasa değerini belirler. Mekan piyasasında kira değerlerinin oluşmasında, gayrimenkul varlık piyasasında da gayrimenkul piyasa fiyatlarının oluşmasında, ulusal/yerel reel ekonomik faaliyetlerin ve sermaye piyasası dinamiklerinin etkisi oldukça önemlidir. Gayrimenkul geliştirme sektörü bölümünde, inşaat maliyeti, arazi maliyeti ve girişimcinin kar marjından oluşan gayrimenkul geliştirme maliyeti, mevcut gayrimenkul varlık değeriyle karşılaştırılmaktadır. Gayrimenkul sisteminin önemli bir özelliği, sistemin negatif geribildirim döngüsüyle kendi kendini kontrol edebilen bir mekanizmaya sahip olmasıdır. Gayrimenkul sistemi yatırımcıları ileriye dönük hareket edip sistemin dengesini bozan bir etki karşısında yeterince hızlı tepki verdikleri sürece, negatif geribildirim döngüleri mekan arzı ve talebi arasındaki dengeyi sağlayacaktır.

Çeyrek Düzlem (4-Q) Modeli: Gayrimenkul Sisteminde Uzun Dönem Dengesi

4-Q modeli, gayrimenkul sisteminin şekilsel gösterimidir. 4-Q modelindeki dört farklı çeyrek düzlemde, dört farklı ikili ilişki tanımlanmaktadır. 4-Q modeliyle hem mekan piyasası ile varlık piyasası arasındaki uzun dönem dengesini hem de her bir piyasa içindeki uzun dönem dengesini eş-anlı olarak analiz etmek mümkündür. Uzun dönemden kasıt arz miktarının değişen talebe karşılık verebileceği yeterli zamanı kapsamaktadır. 4-Q modelinde uzun dönem dengesi dikdörtgen biçimindeki kutuyla ifade edilir. Dikdörtgenin yatay ve dikey köşeleri dört farklı ekseni model değişkenlerinin denge değerlerinde kesmektedir. Denge değişkenleri; kullanım alanı stoğu (Q), kira değeri (R), gayrimenkul piyasa fiyatı (P) ve yeni inşaat miktarıdır (C). 4-Q şeklinde, sağdaki iki çeyrek düzlem mekan piyasasındaki temel ilişkileri gösterir. Soldaki iki çeyrek düzlem ise, varlık piyasasındaki ilişkileri gösterir. Kuzey-doğu çeyrek düzlemi, mekan piyasasındaki arz-talep dengesi sonucu kira değerlerinin belirlendiği düzlemdir. Kuzey-batı çeyrek düzlemi, varlık piyasasında gayrimenkul fiyatlarının belirlendiği düzlemdir. 4-Q grafiğinin altında kalan iki çeyrek düzlem, inşaat sektörünün sistemdeki rolünü gösterir. Güney-batı çeyrek düzlemi, gayrimenkul fiyatlarıyla yıllık inşaat üretimi arasındaki ilişkinin belirlendiği düzlemdir. Kuzeybatı çeyrek düzleminde belirlenen gayrimenkul fiyatları, inşaat sektörü girişimcileri için oldukça önemli bilgi verir. Düzlemde tanımlanan eğri, inşaat fonksiyonu eğrisidir. Bu eğri, gayrimenkul için belirlenen her hangi bir piyasa fiyatı için yeni inşaat miktarının ne olacağını gösterir. Bu eğriyle ilgili üzerinde durulması gereken iki önemli husus vardır. İlki, inşaat eğrisinin orijinden geçmemesidir. İkincisi, eğrinin eğimi, uzun dönem arz esnekliği hakkında önemli bilgi verir. Eğimi artan inşaat eğrisiyle gayrimenkul fiyatındaki artışlar çok daha büyük yeni inşaat miktarına yol açacaktır. Son olarak, güney-doğu çeyrek düzlemi, yıllık yeni inşaat miktarının, mevcut kullanım alanı stoğu ile ilişkilendirildiği düzlemdir. Uzun dönemde piyasadaki mevcut alan stoğunu koruyabilmek için her yıl belirli miktarda yeni inşaat alanının üretilmesi ve mevcut stoğa eklenmesi gerekmektedir. Mevcut alan stoğundaki, özellikle tarihi dokudaki yıpranma oranını belirli seviyede tutabilmek önemlidir. Bunun için, mevcut yapıların sürekli bakım ve onarım altında olması gerekir. 4-Q grafiğinin güney-doğu çeyrek düzleminde orijinden geçen doğrunun eğimi, mevcut alan stoğundaki yıpranma oranı hakkında önemli bilgi verir. Doğrunun eğiminin artması durumunda yıllık yeni inşaat miktarı sürekli artsa da mevcut stok miktarı çok fazla değişmeyecektir. Gayrimenkul mekan ve varlık piyasaları eş-anlı denge durumunda ise, 4-Q grafiğinde başlangıçtaki mevcut alan miktarıyla son durumdaki alan miktarı birbirine eşittir.

Gayrimenkul Piyasası Konjonktürel Yapısının 4- Q Modeli İle Analizi

Ani yükseliş ve düşüş periyodlarında, binalardaki doluluk oranlarının ve beraberindeki kira değerlerinin sürekli artış gösterdiği uzun dönemler sonrasında, kullanım alanlarında boşluk oranlarının sürekli arttığı ve kiraların hızla düştüğü gözlenmektedir. Mekan piyasasındaki boşluk-doluluk oranları, artan-azalan kira değerleri dinamiklerine bağlı olarak, gayrimenkul varlık piyasasında da emlak fiyatlarında ani çıkış ve ani düşüşler yaşanmaktadır. 1980’li yılların ilk yarısında, ABD’de iki önemli ekonomik gelişme yaşanmıştır. İlki, ticari kullanım alanı özellikle ofis alanı talebindeki artıştır. İkincisi, yatırımcıların gayrimenkul varlıklarına olan talebindeki artıştır.

Ofis Alanı Talebindeki Artışn Uzun Dönem Piyasa Dengesi Üzerindeki Etkisi

Mekan piyasasında kullanım alanına olan talebin artması, 4-Q şeklinin kuzey-doğu çeyrek düzleminde tanımlanan talep eğrisinin yukarı ve sağa doğru kaymasıyla gösterilmektedir. Talep eğrisine, Q noktasından çizilen dik çizgi, mevcut kullanım alanı stoğunu gösterir. Ofis alanı talebindeki artış, kısa dönemde kira değerlerinin gözle görülür bir şekilde artmasına neden olacaktır. Ofis alanı talep artışının uzun dönemde kira değerleri üzerindeki etkisi, R1 seviyesi kadar yüksek olmayacaktır. Mevcut kullanım alanı miktarı sabitken ofis alanı talebinin artması, kısa dönemde kira değerlerinin yükselmesine neden olacaktır. Yeni dengedeki kira değerinin eski denge kira değerinin üzerinde olması, mekan piyasasındaki marjinal maliyetin uzun dönemde arttığını göstermektedir. Uzun dönemde gayrimenkul geliştirmenin marjinal maliyeti arttıkça ya da kullanım alanı arzındaki esneklik azaldıkça, stok miktarındaki artış talepteki artışı karşılamayacak ve dolayısıyla yeni kira değerleri ilk denge değerinin üzerinde belirlenecektir.

Gayrimenkule Yatırım Talebindeki Artışın Uzun Dönem Piyasa Dengesi Üzerindeki Etkisi

Varlık piyasasında gayrimenkul yatırımına olan talebin artması, 4-Q grafiğinin kuzey-batı çeyrek düzleminde tanımlanan yatırımcı talep eğrisinin sola doğru hareket etmesiyle gösterilmektedir. Artan yatırım talebi karşısında yatırımcı, gayrimenkulün ürettiği 1 birimlik kira geliri başına daha fazla fiyat ödemeye razı olmaktadır. Bu durum, kapitalizasyon oranının azalmasına neden olmaktadır. Kapitalizasyon oranının %11’den %8 oranına düşmesi, ofis alanı fiyatında %37,5’lik bir artışa neden olmaktadır. Kapitalizasyon oranındaki azalma, kısa dönemde gayrimenkul fiyatlarının gözle görülür bir şekilde artmasına neden olacaktır. Gayrimenkul yatırım talebindeki artışın uzun dönemde garimenkul fiyatları üzerindeki etkisi, P1 seviyesi kadar yüksek olmayacaktır. Gayrimenkul sisteminin uzun dönem içindeki dinamiklerine bakacak olursak; öncelikle yükselen ofis alanı fiyatları inşaat sektörünü canlandıracak ve söz konusu dönem içindeki yeni inşaat miktarı artacaktır. Uzun dönemdeki yeni denge kira değerinin eski denge kira değeri olan R’nin altında kalmasının nedeni kullanım alanı talebi aynı kalırken, dönemsel inşaat arzının ve dolayısıyla yeni stok miktarının artmasıdır.

Ofis Alanı Kullanım Talebi ve Gayrimenkul Yatırım Talebindeki Eş-Anlı Artış

Mekan piyasası ve varlık piyasasındaki talep artışı kısa dönemde gayrimenkul fiyatlarının artmasına neden olmuştur. Ancak, bu aşırı artış geçicidir. Zaman içinde, yatırım talebinde bir daralma olmaksızın, aşırı değerlenen gayrimenkul fiyatlarının düşmesi beklenmektedir.