Ünite 5: Konut Finansmanı, AB’deki Durum ve Türkiye’de Kullanılan Finansman

Giriş

Sağlıklı bir çevrede yaşamak bütün insanların ortak amacıdır. İster gelişmiş, isterse gelişmekte olsun, bütün ülke insanlarının ortak özlemi bu amaca en kısa zamanda, en düşük maliyetle ulaşmaktır. Yaşanabilir bir çevrede hayat sürmek önünde çeşitli engellerin var olması veya böyle bir yaşantının toplumun büyük bir bölümü için imkansız görünmesi ülkede konut sorunu varlığının bir göstergesi olmaktadır. Konut sorunu toplumların sosyoekonomik yapısı, tarihsel koşulları, kültürel öğeleri, politik öncelikleri, teknolojik gelişme, örgütlenme ve bilgi düzeylerine göre değişik boyutlar kazanmaktadır. Konut sorunu belirli ülkelerde barınma amaçlı birincil sorun olarak karşımıza çıkarken, belirli ülkelerde sanayileşme ve şehirleşme nedeniyle nüfusun yer değiştirmesinin ve kentlerde toplanmasının bir sonucu olarak ortaya çıkmaktadır.

Konut Sorunu

Konut ihtiyacını ortaya çıkaran nedenler açısından bakıldığında konut sorunu iki farklı boyutta ele alınabilir.

• Dar anlamda konut sorunu, bir ülkede yaşayan ailelerin barınma ihtiyaçlarını karşılayacak bir konutun sağlanamaması sorunudur. Bu anlamda sorun, konut açığı ile sınırlanmaktadır.
• Ancak soruna daha geniş boyutta bakıldığında sorunun kalite, mekan ve altyapı unsurlarını da içerdiği görülmektedir.

Ekonomik Bir Varlık ve Yatırım Aracı Olarak Konut

Konutun sahip olduğu nitelikler, diğer mal ve hizmetlerden ayrılan farklı yönleri soruna bakış açısında etkili olmaktadır. Çünkü insanların barınma ihtiyacını karşılayan konut, ekonomik bir maldır. Fakat toprağa bağlı bir maldır.

Ekonomik varlığın toprağa bağlı olması, taşınamaması, çeşitli piyasalarda alınıp satılamaması, piyasa değerinin bölgesel pazarlarda oluşmasına neden olur. Sahip olduğu bu özellikler nedeniyledir ki, konut üretiminin ülke düzeyinde, tüm bölgeler açısından dengeli bir şekilde dağılması gerekir.

Konuta sağladığı gelir açısından bakıldığında farklı bir boyutla karşılaşılmaktadır. Bu da konutun aynı zamanda bir yatırım aracı olmasıdır. Bazı tasarruf sahipleri açısından konut talebi, ihtiyaçlardan çok tasarrufların değerlendirilmesi amacıyla ortaya çıkmaktadır. Konutun ekonomik mal olması insanların konuta bakış açısını değiştirmekte, konutun yatırım aracı olarak seçilmesine neden olmaktadır.

Konut Sorunun Çözümü İçin Gerekli Unsurlar

Yeniden üretilme imkanı olmayan, zamanla azalma eğilimi gösteren, konut yapımına elverişli, altyapısı hazır arsa miktarının artırılması konut üretimini artırmakta ve şehirlerin modern bir görünüme kavuşmasında etkili olmaktadır.

Sorunun çözümüne katkı sağlayan bir başka unsurda kullanılan teknolojidir. Konut inşasında modern teknolojilerin kullanılması daha hızlı, daha ekonomik, daha ucuz konut üretiminin yolunu açmakta ve konut sorununun daha kısa sürede çözümüne destek sağlamaktadır.

Üçüncü unsur olan finansman ise ilk iki unsurun sağlanması ile direkt ilgili ve hatta konut sorununun çözümünde kilit bir paya sahip olmaktadır, çünkü konut sorunu büyük oranda finansman sorunudur.

Konut Finansmanı

Konut ihtiyacının karşılanmasına yönelik geliştirilen çözümlerin bir bölümü konut inşası ile ilgili olurken bir kısmı da konut finansman yöntemleri ile ilgili olmuştur.

Kullanılan finansman yöntemleri konutların sıhhiliği ve güvenilirliği üzerinde olduğu kadar şehirlerin görünümünde de büyük etkiye sahip olmuş, düzenli şehirleşme, kullanılan yöntemlerdeki gelişmenin bir göstergesi olmuştur. Konut sorunu tüm ülkeler açısından ortak bir sorun olmasına rağmen, sorunun çözümünde kullanılan finansman yöntemleri ülkeler arasında farklılık göstermektedir. Çünkü konut sorununun çözümünde kullanılan finansman yöntemleri toplumların demografik yapısına, ülkelerin gelişmişlik düzeylerine, sermaye piyasası kurum, kural ve finansman araçlarının etkinliği gibi ekonomik ve sosyal faktörlere bağlı olmaktadır.

Konut Finansman Sisteminin Etkinliği

Kurumsal bir yapıya sahip konut finansman sistemlerinin geçerli olduğu ekonomilerde bireyler daha az çaba harcayarak ve daha düşük oranlarda risk üstlenerek konut sahibi olabilmektedirler. Kurumsal yapı ve düzenli işleyen bir sistemin varlığı amaca ulaşma süresini kısaltmaktadır. Amaç, konut sahibi olmayan bireylerin konut edinebileceği ortamı yaratmak olduğuna göre, bunun ön şartı etkin bir konut finansman sisteminin varlığıdır. Böyle bir sistemin varlığı da belirli faktörlere bağlıdır. Bu faktörler;

• Sistemin konut satın alacak düzeyde kredi arz etmesi,
• Arz edilecek kredilerin ödenebilecek koşullara sahip olması ve
• Geri ödeme süresinin uzun bir vadeye yayılması şeklinde özetlenebilir.

Konut Finansman Sistemleri

Tüm ülkeler tarafından tercih edilmiş evrensel bir konut finansman sistemi yoktur. Finansman sistemleri ülkelerin ekonomik ve sosyal yapılarına göre farklılaşmaktadır. Uygulamada farklı sistemler gözlemlenmektedir. Bunlar;

• Doğrudan finansman sistemi,
• Sözleşme sistemi,
• Mevduat finansman sistemi ve
• İpotek bankası sistemidir.

İpotek bankacılığı sisteminde dört ayrı fonksiyonun bir araya geldiği görülmektedir. Bunlar;

• Yönlendirme,
• Fonlama,
• Kredi satışı ve
• Hizmet fonksiyonudur.

Bu dört fonksiyon ipotek bankacılığı sistemini meydana getirmektedir.

Avrupa Birliği’nde Konut Finansmanı

Her ülkenin konut finansman sistemi büyük ölçüde kendine özgüdür. Ülkelerin ekonomik, sosyal, tarihsel koşulları uygulanan sistemi şekillendirir. Avrupa Birliği ülkelerinde uygulanan sistemlerde bu kapsamda farklılık gösterir.

Gayrimenkul piyasası büyüklüklerinin, organizasyon yapılarının ve hukuki düzenlemelerin ülkelerarası farklılığı gözlemlenir. Ülkelerde genellikle hem sosyal hem de piyasa yapısına dayalı sistemler birlikte kullanılır. Etkinlik açısından bakıldığında piyasa tabanlı konut finansman sistemlerinin daha yaygın olduğunu ve bir gelişme süreci içerisinde olduğu gözlemlenir.

İngiltere ve Danimarka gibi piyasa mekanizmasın gelişkin olduğu ülkelerde ipotekli konut finansman sistemi konut finansmanında yaygın olarak kullanılmaktadır. Almanya örneğinde ise bankacılık ağırlıklı bir sistem vardır ve Pfandbriefe modeliyle sermaye piyasaları etkin bir şekilde kullanılmaktadır. Tüm bu ülkelerde konut sorununa devlette müdahildir ve sorunun çözümüne teşvik ve sübvansiyon gibi mekanizmalarla destek olunmaktadır.

İpotekli Konut Finansman Sistemi

İpotekli konut finansman sistemi (İKFS) sermaye piyasası tabanlıdır ve menkul kıymetleştirmeye dayanır. İKFS, gelecekte bir nakit girişi doğuracak alacaklar, bireysel krediler ve benzeri borçlanma araçlarının bir araya getirilerek havuz oluşturulması, bu havuzlara dayalı olarak menkul kıymetler türetilmesi ve kredibilitelerinin zenginleştirilerek ve derecelendirilerek, üçüncü taraf yatırımcılara satılması olarak ifade edilen menkulleştirme işleminin, ipotekli konut kredilerine dayalı olarak yapıldığı konut finansman sistemidir (Mortgage) .

Menkul Kıymetleştirme

Menkul kıymetleştirme finansal kaynaklara ulaşmada yeni bir yoldur. İşletmeler menkul kıymetleştirme işlemiyle aktif varlıklarının nakit akımlarını menkul kıymete dönüştürme imkanına sahip olmuşlardır.

Örneğin gelecekte tahsil edecekleri alacakları likiditesi yüksek menkul kıymetlere dönüştürebilmektedirler. En önemli özellik varlığın sağlayacağı nakit akışı sağlıklı bir şekilde tespit edilebilmeli ve bir ödeme planına bağlanmış olmalıdır. Bu açıdan her işletme varlığı menkul kıymetleştirmeye konu edilemez.

Menkul Kıymetleştirme İşleminde Görev Alan Kurumlar

Kredi Veren Kurum-Kaynak Firma , çeşitli kaynaklardan fon toplayan ve bu fonları çeşitli isimler altında kredi olarak kullandıran kurumlardır. 5558 sayılı konut finansmanı kanununda bu kurumlar konut finansman kurumu olarak isimlendirilir. Kredi veren kurumlar kaynak firma olarak da isimlendirilir. Bankacılık sektörü dışında, örneğin sanayi sektöründe faaliyet gösteren ve vadeli satış yapan işletmeler alacaklarını kendileri menkul kıymetleştirebilecekleri gibi ikincil piyasada menkul kıymetleştirme yapacak kurumlara da yapabilirler.

Hizmet Veren Firma: Bu firmanın görevleri genellikle kredi veren kurumun kendisi tarafından veya kuruma bağlı bir yan kuruluş tarafından yerine getirilir.

Özel Amaçlı Kurum; kredi veren kurumdan veya kaynak firmadan aldığı kredileri menkul kıymetleştiren kurumdur. Bu kurumun amacı ihracı gerçekleştirmektir.

Yatırım Bankaları , türetilen menkul kıymetlerin yatırımcılara satışında görev alan kurumlardır. Yatırım bankaları iki farklı yöntemle menkul kıymetleri pazarlayabilirler:

• Birinci yöntemde menkul kıymetlerin tamamı yatırım bankaları tarafından satın alınır.
• İkinci uygulama şekli yatırım bankalarının menkul kıymet yatırımcıları ile ihraççısını bir araya getirerek satışın yapılmasına katkı sağlamasıdır.

Güvence Mekanizmaları , menkul kıymet ihracında kredi riskini azaltmak, menkul kıymetin daha yüksek dereceleme almasını sağlamak, pazarlama gücünü artırmak amacıyla geliştirilmiş bir takım güvence mekanizmaları bulunmaktadır. Güvence mekanizmaları;

• İçsel veya
• Dışsal olmak üzere ikiye ayrılabilir.

Derecelendirme Kuruluşları , menkul kıymetleştirme sürecinde görev alan bir diğer uzman kuruluştur. Görevi ihraç edilen menkul kıymetlere bir not takdir etmektir. Bu not takdiri ile menkul kıymet yatırımcısına yol göstericisi olunmakta, satın aldığı menkul kıymetin getirisi ile riski arasında bir ilişki kurmasına katkı sağlanmaktadır.

Konut Finansman Sistemi ve Etik

İnsanların kurduğu bireysel ve toplumsal ilişkilerin temelini oluşturan değerleri, normları, kuralları, doğruyanlış ya da iyi-kötü gibi ahlaki açıdan araştıran ölçüler bütünü etik ( ihtiyari davranış kuralları ) olarak tanımlanır. Mesleki etik ilkeler, meslek grubunu oluşturan bireylerin kendi aralarında ve toplum ile olan ilişkilerini düzenlerken, ortaya çıkabilecek sorunların çözümünde de belirli kuralların benimsenmesini esas alır.

Etik ilkelerin amacı, bilginin şeffaflığının ve karşılaştırılabilir olmasının sağlanmasıdır. İpotekli konut finansman sistemi çok sayıda tarafın faaliyet gösterdiği uzmanlık gerektiren, karmaşık bir sistemdir. Taraflar-arası ilişkilerin sağlıklı sonuçlar ortaya koyabilmesi belirli ilkelere göre çalışılmasını gerektirir.

Bilginin şeffaflığını artırmak ve karşılaştırılmasını sağlamak etik kuralların temel amacıdır. Şeffaflığın oluşabilmesi iki unsura bağlıdır:

• Birincisi, hakkında değerlendirme yapılacak kurumun, örneğin kredi kullandıran bankanın değerlendirme yapılacak kadar bilgiyi kamuya açıklamada istekli olmasıdır. Bilgi açık ve anlaşılır olmalı, doğru olmalı, eksiksiz olmalı ve süreklilik göstermelidir.
• İkincisi ise, bilgiyi kullanarak değerlendirme yapacak kişiye ilişkindir. Örneğin krediyi kullanan kişinin bilgiyi kullanarak değerlendirme yapma yeterliliğine sahip olması gerekir.