Ünite 3: Ekonomik Açıdan Gayrimenkul Piyasası, Yapısı, İşleyişi AB’deki Durum ve Etik

Giriş

Gayrimenkuller hukuk, ekonomi ve finans bilim alanlarının ilgi ve kapsam alanındadır ve gayrimenkulleri hukuki, ekonomik ve finansal anlamda tanımlamak mümkündür. Gayrimenkuller hukuki olarak “esas niteliği bakımından sabit olan, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan maddi varlıklar” olarak tanımlanır ve “taşınmaz mal” olarak da adlandırılır.

Gayrimenkulün ekonomik ve sosyal tanımları ise;

• Gayrimenkuller ‘portföyü oluşturan reel varlıklardan birisidir’,
• Gayrimenkuller ‘kırsal arsa ve kentsel arazilerdir’,
• Gayrimenkul ‘içinde yaşadığımız ve çalıştığımız binalardan oluşan yapılı çevredir’,
• Gayrimenkuller ‘kentlerimizi tanımlayan yapılardır’ şeklinde sıralanabilinir.

Gayrimenkul Ekonomisi Nedir

Gayrimenkul ekonomisi, konutların ve kentsel ve kırsal arazilerin kullanımı, geliştirilmesi ve fiyatlandırılması konularını analiz eden iktisat biliminin bir alt dalıdır.

Gayrimenkul ekonomisi Quigley (2008) tarafından “ekonomik aktivitelerin merkezi olan kentleri, kentlerin mekânsal yapısını, hane halkı ve firmaların konumsal kararlarını çalışan, mikroekonomi disiplininin bir alt dalı” olarak tanımlanmıştır. Gayrimenkul ekonomisi;

• Kentsel Ekonomi ve
• Finansal Ekonomi olmak üzere, ekonomi biliminin iki önemli alt dalı çerçevesinde çalışılmaktadır.

Kentsel ekonomi çerçevesinde, kentlerdeki mekan piyasası yani kullanım alanı piyasası dinamikleri çalışılmaktadır. Finansal ekonomi çerçevesinde gayrimenkul ekonomisi, doğrudan gayrimenkul yatırımları ve gayrimenkule dayalı finansal varlıklar sermaye piyasası yatırım araçları olarak ele alınmaktadır.

Gayrimenkul Sistemi: Gayrimenkul sisteminin temel bölümlerini;

• Kentsel mekan piyasası,
• Gayrimenkule dayalı varlık piyasası ve
• İnşaat (gayrimenkul geliştirme) sektörleri oluşturur.

Uzun dönemde kentsel mekan piyasası ile gayrimenkule dayalı varlık piyasası arasındaki yapısal ilişkiyi belirleyen sektör ise inşaat (gayrimenkul geliştirme) sektörüdür.

Piyasa, alıcı ve satıcıların mal ve hizmetlerin gönüllülük esasına dayalı olarak alınıp satılmasını sağlamak için buluştuğu yer olarak tanımlanır.

Mekan piyasasındaki arz-talep dinamikleriyle belirlenen kira değerleri, gayrimenkul varlık piyasası yatırımcıları için oldukça önemli bir bilgi içermektedir. Çünkü gayrimenkullerin ürettiği nakit akışı olarak tanımlanan net kira gelirleri , söz konusu gayrimenkulün piyasa değerini belirlemektedir.

Konut Piyasasında Denge

Konut nedir? Konut çok özel bir tür maldır. Birçok yönüyle diğer mallardan ayrılmaktadır. Konutun en önemli özelliklerinden biri uzun ömürlü olmasıdır; konutun uzun ömürlü olması bir servet biriktirme aracı olarak kullanılmalarına neden olmuştur. Bu nedenle konut bir tüketim malı olduğu kadar aynı zamanda bir yatırım malıdır.

Konutların taşınamaz olmaları onları eşsiz kıldığı gibi, diğer mal ve hizmetler için bekleyebileceğimiz tek fiyat yasasının konut piyasasında işlemesini imkânsız hale getirir. Konutların bulundukları mahaller ve taşıdıkları özellikler farklı olduğu için her konut bir diğerinden farklıdır.

Kullanılan malzemelerin ve dairelerin planlarının aynı olmasına ve her iki daire de aynı binada olmalarına rağmen, bulundukları kat ve bulundukları cephe onları farklı hale getirmektedir.

Konut Piyasası: Konutların alınıp satılması amacıyla konut alıcıları ile konut satıcılarının buluştuğu ortamlara konut piyasası adı verilmektedir. Konut piyasası fiziksel bir mekân olmak zorunda değildir.

Konutların birbirine benzememesi, yani heterojen olmaları fiyatlarının da birbirlerinden farklı olmaları sonucunu doğurur. Konut sağlamış olduğu ve özellikleri itibariyle stok ve akım değişkeni konumundadır.

Konut aynı zamanda bir yatırım aracıdır. Finans biliminde yatırımı gelir getiren sermaye malı olarak tanımladığımızda satın alınan konuttan kira geliri elde edilebileceği için konutun bir yatırım malı olarak değerlendirilmesi mümkündür.

Konut Piyasasının Katılımcıları: Konut piyasasındaki kamuya ait düzenleyici ve denetleyici kurumları bir kenara bırakılırsa, konut piyasasında arz ve talebi temsil eden temel aktörler aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Ev sahibi-kullanıcı: Sahibi olduğu konutta ikamet edenlerdir ve ev sahibi-kullanıcılar konutun her üç fonksiyonundan (barınma, değer muhafaza ve yatırım aracı) yararlanmak için satın alırlar.
• Ev sahibi: Bu gruptakiler satın aldıkları konutlarda ikamet etmezler ve konutlardan kira geliri elde ederler. Yatırımcı olarak nitelendirilirler ve konutun değer muhafaza ve yatırım aracı fonksiyonlarından yararlanırlar.
• Kiracılar: İkamet ettikleri konutun sahibi değillerdir ve konutun sağladığı barınma hizmetlerini satın alan kimselerdir.
• İnşaat firmaları: Konut piyasasının arz ayağını oluştururlar.
• Finans kurumları: Finans kurumları konut almak isteyenlere ve inşaat firmalarına ihtiyaçları olan kredileri sağlayan kurumlardır. Konut piyasasına kredi sağlayan finans kurumları bankalardan ve diğer finansal kurumlardan oluşmaktadır.

Konut Talebi: Bir mal veya hizmetten veri zaman süresinde tüketiciler tarafından talep edilecek miktarı belirleyen faktörler;

• Malın fiyatı,
• Tüketicilerin gelirleri,
• İlgili malların fiyatlarındaki değişmeler,
• Tüketici zevk ve tercihleri,
• Beklentiler ve
• Tüketici sayısı şeklinde sıralanabilir.

Bir taşınmaz mal olarak konut talebini de etkileyen faktörler herhangi bir malın talebini belirleyen faktörlerden genel anlamda fazla ayrışmaz. Konut talebini belirleyen faktörler;

• Konut fiyatları,
• Alıcı reel geliri,
• Nüfus,
• Konut kredilerine uygulanan faiz oranları,
• Gelecekteki konut fiyatları hakkındaki beklentiler ve
• Kiralama maliyetleridir.

Konut talebi diğer faktörler sabitken konut fiyatları ile satın alınmak istenen konut miktarı arasındaki ilişkiyi tanımlar.

Konut Talebi Etkileyen Fiyat Dışındaki Diğer Faktörler:

Reel gelir: Bireylerin cari dönem geliri ücret ve servet gelirlerinden oluşur. Servet bireyin sahip olduğu reel ve finansal varlıkların parasal değeri toplamına eşittir. Bireyler bu varlıklardan kira, faiz ve kar geliri elde ederler.

Gelir diğer harcama kalemlerinin yanında hane halkının konutla ilgili kredi ödemeleri, ısınma ve aydınlatma giderleri veya kira ödemeleri gibi konut hizmetlerinin maliyetlerini karşılamak için kullanılır.

Konut Arzı

Herhangi bir mal veya hizmetin arzını etkileyen faktörler;

• Malın fiyatındaki değişmeler,
• Girdi fiyatlarındaki değişmeler,
• Teknolojideki değişmeler,
• Üretici beklentilerindeki değişmeler ve
• Üretici sayısındaki değişmeler olarak sıralanabilir.

Konut arzı konut fiyatları ile konut stoku (veri zamandaki arz edilmiş konut miktarı) arasındaki pozitif ilişkiyi ifade eder. Konut arzı farklı konut fiyatlarında toplam konut stokudur.

Kısa dönemde konut stoku sabittir. Konut fiyatları ne kadar değişirse değişsin konut stokunda (arz edilen konut miktarında) bir değişme olmaz.

Konut Arzını Etkileyen Fiyat Dışındaki Faktörler:

Girdi Fiyatları: Arsa maliyetleri, konut arzı inelastiktir. Bu arz esnekliğini belirleyen faktörlerden daha çok girdi mevcudiyeti ile ilgilidir. Konut arzının inelastik olmasının en önemli sebeplerinden biri konut inşa edilecek arsa kıtlığıdır.

Üreticilerin konut fiyatları ile ilgili beklentileri, gelecekte konut fiyatlarında konut talebindeki artıştan kaynaklanacak bir yükseliş bekleyen konut üreticileri bugünden konut yatırımlarını hızlandırırlar.

Konut Piyasasında Denge

Konut piyasasında denge konut arz ve talebin birbirine eşit olduğu noktada gerçekleşir. Bu noktada arz edilen konut miktarı talep edilen konut miktarına eşittir. Denge noktasında oluşan fiyata denge konut fiyatı ve miktara da denge konut miktarı adı verilir.

Kısa dönemde konut arzı;

• Tam inelastiktir (sıfır esnek) ve
• Yatay eksene dikey olarak çizilir.

Kısa dönemde tam inelastik olan konut arzı ile konut talebini aynı grafikte çizersek, her ikisinin kesiştiği nokta piyasa dengesini verecektir.

Türkiye’de Gayrimenkul Piyasası ve Son Gelişmeler

Türkiye’deki gayrimenkul piyasasının arz ve talep tarafını ve sonuçta da bu piyasanın dengesini fiyat dışında etkileyen çok sayıda faktör bulunmaktadır. Bu faktörleri önem sırasına göre;

• Nüfus artışı,
• Kentlere devam eden göçler,
• Alışveriş merkezlerinin sayısında yaşanan büyüme,
• Hizmet ve üretim (reel) sektörünün gelişmesi sonucu çok uluslu ve ulusal şirketlerin sayısının artması ve bunun beraberinde ofis alanı kullanım talebindeki artış,
• Turizmin gelişmesi ve beraberinde ilgili konut, bina ve rekreasyon alanı talebinin artışı,
• Hızla büyüyen deniz, kara ve hava yoluyla ilgili lojistik sektörü ve bununla ilgili inşaat ihtiyacındaki artışı sayılabilir.

Gayrimenkul Piyasaları ve Etik

Dünya ekonomisinde son dönemde yaşanan Mortgage krizi, dikkatlerin gayrimenkul piyasalarına çevrilmesine neden olmuştur. Gayrimenkul piyasalarında özellikle de inşaat sektöründe dünyanın her yerinde çok hızlı gelişmeler yaşanmıştır.

Etik sorunun ortaya çıkmasında sıkça karşılaşılan ters seçim problemi, piyasada alım-satıma konu olan herhangi mal/hizmetin satış sözleşmesinden önceki dönemde ortaya çıkar.

Akerlof’un (1970) ikinci el araba piyasasındaki gizli bilgiyi temel alarak ortaya attığı bu düşünce, toplum içinde genelleşecek ve kalite sinyali olarak algılanacak kalite ve fiyat arasındaki ilişkiye yönelik tahminini dikkate almıştır. Bu genelleştirmeye bağlı olarak toplumda kaliteli olan malın/hizmetin fiyatı yüksek, kötü kaliteli olanın ise tam tersine düşük fiyatlı olacağına dair bir ön kabul oluşacaktır.

Konut Balonları

2008 yılında baş gösteren küresel finans krizi Amerikan konut piyasasında başlamıştır. Krizi ateşleyen olay Amerikan konut piyasasında balon adını verdiğimiz ve sürekli spekülatif fiyat artışlarını ifade eden eğilimin tersine dönmesi ve konut fiyatlarının düşmeye başlaması olmuştur. Bütün piyasalarda balonlar aynı mekanizmayla oluşur. Önce piyasada alınıp satılan mal veya hizmetlere olan talep herhangi bir faktör nedeniyle artar. Arzın inelastik olduğu konut piyasası benzeri piyasalarda bu talep artışı fiyattaki artışla sonuçlanır. Fiyattaki bu artış fiyatın daha da artacağı yönünde beklentiler oluşturur. Fiyatların artacağı beklentisi spekülatif talebi tetikler ve talep daha da artar. Artan talep fiyat artışı konusundaki beklentileri körükler ve daha fazla alıcıyı piyasaya girmeye teşvik eder. Bu şekilde fiyat artışları ve talep sürekli birbirini körükler. Fiyatların bu şekilde artması balon olarak adlandırılır.