Ünite 5: Emlak Komisyonculuğu ve Vergilendirme

Emlak Komisyonculuğu Faaliyetinin Niteliği

Emlak komisyonculuğu mesleğinin konusu, gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan sözleşmeye dayanılarak gayrimenkullerin kiralanması ile alım-satım işlerine aracılık etmek ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak, gayrimenkule ilişkin konularda danışmanlık yapmak ve ilgililerin talepleri üzerine beyanname vb. belgeleri doldurmak şeklinde ifade edilebilir.

Emlak komisyoncuları kişilerin birbirleriyle aralarında yaptıkları ya da yapacakları gayrimenkule ilişkin alım, satım ve kiralama işlerinde esas olarak;

• Aracılık ve
• Gayrimenkul sahibinden ya da gayrimenkul ile ilgili işlem yapmak isteyen taraftan vekâlet alarak onların adına işlem yapmak gibi faaliyetleri vardır.

Emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunanlar gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Gerçek kişilerin emlak komisyoncusu olabilmesi için her şeyden önce fiil ehliyetine sahip olması gerekir.

Emlak komisyoncusu bir ücret karşılığında gayrimenkule ilişkin sözleşmelerin yapılması konusunda taraflar arasında aracılık etmeyi meslek edinmiş kişidir. Türk hukuk sisteminde emlak komisyonculuğunu tam anlamıyla düzenleyen bir yasa bulunmamaktadır.

Hukuksal olarak “gayrimenkul tellalı” olarak adlandırılan emlak komisyonculuğu mal pazarlamaktan daha çok bir hizmet işletmesi olarak nitelendirilebilir. “Gayrimenkul tellalı” Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. “Tellallık” bir ücret karşılığında diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi veya bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı sözleşmedir. Gayrimenkul tellallığı taraflar arasında gayrimenkule ilişkin alım, satım ve kiralama gibi sözleşmelerin yapılmasını ücret karşılığında meslek edinen kişiye verilen isimdir.

Emlak komisyoncularının esas gelirleri olan aracılık ya da danışmanlık faaliyetleri sonucunda almış oldukları ücretlerin yanı sıra kendilerine ait gayrimenkullerin satılması ya da kiralanması sonucu elde ettikleri satış ve kiralama gelirleri de söz konusudur.

Emlak komisyonculuğu gerçek kişi, adi şirket, kolektif ve adi komandit şirket veya sermaye şirketi şeklinde örgütlenerek yapılabilmektedir. Bazen de başka bir şirketin “franchising” i alınarak yapılabilmektedir. Franchising, genellikle tanınmış bir markanın, oluşmuş bir imajın belli bir bedel karşılığında, belli standartlar içinde bağımsız yatırımcıya kullandırılmasıdır.

Emlak Komisyonculuğu Faaliyetinde Vergi Ödevleri

• Bildirmeler
• Defter Tutma
• Belge Düzenine Uyma
• Defter ve Belgeleri Saklama ve İstenildiğinde Yetkililere Sunma
• Beyanname Verme
• Vergi Levhası Alma

Bildirmeler: Bildirme, Vergi Usul Kanununda belirlenen vergileme ile ilgili işlemlerin ve değişikliklerin kanunda belirtilen biçimlerde ve sürelerde yükümlü tarafından vergi idaresinin bilgisine sunulmasıdır.

Bildirmeye ilişkin ödevler, işe başlamanın, adres değişikliğinin, iş ve işletmede değişikliğin ve işin bırakıldığının bildirilmesine yöneliktir. Bildirmelere ilişkin ödevin kanunlarda belirtilen süreler içerisinde ve yazılı olarak yerine getirilmesi gerekmektedir.

İşyerinin başka bir adrese taşınması hatta işyeri adresinin bulunduğu cadde, sokak veya numaralarının değişmesi durumu bile adres değişikliği olarak kabul edildiği için, söz konusu değişikliğin meydana geldiği tarihten itibaren bir ay içerisinde bağlı olunan vergi dairesine bildirimde bulunulması gerekmektedir.

Emlak komisyonculuğu faaliyetinin çeşitli nedenlerle sona ermesi işi bırakma olarak kabul edildiği için, bu durumun işi bırakma tarihinden itibaren bir ay içerisinde bağlı olunan vergi dairesine bildirilmesi gerekmektedir.

Defter Tutma: Defter tutma ödevi bulunan diğer mükellefler gibi emlak komisyoncuları da mesleki faaliyetlerini yürüttükleri işletmelerin sermaye ve hesap durumunu, vergi ile ilgili faaliyet ve hesap sonuçlarını, vergi işlemlerini ve vergi karşısındaki durumlarını hesaplar üzerinden kontrol etmek ve incelemek ve yine kendi tutacakları hesap ve kayıtların yardımı ile üçüncü şahısların vergi karşısındaki durumlarını kontrol ve incelemek amacıyla defter tutmakla yükümlüdürler.

Bilanço esasına göre defter tutmakla yükümlü olan birinci sınıf tüccar emlak komisyoncuları günlük (yevmiye) defteri, büyük (kebir) defter ve envanter (sayım) defteri tutmak zorundadırlar. İkinci sınıf tüccar olarak kabul edilen emlak komisyoncuları ise işletme defteri ve isterlerse envanter defteri tutabilirler.

Belge Düzenine Uyma: Belge, vergi mükellefi yönünden kayıt ve bildirimin doğru olduğunu gösteren bir kanıt aracıdır.

Vergi kanunları uyarınca emlak komisyoncuları fatura, gider pusulası, perakende satış vesikası düzenlemekle yükümlüdürler. Bu belgelerin en önemlisi faturadır. Gayrimenkul alım satımına ve kiralanmasına aracılık ederek, yaptığı hizmet karşılığında aracılık ücreti alan emlak komisyoncuları, aldıkları bu aracılık ücreti için fatura düzenlemek zorundadırlar. Gayrimenkul alım satımı ile kendi ad ve hesabına uğraşanların da fatura düzenleme zorunluluğu bulunmaktadır.

Defter ve Belgeleri Saklama ve İstenildiğinde Yetkililere Sunma: Defter ve belgeleri saklama ve istenildiğinde yetkililere sunma ödevi, vergi ile ilgili bilgilerin doğruluğunun araştırılabilmesi ve ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda kanıt olarak kullanılabilmesi açısından önemlidir.

Defter tutmak ve belge düzenlemekle ödevli bulunan emlak komisyoncuları aynı zamanda tutmuş oldukları defterler ile düzenlemiş oldukları belgeleri, ilgili oldukları yılı izleyen takvim yılından itibaren “beş yıl” süre ile saklamakla ve yetkililere istenildiğinde sunmakla yükümlüdürler.

Türk Ticaret Kanununa göre ise, defter tutmakla yükümlü olan emlak komisyoncuları, defterleri son kayıt tarihinden itibaren, düzenlenme zorunluluğu olan belgeleri ise üzerlerindeki düzenleme tarihinden itibaren “on yıl” süre ile saklamak zorundadırlar.

Beyanname Verme: Emlak komisyoncuları elde ettikleri gelirlerin ticari kazanç sayılması nedeniyle gerçek kişi işletmesi olarak gelir vergisi, kurumlar vergisine tabi bir işletme olarak ise kurumlar vergisi beyannamesi vermek zorundadırlar. Katma değer vergisine tabi işlemlerini yine beyanname aracılığıyla bildirmek ve vergiyi ödemek durumundadırlar. Yapmış oldukları ödemelerden vergi kesmek durumunda iseler, kesmiş oldukları vergileri muhtasar beyanname ile beyan etmekle yükümlüdürler.

Emlak komisyoncularının damga vergisi, çevre temizlik vergisi gibi beyannameli başka yükümlülüklerinin olması durumunda da beyanname verme yükümlülükleri söz konusudur.

Vergi Levhası Alma: Emlak komisyoncuları Vergi Usul Kanununun 5. maddesine göre, vergi tarhına esas olan kazançları ile bunlara isabet eden vergilerini gösteren ve bağlı oldukları vergi dairesine onaylatılmış levhayı almak zorundadırlar. Vergi levhası her yıl mayıs ayının son gününe kadar onaylatılmalıdır.

Emlak Komisyonculuğu ve Gelir Vergisi

Emlak komisyonculuğu faaliyetini gerçek kişi işletmesi olarak sürdürenler ile kolektif, adi komandit ve adi ortaklık olarak sürdürenlerin ortaklıktan elde ettikleri kazançlardan dolayı gelir vergisi yükümlülükleri söz konusudur. Bir takvim yılı içerisinde elde ettikleri gelirlerin safi tutarları gelir vergisine tabi tutulur.

Emlak komisyoncuları, gayrimenkullerin alınıp satılması, alım satıma, kiralanmasına aracılık edilmesi ve diğer danışmanlık hizmetlerinden dolayı elde ettikleri gelirlerden dolayı “gerçek usulde” gelir vergisine tabi tutulmaktadırlar. Gerçek usulde vergiye tabi kazancın tespiti, birinci sınıf tüccar sınıfına giren emlak komisyoncuları için bilânço esasına göre, ikinci sınıf tüccar sınıfına girenler için ise işletme hesabı esasına göre yapılmaktadır.

Emlak komisyoncuları yıllık gelirlerini izleyen yılın mart ayının başından 25. günü akşamına kadar “yıllık beyanname” ile, kendi işleri için kiraladıkları işyerleri için kira ödemesi yaparken ya da çalıştırdıkları kişilere ücret ödemesi yaparken vergi sorumlusu sıfatı ile kesmiş oldukları vergileri izleyen ayın 23. günü akşamına kadar “muhtasar beyanname” ile beyan ederler.

Emlak Komisyonculuğu ve Kurumlar Vergisi

Kurumlar vergisi ile gerçek kişiler dışında kalan sermaye şirketleri, kooperatifler, iktisadi kamu kuruluşları, dernek ve vakıflara ait iktisadi işletmeler ve iş ortaklıklarının elde ettikleri gelirler vergiye tabi tutulur.

Kanuni merkezi ya da iş merkezi Türkiye’de olan kurumlar “tam mükellef”, kanuni merkez ve iş merkezinin her ikisi birden Türkiye dışında bulunan kurumlar “dar mükellef” olarak kabul edilirler. Tam mükellefler, hem Türkiye’de hem de Türkiye dışında elde ettiği tüm kazançlar üzerinden vergilendirilirken, dar yükümlüler yalnız Türkiye’de elde ettiği gelirlerden dolayı vergilendirilirler. Yabancı ülkelerde kurulmuş olup Türkiye’de şube ve acente açan ortaklıkların, döner sermayeli işletmelerin, kurumlar vergisinin konusuna giren kazançları üzerinden de kurumlar vergisi alınmaktadır.

Emlak Komisyonculuğu ve Katma Değer Vergisi

Katma değer vergisinin konusunu oluşturan işlemlerden biri de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan mal ve hizmet teslimleridir.

Emlak komisyonculuğu faaliyeti ticari bir faaliyet olarak nitelendirildiği için katma değer vergisi mükellefiyeti doğmaktadır. Burada emlak komisyonculuğu faaliyetinin gelir ya da kurumlar vergisine tabi olmasının önemi bulunmamaktadır. Emlak komisyonculuğu faaliyetinde gayrimenkul alım, satım ve kiralanmaları işlemlerine aracılık edilmesinden dolayı yapılan hizmet teslimleri nedeniyle katma değer vergisi doğmaktadır. Verginin yükümlüsü, mal ve hizmet tesliminde bulunan kimsedir. Dolayısıyla emlak komisyoncuları aracılık hizmetini gerçekleştirdiklerinde katma değer vergisi açısından vergiyi doğuran olay kendi kişiliklerinde doğduğundan vergi mükellefiyeti de söz konusu olmaktadır.

Emlak komisyoncuları birer aylık vergilendirme dönemlerini kullanarak katma değer vergisini beyan ederek vergiyi tarh ettireceklerdir. Emlak komisyoncusu, katma değer vergisine tabi herhangi bir iş yapmadığı vergilendirme dönemi için de beyanname vermek zorundadır. Beyannameler izleyen ayın yirmi dördüncü günü akşamına kadar bağlı olunan vergi dairesine verilecek ve tahakkuk eden katma değer vergileri de beyannamenin verildiği ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar ödenecektir. Örneğin, Haziran ayına ilişkin katma değer vergisi beyannamesi 24 Temmuz tarihine kadar verilecek, tahakkuk eden vergi ise 26 Temmuz tarihine kadar ödenecektir.

Emlak Komisyonculuğu ve Damga Vergisi

Emlak komisyonculuğu faaliyeti içerisinde yapılan alım, satım ve kiralama işlemlerindeki aracılık faaliyetleri ile ilgili olarak sözleşmeler düzenlenmektedir. Düzenlenen sözleşmeler damga vergisine konu olduğu için, emlak komisyoncularının da sözleşmelere taraf olmaları nedeniyle damga vergisi yükümlülükleri doğmaktadır.

Emlak komisyonlarınca düzenlenen sözleşmeler, belli bir para içerip içermemelerine göre oransal ya da maktu vergiye tabi tutulmaktadırlar. Yapılan sözleşmelerde TL ya da yabancı para cinsinden olup olmadığına bakılmaksızın oransal olarak damga vergisi alınmaktadır. Yabancı paranın TL karşılığı hesaplandıktan sonra bulunan değer üzerinden damga vergisinin hesaplanması gerekmektedir.

Damga vergisinin temel ödeme biçimi makbuz verilmesidir. İstihkaktan kesinti yapılması durumunda ise “damga vergisi defteri” tutulması zorunludur. Damga vergilerinin de beyanname ile beyan edilmesi gerekir. Damga vergileri gelir vergisi kesintilerinin beyan edildiği muhtasar beyanname ile aylık ya da üç aylık olarak beyan edilebilmektedir. Damga vergisi izleyen ayın yirminci günü akşamına kadar beyan edilecek ve aynı süre içerisinde de ödenecektir.