Ünite 4: Gayrimenkul İntikallerinde Vergileme

Giriş

Gayrimenkul değer artışlarının vergilendirilmesidir. Bu verginin konusu, sahibinin hiçbir kişisel emeği olmaksızın sahip olunan gayrimenkulün değerinde meydana gelen artıştır. Bu verginin konusu, sahibinin hiçbir kişisel emeği olmaksızın sahip olunan gayrimenkulün değerinde meydana gelen artıştır.

Gayrimenkullerin Veraset Yoluyla İntikali

Veraset kavramı, miras, vasiyet ve miras sözleşmesi gibi ölüme bağlı tasarrufları ifade etmektedir. Başka bir ifade ile, bir kişinin ölümüne bağlı olarak mamelekinin mirasçılara geçmesidir.

Ölüm ve Mirasın Açılması

Ölüm, kişiliğe son veren hukuki bir olaydır. Ölüm olayının gerçekleşmesi ile birlikte bazı sonuçlar doğmaktadır. Ölüm olayı veya hukuken ölümün kabulü ile birlikte, miras mirasçılara intikal eder. MK’nın 575.maddesine göre “Miras, miras bırakanın ölümüyle açılır”. Bu nedenle ölüm hem miras hukuku hem de veraset ve intikal vergisi açısından vergi hukuku kurallarını harekete geçiren bir olaydır.

Muris ve Miras Bırakan

Ölümü veya gaiplik kararı ile terekesi mirasçılara geçen kimseye muris veya miras bırakan denir. Muris veya miras bırakan gerçek kişidir.

Tereke

Murisin intikale konu olabilen ve parayla ölçülebilen mallarının, alacaklarının, haklarının ve borçlarının tümüne tereke denir.

Mirasçı, Mirasçılık Hakkı, Mirasın Reddi ve Veraset İlamı

Mirasçı, ölmüş ya da gaipliğine karar verilmiş bir kimsenin terekesinin intikal ettiği gerçek veya tüzel kişidir. Mirasçılar kanuni mirasçı ve mansup mirasçı olarak ikiye ayrılır. Kanuni mirasçı kan bağına dayanan kişi olup mansup mirasçı ise murisin hayatta iken yaptığı hukuki bir tasarruf ile istediği kişileri ölümünden sonra mirasçı olarak tanımlamasıdır.

Mirası kabul eden mirasçılar, sulh hukuk mahkemesine başvurarak veraset ilamı talep ederler. Veraset ilamı, kimlerin, ne oranda mirasçı olduklarını gösteren bir mahkeme kararıdır. Birden fazla mirasçı olması durumunda veraset ilamı için sadece birinin başvurması yeterlidir.

Gayrimenkulün Tapuda Tescili

Mülkiyette, miras kalan gayrimenkuller üzerinde, her bir mirasçı ayrı ayrı, gayrimenkulün bütünü üzerinde mülkiyete sahiptir. Bu durumu ortadan kaldırmak için mirasın taksimi yapılmalıdır. Miras taksim sözleşmesi noterce yapıldı ise bunun tapu sicil müdürlüğüne sunulması gerekir.

Gayrimenkullerin Veraset Dışında Diğer Yollarla İntikali

Veraset dışında ivazsız intikaller genellikle bağış (hibe) veya ödül, ikramiye, hediye vb. şeklinde gerçekleşir.

Bağış

Bağış, sağlar arasında yapılan hak kazandırıcı bir işlemdir. Bağış yoluyla bir kimsenin bir malının tümünü veya bir kısmını ivazsız olarak bir başka kimseye geçirmesi söz konusudur. Mesela, ölünceye kadar bakma vaadi ivazsız intikal sayılmamaktadır.

Bağışın gerçekleşebilmesi için gayrimenkulün veya ayni hakların tapuya tescili gereklidir.

Yarışma ve Çekilişlerde Ödül veya İkramiye Olarak Verilmesi

Yarışma, çekiliş ya da herhangi bir şey olmadan bilgi, yetenek gibi bazı kriterler sonucunda başarılı olunması durumudur. Çekiliş ise bahis, iştirak, kur’a ve benzeri yöntemlere dayanan düzenlemelerle, katılımcıların bir bedel ödemeden veya ödedikleri bedelden daha yüksek bir değerde mal edinmeleri anlamına gelmektedir.

İkramiye de bu tip yarışma ve çekilişlerde taahhüt edilen ve kazananlara verilmesi gereken nakit dahil her türlü menkul ve gayrimenkul mallar ile diğer bütün hak ve alacakları içermektedir.

Gayrimenkul İntikallerinin Vergilendirilmesi

Gayrimenkul intikalleri veraset ve intikal vergisi dışında ayrıca Harçlar Kanunu’na (HK) göre harca (tapu harcı) tabi tutulmaktadır.

Veraset Yoluyla İntikalde Veraset ve İntikal Vergisi

Ölüme bağlı intikalleri vergilendiren veraset ve intikal vergisi iki şekilde uygulanabilmektedir: Tereke vergisi ve miras payı vergisi.

Vergiye Tabi Gayrimenkul İntikalleri ve Mükellef

Gayrimenkullerin veraset ve intikal vergisinin konusu olması için;

• Gayrimenkulün Türkiye Cumhuriyeti (TC) uyruğunda olan kişilere ait olması, başka bir ifade ile ölen kişinin TC vatandaşı olması, ya da
• Gayrimenkulün Türkiye sınırları içinde olması gerekir.

Mirasçılar payları kadar veraset ve intikal vergisi öderler. Veraset ve intikal vergisinin mükellefi gerçek ya da tüzel kişiler olabilir. VİVK bazı durumlarda kişileri vergiden muaf tutmuştur:

• Kamu idareleri, emekli ve yardım sandıkları, sosyal sigorta kurumları, kamu yararlı dernekler, siyasi partiler ve bunlara ait olan veya bunların aralarında kurdukları teşekküllerden Kurumlar Vergisine tabi olmayanlar,
• Yukarıdaki paragrafta sayılanlar dışında kalan tüzel kişiliklere ait olup kamu yararı için ilim, araştırma, kültür, sanat, sağlık, eğitim, din, hayır, imar, spor gibi maksatlarla kurulan teşekküller,
• Yabancı Devletlerin Türkiye'de bulunan elçi, maslahatgüzar ve konsolosları (Fahri konsoloslar hariç) ile elçilik ve konsolosluklara mensup olan ve o devletin uyruğunda bulunan memurları ve Türkiye'de resmi görevde bulunanlar ile bu sayılanların aileleri efradı karşılıklı olmak koşuluyla vergiden muaf sayılmıştır.

İntikal Eden Gayrimenkulü Değerleme ve Vergi Matrahının Tespiti

Verginin mükellefi olarak mirası reddetmemiş mirasçılar, kendi paylarına düşen miras için veraset ve intikal vergisi beyannamesi vermek ve vergiyi ödemekle yükümlüdür.

Matrahın tespiti için ilk aşama değerlemedir. Mükellefler gayrimenkullerin değerini, emlak vergisine esas teşkil eden vergi değerine göre tespit ederler (VİVK md.10/2-b).

Gayrimenkulün ticari işletmeye dahil olması değerleme ölçüsünü değiştirmez.

Veraset yoluyla gayrimenkul intikalinde emlak vergi değerine göre değerlenen gayrimenkullerden;

• Evlatlıklar da dahil olmak üzere füruğ (çocuk) ve eşten her birine isabet eden miras hisselerinin 202.154’si (2018 yılı için),
• Füruğ bulunmaması halinde eşe isabet eden miras hissesinin 404.556’si (2018 yılı için) vergiden istisna edilmiştir (VİVK md.4/b).

Veraset Yoluyla İntikallerde Vergi Oranı

Oranlar için tablo 4.1 e bakabilirsiniz.

İntikal Eden Gayrimenkule İlişkin Verginin Beyanı

Mükellefler veraset yoluyla iktisap olunan gayrimenkulleri bir beyanname ile bildirmeye mecburdurlar (VİVK md.7). Vergiyi tarh eden daire;

• Veraset yoluyla intikallerde ölen kimsenin ikametgâhının bulunduğu,
• Murisin ikametgâhı yabancı bir ülkede ise Türkiye'deki son ikametgâhının bulunduğu,
• Muris Türkiye'de hiç ikamet etmemiş veya son ikametgâhı tespit olunamamış ise Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın belirleyeceği yer vergi dairesidir (VİVK md.6).

Verginin Ödenmesi

Veraset ve intikal vergisi, mirasçılar tarafından, verginin tahakkukundan itibaren 3 yılda ve her yıl Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere 6 eşit taksitte ödenir. Mükelleflerce, tahakkuk eden vergiye karşılık teminat gösterildiği takdirde intikal eden gayrimenkullerin bir kısmının veya tamamının devir ve ferağına izin verilebilir (VİVK md.19/3).

Beyannamenin Zamanında Verilmemesi Halinde Vergi Kabahati ve Cezası ile Bağlı Alacaklar

VUK’da beyannamenin verilmemesi veya zamanında verilmemesi fiiline bağlanmış iki kabahat tanımı mevcuttur: Vergi Ziyaı (VUK md. 341ve 344) ve Usulsüzlük Kabahati (VUK md. 352).

Vergi Ziyaı Kabahatinin Oluşumu

Vergi ziyaı, mükellefin veya sorumlunun vergilendirme ile ilgili ödevlerini zamanında yerine getirmemesi veya eksik yerine getirmesi yüzünden verginin zamanında tahakkuk ettirilmemesini veya eksik tahakkuk ettirilmesini ifade eder.

Usulsüzlük Kabahatinin Oluşumu

Usulsüzlük kabahatlerinin konusunu, vergi kanunlarının şekle ve usule ilişkin hükümlerine uyulmaması oluşturmaktadır. Beyan süreleri ile ilgili yapılan bu düzenlemelerde kabahatleri oluşturan tek bir fiil vardır: Beyannamenin zamanında verilmemesi.

Gecikme Faizi ve Gecikme Zammı

Verginin zamanında tahakkuk ettirilmemesi dolayısıyla ziyaa uğrayan vergi tutarı üzerinden gecikme faizi uygulanır. Tahakkuk eden verginin zamanında ödenmemesi dolayısıyla vade tarihinden ödeme yapılana kadar geçen süre için gecikme zammı uygulanır.

Veraset Dışındaki Diğer Yolarla Gayrimenkul İntikalinde Veraset ve İntikal Vergisi

Daha önce de ifade edildiği gibi gayrimenkullerin veraset dışında, sağlar arasında bağış yoluyla veya ödül, ikramiye, hediye gibi yollarla karşılıksız intikali mümkündür.

Vergiye Tabi Gayrimenkul İntikalleri ve Mükellef

Bağış yoluyla veya çekiliş ve yarışmalarda gayrimenkulün ödül olarak verilmesi halinde, gayrimenkul intikalinin vergiye tabi olması için, tıpkı veraset yoluyla intikalde olduğu gibi;

• Gayrimenkulün Türkiye Cumhuriyeti uyruğunda olan kişilere ait olması, ve •
• Gayrimenkulün Türkiye sınırları içinde olması gerekir.

Değerleme ve Vergi Matrahının Tespiti

Bağış, ikramiye, ödül gibi isimlerle ivazsız intikallerde gayrimenkuller emlak vergi değeri ile değerlenir. Değerleme günü gayrimenkullerin hukuken iktisap edildiği gündür (VİVK md.11).

Gayrimenkuller tapuya tescil ile iktisap edilir. Dolayısıyla değerleme günü gayrimenkulün tapuya tescil edildiği gündür.

Matrah, gayrimenkulün bulunan değerinden kanunda belirtilen indirimler yapıldıktan sonra kalan kısımdır.

İvazsız Gayrimenkul İntikalinde Vergi Oranı

Veraset ve intikal vergisi VİVK md.16’da yazılı artan oranlı tarife üzerinden alınmaktadır. Tarife tablosu için 4.2 yi inceleyiniz.

Bir şahsa ana, baba, eş ve çocuklarından ivazsız gayrimenkul intikali halinde vergi, ivazsız intikallere ilişkin tarifede yer alan oranların yarısı uygulanarak hesaplanır.

İntikal Eden Gayrimenkule İlişkin Verginin Beyanı

Veraset dışındaki diğer yollarla gayrimenkul intikalleri, gayrimenkullerin hukuken iktisap edildiği tarihi takip eden 1 ay içinde beyan edilmelidir.

Verilen beyannameye; gayrimenkulü bağışlayan ve bağışlananın nüfus cüzdan örneği ve ikametgah ilmühaberi, tapu sureti, emlak vergisi bildiriminin tasdikli sureti eklenir.

Verginin Ödenmesi

Hesaplanan vergi tahakkukundan itibaren üç yılda ve her yıl Mayıs ve Kasım ayında olmak üzere toplam 6 eşit taksitte ödenir.

Vergi Tevkifatı

VİVK, futbol müsabakalarına ve at yarışlarına ait müşterek bahisler ile gerçek ve tüzel kişilerce düzenlenen yarışma ve çekilişlerde kazanılan ikramiyeler üzerinden vergi kesintisi yapılmasını hüküm altına almıştır (VİVK md.16/4).

Gayrimenkul İntikallerinde Bağışı Yapan Açısından Vergi Avantajları

VİVK muafiyet ve istisnalarla bağış yoluyla gayrimenkul iktisap edene bir takım avantajlar tanırken, bazı kanunlarımızda da bağışı yapana vergi avantajı sağlayan düzenlemelere yer verilmiştir.