Ünite 6: Arsa (Kat) Karşılığı Yapılan İnşaat İşleri

Giriş

Günümüzde nüfusun önemli bir kısmı kentlerde yaşamaktadır. Şehirlerde konut sorunu vardır. Yaygın olarak yürütülen arsa(kat) karşılığı inşaat işleri konut ve iş yeri üretimi sağlarken diğer yandan da ekonominin gelişmesi ve istihdam açısından önemli bir katkı sağlamaktadır.

Arsa (Kat) Karşılığı İnşaat İşleri

Arsa, sahibine, arsasına karşılık kat ya da iş yeri gibi gayrimenkuller vermek, kat karşılığı inşaat ileridir. Arsa karşılığı inşaat işleri özel inşaat işidir. Özel inşaat işletmeleri kendi nam ve hesabına, kendi veya başkasına ait arsa veya arazisi üzerine inşaat faaliyeti sürdüren işletmelerdir. Arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa, gerçek bir kişiye ait ya da bir işletmenin aktifine kayıtlı olabilir. Gerçek kişiler arsa karşılığı elde ettikleri gayrimenkulleri elde ediş tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarmaları durumunda elde ettikleri kazanç Gelir Vergisi Kanunu’na göre değer artış kazancı olarak vergilendirilir. Arsa karşılığı inşaat işleri sonucunda konut il yeri gibi bir yapı üretimi gerçekleşmektedir. Bu nedenle arsa karşılığı inşaat işleri de bir üretim işletmesi niteliğindedir. Muhasebe uygulamaları bakımından üretim işletmelerine benzer bir uygulama yapılır. Arsa karşılığı inşaat işlerinde belli bir arsa üzerine ilk madde ve işçilik kullanımı yoluyla bir yapı üretimi gerçekleşmektedir.

Arsa (Kat) Karşılığı İnşaat İşlerinde Tutulacak Defterler

Arsa karşılığı inşaat işleri de özel inşaat işletmeleri tarafından yürütülen faaliyetlerdir. İşletmeler bilanço esasına göre veya işletme hesabı esasına göre defter tutabilirler.

Bilanço Esasına Göre Tutulacak Defterler: Belirli ölçüleri aşan özel inşaat işletmeleri bilanço esasına göre defter tutarlar. Bu ölçütler;

• VUK madde 177’de belirlenen sınırları aşmış olmak,
• Kendi isteği ile bilanço esasına göre defter tutmak isteyenler,
• Kurumlar vergisine tabi olan tüzel kişilerdir.

Bilanço esasında şu defterler tutulur:

• Yevmiye defteri
• Defterikebir • Envanter defteridir.

İşletme Hesabı Esasına Göre Tutulacak Defter: İşe yeni başlayan VUK madde 177 belirlenen ölçütlerin altında kalan özel inşaat işletmeleri işletme hesabı esasına göre defter tutabilirler. Ayrıca kurumlar vergisi mükelleflerinden işletme hesabı esasına göre defter tutmalarına Hazine ve Maliye Bakanlığınca müsaade edilenler işletme hesabı esasına göre defter tutabilirler.

Arsa (Kat) Karşılığı İnşaat İşlerinde Maliyet Hesapları

Arsa karşılığı inşaat işlerinde maliyet hesapları, mal ve hizmetlerin planlanan biçim ve niteliğe getirilmesi için yapılan giderlerin toplandığı ve maliyet unsurlarına dönüştürülerek izlendiği hesaptır. Özel inşaat işletmeleri işletme özelliği ve büyüklüğüne göre 7/A veya 7/B seçeneğinden birisini uygulayabilirler.

Arsa karşılığı inşaat işlerinde gider yerleri şöyledir:

• Esas üretim gider yerleri
• Yardımcı üretim gider yerleri
• Yardımcı hizmet gider yerleri
• Yatırım gider yerleri
• Üretim yerleri yönetimi gider yerleri
• Araştırma ve geliştirme gider yerleri
• Pazarlama satış ve dağıtım gider yerleri
• Genel yönetim gider yerleri

Arsa karşılığı inşaat işlerinde gider çeşitleri hesaplarının kodlanmasında aşağıda belirtilen sınıflama esas alınmıştır:

• Gider hesapları grupları
• İlk madde malzeme
• İşçi ücret ve giderleri
• Memur ücret ve giderleri
• Dışardan sağlanan fayda ve hizmetler
• Çeşitli giderler
• Vergi, resim harç,
• Finansman giderleri

Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinde Maliyetlerin Muhasebeleştirilmesi

Arsa karşılığı inşaat işleri arsa üzerine ilk madde ve malzeme ve direkt işçilik kullanılarak yapı üretme faaliyetidir. Bunun içinde arsa, ilk madde ve malzeme alımları, işçilik ücretleri ve doğrudan inşaatlara yüklenemeyen genel üretim giderleri maliyet kalemlerini oluşturur. İnşaat maliyetinin tam ve güvenilir bir şekilde belirlenebilmesi açısından maliyet kalemlerinin doğru şekilde kayıt altına alınması gerekir. Özel inşaat işlerinde maliyet arsa ve toplam inşaat maliyetlerinden oluşmaktadır. Özel inşaat işleri yapan işletmeler arsa karşılığı inşaat işlerinde arsaya herhangi bir bedel ödememektedirler. Arsa karşılığı inşaat işleri özel mülkiyete ait arsa üzerine olabildiği gibi bir işletmenin aktifinde kayıtlı bir arsa üzerine de yapılabilmektedir.

Gerçek Kişilere Ait Arsa Üzerine Yapılan Kat Karşılığı İnşaat İşleri

Tasarruf amacıyla alınan arsalar üzerine inşaat şirketi veya bir yüklenici anlaşılarak inşaat işleri yapılmaktadır. Bu tür inşaat işlerinde inşaatın başlamasıyla birlikte arsa emsal bedel üzerinden nazım hesapta izlenir.

İnşaat Maliyetleri Kaydı: Özel inşaat işlerinde maliyetleri ilk madde malzeme, direkt işçilik ve genel üretim giderlerinden oluşmaktadır. Giderler oluştukça hesapların borcuna kaydedilir.

Arsa Maliyeti Kaydı: Arsa karşılığı inşaat faaliyetlerinde arsa, inşaat maliyeti açısından ilk madde ve malzeme olarak değerlendirilmektedir. Arsa karşılığı inşaat işi yapan işletme arsa bedelini 710 D. İlkmadde malzeme giderleri Hesabı’na kaydedecektir. Arsa bedelinin bulunması için öncelikle inşaat üretim maliyetinin bulunması gerekmektedir. inşaat üretim maliyetinden arsa karşılığı verilecek gayrimenkullerin maliyeti arsa maliyeti olarak değerlendirilecektir.

İnşaat üretim maliyeti= Önceki dönem maliyeti + dönem maliyetleri

Arsa karşılığı inşaat işleri yapan işletme için arsa maliyeti arsa karşılığı verdiği daire ve iş yerlerinin inşaat maliyetidir.

İnşaat Maliyetinin Bulunması ve Kaydı: arsa karşılığı yapılan inşaat işlerinde maliyet, arsa bedeli ile inşaat maliyetinin toplamından oluşmaktadır.

İnşaat üretim maliyeti = Önceki dönem maliyeti + Dönem maliyeti

Arsa payı hariç işletmeye kalan yerler maliyeti= Toplam maliyet – arsa sahibine verilen yer maliyeti Birim inşaat maliyeti = inşaat maliyeti / inşaat alanı

Daire maliyeti = Daire alanı x birim fiyat

İş yeri maliyeti = iş yeri alanı v birim fiyat

İnşaat tamamlandıktan sonra üretilen yapılar işletme için mamul niteliği alır ve 152 Mamuller Hesabı’na aktarılır.

Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinin Teslimi: İnşaat işleri tamamlanıp mamuller hesabına alındığında yapılan sözleşme gereği bağımsız yerlerin, gayrimenkullerin arsa sahibine teslim edilmesi gerekir. Bu teslimler KDV’ye tabiidir. KDV oranı arsa birim metrekare değerine göre, %1, %8 veya %18 olabilmektedir.

Birim başına düşen genel yönetim gideri = GYG Tutarı / Toplam İnşaat alanı

Hesapların kapatılması: Arsa karşılığı inşaat teslimlerinden doğan borç ve alacak hesapları teslim sonrası karşılıklı olarak kapatılır. Borç alacak ilişkisinden doğan herhangi bir alacak var ise tahsil edilir. KDV’nin arsa karşılığı inşaat işini yapan tarafından üstlenmesi durumunda işletme katma değer vergisini dönem gideri olarak kaydedebilir. Bu durumda KDV tutarı 770 Genel Yönetim Giderleri Hesabı’na kaydedilir.

Gayrimenkullerin Satışı: Arsa karşılığı inşaat işleri yapan işletmeler elde ettikleri gayrimenkuller mamul niteliğindedir. Bu işletmelerin kar ya da zararları gayrimenkullerin satışı ile gerçekleşebilir.

Dönem Sonu İşlemleri : İşletmeler faaliyet dönemi sonunda envanter çıkarmak, kar/zararını hesaplayabilmek için dönem sonu işlemlerini yapmak ve bilanço, gelir tablosu gibi mali tablolarını düzenlemek zorundadır. Bir işletmenin dönem sonunda yapacağı muhasebe işlemleri şöyle olacaktır:

• Maliyet hesaplarını yansıtma hesapları ile gelir tablosuna aktarılır.
• Gelir tablosu hesaplarını kapatarak dönem karı veya zararını bulacaktır.

İşletme Aktifine Kayıtlı Arsa Üzerine Kat Karşılığı İnşaat İşleri

Arsa karşılığı inşaat işleri gerçek kişiye ait arsa üzerine olabileceği gibi bir işletmenin aktifine kayıtlı arsalar üzerine de yapılması olanaklıdır. İşletmelerin aktifine kayıtlı arsalar üzerine yapılan inşalardan işletmeye devredilen gayrimenkullerin maliyet değeri ile arsa değeri arasındaki fark kazanç olarak değerlendirilip ticari kazanca ilave edilmektedir.

Arsa Karşılığı İnşaat İşleri Yapan İşletmenin Kayıtları : Arsa karşılığı inşaat işi yapan işletmeler bir üretim işletmesi niteliğinde olup, üretim işletmelerine benzer şekilde muhasebe kayıtlarını tutar. Arsa karşılığı inşaat işlerinde mamul maliyeti arsa bedeli ve inşaat maliyetleri oluşturmaktadır.

Arsa Maliyetlerinin Kayıtlara Alınması: İnşaat toplam üretim maliyeti arsa ve inşaat üretim maliyetlerinden oluşmaktadır. Arsa karşılığı inşaat işleri yapan işletmeler açısından arsa maliyeti arsa karşılığı teslim ettiği iş yeri, daire gibi gayrimenkullerin üretim maliyetidir. Önce toplam inşaat üretim ve birim inşaat maliyetinin bulunması gerekir:

İnşaat maliyeti = Önceki dönem maliyeti + Dönem maliyeti

Birim inşaat üretim maliyeti = Toplam maliyet/ Toplam inşaat alanı

Daire Maliyeti = Daire alanı x Birim maliyet

İşyerlerinin maliyeti = İş yeri alanı x birim maliyet

İnşaat Maliyet Kayıtları: Arsa karşılığı inşaat yapan işletmeler inşaatı tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine devrederken bir kısmı da kendilerine kalmaktadır. Arsa karşılığı inşaat işlerinde işletmeye kalan bağımsız yerlerin maliyeti arsa bedeli ile inşaat maliyetinden oluşmaktadır.

İnşaat üretim maliyeti = önceki dönem maliyeti + dönem maliyetleri

Arsa payı hariç işletmeye kalan yerler maliyeti = toplam maliyet – arsa sahibine verilen yer maliyeti

Arsa Karşılığı Gayrimenkullerin Teslimi: Arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine arsa payına karşılık inşaatı tamamlanan gayrimenkullerin bir kısmı devredilmektedir. Böylece arsa sahibi arsasına karşılık gelecek gayrimenkullere para vermek yerine arsasını devrederek arsasını değerlendirmiş olmaktadır. Arsa karşılığı inşaat işlerini yapan işletme inşaat tamamlandıktan sonra sözleşmede belirlenen gayrimenkulleri arsa sahibine devretmekle yükümlüdür.

Arsa karşılığı inşaatlarda yapılan teslimler KDV’ye tabiidir. KDV matrahının bulunabilmesi için genel yönetim giderlerinden teslim edilecek gayrimenkullere düşen payın bulunması ve inşaat üretim maliyetine eklenmesi gerekir. KDV 150 metrekarenin altındaki daireler için % 1ve 150 metrekare üstü daireler ve işyerleri için %18’dir.

Katma değer vergisinin matrahının bulunması:

+ İnşaat üretim maliyeti

+ Genel yönetim giderleri payı

+ Emsal bedeli %5

Katma değer vergisi matrahı

Arsa Sahibi İşletmenin Muhasebe Kayıtları : Arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa bir işletme aktifine kayıtlı olabilir. Arsa sahibi işletme açısından bir arsa teslimi söz konusudur. Ayrıca arsa karşılığı yapılan inşaattan sözleşmede belirlenen bağımsız bölümlerin teslimlerinin kayıt altına alınması gerekmektedir.

Arsa Üzerinde İnşaatın Başlanması: Bir işletme aktifine kayıtlı arsası üzerine arsa karşılığı inşaat yapılması konusunda bir anlaşmaya varılabilir. Aktife kayıtlı bir arsa üzerine inşaatın başlamasıyla birlikte arsalar arsa sahibi işletme açısından yapılmakta olan yatırımlara dönüşür. 150 Arsa ve Araziler Hesabı’ndan çıkarılır ve 258 Yapılmakta Olan Yatırımlar Hesabı’na alınır.

Gayrimenkullerin Teslim Alınması: Arsa karşılığı yapılan sözleşme sonucunda inşaatın tamamlanmasıyla sözleşmede belirlenen bağımsız bölümler, gayrimenkuller arsa sahibine devredilir. Gayrimenkuller 258 Yapılmakta Olan Yatırımlar Hesabı’na kaydedilir.

Arsa Payının Devri ve Arsa Karşılığı Gayrimenkul Alınmasından Doğan Farkın Kaydedilmesi: İşletme aktifine kayıtlı bir arsayı kat karşılığı devretmesi durumunda elde ettiği gayrimenkul ile teslim ettiği arsa arasında bir değer farkı oluşacaktır. Bu fark işletmeler açısından ticari kazancın bir unsurudur. Oluşan fark olağandışı gelir ve kar olarak gelir tablosu hesaplarında kayıt altına alınması gerekmektedir. Arsa karşılığı bağımsız yerlerin, gayrimenkul teslimleri aynı zamanda KDV’ye tabiidir.

Hesapların Kapatılması: Arsa karşılığı inşaat işleri yapan işletmeler inşaat üretim sürecini tamamlayıp sözleşmede belirlenen gayrimenkulleri devrederler. Bunun sonucu ortaya çıkan alacak var ise tahsil ederek ya da borç var ise ödeyerek hesapları kapatırlar.