Ünite 6: Konut Seçiminde ve Düzenlenmesinde Yasal Mevzuat

Konut Piyasasının Yapısı ve Önemi

Ülkemizdeki konutların yoğunluğu, büyüklüğü, kullanılan malzemeleri ve bunlara bağlı olarak fiyatları; kentlerin sosyo-ekonomik verilerine göre farklılık gösterirler.

Eskiyen şehir merkezi kent dokusunu yenileyebilmek ve daha kullanılabilir hale getirebilmek için ilgili belediyeler tarafından “kentsel dönüşüm” projeleri geliştirilmektedir.

Gayrimenkul sektöründeki hareketlilik dolayısı ile karlılık; yapı malzemesi üreticilerinden, bankacılığa kadar diğer pek çok sektörü doğrudan ilgilendirdiği gibi, bazı düzenlemeler de yatırımcıların doğrudan gayrimenkul piyasası ile ilgilenmelerine yol açmıştır.

Mortgage; uzun vadeli borçlanma ile konut edinebilmeyi amaçlamaktadır. Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de bazı farklılıkları vardır.

Genel anlamda sistemin işleyişi şu şekildedir; konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredileri kullandırılır. Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları’na devredilir ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satarlar. Dolayısı ile sistem kendi kendini besler.

Mortgage’ in genel olarak avantajlarını sıralayacak olursak;

• Konut mevcut konut kredilerinden daha uygun koşullarda ve
• Uzun vadeli olarak alınabilmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları; Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenmiş olup gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi tipidir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının amaçlarını özetlemek gerekirse:

• Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere yatırım yapmak,
• Gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak,
• Portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek,
• Gayrimenkul alım satım kazançları elde etmek.

Gayrimenkullerde Mülkiyet Hakkı

Gayrimenkullerle ilgili mülkiyet hakkı, taşınmaz üzerinde hak sahibine kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi veren, hukuk düzeninin sınırları içinde kullanılabilen mutlak ve ayni bir hak olup Türk Medeni Kanunu ile düzenlenmiştir.

Mülkiyet hakkına sahip kişi (malik) mülkiyetindeki taşınmazı kullanma, başkalarına devretme, tahrip etme, ürünlerinden ve gelirlerinden faydalanma yetkisine sahiptir.

Mülkiyet, hak sahiplerinin sayısına göre;

• Tek başına mülkiyet
• Birlikte mülkiyet olmak

üzere ikiye ayrılır.

Tek başına mülkiyet; adından da anlaşıldığı üzere bir mülke tek başına sahip olmak anlamı taşır.

Birlikte mülkiyet ise kendi içinde “paylı mülkiyet”(müşterek mülkiyet)ve “elbirliği ile mülkiyet” (iştirak halinde mülkiyet) olarak ikiye ayrılmaktadır.

Paylı mülkiyette birden çok kimse taşınmazın tamamına belli paylarla sahiptir ve bu taşınmazın haklarından da hisseleri oranında faydalanırlar.

Müşterek mülkiyette aksine sözleşme olmadıkça, hissedarlar taşınmazı birlikte idare ederler.

El birliği ile mülkiyette ortakların belirlenmiş payları yoktur ve taşınmazın hak ve yükümlülüklerinden birlikte sorumludurlar.

İştirak halinde mülkiyet, sözleşmeden veya kanundan doğabilir.

Taşınmaz mülkiyetinin devri, tapu sicilinde tescil işleminin yapılması ile gerçekleşir. Noterden vb. yapılan satışlar, tapuya işletilmedikleri müddetçe geçerliliği yoktur. Taşınmazlarla ilgili mülkiyet hakları için tapu kayıtları esas alınır.

Devre mülk: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere tesis edilen bir irtifak hakkıdır.

Devre mülk hakkının tesis edilebilmesi için bu hakkın bağlı olduğu mülkiyet payının ve devre sayıları ile sürelerinin sözleşmede gösterilmesi gerekir. Devrelerin sayı ve süreleri mutlaka resmi senette de belirtilmesi gerekmektedir.

Devre süreleri 60, 40, 15 gün şeklinde gibi değişik olarak da belirlenebilir. Bu durumda büyük onarım için ayrılacak süre dâhil, devre toplamlarının bir yılı aşmaması ve devre gün sayısının 15 günden daha az süreli olmaması gerekir.

Konut Edinimi Yolları ve Vergilendirmeleri

Bir konut çeşitli yollarla edinilebilir. Miras, bağış, satın alma, inşa etme, icra yolu ile alma vb. şekilde edinilen taşınmazların edinim yollarına göre farklı harçları ve vergileri bulunmaktadır.

Bir gayrimenkul satın alırken ekonomik, estetik, fonksiyonel ve strüktürel özelliklerinin tatmin edici olmasına dikkat edilir.

Konut ediniminde vergiler: Konutun nasıl edinildiğine bağlı olarak bir takım vergiler doğar. Miras, Bağış, Hibe, Piyango çekilişi vb. yollarla (ivazsız intikal) edinilen konut için “Veraset ve İntikal Vergisi” ödenir.

Vergi Usul Kanununa göre; ivazsız intikaller hariç bir taşınmazın alındıktan sonra 5 yıl içinde satılması durumunda Gelir Vergisi doğar. Ancak alındıktan 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlar, ticari nitelikli sayılmaz ve bunlara Gelir Vergisi doğmaz. Ancak alınan konut kiraya verildiği durumda bir gelir sağlandığı için, Gelir Vergisi doğar.

Uygulanacak KDV oranı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde %1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerlerinin tesliminde %18’dir.

Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır.

Konut yapı kooperatiflerince üyelerine yapılan konut teslimleri de KDV’den istisnadır.

Emlak beyanı; emlak vergisine ve satış bedellerine esas oluşturmaktadır. Bir konut alındıktan sonra, emlak beyannamesi doldurulup konutun bağlı bulunduğu Belediyeye verilmesi gereklidir.

Beyanname doldurulmasında iki etken bulunmaktadır. Bunlar;

• taşınmazın üzerinde bulunduğu arsanın değeri ve
• taşınmazın yapım maliyetidir.

Emlak vergisi kanununa göre, Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl bir önceki yıl vergi değerinin, Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl içinde tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.

Emlak vergisi kanununa göre, Türkiye sınırları içinde, brüt alanı 200 metrekareyi geçmeyen bir konutu olan emekliler, ev kadınları, işsizler, özürlüler, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleri emlak vergisinden muaftır.

Emlak vergisi, taşınmazın bulunduğu bölgeye ve taşınmazın cinsine göre farklı oranlarda ödenir. Emlak vergisi, taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır.

Konut kredisi kullanımı ve avantajları: Son yıllarda kullanılan "konut kredileri" nedeni ile ilgili mevzuat çerçevesinde; Bankaların ipotek konulacak gayrimenkullere Lisanslı firmalar aracılığı ile ekspertiz raporu düzenletmesi sonucunda, hukuki sorunları bulunan taşınmazlara kredi çıkmamakta ve bu taşınmazların müteahhitleri kredili satış yapamadıklarından uzun sürede, uygun fiyatla ve nakit olarak pazarlama yoluna gitmektedirler.

Konut Seçiminde Dikkat Edilecek Yasal Mevzuatlar

Konut oluşum aşamaları ve tapulardaki değişiklikler u şekilde gerçekleşmektedir.

1. Tapusunda tarla, bağ vb. nitelikli gözüken arazi,
2. Tapusu arsa niteliğine dönüşür.
3. İmar şartlarına göre proje hazırlanması, hazırlanan projenin belediyeye onaylatılarak inşaat ruhsatı ve temel ruhsatların alınması.
4. Arsa üzerinde inşaatın başlaması.
5. Kat irtifakı kurulması.
6. Kat irtifakı kurulduğu andan itibaren Tapu Sicil Müdürlüğünden bağımsız bölümlerin satışı yapılabilir.
7. Tapuda; taşınmazın ana vasfında arsa, bağımsız bölüm niteliğinde mesken yazar. (Kat irtifak tapusu).
8. Tapuda; taşınmazın ana vasfında bina, bağımsız bölüm niteliğinde mesken yazar. (Kat mülkiyet tapusu).

İmar affı ve önemi: 08.03.1984 Tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 2981 sayılı imar affına göre; bu tarihten önce yapılmış olan ruhsatsız veya ruhsatlı olup da illegal büyümeleri olan taşınmazlar 6 ay içinde yaptıkları başvuru sonucunda affedildiler. Mevcut illegal kısımları dâhil projeleri hazırlanarak bu projelere göre ruhsat ve iskân aldılar. Ne yazık ki zamanında verilen bu hak, sağlam olmayan yapıların dokunulmazlığını sağlamakla birlikte “tekrar af çıkabilir” düşüncesi ile kaçak yapılaşmanın artmasına neden olmuştur. Hatta affa girip iskân aldığı halde daha sonra iskânlı binasını yıkarak yerine daha büyük kaçak yapı yapanların sayısı oldukça fazladır.

Zorunlu Deprem Sigortası: Meskenlere yönelik olarak oluşturulan bir sigorta ürünüdür. Bu sigorta, teminatı Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) tarafından sunulan ancak poliçe üretimi yetkili sigorta şirketleri ve acentelerince yapılan zorunlu bir sigorta olup, depremin meskenlerde neden olduğu maddi hasarlara karşı teminat sağlamaktadır. Zorunlu Deprem Sigortası'nın süresi bir yıldır.

Tadilat Yapılırken Uyulması Gereken Yasal Mevzuat

Bir konutun tadilatı sırasında, yapılacak tadilatın boyutu ve konutun herhangi bir yasal kısıtlılığının bulunup bulunmadığının bilinmesi önem taşımaktadır. Şayet konutun herhangi bir kısıtlılığı yoksa sadece iç duvarlarda boya, badana gibi hafif tadilatlar için ilgili belediye vb. kurumlardan yasal izin alınması gerekmemektedir.

Ancak bina üzerinde herhangi bir kısıtlama varsa, örneğin “1.Derece Tarihi Eser” nitelikli bir yapı ise en basit bir tadilat için dahi Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu’ndan izin alınması gereklidir.

Tadilat konutun dış duvar sınırlarını da değiştirecek bir planlama içeriyorsa, bu durumda bir Mimara “tadilat projesi” çizdirip ilgili Belediyeye bu projeyi onaylattırarak bir “tadilat ruhsatı” almak ve bu ruhsata dayanarak tadilat projesine uygun şekilde tadilatı gerçekleştirmek gereklidir.

Konut Ediniminde Sıkça Karşılaşılan Sorunlar Ve Çözümleri

Konut satın almadan önce yapılması gerekenler;

• Alınacak gayrimenkulün tapu sureti istenip incelenmelidir. Eğer alınan taşınmaz müstakil bina değilse; tapunun üzerinde mutlaka bağımsız bölüm numarası yazmalıdır. Aksi durumda arsa payı ile satış yapılıyor demektir. Bu tip taşınmazlar "müşterek mülkiyet" niteliklidir.
• Alınacak tapunun satın almaya niyetlenilen gayrimenkule ait olup olmadığını araştırılmalıdır. Tapularda adres bulunmaz. Gayrimenkulün yerini kadastro paftalarına çizilmiş ada ve parsel numaraları belirler.
• Satın alınacak gayrimenkulün oturduğu parselin sorunu olup olmadığı araştırılmalıdır.
• Alınacak konutun arsa payına ve hissesine dikkat edilmelidir.
• Alınacak gayrimenkul "kat mülkiyet" veya "kat irtifak" tapulu olabilir. Bir taşınmazın kat mülkiyet tapusu varsa, yapı kullanım izni de (iskânı) var demektir.
• Alınacak gayrimenkul müstakil olup "cins tashihi" yapılmış bir tapusu da olabilir.
• Alınacak gayrimenkul henüz inşaat halindeki bir binada olabilir. İmar Kanununa göre; ruhsat alındıktan sonra inşaatların beş sene içinde tamamlanması şartı vardır.
• Alınacak dairenin yasal sorunu olup olmadığı araştırılmalıdır.
• Alınacak bağımsızın sınırları ve tapusu kontrol edilmelidir.
• Prensip olarak arsa payı taşınmazın ana bina içindeki değeri oranında verilmelidir.
• Yönetim Planları; apartman sakinlerinin birlikte yaşama kurallarını belirlemek amacı ile hazırlanırlar ve aksi bir karar alınmadığı sürece yasal olarak kat malikleri daha önceden belirlenerek Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş yönetim planına uymak zorundadır.
• Alınacak dairenin apartman içinde doğru katta ve doğru yerde, site içinde doğru konumda bulunduğundan emin olunmalıdır.
• Gayrimenkul bir site içindeyse, blok numarası ve bloğun site içindeki konumu yerinde tespit edilerek, bu bloğun Tapu Sicil Müdürlüğü’ndeki kat irtifak projesinde bulunan vaziyet planına uygunluğunu (Yerleşim olarak aynı konumda olmalıdır) kontrol edilmelidir.
• Alınacak bağımsızın bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü'ndeki kütük defterinden tapu takyidatlar sorgulanmalıdır. Tapu takyidatları; bir taşınmazın hak veya kısıtlayıcı durumlarını belirler ve bu durumlar kütüğe işlenmiş olur.

İpotek: İpotekler satış sırasında tapu memurları tarafından alıcıya bildirilir ve alıcı bunları kabul ederse satış gerçekleşir.

Haciz: kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi caiz bulunan mallara icra müdürlüğünün el koyması işlemidir.

Kamu Haczi: Devletin, Vergi Usul Kanunu kapsamına giren vergi, resim, harç ve bunlara bağlı ceza, faiz ve zamlar ile kamu hizmetleri uygulamasından doğan ve ödenmeyen alacakları (Amme alacakları) nedeniyle, borçlu durumdaki kişilerin mal ve haklarına el konulması işlemidir.

İhtiyati Tedbir: Mahkeme dava konusu olan (veya dava konusu yapılacak olan) ve aynı (mülkiyeti) taraflar arasında çekişmeli bulunan bir taşınmazın, dava sırasında başkasına devredilmesini önlemek için, taşınmazın başkasına devrinin yasaklanmasına (ferağdan men'ine) karar verebilir. İhtiyati Haciz: Gayrimenkulün bir davaya konu olduğunu gösterir ve malikin tasarrufunu zorlaştırır. İlgili yasa gereği şerh konulduktan sonra 10 gün içinde takip davası açılması gerekmektedir. Aksi durumda bu şerhler geçerliliğini yitirir.

150/C: Alacağı olan kişi ya da kurum gayrimenkulü icra kanalı ile sattırarak satış bedelinden alacağını alır.

Kira Şerhi: Bu şerhler genellikle iş yerlerindeki kiracılar tarafından güvence amacıyla konulurlar.

Encümen Kararı: Encümen kararlarıyla 3194 nolu imar kanununun 32. ve 42 maddelerinin uygulanması kararı alınması; binadaki illegal kısımların yıkılması ile ilgilidir ve yıkım kararının kesinleşmesi anlamını taşır.

İntifa hakkı: Kullanım hakkı anlamını taşır ve kısıtlayıcı niteliktedir. İntifa hakkı, ona sahip olan kişinin (en çok) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır.

Korunması Gerekli Kültür ve Tabiat Varlığı: Taşınmazın tarihi bir yapı, Doğal-Tarihi Sit Alanı’nda bulunan bir yapı vb. olması nedeni ile şerh düşülür.

18. Madde Uygulaması: Gayrimenkulün oturduğu parselin belli bir kısmının, belediyece hazırlanan bir plana göre kamulaştırılacak alan içinde kaldığını gösteren bir şerhtir.

Kamulaştırma: Parsel üzerindeki kamulaştırma (istimlâk) şerhi, parsel üzerinde hak sahibi bulunan tüm maliklerin sayfasına işlenir.

Kamulaştırmanın kesinleşmesi (31/B): Kamulaştırma kanununa göre; kamulaştırma kararının tebliğinden sonra taşınmaz malın başkasına devir ve ferağ veya temliki, yasaktır.

İmar düzenlemesine alındı: 3194 sayılı imar kanununa göre her hangi bir bölgede park, bahçe vb. gibi sosyal donatı alanları vb. alanlar yetmediği zaman, ilgili belediyelerce revizyon imar planları çıkartılabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi: Belirli bir taşınmaza ait asıl satım sözleşmesinin yapılması amacı ile taraflar arasında borçlandırıcı ilişki kuran sözleşmelerdir.

Sükna hakkı: Belli bir şahıs lehine kurulan şahsi bir ittifak hakkıdır.

Şufa hakkı: Hisseli mülklerin satışında aynı mülk üzerinde pay sahibi olan hissedarların öncelikli satın alma hakkıdır.

Vefa (Geri alım) hakkı: Vefa hakkı satıcıya sattığı taşınmazın bedel karşılığında ve tek taraflı irade ile geri alma hakkını verir.

Bağışlama vaadi: Bağışlama vaadi ilerideki bir tarihte bir malı bağışlamayı taahhüt niteliğinde ön akittir.

Aile konutu: Konut ailenin kullanımına ayrılmış olup tapuya şerh düşülmüştür.

Satış esnasında dikkat edilmesi gereken hususlar;

• Öncelikle gayrimenkul satışları ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerinden yapılır. Noterden yapılan satışların hukuki açıdan geçerliliği yoktur.
• Satıcı 65 Yaşının üzerindeyse; Tapu Sicil Müdürlüğü satıcının aklının yerinde olduğuna dair Devlet hastanesinden alınmış bir doktor raporu istemektedir.
• Bir konut satın alınırken ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünde alım satım harcı ödenmesi gerekir. Bu harç konutun değerinin binde 16,5'u olup taşınmazın bedeli oranında artar.

Satıştan bir müddet sonra alınan gayrimenkul için dava açılarak bu gayrimenkul geri alınması söz konusu olabilmektedir.

Bu iki nedenden olabilir. İlki anlaşmalı satış (Muvazaalı satış) davasıdır. Satın alınan gayrimenkulün sahibi daha önce birine borçlu olup, borca karşılık evi elinden alınmasın diye acilen bir yakınına anlaşmalı olarak evini satmış gözükebilir.

Alacaklılar için iptal davası açma süresi beş yıl olup, taşınmazı aldıktan sonra beş yıl süre geçmişse iptal davası açılma ihtimali kalmaz.

İkincisi ise alınan gayrimenkul hisseli ise "izale-i şuuyu" davası ile şufa hakkını (ön alım hakkı) kullanarak diğer hissedarın satılan gayrimenkul hissesini geri almasıdır.