Ünite 8: Konut Yapı Kooperatiflerinde Muhasebe ve Finans

Giriş

Konut edinmede geleneksel yöntemlerin dışında, finansal piyasalardaki gelişmeyle birlikte yeni finansman alternatifleri de ortaya çıkmıştır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul sertifikaları, mortgage uygulamaları bunlar arasında sayılabilir. Toplumsal dayanışma ve birlikte hareket etmenin güzel örneklerinden biri olan konut yapı kooperatifleri yoluyla, uzun yıllar içinde çok sayıda aile konut sahibi olmuştur. Konut yapı kooperatiflerinin birçoğunda, ortaklar orta ve alt gelir grubuna mensup kişilerden oluştuğundan, toplanan aidatlar yetersiz kalmakta, inşaat süreleri uzun sürmekte ve beklenen fayda sağlanamamaktadır. Ayrıca kooperatif yöneticilerinin kooperatifçilik, yöneticilik, muhasebe ve finans konusunda bilgisiz ve tecrübesiz olması sorunları daha da artırmaktadır.

Kooperatiflerin de diğer işletmeler gibi profesyonelce yönetilmeleri, iş ve işlemlerinin yasalara uygun olarak kaydedilmesi, finansal durumunu gösteren tablolarının hazırlanması, uygun kaynakların bulunması, varlıkların etkin bir şekilde yönetilmesi gerekmektedir. Bunun için de kooperatif yöneticilerinin asgari düzeyde de olsa muhasebe ve finans bilgisine ihtiyaçları vardır.

Muhasebe ve Finans Kavramı

Çoğu zaman muhasebe ile finans kavramları karıştırılır ya da her ikisinin de aynı işleve sahip olduğu düşünülür.

Muhasebe; daha çok parasal işlemlerin toplanması, kaydedilmesi, sınıflandırılması ve raporlanması ile ilişkili iken finans; muhasebenin ürettiği bu bilgileri yorumlar, sorunları, tespit eder ve çözüm önerileri getirir.

Bir bilim dalı olarak muhasebe, işletmelerdeki mali karakterli işlemleri sistemli bir şekilde kaydeden, sınıflandıran, özetleyen, analiz eden ve yorumlayarak muhasebe bilgisini kullananlar için hazır hâle getirerek raporlayan bir sistemdir. Muhasebenin fonksiyonları Kaydetme, Sınıflandırma, Özetleme, Analiz ve Yorum ve Bilgi Vermedir.

Finans kelimesinin kökeni, Latince finis kelimesine dayanmaktadır. Latince finis “son, ödeme” anlamındadır. Türk Dil Kurumu’nun Genel Türkçe Sözlüğü’nde finans “para, mal, mali işler”, finansman ise “bir girişime işleyebilmesi, gelişebilmesi için gereken para ve krediyi sağlama işi” olarak karşılık bulmuştur. İşletmelerde finans bölümünün görevleri; İşletmenin ihtiyaç duyduğu kaynak miktarını tespit etmek ve bunları uygun vade ve koşullarda sağlamak, Sahip olunan kaynakları dönen ve duran varlıklarda en kârlı bir şekilde değerlendirmek, İşletmenin kâr dağıtım kararını vermek, İşletmenin kısa ve uzun vadeli hedefleri doğrultusunda aldığı kararları, plan ve bütçelere dönüştürerek sayısal hale getirmek, Finansal analiz ve denetimi gerçekleştirmek ve Başka işletmelerle birleşme, satın alma gibi özel durumlarda çözümler üretmektir.

Konut Yapı Kooperatiflerinin Tutması Gereken Kanuni Defterler ile Bilanço ve Gelir-Gider Tablosu

Konut yapı kooperatiflerinin de diğer işletmeler gibi, yasal olarak belirlenmiş defterleri tutmaları ve işlemlerini bu defterlere kaydetmeleri gerekmektedir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na göre kurulan kooperatifler ile bunların üst kuruluşlarının, 1163 sayılı Kanun’un 89. maddesi gereği çıkarılan muhasebe yönetmeliği, Vergi Usul Kanunu ve çıkarılan tebliğ hükmüne göre tutmak zorunda oldukları defterler şunlardır: Yevmiye defteri (Günlük defter), Büyük defter (Defter-i kebir), Envanter defteri, Karar defteri ve Ortaklar defteri. Karar defterleri kooperatifin yetkili organlarınca (genel kurul ve yönetim kurulu) alınan kararların kaydına mahsus defterlerdir.

Bilanço , işletmenin belli bir tarihteki varlıklarını ve bu varlıkların kaynaklarını gösteren özet bir tablodur. Bilançonun başlığında, mutlaka işletmenin unvanı ve düzenlendiği tarih gösterilmelidir. Bilanço iki kısımdan oluşur. İşletmenin kaynakları pasif tarafta, varlıkları ise aktif tarafta yer alır. Pasif, kısa vadeli yabancı kaynaklar, uzun vadeli yabancı kaynaklar ve öz kaynaklardan oluşur. Bir yıldan kısa sürede ödenmesi gereken borçlar kısa vadeli yabancı kaynaklarda, bir yıldan uzun sürede ödenmesi gereken borçlar ise, uzun vadeli yabancı kaynaklarda gösterilir. İşletme ortaklarının yatırdığı özsermaye ile ayrılan yedekler, dağıtılmamış kârlar öz kaynaklar başlığı altında toplanır. Bilançonun aktifi, dönen ve duran varlıklar olarak iki kısımdan oluşur. Bir yıl içerisinde nakde dönüştürülebilecek varlıklar, dönen varlıklarda yer alır. Hazır değerler, menkul değerler, alacaklar ve stoklar dönen varlık unsurlarıdır. İşletmede bir yıldan uzun süre kullanılan, amortisman ayrılan varlıklar ise duran varlıklarda takip edilir. Taşıtlar, binalar, makineler, demirbaşlar, iştirakler, ortaklıklar duran varlıklar unsurlarıdır.

Konut yapı kooperatiflerinin herhangi bir gelir elde etme ya da kâr etme amacı yoktur. Konut yapı kooperatifleri, belli bir süre içerisinde konutları yaptırıp, teslim aldıktan sonra fesh olunmaktadır. Konut yapımı için ortaklardan aidat adı altında para toplanmakta, konut yapımı dışındaki genel giderler için de ya ayrıca ortaklardan para toplanmakta ya da varsa kooperatifin faiz vb. gelirlerinden yararlanılmaktadır. Dolayısıyla kooperatiflerin gelir tablosu kâr amacı güden işletmelerin gelir tablosu gibi değerlendirilmemelidir.

Konut Yapı Kooperatiflerinde Bütçeleme Faaliyetleri

Bütçe, genel anlamda “tutar olarak ifade edilen ve bir hesap dönemi içindeki gelirler ile harcamaların, kârlar ile maliyetlerin tahminini içeren bir faaliyet planıdır”. Bu kavramdan geliştirilen işletme bütçesi ise işletmelerin üst yöneticileri tarafından gelecek bir faaliyet dönemi için belirlenen politikaların, amaçların, hedeflerin resmi ve sayısal ifadesidir.

Bütçeleme, gelecekteki belirli bir zaman dilimi içinde yapılacak işleri önceden ve sayısal olarak gösteren bütçenin yapılabilmesi için, gerekli tekniklere ve yöntemlere verilen genel bir addır. Bütçeleme eylemi sonunda işletme bütçesi oluşur.

Bütçe, önemli ölçüde muhasebenin geçmiş verilerine dayanılarak yapılan tahminleri içerir. Bu bakımdan muhasebe kayıtlarının yanı sıra çeşitli bilgiler geleceğe yönelik istatistiki sonuçlar çıkarılabilecek şekilde düzenlenmelidir. Bu bilgilere dayanılarak bütçe hazırlanır. Bütçenin uygulanması aşamasında ise, özellikle karşılaştırmaların yapılmasını sağlayacak fiili veriler muhasebeden sağlanır. Kooperatif yöneticileri de bir sonraki faaliyet döneminin bütçesini hazırlamalıdır. Konut yapı kooperatiflerine bütçe hazırlamak, diğer işletmelere nazaran daha kolaydır. Bütçe yıllık hazırlanabileceği gibi, aylık olarak da düzenlenebilir.

Konut Yapı Kooperatiflerinin Finansman Sorunları

Konut üretiminin önünde var olan sorunlardan biri de, finansman sorunudur. Yüksek gelir grubuna mensup olanlar, konut ihtiyaçlarını gidermede bir sorun yaşamamakta, ancak orta ve alt gelir grupları ya bu ihtiyaçlarını ertelemekte ya da banka kredisi kullanarak konut edinmeye çalışmaktadır. Konut üretiminde alternatiflerden biri de, konut yapı kooperatifleri kurarak, ortakların konut ihtiyacını karşılamaktır. Ülkemizdeki konut kooperatifçiliğinin önündeki en önemli sorun, kooperatiflerin yeterli ve düzenli finansman kaynaklarına sahip olmamasıdır. Konut üretiminin önündeki en önemli engellerden biri olan finansman sorunu, orta ve alt gelir grupları için konut yapı kooperatifleri kurarak da çözümlenememektedir. Kooperatiflerin en önemli finansman kaynağı, üyelerin ödedikleri aidatlardır. Aidatların yeterli ve düzenli olmaması, bir taraftan kooperatiflerin zamanında hedeflerine ulaşamamasına yol açarken diğer taraftan üretilen konutların kalitesiz olmasına yol açmaktadır.

Türkiye’de Konut Finansman Sistemleri

Konut finansman sisteminin temel belirleyicileri, ülkenin gelişmişlik düzeyi, ekonomisinin büyüklüğü ve istikrarı, finans sisteminin gelişmişliği ve halkın alım gücüdür.

Türkiye’de konut finansman sistemleri aşağıdaki başlıklar altında incelenebilir.

Müteahhitler-Yapsatçılar: Yeterli maddi gücü olmayan arsa sahipleri, arsalarını gerçek ya da kurumsal müteahhitlere karşılığı vermekte, herhangi bir bedel ödemeden konut sahibi olabilmektedir. Hatta hızlı değer kazanan bölgelerde, büyük arsaları olan mülk sahipleri, bu yolla konut sahibi olmanın ötesinde zenginleşmektedir.

Doğrudan Finansman Sistemi: Bu sistemde kişiler, kendi tasarrufları ve aile üyelerinin desteği ile konut satın almakta ya da kendi arsasına veya kamu arazilerine kendi çabaları ve emekleri ile konut yapmaktadırlar. Ancak bu durum; kalitesiz, denetimsiz, ruhsatsız binaların yapılması ve sonuç olarak çarpık şehirleşmeye yol açmaktadır.

Kurumsal Konut Finansman Sistemi: Merkezi yönetim tarafından, konut sektörüne finansman desteği sağlamak ve politika üretmek amacı ile oluşturulan kurumsal örgütlenmeler, 1958 yılında kurulan Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (yeni adıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) ve 1984 yılında kurulan Toplu Konut İdaresi’dir. Mevcut kurumlardan konut alıcılarına fon desteği sağlayan kurumlar; SSK, OYAK ve Bağ-Kur gibi sosyal güvenlik kurumları ve ticari bankalardır. Sosyal güvenlik kurumları, daha ziyade kooperatifler aracılığı ile konut edinmek isteyen kurum üyelerine fon katkısı sağlarken ticari bankalar ise, özellikle 1989 yılından itibaren bireysel kredi kapsamında özellikle ferdi bazda konut kredisi vermişlerdir.

Banka Kredileri: Ülkemizde konut finansmanında en ulaşılabilir finansman kaynağı, bankaların kullandırdığı konut kredileridir. Bankalar konutun değerinin %80’ine ve 120 ay vadeye kadar kredi kullandırmaktadır. Bankaların yaptığı istihbarat sonuçlarına göre, kredi değerliliği olanlara kredi kullandırılmaktadır. Krediye konu gayrimenkul üzerine ipotek tesis edilmektedir. Gerekli görülmesi halinde, ek teminat alınabilir ya da kefil talep edilebilir. Kredi boyunca hayat, konut ve deprem sigortası yapılmaktadır. Kredi faiz oranları ekonomik koşullara göre değişmektedir. Konut kredileri; kaynak kullanım destekleme fonu ve banka sigorta muameleleri vergisinden muaftır. Banka hesaplanan faiz dışında masraf da talep edebilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş sermaye piyasası kurumlarıdır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının iki fonksiyonu bulunmaktadır. Birincisi, ülkenin ihtiyaç duyduğu gayrimenkul sektörünün gelişimine katkı sağlamak, ikincisi alternatif bir yatırım aracı olmaktır.

Mortgage Finansman Sistemi: ‘Mortgage’, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15–20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanan gayrimenkul finansman sistemini ifade etmektedir.

Ülkelerin ekonomik ve sosyal yapılarına göre farklılık gösterebilen sistemin temel amacı, uzun vadeli ve düşük faizli konut kredisidir. Basit olarak bu sistem, bankaların menkul ya da gayrimenkul malların teminat gösterilmesi karşılığında, konut edindirme için tüketiciye sağladığı kredi sistemidir. Kredilerin en önemli özelliği, uzun vadeli olmasıdır.

​​​​​​​ Gayrimenkul Sertifikası: Gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul projesi başlayacak ya da devam eden şirketlerin, bağımsız bölümleri küçük birimlere yani sertifikalara bölerek satmasına, yeterli sayıda sertifika satın alanların tapu devri yoluyla bağımsız bölümün sahibi olmasına, yeterli sertifikaya sahip olmayan sertifika sahiplerinin ise muhtemel değer artışından faydalanmasına imkân veren ve Borsa İstanbul’da işlem gören bir sermaye piyasası aracıdır.