Ünite 1: Eşya Hukukuna İlişkin Temel Bilgiler-Zilyetlik-Tapu Sicili

Eşya hukuku, miras hukuku ve borçlar hukuku ile birlikte medenî hukukun malvarlığını ilgilendiren haklara ilişkin üç dalından birisidir. Eşya hukuku eşyalar (nesneler) dünyasında kişilerin (öznelerin) ilişkilerinin bir kesitini düzenleyen kurallar bütününü inceler. Bir eşyadaki zilyetlikle ifade edilen fiilî egemenlik ile tapu sicili ve o eşyadaki mülkiyet ya da sınırlı aynî haklarla ifade edilen hukuksal egemenlikle ilgilenilmektedir.

Eşya hukukunun temel kaynağı 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu (MK)’dur.

Temel Kavramlar- Aynî Hak- Eşya

1. Aynî hak bir eşya üzerinde kurulan, sahibine o eşya üzerinde doğrudan egemenlik ve üçüncü¨ kişilere (herkese) kar ş ı ileri sürme yetkileri veren ve hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içerisinde kullanılabilen tekelci, mutlak ve malvarlıksal bir haktır.
2. Aynî haklar, bir aynî hakkın içerebileceği tüm yetkileri içeren tam aynî hak olarak mülkiyet hakkı ve bu yetkilerden bir kısmını içerebilen sınırlı aynî haklardan ibarettir.
3. Aynî hak, mutlak ve malvarlıksal haklardandır.
4. Aynî hak, kendisi gibi mutlak ve malvarlıksal olan diğer haklardan, konusunun eşya olması bakımından ayrılır.

Aynî Hakkın Konusu: Eşya

Hukuksal anlamda eşya, üzerinde egemenlik kurulabilir, tedavüle (alışverişe) elverişli, kişisel olmayan, sınırları belirli maddî (cismanî) bir varlığı olan nesnelere denilmektedir.

Malvarlığı, bir kimsenin parayla ölçülebilir hak ve borçlarından oluşan tümlüğe denir. Malvarlığı içerisinde taşınırlar, taşınmazlar ve haklar yer alır.

Aynî Haklara Egemen Olan İlkeler

1. Ayni hakkın mutlak hak niteliği, hak sahibine, eşya üzerinde aracısız ve tek başına doğrudan egemenliği dışa (müdahalelere) karşı koruma yetkisi sağlar.
2. Herkes aynî hakkı hiçbir kuşkuya yer vermeyecek denli açıklıkla tanıyabilmeli, teşhis edebilmelidir. Bu da, ilk elde aynî haklarda sınırlı sayı ve tipe bağlılık ilkesi ile sağlanmaktadır.
3. Aynî hakların dışa karşı kolayca tanınabilecek biçimde yansımasını, herkesçe bilinebilecek olmasını ve hak sahiplerinde ortaya çıkan değişikliklerin herkes önünde açıkça yapılmasını zorunlu kılar. Buna aynî haklarda açıklık (aleniyet) ilkesi denilmektedir.
4. Kamu güveninin korunması ilkesi ile zilyetlik ve tapu sicilinin sağladığı açıklığın bir sonucu olarak meydana gelen ve gerçek hak durumunu yansıtmayan bir görüntüye iyi niyetle güvenerek bir aynî hak kazanmak için gereken koşullara uyan bir kişinin elde etmeyi beklediği aynî hakkı kazanmış kabul edilmesi anlatılmaktadır.
5. Herkese karşı ileri sürülebilen aynî hakkın herkes için tanınabilir, anlaşılabilir olması gereği, konusu bakımından da belirlilik ilkesinde anlam kazanmaktadır.
6. Ayni hakların kazanılmasında sebebe bağlılık ilkesinden de söz edilmelidir. Bu ilke ayni hakların kazanılmasında bir sebebin varlığı ve var olan sebebin de geçerli olmasını ifade etmektedir.
7. Aynî hakların hak düşümü¨ suresine ve hak kaybettirici zaman aşımına bağlı olmaması da bir ilkedir. Gerçekten de, aynî haklar, uzun süre kullanılmamakla zayıflamaz ya da ortadan kalkmaz.

Zilyetlik

Hukuksal anlamda zilyetlik “Bir ta şı n ı r ya da ta şı nmaz mal üzerinde fiilî egemenli ğ i elde etme ve elden kaç ı rmama yönündeki iradeye dayanarak sürdürülen ki ş i ile e ş ya aras ı ndaki ili ş kidir.”

Zilyetli ğ in ö ğ eleri, fiilî egemenlik (corpus) ve zilyetlik iradesidir (animus possidendi). Fiilî egemenlik, bir ki ş inin bir e ş ya üzerinde icra etti ğ i fiziksel (maddî) egemenliktir.

1. Eşya üzerindeki zilyetliğin mülkiyet hakkına dayandığı durumlarda malik sıfatıyla zilyetlikten söz edilir.
2. Tek başına (münhasır) zilyetlik, bir kişinin bir eşya üzerinde yalnız olarak kullandığı zilyetliktir.
3. Aslî zilyetlik, eşya üzerinde malik sıfatıyla zilyet olarak hareket edilmesidir.
4. Doğrudan zilyetlik, bir kimsenin, fiziksel egemenliği bizzat, herhangi bir aracı olmadan ve eşya üzerinde doğrudan kullanmasına denmektedir.
5. Zilyetliğin belirli bir hakka dayanması halinde haklı zilyetlikle karşılaşılır.
6. Dayandırıldığı meşru bir menfaat bulunmayan ve sadece fiilî bir elde tutma olarak tezahür eden zilyetliğe haksız zilyetlik denir.
7. Zilyedin, zilyetliğinin haklı bir nedene dayanmadığını bilmediği veya bilmesi gerekmediği zilyetliğe iyiniyetli zilyetlik denir.
8. Zilyetliğin haklı bir nedene dayanmadığının bilinmesi veya bilinmesi gerekmesi durumunda kötü¨ niyetli zilyetlikten söz edilir.

Zilyetliğin kazanılması ile anlatılmak istenen, bir kimsenin bir eşya üzerinde fiili egemenliği kullanabilir konuma gelmesidir. Bu konum, önceki zilyedin irade ve fiilleriyle şimdiki zilyede sağlayabileceği bir hukuksal konuma dayanan fiilî konum olabileceği gibi, zilyedin kendi maddî fiilleriyle elde edebileceği salt fiilî konum da olabilir.

1. Bir eşya üzerinde, varsa önceki zilyedin zilyetliğinden bağımsız veya onun zilyetliğini yadsıyarak, tanımayarak ya da henüz üzerinde hiçbir zilyetlik bulunmayan bir eşyayı fiili egemenliğine alarak malik sıfatıyla zilyet olunması halinde zilyetlik aslen kazanılmış olur.

1. Bir eşya üzerindeki zilyetlik, önceki zilyedinin rızasına (bir hukuksal işleme) dayanılarak kazanılmakta ise, bu durumda “devren kazanma” ile karşılaşılır.
2. Mirasçılar, hiçbir işleme gerek kalmaksızın tereke üzerinde miras bırakanınkiyle aynı türde zilyetliği de külli halefiyet yoluyla kazanmaktadırlar.
3. Bir zilyedin, eşyada bir aynî hak ya da kişisel hak tanımak suretiyle başkasına fer’i zilyetlik sağladığı durumlarda, yeni bir zilyetlik kurulmuş olur. Bu zilyetliğin tesisen kazanılmasıdır.

Konusunun yada konusu üzerindeki fiili egemenliği kullanma olanağının sürekli olarak ortadan kalkması, zilyetliğin de kaybı sonucunu doğurur. Zilyetliğin, kaybından itibaren bir yıl içerisinde yeniden ele geçirilmesi halinde zilyetlik kaybedilmemiş sayılmaktadır.

Fiilî Durumu Esas Alan Koruma Olanakları;

Kuvvet kullanma suretiyle karşı koyma ve Taşınmaz zilyetliğine yönelik tecavüze karşı idarî korumadır.

Zilyetliğin Dava Yoluyla Korunması Olanakları; Zilyetliğin geri verilmesi davası, Saldırıyı savma (savuşturma) davası, Hak karinelerine dayanan taşınır davasıdır.

Zilyetliği İade Yükümlülüğünün Kapsamı

İyiniyetli Zilyedin İade Yükümlülüğü (MK 993-994)

İyiniyetli zilyet, eşyayı olduğu gibi, elinde kalanı ile iade etmekle yükümlüdür.

İyiniyetli Olmayan Zilyedin İade Yükümlülüğü (MK 995)

İyiniyetli olmayan zilyet, eşyayı, aldığı gibi (nasıl ele geçirdiyse) öyle iade etmekle yükümlüdür.

Tapu Sicili

Ta şı nmazlar ı n fiziksel (jeolojik) ve hukuksal durumlar ı n ı göstermek amac ı yla Devlet taraf ı ndan ve onun sorumlulu ğ u alt ı nda tutulan kütük, defter ve belge gibi ö ğ elerden olu ş an tümlüğe tapu sicili denir.

Tapu siciline egemen olan ilkeler;

1. Aynî Kayıt İlkesi
2. Tescil İlkesi
3. Tescilin Sebebe Bağlılığı İlkesi
4. Açıklık İlkesi
5. Kamu Güveninin Korunması İlkesi
6. Aynî Hakların Sırasını Gösterme (Tescil Tarihi İtibariyle Öncelik)
7. Devletin Sorumluluğu ilkesi

Tapu Sicili İşlemleri

1. Kayıt, kadastro gören bir taşınmaza ilişkin olarak kütükte yapılan ilk işlemdir. Kayıt sonucunda, o taşınmaz için, kütükte kayıtlı diğer taşınmazlardan en sonuncusunun sıra numarasını takip eden ilk temiz sayfa açılır.
2. Tapu kütüğünde aynî haklara iliş kin olarak yapılan işlem tescildir. Bir aynî hakkın devrinde, tesisinde, içeriğinin değiştirilmesinde ya da sona erdirilmesinde tescil işlemi yapılır.
3. Kişisel hakların şerhi: Aynî hak olmamakla birlikte, tapu siciline tescili kabul olunan ve böylelikle üçüncü¨ kişilerin bilgilerine sunulabilir olan kişisel haklar vardır. Bu bakımdan, şerh edilebilir kişisel haklarda yasallık veya sınırlı sayı ilkesi geçerlidir (MK 1009).
4. Beyan, taşınmazları ilgilendiren bazı hukukî ve fiilî ilişkilerin herkes tarafından bilinmesini sağlama amacıyla kütüğün beyanlar kısmına yapılan bir tapu sicili işlemidir. Beyanlar, taşınmaz malikinin veya resmî bir makamın yazılı istemi üzerine yapılır. Genel olarak iyiniyeti önleyici işlev gören beyanlar hakkında tapu siciline güven ilkesi uygulanmaz.

Genel Olarak Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Yolları

1. Tapu sicilinde yapılacak düzeltme dahil her işlemin haklı bir sebebi olmalıdır. Görevliler, haklı sebep olmaksızın sicilde oynama ya da işlem yapmaya yetkili değildir.
2. İdarî düzeltme: Bununla birlikte yasa, kimi durumlarda görevlilere istisnaen kendiliğinden düzeltme yapma yetkisi tanımaktadır.
3. Bunun dışındaki durumlarda tarafların isteği (anlaşması) ya da bir yargı kararı olmadıkça sicilde düzeltme yapılamaz.

Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası

1. Taraflarca tapudaki yolsuzluk sorununun bir mahkeme önünde çözülmesinin istenmesi sonucunda alınan mahkeme kararına dayanılarak da düzeltme yapılabilir. Bu yola, tapu sicilinin düzeltilmesi davası adı verilmektedir.
2. Gerçek aynî hak sahibinin aynî hakkının zedelenmesi üzerine sicilde aynî hak sahibi görünene karşı açtığı ve sicilin gerçek duruma uygun hale getirilmesini istediği davaya tapu sicilinin düzeltilmesi davası denmektedir.
3. Tapu sicilinin düzeltilmesi davasının koşulları , (1) tapu sicili yolsuz tutulmuş olmalıdır. (2) Aynî hak zedelenmiş olmalıdır. (3) Yolsuz tescil ile maddî hukuk açısından durum değişmemiş olmalıdır.
4. Dava açma süresi öngörülmemiştir. Aynî hak kaybedilmedikçe, bu dava açılabilir. Yalnız Kadastro K 11’de tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıllık bir süre öngörülmektedir.