Ünite 4: Emlak Vergisi

Emlak Vergisine Giriş

Vergi politikası kamu harcamalarının bir finansman aracı olmasının yanı sıra ekonomi politikasının da en önemli araçlarından birisi olma özelliğini taşır. Söz konusu politikanın bir aracı da servet vergileridir. Bunun için sosyal devletler vergilendirme yetkilerini, kamu harcamalarının finansmanının yanı sıra gelir ve servet bölüşümündeki adaletsizlikleri giderecek biçimde kullanmaktadır. Bu nedenle servet vergileri gelir ve harcamalar üzerinden alınan vergilerin yanında vergi sistemlerinin vazgeçilmez bir ögesini oluşturur. Servet vergileri; genel servet vergileri ve özel servet vergileri olarak ikiye ayrılır. Genel servet vergileri, gerçek ve tüzel kişilerin sahip oldukları toplam servet üzerinden tarh edilirler. Vergi matrahı ise söz konusu servetin gerçek ve net tutarı olmaktadır. Genel servet vergisinin en önemli ve en güç sorunlarından birisi, servet kavramının kapsamına giren servet unsurlarının değerlemesi ile ilgilidir. Özel servet vergileri, servetin tamamı yerine servet unsurlarının bir kısmını vergileme konusu içerisinde değerlendiren vergilerdir. Özel servet vergilerine, kısmi servet vergileri de denilmektedir. Bu tür vergiler, tüm servetin değil sadece servetin belirli bir kısmının, daha doğrusu servetin belirli ögelerinin üzerinden alınır. Özel servet vergileri kişisel olmayan objektif nitelikli vergilerdir. Servet vergileri içerisinde günümüzde geniş uygulama alanı bulan özel servet vergileri ile servet transferi vergileridir.

Vergi sistemimizde emlak vergisinin varlık nedenini üç olguya dayanarak açıklamak mümkündür; Birincisi emlak vergisi, bütün diğer vergiler gibi az ya da çok belediyelerin gelir ihtiyacına cevap veren bir vergidir. Sürekli yeni finansman kaynaklarının arandığı bir ortamda politikacıların böyle bir kaynaktan vazgeçemeyecekleri düşünülebilir. İkincisi, emlak vergisi eski bir vergidir. Bu yüzden mükellefler bu vergiye alışmışlardır. Bu da vergiye yönelik tepkileri azaltması bakımından uygulamayı kolaylaştıran bir faktördür. Üçüncüsü ise vergi konusunu gizlemenin zorluğu nedeniyle idari açıdan bu vergiyi uygulamanın bir başka kolaylık olmasıdır. Bütün bunlar emlak vergisini cazip kılmaktadır. Emlak vergisini uygulamada önemli kılan bir başka sebep de şudur: Emlak vergisi miktarını hesaplamada esas alınan vergi değeri, aynı zamanda tapu harçları, veraset ve intikal vergisi ve gelirin vergilendirilmesinde kira gelirleri bakımından göz önünde tutulan emsal kira bedelinin hesaplanmasında da kullanılmaktadır.

Mali terminolojide emlak vergisi bina ve arazi vergilerini kapsayan bir kavram olarak kullanılmaktadır. Gerçekten de 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu bina ve arazi vergilerini içine almakta ve bu vergilerin geliştirilmesi ve veriminin artırılması amacını gütmektedir. Başka bir ifadeyle Emlak Vergisi Kanunu bina vergisi ve arazi vergisi olmak üzere iki ayrı vergiyi içermektedir. Ancak her iki vergiye ilişkin düzenlemeler büyük ölçüde bir bütünlüğe sahiptir. İlgili kanunda bu göz önünde bulundurularak her iki vergi için ortak hükümlere de yer verilmiştir.

Emlak Vergisinin Temel Özellikleri

Emlak vergisi gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan bina, arsa ve araziden alınan, hasılatı ve yönetimi çoğunlukla yerel idarelere bırakılmış, sürekli, objektif ve özel nitelikte bir servet vergisidir. Emlak vergisi objektif nitelikte bir vergidir. Subjektiflik yani kişisellik unsurları olan gelir ya da servetin toplanması ve artan oranlı tarife uygulanması gibi hususları içermemektedir. Objektif nitelikteki emlak vergisinde gayrimenkuller dolayısıyla ödenen vergiden, bu varlıkların neden olduğu borçlar için hiçbir ayarlama ve indirim yapılmasına izin verilmediği gibi yükümlülerin kişisel ve ailevi durumları da dikkate alınmamaktadır. Ayrıca emlak vergisinde tek oran uygulanmaktadır. Vergi oranı mükellefin kişisel durumuna göre değil vergiye konu gayrimenkullerin türüne göre değişiklik göstermektedir. Emlak vergisi kapsam bakımından özel bir servet vergisidir. Verginin adından da anlaşıldığı üzere, konu unsuru servetin tamamı değil sadece arsa, arazi ve bina kavramlarını içeren gayrimenkullerdir. Emlak vergisi mükellef sayısı dikkate alındığında hasılatı ve yönetimi yerel yönetimlere bırakılmış çok sayıda mükellefi olan önemli bir vergidir.

Emlak Vergisi Kanunu’nun içeriğine bakıldığında, gelir ve harcamalar üzerinden alınan diğer vergilerden farklı olarak iki ayrı verginin düzenlendiği görülmektedir. Emlak Vergisi Kanunu başlığı altında bina vergisi ve arazi olmak üzere iki ayrı vergiye yer verilmiştir. Başka bir ifadeyle emlak vergisi kanunu konu unsurunu oluşturan gayrimenkulleri ikili bir ayrım çerçevesinde ele almakta ve binalar ile arsa ve arazileri birbirinden ayırmaktadır. Ancak her iki vergiye ilişkin düzenlemeler büyük ölçüde bir bütünlüğe sahiptir. Bu ayrım çerçevesinde Emlak Vergisi Kanunu üç kısımdan oluşmaktadır. Birinci kısımda bina vergisine ilişkin hükümler, ikinci kısımda arazi vergisine ilişkin hükümler, üçüncü kısımda ise bina vergisi ve arazi vergisine ilişkin ortak hükümler yer almaktadır. Biz de bu ünitede kanundaki bu ayırımı esas alarak önce bina vergisine ilişkin hükümleri, ardından arazi vergisine ilişkin hükümleri son olarak da her iki vergiye ilişkin ortak hükümleri inceleyeceğiz. Emlak Vergisi Kanunu bina vergisi ve arazi vergisi olmak üzere iki ayrı vergiyi içermektedir.

Bina Vergisi

Verginin Konusu

Bina vergisi Türkiye sınırları içinde bulunan binalar üzerinden alınır. Binalardan kast edilenin ne olduğunu Emlak Vergisi Kanunu’nun 2. maddesinde görmek mümkündür. Bu maddeye göre yapıldığı madde ne olursa olsun gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın tümü bina olarak adlandırılmaktadır.

Bina vergisinin konusu içine giren bu yapıların, oturmaya veya başka bir amaca bağlı olmasının vergiye tabi olmak bakımından herhangi bir farkı bulunmamaktadır. Bina vergisi yükümlülüğünün doğabilmesi için inşaatın kullanılış amacına uygun olarak tamamlanmış olması gerekir. Binaların bütünleyici parçaları da bina ile birlikte değerlendirilir. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre, bina ile sınırlanmış olup kullanılış tarzı itibarıyla de bina ile birlik oluşturan avlu, bahçe ve sair arazi binanın mütemmimatındandır, yani bütünleyici parçalarındandır (VUK. m. 305).

Verginin Mükellefi

Bina vergisinin mükellefi binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerdir. Yani bina vergisini binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder. Malik terimi, bina üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek ve tüzel kişileri ifade eder. İntifa hakkı ise mülkiyeti başkasına ait bir malı kullanma ve ondan yararlanma hakkı veren bir ayni haktır. Bir binanın malikinden başka bir de intifa hakkı sahibi varsa bu durumda kuru mülkiyete sahip malik değil, intifa hakkı sahibi verginin mükellefi olur. Medeni Kanun’da da intifa hakkı konusu olan malın vergi ve resimlerinin intifa süresince intifa hakkı sahibine ait olduğu ifade edilmiş ve vergi ve resimleri malik ödemişse bunların intifa hakkı sahibince malike tazmin edileceği belirtilmiştir (MK. m. 813). Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, el birliği mülkiyetidir. Medeni Kanun’a göre elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (MK. m. 701). Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oy birliğiyle karar vermeleri gerekir.

Muafiyet Hükümleri

Bina vergisine ilişkin muafiyetler sürekli muaflıklar ve geçici muaflıklar olmak üzere iki kısımda incelenebilir. Sürekli muaflıklar belli bir süreyle kısıtlı olmaksızın devamlı olarak vergi dışı kalmayı ifade eder. Muafiyetlerin bir kısmı ise belirli bir süreyle sınırlandırılmıştır. Dolayısıyla sürenin sonunda mükellefiyet başlar. Bunlara da geçici muaflıklar denir.

Süreklilik taşıyan muafiyetler Emlak Vergisi Kanunu’nun 4. maddesinde “Daimi Muaflıklar” başlığı altında düzenlenmiştir. Bir genelleme yapmak zor olmakla birlikte, bunlar çoğunlukla kamu kuruluşlarına ait veya kamunun kullanımına sunulmuş ve kamu yararı düşüncesine dayandığı söylenebilecek nitelikte binalardır. Bina vergisinde yer alan sürekli muafiyetler kamu kurum ve kuruluşları, elçilik ve konsolosluklar ve askerî kuruluşlara ait gayrimenkullere yöneliktir.

Binalara ilişkin geçici muaflıklar Emlak Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddede bazı binalar için geçici süreli tam muafiyet getirilmişken bazı binalar için vergi değerinin bir kısmına yönelik geçici muafiyet getirilmiştir.

Verginin Matrahı

Bina vergisinin matrahı, binanın “vergi değeri”dir. Bina vergisinin matrahını oluşturan vergi değeri binanın Emlak Vergisi Kanunu’na göre hesaplanan vergi değeridir ve bu değer şu şekilde hesaplanır:

• Binanın dıştan dışa yüzölçümü ile Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ortaklaşa belirlediği (binanın betonarme, karkas, yığma ya da ahşap olma durumuna ve inşaat sınıfına göre) bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvelde yer alan ortalama rakam çarpılır.
• Bu çarpım sonucu bulunan rakama, varsa asansör (%6 oranında), kalorifer veya klima tesisat (%8 oranında) farkı ilave edilir.
• Bu suretle bulunan toplam değerden inşaatın türüne ve binanın yaşına görüne değişen aşınma payı düşülür.
• Aşınma payı düşüldükten sonra kalan değere arsa veya arsa payının asgari ölçülere göre tespit edilen değeri ilave edilerek binanın vergi değeri bulunmuş olur .

Verginin Oranı

Bina vergisinin oranı, konutlar için ‰ 1, diğer binalar için ‰ 2’dir. Bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içindeki konutlar için ‰ 2, diğer binalar için ‰ 4 olarak uygulanır. Cumhurbaşkanı, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir.

Mükellefiyetin Başlaması ve Bitmesi

Bina vergisine ilişkin olarak mükellefiyetin başlayacağı tarih ile bazı durumlarda mükellefiyetin sona ereceği tarihin tespiti önemli bir husustur. Bu kapsamda bina vergisi mükellefiyeti;

• Vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin gerçekleştiği (örneğin yeni bina yapılması, mevcut binalara ilave veya asansör, kalorifer tesisatı yapılması gibi) tarihi,
• Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında sürekli olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde %25’i aşan oranda artma veya eksilmesi olmasına bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• Muafiyetin sona erdiği tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, bütünüyle kullanılamaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların meydana geldiği tarihi izleyen taksitten itibaren sona erer.

Verginin Tarh ve Tahakkuku

Bina vergisi, normal olarak ilgili belediye tarafından dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen bütçe yılının ocak ve şubat aylarında yıllık olarak tarh olunur.

Bina Vergisinin Hesaplanması

Bina vergisinin oranı daha önce de belirtildiği üzere konutlarda ‰1, diğer binalarda ise ‰ 2’dir. Ancak bu oran büyükşehir belediyesi ve mücavir alanları içindeki konutlar için ‰ 2, diğer binalar için ‰ 4’tür.

Arazi Vergisi

Arazi vergisinin konusunu Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar oluşturur. Vergi hukukunda arazi, genel olarak arz üzerinde bulunan ve sınırları dağ, çit, duvar, ağaç, yol gibi doğal ve yapay işaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçası olarak tanımlanmaktadır. Arsa ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan ve belediyelerce parsellenmiş arazidir. Bazı arazilerin arsa sayılmasının gerekebileceği düşüncesiyle belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin Emlak Vergisi Kanunu’na göre arsa sayılacağını belirleme yetkisi Cumhurbaşkanı’na verilmiştir (EVK. m. 12/3).

Verginin Mükellefi

Bina vergisinde olduğu gibi arazi vergisinin de mükellefi arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. Bir araziye paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftir. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden zincirleme olarak sorumludur.

Muafiyet ve İstisnalar

Arazi vergisinde süreklilik taşıyan muafiyetler Emlak Vergisi Kanunu’nun 14. maddesinde “Daimi Muaflıklar” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu maddede yer alan sürekli muafiyetler bina vergisinde olduğu gibi kiraya verilme ya da verilmeme koşuluna göre farklılık göstermektedir.

Arazilere ilişkin geçici muaflıklar Emlak Vergisi Kanunu’nun 15. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde hükümlerine göre aşağıda belirtilen araziler, kanunda öngörülen süreyle sınırlı olarak arazi vergisinden muaftırlar.

Arazi Vergisinde İstisna

Arazi Vergisinde İstisna Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin vergi değerinin 10.000 Türk lirası, arazi vergisinden istisnadır. Cumhurbaşkanı bu istisna miktarını üç katına kadar artırmaya yetkilidir.

İstisna, araziler için öngörülmüş olup arsa niteliğindeki gayrimenkuller bu istisnadan yararlanamaz. Bu hükmün uygulanmasında mükellef ile eş ve velayet altındaki çocuklara ait arazi değerleri toplu olarak nazara alınır. Hisseli arazide mükelleflerin hisse miktarları ayrı ayrı dikkate alınmak suretiyle uygulanır.

Verginin Matrahı

Arazi vergisinin matrahı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit edilen “vergi değeri”dir. Arsa ve araziler için vergi değeri, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre belirlenir.

Vergi Oranı

Arazi vergisinin oranı ‰ 1, arsalarda ise ‰ 3’tür. Bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır. Diğer bir deyişle büyükşehir belediyelerinde araziler için uygulanacak oran ‰ 2, arsalar için ‰ 6’dır. Cumhurbaşkanı, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir (EVK. m. 18).

Mükellefiyetin Başlaması ve Bitmesi

Arazi vergisi mükellefiyeti;

• arazinin maddi veya hukuki durumunda vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin meydana geldiği tarihi,
• herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında sürekli olmak üzere arazinin değerlerinde %25’i aşan oranda artma veya eksilme olması hâlinde bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• muafiyetin sona erdiği tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlar.

Verginin Tarh ve Tahakkuku

Arazi vergisi de bina vergisi gibi normal olarak ilgili belediye tarafından dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen bütçe yılının ocak ve şubat aylarında yıllık olarak tarh olunur.

Arazinin vergi değerinde sürekli olarak %25’i aşan oranda artma veya azalma olması dolayısıyla takdir işleminin yapılması halinde takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını izleyen yılın ocak ve şubat aylarında tarh yapılır.

Bu şekilde tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazıyla bildirilir.

Arazi Vergisinin Hesaplanması

Arazi vergisinin nasıl hesaplandığına ilişkin örnek için ders kitabınızın 87. sayfasındaki örneği inceleyebilirsiniz.

Bina ve Arazi Vergilerine İlişkin Ortak Hükümler

Bildirim Verme ve Süresi

Yeni İnşa Edilen Binalar Nedeniyle Bildirim

Yeni inşa edilen binalar için inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmışsa her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde bildirim yapılır (EVK. m.23/a).

Vergi Değerini Değiştiren Sebeplerin Doğması Hâlinde Bildirim

Emlak Vergisi Kanunu’nun 33. maddesinde bina ve arazinin vergi değerini değiştiren durumlar belirtilmiştir. Etkin bir vergi uygulamasının gereği olarak verginin konusunu oluşturan unsurların vergiye esas alınacak değerini etkileyebilecek çeşitli nedenlerin ortaya çıkması hâlinde bu unsurların idare tarafından bilinmesi önem taşımaktadır.

El Birliği Mülkiyetinde ve Paylı Mülkiyette Bildirim

El birliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi ayrı ayrı bildirimde de bulunabilir. Bu takdirde, gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların sayısına göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılır. Paylı mülkiyet hâlinde ise bildirim ayrı ayrı verilir. Bu durumda maliklerin her biri, paylı mülkiyet konusuna giren emlağın tamamına ait bilgileri bildirimlerinde gösterir ve kendi pay oranlarıyla bu paya isabet eden vergi değerini de belli eder.

Bildirimin Verileceği Yer ve Bildirimde Bulunmamanın Sonucu

İlke olarak emlak vergisi bildirimi, emlağın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir. “Belediye” deyimi, büyük şehir belediye örgütü bulunan yerlerde ilçe belediyelerini, diğer il ve ilçelerde bu il ve ilçelerdeki belediyeleri, il ve ilçe merkezi olmayan yerlerde ise kasaba belediyelerini ifade eder.

Ödeme Süresi

Emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksitin ödenme zamanı mart, nisan veya mayıs ayları, ikinci taksitin ödenme zamanıysa kasım ayıdır. Hazine ve Maliye Bakanlığının ödeme aylarını, bölgelerin özelliklerine göre değiştirme yetkisi vardır. Kanunlar veya kamu düzenine ilişkin diğer mevzuat gereğince tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur.

Emlak Vergisinde Zaman Aşımı

Zaman aşımı, vergi borcunu sona erdiren nedenlerden biridir. İlke olarak, vergi idaresinin (emlak vergisi bakımından belediye idaresinin) vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihi izleyen yıldan itibaren en geç beş yıl içinde vergiyi tarh etmesi gerekir. Bu süre içinde tarh ve tebliğ edilmeyen vergi zaman aşımına uğrar. Tarh zaman aşımı dediğimiz bu sürenin dolmasından sonra ilgili idarenin vergi tarh etme yetkisi ortadan kalkar.