Ünite 2: Fizibilite Analizi

GİRİŞ

1. Yatırım kavramı farklı açılardan nasıl tanımlanır?

Cevap: Genel anlamda yatırım kavramı, fiziksel varlıklar stokundaki bir artış olarak tanımlanabilir. Bu kavram aynı zamanda, gayrimenkullerin, hisse senetlerinin ve tahvillerin alınması gibi faaliyetleri de içeren daha popüler ve geniş bir anlama da sahiptir. Ekonomik anlamda yatırım kavramı, kaynakların, üretim faktörlerinden olan sermayeyi arttıracak şekilde yönlendirilmesidir. İlk olarak yatırım bir akım kavramıdır; yani belirli bir dönem itibariyle ölçülebilir özelliğe sahiptir ve sermaye stoku düzeyindeki değişimler anlamına gelmektedir. İkinci olarak, üretken varlıklara yapılan yatırımlar anlamı da taşımaktadır. Dolayısıyla, yatırımın ekonomik anlamda ifadesi birkaç farklı şekilde ortaya çıkabilir. Bunlar:

• Stoklara yapılan net ilaveler (Mal stoklarındaki değişimler)

• Makine ve teçhizat (bilgisayar, kamyonet, torna tezgâhı vb.)

• Yapı (fabrika, ofis, mağaza, depo vb.) şeklinde sıralanabilir.

2. Yatırım kararlarının önemi nedir?

Cevap: Yatırım kararları, firmaların ellerinde bulundurdukları varlık miktarını, bu varlıkların kompozisyonunu ve yatırımcılar tarafından algılanacak olan firmanın iş ve risk görünüşünü belirlediği için önemlidir. Bu sebeple, bir firmanın içinde bulunulan dönemlerde alacağı yatırım kararları, bu firmanın ekonomik anlamda gelecek vaat edip etmemesi konusunda belirleyici olacaktır.

YATIRIM PROJESİ VE İŞ YARATMA SÜRECİ

3. Yatırım projeleri hangi nedenlere dayandırılır?

Cevap: Firmaya bağlı olarak yatırım projeleri beş farklı nedene dayandırılabilir ve analiz amacıyla projeler aşağıdaki beş gruptan birine dâhil edilebilir:

1. Yeni ürünler veya mevcut ürünlerle genişlemeye gidilmesi

2. Bina veya donanımların yenilenmesi

3. Araştırma ve geliştirme

4. Keşif ve araştırma

5. Diğer

Burada, diğer başlığı altındaki son kategori, sağlık standartlarına uyum sağlanmasında kullanılan bazı sermaye araçları ya da kirlilik kontrol sistemleri gibi nedenleri içerebilir.

4. Yatırım projelerinin başarıyla yönetilmesi hangi aşamaların izlenmesine bağlıdır?

1. Yatırım önermelerinin ortaya konması, tanımlanması: Yeni yatırım önerileri, yöneticiler, girişimciler, üretim alanlarındaki çalışanlar, müşterilerle daha fazla teması olan satış temsilcileri ya da fonksiyonel yöneticiler tarafından ileri sürülebilir.

2. Fırsatların değerlendirilmesi: Firmalar ya da girişimciler tarafından bir fırsat belirlenip tanımlandığında, bu fırsatın değerlendirilmesi için bütün maliyet ve faydalar bir çizelge haline getirilir ve bu veriler analiz edilir.

3. Yatırım projelerinin seçimi: Firmalar finansal, ekonomik, firmanın kendi nitelik ve nicelikleri ile piyasa koşullarına bağlı değerlendirmeler sonucunda, projeler arasından en uygun olanı seçmek durumundadırlar. Çünkü ellerinde bulunan çok sayıda projenin hepsinin birden gerçekleştirilmesi sınırlı imkânlar nedeniyle mümkün olmamaktadır.

4. Projelerin uygulanması: Seçilen en uygun proje hayata geçirilir, gerekli satın almalar, yeni çalışan istihdamı veya yatırımlar gerçekleştirilir. Yöneticiler projenin önerildiği aşamalarda değerlendirilen maliyetlerin, karşılaşılan maliyetlerle tutarlılık göstermesi konusunda tedbirli olmalıdırlar.

5. Projelerin tamamlanmasından sonra döngüsel olarak yeniden değerlendirilmeleri: Projeler tamamlandıktan sonra, yöneticiler maliyetleri ve gelirleri orijinal tahminlerle karşılaştırmalıdırlar. Maliyet ve gelir tahminlerinde proje çalışanlarına sorumluluk yüklenmesi, projelerin tamamlanmasından sonra karşılaşılan gerçek maliyet ve gelirlerle tahminler arasındaki sapmaların küçülmesine yol açacaktır.

FİZİBİLİTE ÇALIŞMASI

5. Fizibilite çalışması nedir?

Cevap: Fizibilite çalışması, yeni bir iş veya proje geliştirme sürecinde belirli varsayımlar ve tahminler dâhilinde girişilecek yatırımın gerçekleşmesi ve sonuçları ile ilgili tespit ve değerlendirmeleri içeren bir süreçtir. Fizibilite çalışması proje hakkında birçok anahtar değişkenin ve projeyi oluşturan parçaların bir araya getirilerek proje geliştirme sürecinde bütünleştirilmiş bir analizin yapıldığı ilk aşama olarak kabul edilebilir. Önerilen iş veya proje kavramının teknik ve ekonomik anlamda yapılabilir olup olmadığı bu aşamada ortaya konulmalıdır.

6. Ön fizibilite çalışması hangi amaçla yapılır?

Cevap: Önerilen projelere temel oluşturacak değişkenlerin göz önüne alınarak hazırlandığı bir “ön fizibilite” çalışması proje hakkında ilk değerlendirmelerin yapılabilmesi adına proje zamanlama çizelgesinin en başında yer almaktadır. Ön fizibilite çalışması projeye ilişkin bazı senaryoların ortaya konarak bunlara dayanan bir ön değerlendirme yapılmasıdır. Ayrıca, ön fizibilite çalışması, fizibilite çalışmasının yerine kullanılabilecek kapsamda ve nitelikte değildir; ancak bazı öngörüleri ve anahtar değişkenleri yansıtması açısından kullanışlıdır.

7. Fizibilite çalışmalarında projenin tarafsız ve objektif olarak değerlendirilmesi neden önemlidir?

Cevap: Fizibilite çalışması, bir projenin başarı potansiyelini değerlendirmektedir. Başarı değerlendirmesinde tarafsız davranılması oldukça önemlidir. Bu yüzden fizibilite çalışmalarında, projenin objektif değerlendirilmesinde tarafsızlık ilkesini göz ardı edebilecek olan kişi ve kurumların rolü dikkate alınmalıdır.

Ek olarak, ön fizibilite çalışmalarıyla elde edilen olumlu sonuçlar fizibilite çalışmalarına yön veriyor olsa da, fizibilite çalışmaları, sonuçların olumlu olacağı beklentisiyle yürütülmemelidir ve kişisel beklentilerin fizibilite çalışmalarını etkilememesine dikkat edilmelidir.

8. Fizibilite çalışmaları yeni bir iş veya proje geliştirilmesi sürecinin hangi aşamasında yer alır?

Cevap: Yeni bir iş veya proje geliştirilmesi sürecinin dört temel aşaması şunlardır: Ekonomik ihtiyacın belirlenmesi ve tanımlanması, proje detaylarının istişare edilmesi, projenin uygulamaya geçirilmesi ve projenin tamamlanarak faaliyete geçirilmesi. Fizibilite çalışmaları bu sürecin proje detaylarının istişare edilmesi aşamasında yer almaktadır.

9. Neden Fizibilite Çalışmasına İhtiyaç Duyulmaktadır?

Cevap: Yeni bir iş veya projenin belirlenmesi ve tanımlanması oldukça önemlidir. Fizibilite çalışması doğru kararın verilmesine yardımcı olan en önemli araçlardan biridir. Henüz başlangıç aşamasında verilecek yanlış bir karar projenin veya işin başarısızlıkla sonuçlanmasına neden olur. W. Heath Hoagland ve Lionel Williamson tarafından yapılan bir araştırma iş alanında yapılan yeni girişimlerin başlangıçtan 18 ay sonra sadece %50’sinin piyasada varlıklarını sürdürebildiğini, beşinci yıldan sonra ise bu oranın %20’ye düştüğünü göstermiştir.

FİZİBİLİTE ÇALIŞMASI VE İŞ PLANI

10. Fizibilite çalışması ve iş planı kavramları arasındaki fark nedir?

Cevap: Fizibilite çalışmaları ve iş planları, yeni projelerin geliştirilmesinde ve hayata geçirilmesinde kullanılan iki ayrı araçtır. Her iki aracın da ortak öğeleri bulunmaktadır, ancak yine de bu iki araç birbiriyle karıştırılmamalıdır. Fizibilite çalışması (feasibility study) proje önermelerinin yapılabilirliğinin araştırılmasında kullanılan bir araçtır. İş planı (business plan) ise, proje önermelerini fikir aşamasından hayata geçirme aşamasına taşımak için gerekli faaliyetlerin planlandığı bir araçtır. Diğer bir ifadeyle fizibilite çalışması, ilk etapta ortaya çıkan proje fikrinin netleştirilmesi, projenin değerlendirilmesi ve projenin kabul edilmesine karar verilmesinde kullanılırken, işletme/iş planı, fizibilite çalışması sonucunda elde edilen bilgileri kullanarak projenin fikir aşamasından faaliyete geçirilmiş bir işletme ya da iş aşamasına doğru evrimleştirilmesinde kullanılmaktadır.

11. Fizibilite çalışması proje geliştirme sürecinin hangi aşamasında yer almaktadır?

Cevap: Fizibilite çalışması proje geliştirme sürecinin ilk aşamasında, finansmana ilişkin kararlar veya proje üzerinde çalışıp çalışmama kararları alınmadan hemen önce yer almaktadır.

12. Fizibilite çalışmasının amacı nedir?

Cevap: Fizibilite çalışmasının amacı, projenin yapılabilirliğini finansal, teknolojik, ekonomik ve hukuki açılardan ortaya koymaktır. Eğer çalışmanın sonuçları projenin başarılı olacağını gösterir şekilde olumluysa bu çalışmadan elde edilen bilgiler işletme/iş planlarının oluşturulmasında kullanılır. Şayet sonuçlar olumsuz ise bir işletme/iş planının oluşturulmasına gerek yoktur. Bir fizibilite çalışması genellikle birçok proje alternatifinin ya da proje başarısı sağlama seçeneklerinin değerlendirilmesinde de kullanılmaktadır. Buradaki amaç proje seçeneklerini sınırlandırmak ve en iyi senaryoyu tanımlamaktır. Bir işletme/iş planı ise tek bir senaryo üzerinde, yani fizibilite çalışması sonucunda en öne çıkan senaryoya yoğunlaşmaktadır.

13. Fizibilite çalışması iş planının hazırlanmasına hangi durumda katkı sağlar?

Cevap: Fizibilite çalışması ne kadar detaylı ve tutarlı hazırlanırsa iş planının hazırlanması o ölçüde kolay ve isabetli olacaktır.

FİZİBİLİTE ÇALIŞMASININ FONKSİYONLARI

14. Fizibilite çalışmalarının temel fonksiyonları nelerdir?

Cevap: Fizibilite çalışması girişimcilere ve yatırımcılara yeni bir iş veya yatırım projesi kavramının yapılabilirlik ya da katılabilirlik açısından ne derece değerli olduğunu gösteren bir çalışmadır. Fizibilite planı hazırlama süreci bir test sürecidir. Yani, girişimin başarıya ulaşabilmesi için nelerin yolunda gitmesi veya nelerin olmaması gerektiğini gösteren bir doğrulama sürecidir. Fizibilite planları oldukça fazla uğraşı ve düşünme gerektiren çalışmalardır. Bu sebeple, fizibilite sürecinde çoğu zaman ilk başta düşünülen orijinal fikir ve planlananlarda önemli ölçüde değişmeler gözlenmektedir. Fizibilite çalışması dayanakları ne kadar tutarlı ve detaylı olursa, olumlu sonuçlanan bir projenin girişimci ve yatırımcılar açısından yapılabilirlik ve katılabilirlik değeri o kadar yüksek olacaktır.

15. Fizibilite çalışmaları hangi ek fonksiyonlara sahiptir?

Cevap: Belirli bir proje konusunda yapılabilirlik sonucuna varılması fizibilite çalışmasına yeni fonksiyonlar kazandırabilir. Fizibilite çalışmasının ek fonksiyonları şöyle sıralanabilir:

• Ortak girişimler konusunda ortak alternatifleri arttırıcı ve yapılanmalarda hızlandırıcı etkilere yol açar.

• Gerekli izin, lisan ve diğer bürokratik işlemlerde çeşitli kolaylıklar sağlar.

• Yatırım konusunda katılımcı sayısının artmasını sağlar.

FİZİBİLİTE ÇALIŞMASININ AŞAMALARI

16. Bir fizibilite çalışmasında inceleme ve çalışma açısından hangi alanlar bulunur?

Cevap: Bir fizibilite çalışmasında genel olarak bulunan inceleme ve çalışma alanlarını pazara, teknolojiye, ekonomik- finansal koşullara, yasal çevreye ve örgütsel yapıya yönelik olarak beş ana başlık altında toplamak mümkündür.

17. Piyasa nedir? Fizibilite çalışmasında piyasa (pazar) araştırmaları hangi unsurları içerir?

Cevap: Fiziksel bir mekânın olmasına bakılmaksızın, rasyonel alıcı ve satıcıların buluştuğu her türlü ortam piyasa olarak adlandırılabilir. Piyasanın arz tarafından bakış açısıyla fizibilite çalışmasının piyasa araştırması bölümü önerilen projeye ilişkin olarak hâlihazırdaki ve gelecekteki toplam taleple ve bu talepten alınması umut edilen piyasa payıyla ilgilidir. Önerilen projenin başarısı açıkça talep yönünden gelecek olan müşteri veya kullanıcı ittifakına bağlıdır. Piyasa coğrafi ölçek, demografik ve psikolojik profil gibi potansiyel müşterilere ilişkin kriterlere dayanarak dikkatlice bölümlendirilmelidir. Kısaca piyasa çalışmaları nihai olarak potansiyel müşteri veya kullanıcıları belirleme amacına yönelik olmalıdır. Bu amaç doğrultusunda piyasa araştırmaları kapsamında aşağıdaki başlıkların detayları ele alınmalıdır:

• Tüketim eğilimleri

• Geçmişte ve içinde bulunulan dönemdeki arz durumu

• Üretim imkânları ve kısıtları

• İç ve dış pazar durumu

• Rekabet

• Tüketici veya kullanıcı davranışları, amaçları, motivasyonları, yaklaşımları, tercihleri

• Dağıtım kanalları ve pazarlama politikaları

• Proje ürünü veya hizmetinin pazarlanmasına yönelik idari, teknik ve hukuki kısıtlar.

18. Bir fizibilite çalışmasında teknolojik araştırmalar hangi kapsamda yürütülür?

Cevap: Teknik analiz kısmı proje girdileri, proje işlem ve süreçleri ve proje çıktıları olarak üç ana başlık altında incelenebilir. Proje girdilerinin analizinde, makineler, donanım, kullanılacak malzeme ve hammaddeler gibi konularda detaylı tanımlamalar, ölçümlemeler ve değerlendirmelere yer verilmektedir. İşlem ve süreçlerin analizi, proje girdileri üzerinde katma değer sağlayacak proje üretim ve işlemleri ile süreçleri üzerindeki çalışmalardır. Bu analizde, projenin nerede ifa (veya inşa) edileceği, işlem sırasının veya proje yerleşiminin nasıl olacağı, kalite kontrol ölçülerinin nasıl ayarlanacağı gibi konular ele alınmaktadır. Son olarak, proje çıktılarının analizi, proje sonucu ortaya konulacak olan ürün veya hizmetlerin nitel ve nicel olarak tanımlanması ve ISO, TSE gibi uygunluk şartlarının sağlanıp sağlanamayacağının irdelenmesini içermektedir.

19. Bir fizibilite çalışmasında ekonomik ve finansal açıdan hangi araştırmalar söz konusudur?

Cevap: Fizibilite çalışmasının ekonomik kısmı genellikle fayda ve maliyet ilişkisine dayanmaktadır. Bu aşamada, ekonomik ve ticari yapılabilirliğin bir ayrımını yapmak faydalı olacaktır. Ekonomik yapılabilirlik, bir ürün veya hizmetin birim maliyeti şeklinde ortaya konulabilirken ticari yapılabilirlik ürün veya hizmetin yeterli düzeyde satılıp satılmayacağı bilgisini ortaya koymaya çalışmaktadır. Yatırımcıların yeni bir yatırım projesine başlama kararı alabilmeleri için projenin, benzer özellikteki projelere eşit düzeyde ya da daha yüksek bir getiriye sahip olmalıdır. Finansal fizibilite çalışmalarının yapılması için gerekli nedenler şu şekilde sıralanabilir:

• Projeye odaklanılmasına ve alternatif seçeneklerin çerçevesinin belirlenmesine olanak sağlar.

• Çalışma kolu faaliyetlerinin sınırlandırılmasına olanak verir.

• Araştırma süreçleri sonucunda yeni alternatiflerin tanımlanmasına olanak verir.

• Projelere başlanmaması ya da devam edilmemesinin sebeplerinin tanımlanmasına olanak verir.

• Projeyi etkileyebilecek faktörlere değinerek ve bunlar üzerinde çalışılmasını sağlayarak projenin muhtemel başarı oranını arttırır.

• Karar verme sürecine katkı sağlayacak kaliteli ve güvenilir bilgiler sağlar.

• Proje seçme ve yürütme faaliyetlerinin derinlemesine araştırıldığı konusunda belge olma özelliği gösterir.

• Kredi kurumları ve diğer parasal kaynaklardan finansal destek alınmasına yardımcı olur.

• Sermaye toplanmasına yardımcı olur.

20. Bir yatırım projesinin değerlendirilmesi aşamasında nakit akımlarının değerlendirilmesine ilişkin hangi yöntemler kullanılır?

Cevap: Yatırım projelerinin değerlendirilmesinde ve alternatifler arasında seçim yapılmasında firmalar, nakit akımlarının değerlendirilmesine ilişkin yöntemler kullanırlar. Bu yöntemlerin başlıcaları, geri ödeme süresi, net bugünkü değer, kârlılık indeksi ve iç getiri oranı yöntemleridir. Bir projenin finansal olarak yapılabilir olmadığının fizibilite aşamasında belirlenmesi para ve zaman kaybını önleyecektir.

21. Bir fizibilite çalışmasında ne tür yasal araştırmalar gerçekleştirilir?

Cevap: Girişimciler ve yeni projeler geliştirenler, yeni geliştirilen iş ve proje süreçlerine ilişkin yasal ve idari konuları da araştırmak zorundadırlar. Bu konuların bazıları organizasyonun hukuki şekli, farklı kamu ve sivil toplum kuruluşlarını ilgilendiren izinler ve kayıtlardır. Genel olarak sınıflandırılabilecek hukuki statüler; kişi işletmeleri, ortaklıklar, şirket ve kooperatiftir.

22. Kişi işletmelerinin yapısı nasıldır?

Cevap: Bu kuruluş şeklinde, işe veya projeye başlangıç aşamasında girişimci, hemen hemen bütün konularda bizzat sorumluluk almaktadır. Yeni projelerin veya işlerin çok büyük bölümü başlangıç aşamasında genellikle tek kişi işletmeleri şeklindedir.

23. Ortaklığın avantajları nelerdir?

Cevap: Ortaklık, bilgi ve becerilerin ortak bir havuzda toplanması ve riskin kısmen dağıtılması gibi avantajlar sağlamaktadır.

24. Şirket nedir ve türleri nelerdir?

Cevap: Ülkemizdeki ticaret hukuku çerçevesinde şirket kavramı, bir veya daha çok kişinin bir araya gelerek, emek veya mallarını, müşterek bir gayeye erişmek üzere bir sözleşme ile birleştirmeleri olarak tanımlanmaktadır. Şirketler hukuki yapıları açısından adi şirket ve ticaret şirketleri şeklinde sınıflandırılabilir. Ticaret şirketleri şahıs ve sermaye şirketleri olarak iki ana gruba ayrılmaktadır. Şahıs şirketleri; kolektif ve komandit şirketlerdir. Sermaye şirketleri ise; sermayesi paylar bölünmüş komandit şirketler, limited şirketler ve anonim şirketlerdir. Temmuz 2012’de yürürlüğe giren yeni Türk Ticaret Kanunu, tek kişilik limited ve anonim şirketler kurulabilmesine imkân vermektedir.

25. Kooperatiflerin özellikleri nelerdir?

Cevap: Kooperatiflerin en belirgin özelliği belirli bir amaç doğrultusunda bir araya gelmiş kişi ve kurumlardan oluşmuş olmasıdır. Bu amaç genellikle belirli bir ürün veya hizmetin üretilmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Bu tip hukuki kuruluş tarzı zirai ve sosyal amaçlar için daha çok kullanılmaktadır.

26. Endüstriyel bir proje ya da iş girişiminde hangi konularda yetki ve izin belgeleri gerekmektedir?

Cevap: Endüstriyel bir girişimin kurulması, arazi kullanımı, kirlilik ve güvenlik kontrolü gibi birçok konuda izin ve yetki belgelerinin alınmasını gerektirir. Merkezi yönetim organları, belediyeler, sanayi ve ticaret odaları ile meslek kuruluşları bu belgelerin alınması konusunda en çok bağlantıya geçilen kurumlardır.

27. Bir fizibilite çalışmasında hangi örgütsel araştırmalar yürütülmelidir?

Cevap: Proje ya da iş girişiminde çalışacak kişilerin belirlenmesi, bunlar arasındaki hiyerarşik yapı, kurumsal organizasyon yapısı, çalışanlar arası iletişim kanalları, yetki ve sorumlulukların dağılımı, iş bölümü ve bunlara benzer konularda varsayımların ve tespitlerin yapılarak fizibilite çalışmasına dâhil edildiği aşamadır. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken en önemli noktalar; ortak girişim yapılabilecek kişi veya kurumların olup olmadığı, yeterli bilgi ve beceriye sahip uzman kadronun oluşturulup oluşturulamayacağı ve örgütsel yapılanmanın ve örgütsel ağın ne şekilde oluşturulacağıdır.

FİZİBİLİTE ÇALIŞMASI ÖRNEĞİ

28. Bir konaklama işletmecisi için örnek fizibilite çalışmasında yönetici özeti hangi unsurları içermektedir?

Cevap: Bu bölüm, çalışmanın neden yapıldığı, ne tür bir projenin değerlendirildiği, bu değerlendirmelerin nasıl yürütüldüğü, çalışmaların ne zaman ve kimler tarafından yapıldığı, çalışma sonucu ortaya çıkan bulguları, sonuçları ve önerileri içermelidir.

29. Genel piyasa özellikleri hangi unsurları içermelidir?

Cevap: Proje yeri, proje yerindeki nüfus büyüme trendleri, endüstriyel çeşitlilik ve büyüme, imar faaliyetleri, işsizlik ve ekonomik trendler, harcanabilir gelir, konutlaşma, ulaşım, çekim merkezleri, toplantı ve kongre merkezleri ile özel durumlar bu bölümde yer verilebilir. Ayrıca betimsel ve istatistiksel verilere yer verilmelidir.

30. Proje alanının değerlendirilmesinde nelere dikkat edilmelidir?

Cevap: Fizibilite çalışmasına otel projesinin yer alacağı alana ilişkin derinlemesine araştırmalar eklenmelidir. Proje alanına ilişkin, proje önermesiyle ilgili endüstriyel alanlar, alış veriş merkezleri, toplantı merkezleri gibi alt faaliyet alanı merkezlerini gösterir nitelikte detaylı haritalar, ulaşım güzergâhlarına ilişkin bilgiler ve proje alanı ile projeye ilişkin ölçüler bu bölümde yer almalıdır. Ayrıca, proje alanının maliyeti, yapılması gereken harcamalar dikkate alınmalıdır.

31. Örnek fizibilite analizine göre arz ve talep bilgiler hangi ayrıntıları içermelidir?

Cevap: Yeni bir otel projesinin muhtemel üç sebebi olabilir. Bunlardan birincisi, mevcut talep miktarının arz miktarından fazla olması; ikincisi mevcut arz tarafından karşılanamayacak ve yeni bir pazardan kaynaklanan bir talebin olması ve üçüncüsü mevcut arz kalitesinin piyasada talep edilen hizmetlere göre oldukça düşük olmasıdır. Bu nedenle fizibilite çalışmasında otel projesi önermesine ilişkin piyasanın tanımlanabilmesi için arz talep durumunun analizine yer verilmesi oldukça önemlidir. Dolayısıyla, proje bölgesinde son beş yıla ait otel doluluk oranları incelenmeli, ilgili piyasaya hizmet vermekte olan otellerin bir listesi hazırlanmalı ve talebin muhtemel temel kaynakları konusunda bilgiler sunulmalıdır. Belirli bir dönemde proje bölgesinde yapılan toplam kongre, fuar, toplantı gibi etkinlik sayısı belirlenerek, katılımcılara dair konaklama bilgileri incelenmelidir. Genel turizm amacı taşıyan ziyaretçilere ilişkin konaklama bilgilerine yer verilmelidir. Otel projesine olan talepte artışa neden olabilecek ulusal veya uluslararası spor organizasyonları veya siyasal zirvelerin talepteki etkisi de araştırılmalıdır.

32. Örnek fizibilite çalışmasında arz ve talep analizi nasıl gerçekleştirilir?

Cevap: Arz ve talebe ilişkin veriler toplandıktan, sınıflandırıldıktan ve düzenlendikten sonra ilgili bölgede ek konaklama arzına karşılık gelebilecek talebin olup olmadığı analiz edilir. Bu analiz dört adımda yapılabilir.

• Birinci Adım: Rekabet potansiyeli en yüksek beş otele ait son 12 aylık ortalama doluluk oranları kullanılarak ortalama günlük talep miktarları hesaplanır.

• İkinci Adım: Farklı talep kaynaklarına ait bileşik büyüme oranları hesaplanır. Kaynaklara ait yüzdelik dağılımlarla yıllık büyüme oranları çarpılarak her bir kaynağın bileşik büyüme oranı hesaplanır. Bileşik büyüme oranlarının toplamı ise yıllık ortalama bileşik büyüme oranını vermektedir.

• Üçüncü Adım: Gelecekteki talep miktarı her bir yıl için hesaplanır. Birinci yıla ait cari talep miktarı bileşik büyüme oranıyla çarpılarak bir sonraki yılın tahmini talebi elde edilir. Elde edilen bu tahmini miktar ikinci yılın cari talep miktarı olarak ikinci yıla taşınır. Bu şekilde beş yıllık izdüşüm talep miktarları oluşturulur.

• Dördüncü Adım: Bu adımda, cari dönemdeki talep miktarını, birinci adımdaki hesaplamalarla elde ettiğimiz ortalama doluluk oranına bölerek ihtiyaç duyulan ek oda miktarını hesaplayabiliriz.

33. Finansal analiz hangi değerlendirmeleri içerir?

Cevap: Fizibilite çalışmasının ana bölümlerinden biri finansal analizdir. Bu bölümde ele alınan bazı çalışma kısımları ise sermaye yatırımı gereksinimi, geçici finansman planı, proforma finansal tablolar, tahmini nakit akımları ve tahminlerin değerlendirilmesidir.

34. Örnek fizibilite çalışmasında gerekli sermaye yatırımı ihtiyacının belirlenmesi ve geçici finansman planı nasıl gerçekleşmelidir?

Cevap: Piyasadaki mimarlar, yöneticiler, yüklenici ve işletmeci firmaların danışmanlık firmalarının tavsiyeleri doğrultusunda yeni otel projesinin yatırım sermayesi gereksinimi, geçici finansman planı, faaliyete başlanmasından sonraki yıllara ait geri ödeme planları, mobilya ve iç tasarım unsurları geri ödeme planı, sermaye planı ve bütçelemesi ve amortismanlara dair tablolar oluşturulmalıdır.

35. Proforma finansal tablolar nasıl hazırlanır?

Cevap: Çalışmanın bu bölümündeki ilk adım konaklama endüstrisinde en önemli gelir kısımları olan odalar bölümü ve yiyecek içecek hizmetleri bölümüne ilişkin gelir tablolarının hazırlanmasıdır. Bu maliyetler genellikler satışların belirli bir yüzdesi kullanılarak tahmin edilmektedir.

36. Örnek fizibilite analizinde tahmini nakit akımları nasıl hesaplanır?

Cevap: Fizibilite çalışmasında proforma gelir tablosu hazırlandıktan sonraki adım ileriye yönelik nakit akımlarının tahmin edilmesidir. İlk olarak net kârın hesaplanmasında kullanılan ancak nakit akımına yol açmayan gider kalemleri net kara geri eklenir. Daha sonra proforma gelir tablosunda net kârın hesaplanmasında alınmayan arazi ve iç donatılara ait ipotekli krediden kaynaklanan ödemelerin anapara kısmı çıkarılır. Bu şekilde elde edilen rakamlar ilk beş yıla ait nakit akımlarını oluşturur.

37. Örnek fizibilite analizi göz önüne alındığında tahminlerin değerlendirilmesi nasıl gerçekleşir?

Cevap: Analizin bu noktasında, gelecek yıllara ait nakit akımları kullanılarak projenin değerlendirilmesi yapılabilir. Projenin değerlendirilmesinde kullanılabilecek gelecek yıllara ait nakit akımları ve bu nakit akımları kullanılarak elde edilen sonuçlar değerlendirilir.

38. Nakit akımlarının değerlendirilmesinde hangi yöntemler kullanılır?

• Geri Ödeme Süresi Yöntemi: Bu yönteme göre elde edilecek nakit akımlarının ortalaması alınır ve ilk yatırım tutarına bölünerek, projenin geri ödeme süresi hesaplanır.

• Net Bugünkü Değer (NPV) Yöntemi: Bir yatırım projesinin net bugünkü değeri, ilgili yatırım önermesinin bugünün parasal değeri cinsinden net değerinin bir ölçüsüdür. Yıllık serbest nakit akımlarının bugünkü değeri ve proje ilk yatırım tutarı arasındaki fark, yatırım projesinin bugünkü parasal değeri üzerinden kabul edilmesinin net değerini belirlemektedir. Projenin NPV’si sıfıra eşit veya sıfırdan büyük olduğu zaman proje kabul edilebilir; projenin NPV’si sıfırdan küçükse proje reddedilir.

• Kârlılık İndeksi (PI) Yöntemi: Kârlılık indeksi ya da literatürdeki diğer adıyla fayda/maliyet oranı gelecekte elde edilecek serbest nakit akımlarının bugünkü değerlerinin ilk yatırım tutarına oranıdır. Kârlılık indeksi gelecekte sağlanacak faydaların bugünkü değerini ilk yatırımdan kaynaklanan maliyetlere oranlayarak yapılacak yatırımın nispi çekiciliğinin bir ölçüsü özelliği göstermektedir. Net bugünkü değer yöntemi değerleme sonucunda mutlak parasal sonuçlar ortaya koyarken, kârlılık indeksi ise ortaya bir oran koymakta ve bu oranın birden büyük ya da eşit veya küçük olması kriterine bağlı olarak değerlendirme yapılmaktadır.

• İç Getiri Oranı Yöntemi: İç getiri oranı (iç verim oranı/ iç karlılık oranı) yöntemi, projenin ne miktarda getiri sağlayacağı sorusuna cevap aramaktadır. Bu yatırımdan elde edilen getiri piyasa koşullarına bağlı olarak elde edilecek getirilerden bağımsızdır ve bunun için iç getiri olarak adlandırılmaktadır. İç getiri oranı, projenin gelecekteki nakit akımlarının değerini projenin ilk yatırım tutarına eşitleyen orandır. Bu oran talep edilen getiri oranıyla karşılaştırılarak projenin kabul edilebilirliğine karar verilir. Kabul edilebilirlik ölçütü ise şöyledir:

• IRR ? talep edilen getiri oranı ise proje kabul edilir

• IRR < talep edilen getiri oranı olması halinde proje reddedilir.