Ünite 6: İmar Uygulamaları

Dağıtım ve Parselasyon İşlemleri

İmar uygulamasına ilişkin ana kurallar ‘3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. ve 19. maddelerinde yer almaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında imar uygulaması yapabilmek için aşağıda belirtilen koşulların varlığı gerekmektedir.

• Uygulama imar planına dayanmalıdır. Planı bulunmayan yerlerde imar uygulaması yapılamaz, uygulama alanı içerisinde plansız alanlardan bölümler bulunamaz.
• Uygulama imar planının uygulanmasına yönelik imar programı bulunmalıdır. Belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden başlayarak en geç üç ay içinde söz konusu imar planını uygulamak üzere beş yıllık imar programlarını düzenler.
• İmar uygulaması yapılacak düzenleme alanının, belediye ve komşu alanları içinde belediye encümeni kararıyla, dışında il özel yöntemi kararıyla belirlenmiş olması gerekmektedir.
• Düzenleme alanının içinde imar planına göre konut alanları bulunmalıdır. İmar uygulaması, imar planında yerleşime ayrılmış alanlarda yapılabilir.

Düzenlemeye ilişkin kavramlar

1. Düzenleme Sahası, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen sahadır.
2. Düzenleme Sınırı, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.
3. Düzenleme Ortaklık Payı, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinden % 35`e kadar düşülebilen miktar ve/ veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tespit edilen karşılığı bedeldir.
4. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı, bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüz ölçüm miktarına oranıdır.

Düzenleme Ortaklık Payı

• Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüz ölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) olarak düşülebilir.
• 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi çerçevesinde düzenlenen yerlerin gereksinimi olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, toplu taşıma istasyonu, terminal, pazar yeri, semt spor alanı gibi genel hizmetlere ayrılan ilk ve ortaöğretim kurumları, ibadet ve karakol yerleri gibi genel hizmetler için kullanılmak üzere ayrılan ve düzenleme ortaklık payı kesintileriyle oluşturulur.
• Düzenleme ortaklık payı genel hizmetlere ayrılan alanın, düzenleme ortalık payı alınacak parsellerin düzenlemeye giren alanları toplamına bölünerek bulunur.
• Düzenleme ortaklık payı genel hizmetlerden ve bu hizmetlerler ilgili yapılardan başka amaçlarla kullanılamaz.
• Düzenleme alanında genel hizmetlere ayrılan alanın, düzenlemeye giren alan toplamının %40’ından daha çok çıkması durumunda; bu alanın %40’a düşürülmesi için öncelikle varsa bu düzenleme alanındaki belediye arsaları genel hizmetler için özgülenir.
• Belediyeler, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni kararı ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile beldenin ihtiyaç durumuna göre yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.
• Netcad, imar ve kadastro projelerini standart yapıda ve gerekli tüm grafik koordinat hesaplamalarının yapılabildiği Netmap modülünü geliştirmiştir.
• Netmap modülü ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nda belirtilen usul ve esaslara uygun; standart tabaka ve veritabanı yapısında proje dosyalarının oluşturulması, özelleştirilmiş sayısallaştırma menüleriyle veri üretimi, ifraz ve tevhid, yola terk, ihdas ve cins değişlikliği gibi işlemlerin yürütülmesi, aplikasyon krokisi, ayırma çapı, tescil beyannamesi, röleve ve ölçü krokileri gibi birçok belge ve raporların hazırlanması ve imar uygulamasının gerçekleştirilmesinde kullanılmaktadır.

Temel İmar Uygulamaları

Temel imar uygulamaları Ayırma (İfraz), Birleştirme (Tevhid), Yola Terk ve Yoldan İhdas’dır.

1. Ayırma: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri uyarınca bir parselin iki ya da daha fazla parçalara bölünmesi işlemidir. İfrazın amacı, tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın, düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesini sağlamaktır.
2. Birleştirme (Tevhid): İki veya daha çok sayıdaki parselin ortak sınırlarının kaldırılarak tek parsel hâline getirilmesidir. İşlemin amacı; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerinde belirtilen esaslara dayanılarak birleştirme işleminin tamamlanarak kontrol ve tescil için Kadastro Müdürlüğüne sunulmasını sağlamaktır.
3. Yola Terk: mar planlarının uygulanışı sırasında taşınmaz mal maliklerince bedelli veya bedelsiz olarak imar planına uygun biçimde taşınmazın tamamının veya bir kısmının kamu yararına (yola, yeşil alana, parka) terk edilmesi işlemidir. İmar planlarına göre bu gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.
4. Yoldan İhdas: İmar planı uygulaması sırasında kapanan yol nedeni ile oluşan taşınmaz malın tescili amacı ile yapılan işlemdir.

Mevzuatlara Uygun Belge ve Raporların Hazırlanması

Röleve ölçü ve aplikasyon krokileri, tescil beyannamesi gibi raporların hazırlanması için Netmap modülü Belge ve Raporlar seçeneği kullanılmaktadır. Belge ve raporlar altında Tescile Konu Olan ve Olmayan İşlemler ile Röleve Ölçü Krokileri kategorilerine ait şablonlar yer almaktadır. Hazırlanan belge ve raporlarda gözlenecek proje bilgileri; Proje Prarametreleri seçeneği ile tanımlanır.

Belge ve raporlar diyaloğunda; belge ve rapor şablonları ile parametrelerin tanımlanabileceği sekmeler bulunmaktadır. Örnek uygulama için Parametreleri/Genel sekmesi altında parsel numarası girilerek tescil beyannamesi hazırlanacaktır.

Hazırlanan tescil beyannamesi ayrı proje sayfasında oluşmaktadır. Kullanılan beyanname şablonu üzerinde kullanıcı tanımlı değişiklikler yapmak mümkündür.

Hazırlanan aplikasyon krokisi ayrı proje sayfasında oluşmaktadır. Kullanılan kroki şablonu üzerinde kullanıcı tanımlı değişiklikler yapmak mümkündür.