CEVAP:

Arsaların fiziksel özelliklerinin değere etkileri aşağıda verilmiştir.

1. Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli: Büyüklük ve şekil bir arsanın boyutlarını (sokak cephesi, genişlik ve derinlik) belirtir. Fiziksel özelliklerin neden olduğu avantaj ve kayıplar belirlenir.
2. Köşe etkisi: İki veya daha fazla sokağa cephesi olan gayrimenkullerin sadece bir sokağa cephesi olan gayrimenkullerden daha yüksek veya daha düşük birim fiyatları olabilir.
3. Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.
4. Artık arazi ve arazi fazlası: Yapılandırılmış bir arsa bağlamında artık arazi, mevcut yapılandırmaya hizmet etmeyen veya onu desteklemeyen arazidir. Böyle bir arazinin en etkin ve verimli kullanımı vardır. Mevcut veya beklenen yapılandırmanın gelecekteki genişlemesine olanak sağlayabilir. Artık arazi pazarlanabilirse veya gelecekteki kullanım için bir değeri varsa bunun boş arazi olarak piyasa değeri ekonomik varlığın tahmin edilen değerine ilave edilir. Arazi fazlası ise mevcut yapılandırmanın en etkin ve verimli kullanımını desteklemek için gerekmeyen arazidir. Ancak fiziksel sınırlamalar, bina yerleşimi veya komşuluk ilkelerinden dolayı ayrı olarak satılamaz. Böyle bir arazi değere pozitif veya negatif katkıda bulunabilir ya da bulunamaz. Ayrıca mevcut veya beklenen bir yapılandırmanın gelecekteki genişlemesine imkân sağlayabilir veya sağlayamaz.
5. Topoğrafya: Topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi, eşyükselti eğrileri, doğal drenajı, zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel yararı hakkında bilgi sağlar. Arsaların değeri bu fiziksel özelliklere bağlı olarak farklılıklar gösterir. Örneğin dik yamaçlar çoğu zaman bina inşaatını engeller. Doğal drenaj bir avantaj olabildiği gibi arsanın kullanımını da kısıtlayabilir. Zemin ve yeraltı koşulları yapılandırılmış gayrimenkuller ve tarım arazisi için önemlidir. Büyük ve ağır binaların inşaatı tasarlandığı zaman dikkate alınacak en önemli noktalardan biri zemin yapısıdır. Dolayısıyla zemin şartları geliştirme maliyetlerini ve dolayısıyla gayrimenkul değerini etkiler. Ayrıca arazinin sel bölgelerine yakınlığı gibi kriterler de değerlemede göz önüne alınması gereken özelliklerdendir.
6. Altyapı hizmetleri: Kanalizasyon, temiz su, ticari, endüstriyel ve tarımsal kullanımlar için arıtılmış su, doğalgaz, elektrik, drenaj, telefon vb.