CEVAP:

İÇSEL UNSURLAR

Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde ifade edilebilir. Fiziki koşullar, gayrimenkule ilişkin konum, binanın yapısı, yaşı, altyapı imkânları, kullanılan malzeme ve işçilik gibi unsurları olup bir değer yaratabileceği gibi var olan bir değeri ortadan kaldırabilecek özellikleri içermektedir. Fayda, bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı tatmin etmesidir. Kıtlık ise arz ve talebe göre oluşan bir unsurdur. Eğer gayrimenkul alıcısına fayda sağlayacaksa ve aynı zamanda kıt ise piyasa değerinin yüksek olması beklenir. Bir gayrimenkul diğer tüm faktörlere sahip olsa bile eğer devredilemiyorsa değerinin tespitinin anlam ifade etmediği dolayısıyla da piyasa değerinin olmadığı söylenebilir. Bu devredilebilirlik unsurunun önemini ortaya koymaktadır.

DIŞSAL UNSURLAR

Gayrimenkul değerini etkileyen ve doğrudan gayrimenkule ait olmayan dışsal unsurlar ekonomik, sosyo kültürel ve yasal mevzuat şeklinde belirtilebilir. Ekonomik unsurlar, gayrimenkulün getirisi, piyasadaki cari faiz oranı, ipotek kredilerinin varlığı ve maliyeti, mevcut arazi ve bina stokları, devlet müdahalesi ve ülke ekonomisinin mevcut durumuna ilişkin unsurlardır. Sosyo-kültürel unsurlar da gayrimenkulün değerini etkilemektedir. Bu bağlamda çevre, demoğrafi, trafik sorunları, gürültü vb. unsurlar değeri etkileyen hususlar olarak ön plana çıkmaktadır. Yasal mevzuat ise genel olarak gayrimenkul değerini etkileyebilecek olan tapu ve kadastro mevzuatı, şehir planı, gayrimenkule bağlı haklar ve arsa ve binanın özelliklerini değiştirebilecek düzenlemeleri içermektedir