CEVAP:

Piyasa yöresi, içinde konu gayrimenkulün piyasa katılımcılarının rekabet ettiği, tanımlanmış coğrafi yöredir. Bir piyasa yöresi sınırlarını tanımlamak için konu gayrimenkulün çevresi incelenir. Burada çizilen sınır, konu gayrimenkulün değerini etkileyecek bütün etkenleri kapsamalıdır. Piyasa yöresinin analizi, içinde gayrimenkulün değer takdirinin geliştirildiği bir çerçeve veya bir kapsam sağlamaya yardımcı olur. Analiz etki alanını tanımlar ve içinde değerleme uzmanının değer yöntemlerinin uygulanması için verilerin arandığı potansiyel sınırları çizer.

Bir piyasa yöresinin sınırlarını tanımlamak için:

• Konu gayrimenkul incelenir.
• Yörenin fiziksel özellikleri incelenir. Yöreye özgü kullanımlardaki benzerlik dereceleri, yapı türleri, mimari tarzlar ve bakım durumları tespit edilir.
• Bir harita üzerinden fiziksel özelliklerin değiştiği noktalar birleştirilir.
• Sınırların demografik verilerle uyumu saptanır.

Komşuluk çevresi, birbirini tamamlayan bir arazi kullanımlar grubudur. Yani, oturanlar, binalar veya işletmelerin birbirleriyle ilişkili gruplamasının yapılmasıdır. Çevresel etkenlerin içeriği aşağıdakilerden oluşur:

• Bina büyüklüğü, türü, yoğunluğu ve bakım,
• Topografik (arazi ve bitki örtüsü) özellikler,
• Açık alanlar,
• Yakındaki alışveriş merkezleri, fabrikalar ve okullar gibi tesislerden kaynaklanan rahatsız edici ve tehlikeli unsurlar,
• Sokak lambaları, kanalizasyon ve elektrik gibi genel hizmetlerin yeterliliği,
• Boş arsaların bakımı ve genel bakım,
• Sokakların düzeni, genişliği ve bakımı,
• Yöredeki yolların cazibesi ve güvenliği,
• Gayrimenkullerin efektif yaşları,
• Çevresel sorunlar (heyelan ve sel tehditleri gibi),
• Toplu taşıma, dükkânlar ve hizmet kurumları, parklar ve dinlenme tesisleri, ibadet yerleri ve işyerlerine erişim.