Konut finansmanı piyasasının büyüklüğü; nüfus, kentleşme oranı, kişi başına gelir, insan ömrü gibi
faktörlere bağlı olarak değişirken, verimliliği de ülkelerin gelişmişlik seviyeleri ile yakından ilişkilidir.

Dünyada en eski ipotek örneği MÖ 2000 yıllarında Mezopotamya’da görülmüştür.

ABD’de ilk düzenli ipotekli konut finansmanı uygulamaları 1930’lu yıllarda  sigorta şirketlerinin öncülüğünde başlamıştır.

Amerika Birleşik Devletleri gerek birincil piyasalar gerekse ikincil piyasalar bakımından çok gelişmiş konut finansman piyasasına sahiptir. Diğer gelişmiş ülkeler her ne kadar kendi koşullarına uygun bir sistem yaratmaya çalışsalar da esas itibariyle ABD sisteminin özelliklerini model almaktadırlar.

Büyük bunalım sonrasında kongre tarafından konut finansman piyasasında görev almak amacıyla birkaç kamuya yararlı kurum oluşturulmasına karar verilmiştir. Bu kurumlar Federal Konut Kredi Bankaları (Federal Home Loan Banks), Federal Konut İdaresi (Federal Housing Administration-FHA) ve Federal İpotek Birliği (Federal National Mortgage Association-FNMA) olarak sıralanabilir.

Freddie Mac, ABD’de verilmiş konut kredilerini ödünç vererek satın almakta ve ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmektedir. Diğer yandan da özel şirketlerin ihraç ettiği ipotekli menkul kıymetlere doğrudan yatırım yapmaktadır. Böylece kurum, sermaye piyasalarının hem arz hem de talep yönünü kullanmaktadır.

Avrupa Birliği ipotekli konut finansmanı modelinin temel farkı ikincil piyasasının işleyişinde görülür. Avrupa Birliği ülkelerinde, ikincil piyasalarda Kıta Avrupası hukuk sistemi çerçevesinde bilanço içi menkulleştirme sistemi kullanılmaktadır. Kredi riskleri banka bilançosunda kalırken, bankalar bu riskler için sermaye yeterliliği kriterlerini yerine getirmekle yükümlüdürler. Ayrıca Avrupa Birliği yasaları garanti şeklindeki kamu desteğini yasakladığından verilen kredileri fonlayan kamu kuruluşu veya devlet destekli kuruluşlar bulunmamaktadır. 

AB ülkeleri içinde en gelişmiş ikincil piyasaya sahip ülke Almanya’dır. Bu noktada, Alman ipotek bankaları gayrimenkul değerinin %50-60’ı tutarında kredi kullandırmaktadırlar.

Almanya konut finansmanında, ipotekli konut kredisi veren kurumlar;

“İpotek Bankaları”, “Tasarruf Bankaları”, “Yapı Tasarruf Sandıkları (Bausparkassen)”, “Merkezi Ciro Kurumları”, “Kredi Kooperatifleri”, “Bölgesel ve Diğer (Özel) Ticari Bankalar”, ve “Özel Fonlu Bankalar” dır.

Menkul kıymetleştirmede farklılık yaratan İngiltere, ABD’den sonra en çok menkul kıymetleştirme yapan ülke sıfatını kazanmıştır.

Hollanda da büyük miktarda krediler Ulusal İpotek Garantisi adı altında garanti verilerek ihraç edilmektedir. Garanti verilen ihraçlar sayesinde geri ödenmeme riski azalmış olmaktadır.

Dünyada ilk defa 1850 yılında İpotek Kredi Kanunu Danimarka'da kabul edilmiştir.

Gelişmekte olan ülkelerde finansal sistemin gelişmemiş olmasının birçok nedeni vardır. İlki ve en önemlisi bireylerin gelirlerinin düşük olması nedeniyle tasarruflarının çok az ya da hiç olmamasıdır. Bu nedenle bu birikimlerini yatırmak için mali kurum aramazlar. Gelişmekte olan ülkelerde bireyler finansal kurumlara kuşkuyla yaklaşırlar. Bu ülkelerde finansal kurumların kontrolü devletin elinde olduğu için zaman zaman buradaki birikimleri kendi çıkarları için kullanabilirler.

Gelişmekte olan ülkelerde konut finansmanı gelişmiş ülkelere göre oldukça farklıdır. Birçok gelişmekte olan ülkede mali piyasalar yeterince gelişmemiş ve fon fazlası olan kesim ile fon eksiği olan kesim arasında etkileşimi sağlayacak finansal kurum ve araçlar yeterince gelişmemiştir. Gelişmekte olan ülkelerde konut finansmanı, büyük oranlı bir şekilde kurumsal olmayan sektör tarafından sağlanmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde konut finansmanının %10’undan azı finansal kurumlar tarafından gerçekleştirilirken gelişmiş ülkelerde bu oran %30 seviyesindedir. Bu nedenle kamu sektörünün gelişmekte olan ülkelerde sağlaması gereken husus, kurumsal olmayan finansman kaynaklarının kurumsallaştırılmasıdır.

Gayrimenkulün ipotek değerinin tedavülü yoluyla finansman sağlanması ise ilk defa Prusya’da 1769 yılında Büyük Frederich’in Emirnamesi ile başlamıştır.

Gayrimenkul teminatı karşılığı senet ihraç etme hakkı ise ilk defa 1857
yılında İsviçre’nin Cenevre kantonunda verilmiştir.

İpotekli konut finansman sistemi Avrupa’dan yapılan göçlerin etkisiyle 1900’lü yıllardan itibaren ABD’de de yaygınlaşmaya başlamıştır.

İkincil Piyasa; Finans kuruluşlarının veya kurumların birincil piyasada sağlanan kredileri satın alıp yurt içi ve yurt dışı piyasalarda yatırımcılara sattıkları piyasalar ikincil piyasalardır.

Dünyada bilanço içi ve bilanço dışı olmak üzere iki farklı ikincil piyasa sistemi bulunmaktadır.

Federal Konut Kredisi Bankası’nın asli görevi finansal kurumlara düşük maliyetli fon sağlamaktır.