Dünya’da yaşanan gelişmeler kapsamında sayısal veriler değerlendirildiğinde, konut sektörünü tetikleyen unsurların başında, nüfus ve demografik unsurlar ön plana çıkmaktadır. Devlet tarafından yürütülen merkezi ve yerel konut geliştirme stratejileri, geliştirilen konut finansman yöntemleri, kentleşme oranının artması, şehir planlarının oluşturulması, konut maliyetlerinin artışı, hane halkı sayısındaki artışlar, kentsel dönüşüm projeleri ve emlak satış fiyatları emlak sektörü üzerinde etkili olan diğer değişkenlerdir.

Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla; toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir.

Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.

Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara, emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır.

Piyasa değeri; “bir emlağın birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında, tarafların kendi çıkarlarını kollayarak, herhangi bir baskı ve etki altında kalmadan, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini tutar” olarak açıklanabilir.

Bazı emlaklar çalışan bir işletmenin ayrılmaz parçaları olabilir. Örneğin bir otel, motel, kafe ya da fabrika gibi. Bu durumda bu emlağın piyasa değeri, genellikle çalışan işletme değeri kavramı ile ifade edilir. Bu değer ölçütü; kurulu, faaliyetlerini sürdüren ve süresiz olarak devam edeceği varsayılan kuruluşun, bütün somut ve soyut varlıklarının bir arada satılmış değerini açıklar.

Kıtlık teorisi, emlak sektörünün temel ilkelerinden biridir. Kıtlık, tanım olarak, sabit veya artan talep eğrisinde arzın veya bir başka ifadeyle üretimin yetersiz olma durumudur. İktisat teorilerinde sabit talep durumunda, malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir. Bu bakış açısıyla, birçok yerde bina, arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte, talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilir ve bu nedenle değeri doğal olarak artar.

Emlak sektörünü doğrudan etkileyen dört unsur; sosyal, ekonomik, hukuki ve çevresel unsurlardır ve bu unsurlar arz ve talep dengelerini de etkilemektedir. Sosyal unsurlar olarak nüfus bilgileri, emlak sektöründe talebi belirleyen en önemli unsurdur. Bu açıdan, nüfus ile ilgili her bilgiye ulaşılması talep tahmini açısından önem arz etmektedir. Emlak talebini etkileyen sosyal unsurlar; emlak ürünlerini talep eden nüfusun yaşı, cinsiyeti, aile yapısı, mesleği, eğitim düzeyi olarak sıralanabilir. Bu sosyal unsurlar, talep yaratma açısından önemlidir.

Hukuki unsurlar emlak ve emlak sektörünü etkileyen talep tahmin yöntemlerinden biri olarak adlandırılır. Bu boyutta hükümetin ve devletin emlak sektörü ile ilgili olarak alacağı kararlar ve kabul edilen kanunlar, emlak sektörünü doğrudan etkilemektedir. Yasal düzenlemelere bağlı olarak emlak ürünlerinin fiyatları artabilir veya azalabilir. Bu uygulamalara örnek olarak kiraların taban ve tavan fiyatını belirleyen uygulamalar, vergi muafiyetleri vb. unsurlar verilebilir.

Konutlar, özel kullanıma hitap eden ve temel barınma ihtiyacına yönelik olarak üretilen her türlü emlağı kapsamaktadır. Kiralama, satma ve devredebilme özellikleri olan konutlar ticari amaçlı emlaklara da bir örnektir. Ticari amaçlı emlaklar ise, ticari amaçlara yönelik olarak emlak ürünlerinin alımı, satımı, kiralanması ve bu süreçlerle ilgili yönetimsel faaliyetleri kapsamaktadır. Bu sebeple konutlar hem özel kullanıma hem de ticari amaçlı kullanıma uygundur. 

Tarım faaliyetlerinde kullanılan bağlar, bahçeler, çiftlikler, tarlalar ve tarım faaliyetlerinin gerçekleştiği tüm emlak ve ürünleri tarım amaçlı emlaklar olarak değerlendirilir. Tarıma yönelik emlak ürünlerinin alımı, satımı, kiralanması ve ticari olarak değerlendirilmesi de mümkündür. Aynı zamanda tarıma yönelik bazı emlak ürünlerinin, daha sonraki yıllarda diğer emlak ürünleri olan ticari amaçlı, konut amaçlı, endüstriyel amaçlı emlaklar kapsamında kullanılması mümkündür.

Emlak sektörü, hem mikro hem de makro düzeyde çevresel unsurlardan en çok etkilenen sektörlerden biridir. Özellikle makro çevrede yaşanan kontrol edilemez değişkenler, sektörün tüm dengelerini değiştirmektedir. Emlak sektörünün gelişimini etkileyen makro düzeydeki değişkenler şu şekilde sıralanabilir: 

• Arz talep dengesi, 
• Ekonomik dalgalanmalar, 
• Yasal düzenlemeler, 
• Teknolojik gelişmeler, 
• Krizler, 
• Kur farklılıkları.

Ekonomide genişleme, durgunluk, daralma ve canlanma biçiminde meydana gelen döngüler söz konusudur. Genişleme döneminde üretim, yatırım ve istihdam artar, böylece tüketiciler en yüksek düzeyde satın alma gücüne sahip olurlar ve bu durumda talep artar. Arz talebi karşılayıp geçmeye başladığında, durgunluk dönemi başlamaktadır. Durgunluk döneminde, faiz ve fiyatların yükselmesi sonrasında üretim, tüketim ve kar oranlarında azalma başlamakta, ekonomik daralma görülmektedir. Tüketiciler gelirlerinin düşeceği beklentisiyle harcamalarını azaltmakta, paranın satın alma gücü düşmektedir. Daralmanın en dip noktası kriz demektir. Dip noktasından sonra, konjonktür tekrar yükselmeye başlar ve canlanma gerçekleşir.

Emlağın bulunduğu bölge içindeki mekâna ilişkin imar, tapu, kadastro, planlama, ulaşım, altyapı vb. verilerin, doğal ve yapay kaynakların, nüfus, iklim, istatistik ve ekonomik bilgilerin sistematik bir teknikle bilgisayar ortamında depolandığı, işlendiği, analiz edildiği, sunulduğu ve bunun sonucuna göre karar verilerek uygulandığı bir sistemdir. Emlak bilgi sistemi sayesinde; faaliyetler, daha hızlı, daha nitelikli ve daha az emekle yürütülebilir. Fiyat analizi ve ekspertiz işlemlerinde periyodik olarak güncelleme, karşılaştırma ve kontrol imkanı sağlanabilir. Bu sistem ile tüketici, ihtiyaç ve beklentilerini karşılayacak en uygun emlağı bulabilir. İşletmeler, hizmet sunumu ve işlemlerde aksayan durumları kolaylıkla tespit etme imkanına sahip olabilirler.

Kent planlaması; kentin yapısını güzelleştirmek, yaşanılabilirliğini arttırmak, insanlar arası sosyal iletişimi sağlamaktır. Bu noktada önemli olan, konutun sadece bir ürün olarak görülmemesi; sosyal statü, sosyal iletişim, güvenlik, ulaşım kolaylığını sağlamış olmasıdır.

1996-2004 yılları arasında krediler araştırılarak eğer riski fazla ise çok kısıtlı bir kitleye verilmiştir. Araştırmalarda dikkat edilen en önemli unsur, bireylerin gelirlerini belgelemeleridir. Bu dönemde emlak fiyatlarının yükselmesi, konutların değer kazanmasını beraberinde getirmiştir. Kredilerini ödeyemeyecek durumda olan bireyler evlerini yüksek fiyattan satarak hem kredi borçlarını kapatmışlar hem de kazanç sağlamışlardır. Bu durum konut almak isteyen kişileri cesaretlendirmiştir. Gelirleri çok yüksek olmasa bile bu kişiler daha yüksek faiz ödemeye razı olmuşlardır.

(S:17 Şekil 1.6)'da görüldüğü gibi 2017 ve sonrasında gelişmiş ülkelerde ABD’de enflasyon beklentilerine bağlı olarak yaşanan faiz yükselmesi, finansal piyasalarda artan dalgalanma, VIX-MOV Endekslerinde aşırı oynaklık ve ECB’de olası parasal sıkılaştırma beklentisi görülmüşken; gelişmekte olan ülkelerde emtia fiyatlarında yükselme eğilimi, bazı ülkelerde enflasyon-faiz baskısı, jeopolitik riskler ve küresel büyümede olumlu eğilim görülmüştür.

Bu dönemin en önemli hukuksal gelişimi “Milli Korunma Kanunu” ve “Varlık Vergisi”nin çıkmasıdır.

• Yenilenen vergi yasası, servet bildirimi zorunluluğunu gündeme getirmiştir. 
• Emlak Bankası’nın, konutların kredilendirmelerine yönelik kısıtlamaları emlak talebini azaltmıştır. 
• 1969 yılında arsa fiyatlarındaki yükselmeleri engellemek amacıyla, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur. 
• 1973-1977 yılları arasında yaşanan ekonomik ve politik dalgalanmalar, bireylerin alım gücünün azalmasına sebep olarak çarpık kentleşmeyi arttırmıştır.

1999 yılında yaşanan deprem, emlak sektöründe bir dönüm noktası olmuştur. Depremle beraber emlak sektöründe konutlara yönelik iyileştirmeler yapılmaya başlanmıştır. Bu dönemle kentsel dönüşüm ön plana çıkarak, birçok emlak işletmesine/yöneticisine/çalışanına kazanç sağlayacak yeni bir iş alanı yaratılmıştır.