Türkiye’deki emlak sektörü incelendiğinde, 1950’li yıllardan bu yana yaşanan hızlı sanayileşme ile birlikte, geniş kapsamlı bir kentleşme süreci yaşandığı görülmektedir. Nüfusun artması ve kırsal bölgelerden kentsel bölgelere göç hareketi, şehirlerin hızla büyümelerinde etkin rol oynamıştır.

Düzenlenen sözleşmelere dayanarak konutların kurulmasında, ev, arsa, dükkân gibi taşınmaz malların satışı ve kiralanması konularında yönetim tekniklerinin geliştirilmesi ve uygulanmasına emlak yönetimi denir. Emlak yönetimi bir süreç olarak ele alınmalı ve bu süreçte yer alan unsurların bilgi ve becerilerle birleştirilmesi ile en iyi hizmet, verimli bir şekilde sunulmalıdır.

Emlak yönetiminde; planlama, örgütleme, yöneltme ve denetleme aşamaları izlenmelidir. Bu aşamalar emlak yönetiminin işlevlerini oluşturur. Planlama; her işletmenin amaçlarını belirlemesi ve bu amaçlar doğrultusunda yönünü çizmesini ifade etmektedir. Örgütleme; her bir işletmenin sahip olduğu kaynakların belirli bir düzene göre gruplanmasını sağlar. Yöneltme; çalışanların düzenlenen yapıya göre harekete geçmesidir. Denetim; tüm bu aşamaların sonunda, amaca uygun biçimde hareket edilip edilmediğinin kontrol edilmesidir. 

1. Emlak alım-satım, kiralama, ipotek gibi tüm işlemlere aracılık etmek. 
2. Danışmanlık hizmeti vermek. 
3. Satış ve kira sözleşmesi yapılmasına yardımcı olmak. 
4. Emlak ile ilgili hukuksal süreçleri yakından takip etmek. 
5. Sektör araştırması yaparak rakipler hakkında bilgi edinmek. 
6. Başında bulunduğu işletmenin güçlü-zayıf yönlerini tanımlayarak, sektörde ona göre yerini belirleme ve geliştirmek. 
7. Finansman planlaması yapmak. 
8. Yeni proje oluşturulmasını, planlanmasını ve denetlenmesini sağlamak. 
9. Personelin işe alınmasından, eğitilmesinden ve performansından sorumlu olmak emlak yöneticisinin görevleridir.

Emlak yöneticisinin beş büyük özelliğe sahip olması gerekir. Bu özellikler; dışa dönüklük, uyumluluk, bilinçlilik, dengelilik ve yeniliğe açıklık olarak sıralanabilir. Dışa dönüklük; yöneticilerin sosyal ilişki kurmadaki başarısıyla ilgili bir özelliktir. Uyumluluk, yöneticilerin, işletmede her kademede çalışanlarla birlikte çalışabilme ve onlara uyum gösterebilme yetisine sahip olmasıdır. Bilinçlilik özelliği; yöneticilerin belirledikleri hedeflere ulaşmaları için izleyecekleri yolları belirlemelerini ifade etmektedir. Dengelilik özelliği ise; değişen durumlar karşısında, olaylar ve ilişkilere karşı davranışlarının tutarlı olması şeklinde açıklanabilir. Yeniliğe açıklık; yöneticinin inovatif (yaratıcı) düşünce yapısına sahip, çevresinde olup bitenden haberdar olmasını ifade eden bir özelliktir. Bunlara ek olarak etkin iletişim kurma, dinleme ve konuşma becerisine sahip olmaları, planlama ve yönetsel yönlerinin gelişmiş olması, takım çalışmalarını güçlendirme ve ekibin yönetimini sağlaması, küresel düşünce yapısına sahip olması ve stratejik öngörüye sahip olması da gerekmektedir.

Bu süreçler (S:133, Şekil 6.2) 'de görüldüğü gibi öncelikli olarak her işletmenin stratejik bilinç taşıması ile başlamaktadır. Bu bilinci yönetecek stratejistler (emlak yöneticileri) seçilmeli ve görevlendirilmelidir. Emlak yöneticileri, sektörü yakından takip ederek, analizini irdeleyerek dış ve iç çevre koşullarını göz önünde bulundurmalıdır. Sonraki aşamada ise, stratejik yönlendirme yapılmalıdır. Bu doğrultuda her işletmenin; misyon, vizyon, amaç ve hedeflerini belirleyerek strateji oluşturması gerekmektedir. Bunun ardından belirlenen stratejinin uygulanması ve kontrol edilmesi gerekir.

Emlak sektöründe, işletmelerin vizyonlarını iki aşamalı olarak oluşturmaları gerekir. İlk olarak, içinde bulundukları durum ve dönem için ve daha sonra gelecek dönemler için vizyon oluşturmaları gerekmektedir. Vizyon ile; motivasyon ve bir arada olma gücü sağlanarak tüm çalışanların yönetime katkısı sağlanır. Vizyon kavramı, emlak yönetiminde yöneticilerin tutumları hakkında bilgi verirken, hedefledikleri noktayı ortaya koymalarında da yardımcı olur, liderlik ön plandadır.  Hizmetin ön planda olduğu emlak sektöründe, müşterilerin güvenlerini kazanmak ve/veya sürdürebilmek için doğru misyon ve vizyonlar belirlenerek, bu doğrultuda sektörde kalıcı olmaya çalışılmalıdır. Müşterilere misyon ve vizyon ile vaad edilenlerle gerçekleşenler arasında büyük farklılıklar olmamalı, aksine vaad ötesinde hizmet sunulmalıdır.

Emlak sektöründeki birçok işletmenin amacı, müşteri istek ve ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu doğrultuda belirlenen misyon, vizyon ve amacın bir bütün şeklinde sunularak yönetimsel gücün pekişmesini sağlamaya yönelik olması önemlidir. Amaçlar iki sınıfa ayrılmaktadır, (S:136, Şekil 6.4)'de görüldüğü gibi. İlk sınıflandırmada, resmi amaçlar ve işlevsel amaçlar yer alır. Resmi amaçlar, hukuksal alt yapıya uygun şekilde hazırlanmış amaçlardır. İşlevsel amaçlar ise istenilen ve yerine getirilmesi gereken amaçlardır. İkinci sınıflandırmada ise ekonomik amaçlar ve ekonomik olmayan amaçlar yer alır. Ekonomik amaçlar ağırlıklı olarak karlılık, büyüme ve sürekliliği ifade eder. Ekonomik olmayan amaçlar ise paydaşların isteklerini içerir.

Planlama, emlak sektöründeki işletmelerin amaçlarına nasıl ulaşacaklarını belirledikleri yol haritasıdır. Planlamada önemli unsurların başında, zamanlama gelmektedir. Doğru zamanlama ile birlikte, amaçlara nerede, nasıl, hangi yöntemle ulaşılacağının belirlenmesi gerekir. Planlama, misyon, vizyon ve amaçların gerçekleştirilme sürecidir. Planlama; ne, ne zaman, nasıl, nerede, kim tarafından, neden, hangi maliyetle, hangi sürede, hangi kalitede sorularının karşılığı olarak tanımlanabilir. 

Stratejik düşüncenin gerekliliği; etkin karar verebilme, farklı bakış açıları sunabilme ve işletmelerin yeteneklerini ön plana çıkarmada önem kazanmaktadır. Stratejik düşünce için emlak yöneticileri küresel bakış açısına sahip olmalı, rekabet avantajı yaratabilmeli, vaadlerini yerine getirmeli, yenilikleri tasarlayabilmelidir. Az hata yapmalı ve yapılanlardan sonuçlar çıkartarak bunları avantaja dönüştürmeli, sürekli öğrenmeye açık olmalı, risk almalı ve sistemsel düşünceye sahip olmalıdır.

• Oluşturulan strateji, planlama süreci sonucunda elde edilemez.
• Planlar, genellikle gelecekte neleri yapmaya ya da yapmamaya özen göstereceğiniz üzerine kurulmuştur. Strateji ise geçmişten gelen bazı özelliklerin ya da gelecekte yapılması amaçlanan şeylerin bir bileşimi olarak ortaya çıkar.
• Strateji, daha çok değişen öğeler ile ilgili bir kavramdır. Planlama süreci, formüle edilmiş bir süreçtir.
• Stratejiler genellikle tartışmalar, fikir alışverişleri gibi gelişmeler sonrasında ortaya çıkar.

Bilgi yönetimi, doğru bilgilerin elde edilmesi, muhafaza edilmesi, kullanılır hale getirilmesi olarak adlandırılır. Elde edilen bilgiler doğru kullanıldığı sürece değer yaratarak farklılaşmayı beraberinde getirecektir.

Bilgi yönetiminin amaçları:

• Öğrenme sürecini hızlandırmak.
• İyileşmeyi sağlamak.
• Yeni bilgi üretimini sağlamak.
• Dış kaynaklardan gelen bilgiyi kullanılır hale getirmek.
• Doğru bilginin, doğru kişilere, doğru zamanda ulaşmasını sağlamak
• Emlak sektörünün incelenmesini sağlamaktır.

SWOT analizi, işletmenin güçlü ve zayıf yönleri ile fırsat ve tehditlerini belirlemeye yönelik bir analiz tekniğidir. Böylece, işletmenin amaçlarını gerçekleştirmeye yönelik stratejilerin belirlenmesi ve uygulanması sağlanır.Durum belirleme analizi (swot analizi), işletmelerin iç ve dış çevresini değerlendiren bir analizdir. İşletme, kendi iç durumu, sektör yapısı ve rakiplerin konumuyla ilgili bilgilere dayanarak analiz yapma olanağı bulur. Bu açıdan, hem şimdiki durum hem de gelecekteki durum analiz edilir. 

Fırsatlar, sektördeki dış çevre değişimlerinden kaynaklanır. Dış çevrede oluşan değişimler, şimdiki ve gelecekteki fırsatların ya da tehditlerin oluşmasına neden olur. Bu doğrultuda fırsatlar; yasal gelişmeler, rakiplerin sektörü terk etmesi, sektörün büyümesi gibi değişikliklerle meydana gelir. İşletmenin çevre faktörlerinden bazıları ise tehditleri oluşturur. Tehditler işletme olarak sektördeki karşılaşılabilecek engeller, gelişen teknoloji ile oluşabilecek zorlu rekabet ve ekonomik dalgalanmalar ile mevcut ve potansiyel rakiplerin konumlarıdır.

İşletmenin dış çevresinin yarattığı fırsatlar ve tehlikeler belirlendikten sonra, rakiplerin durumu gözden geçirilip değerlendirilerek, işletmenin güçlü ve zayıf yanları ortaya çıkartılır. Bu analiz yapılırken, üretim, planlama, finans, yönetim gibi işlevsel alanlarda performans değerlendirmesi yapılır ve işletmenin kaynak ve becerileri rakiplere göre incelenir. Güçlü yönler, işletmenin iyi yaptığı işler, işletmeye önemli bir özellik, yetenek katan, üstünlük sağlayan, işletmenin sahip olduğu tüm olanaklardır. Zayıf yönler ise, işletmenin eksikleri, başarısızlıkları ya da işletmeyi avantajsız duruma itecek koşullardır. Zayıflık, yetersizlik olarak adlandırılmamalıdır.

Rekabet stratejileri, belirli sektörde müşterilere değer yaratan, rakiplerinden farklılaşan, üstünlüklerini ön plana çıkartan kararların tümü olarak tanımlanır. Emlak yönetiminde karşılaşılacak durumlarda işletmeler nasıl hareket etmeleri gerektiği, ne şekilde rekabet edecekleri gibi konulara yoğunlaşırlar. Sektörde önde gelen amaçlardan biri de, rekabete uyum sağlamak ve sonrasında da işletmelerin güçlü oldukları yönlerini ön plana çıkartıp, zayıf yönlerini bertaraf etmektir.

Emlak sektöründe rekabet, sadece rakiplere göre belirlenmemelidir. İşletmeler stratejilerini belirlerken yönetim, sektördeki diğer faktörleri de göz önünde bulundurur. Michael E. Porter, sektördeki rekabeti etkileyen 5 güç olduğunu savunur. Söz konusu 5’li güç;

1. Yeni işletmelerin (olası rakipler) yarattığı tehdit,
2. İkame mal/hizmetlerin yarattığı tehdit,
3. Tedarikçilerin pazarlık gücü,
4. Müşterilerin pazarlık gücü,
5. Sektördeki rekabetin şiddeti olarak sıralanır.

Maliyet liderliği 5’li güç analizine olumlu etkide bulunup, olası rakiplere karşı yeni stratejiler geliştirmeyi, ikame mal/hizmetlerin yarattığı tehdidi ortadan kaldırmayı, tedarikçilerin pazarlık gücü ile müşterilerin pazarlık gücünü azaltarak işletmeye olumlu katkı sağlar.

Farklılaşma stratejileri ağırlıklı olarak iletişim odaklı olup, farklı değer sunmaya yönelir. Her farklılaşan işletme, sadık müşteriler yaratarak uzun vadede işletmeye getiri sağlayacaktır. Yine Porter’ın 5’li güç analizine bakıldığında, olası rakiplerin tehdidinde yeni işletmelerin sektöre girerken özellikle farklılaşma stratejisi kullandığı unutulmamalıdır.

Etik, bireylerin ve grupların doğru-yanlış ayrımını yaparak toplumun ahlaki değer ve ilkeleri kapsamında hareket etmesidir. Etik davranışta önemli olan unsur, neyin önemli neyin önemsiz olduğu, ne tür davranışlarda bulunulması gerektiği sorularının cevaplarını aramakla ilgilidir. Etik kavramı, ahlak kavramı ile ilişkilidir. Etik, içsel olarak bireylerin düzgün kişilik sahibi olmaları ve bireylerin toplum içindeki davranışlarını belirleyen kurallara uymalarından oluşur. Etik davranış öncelikle insan bünyesinde, sonrasında sistem ve son olarak da yönetim bünyesinde ele alınır.

Emlak yönetiminde etik, müşterilerin, çalışanların hem de yönetimin çıkarları göz önünde bulundurularak uygulanmalıdır. Müşteri tarafında önemli olan emlak işletmesinin yönetim bazında aldığı kararları standart bir şekilde her bir müşteriye uygulamasıdır. Çalışan tarafında ise, emlak yöneticilerinin adaletli bir şekilde yönetimin her aşamasında fikirlerine önem verilerek yönetimsel sürece katılmalarının sağlanmasıdır.