Gayrimenkuller esas niteliği bakımından sabit olan, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan maddi varlıklardır. Türk Medeni Kanununun 632. maddesine göre gayrimenkul, “arazi, tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar ve madenler” olarak tanımlanmaktadır. Binalar ise, 632. maddede sayılmamakla birlikte, üzerinde bulunduğu arsa veya arazinin mütemmim cüzü (bütünleyici parçası) olma niteliğinde bulunduğundan gayrimenkul olduğu şüphesizdir (Kurumlar Vergisi Genel Tebliği, 10.02.1995 Tarihli Resmi Gazete, Sayı: 22198 Seri No 49).

Mekan piyasası literatürde kira piyasası olarak da tanımlanmaktadır. Mekan piyasasında gayrimenkulleri üretim ya da tüketim amaçlı kullanma (ya da kiralama) talebini oluşturan aktörler; bireyler, hanehalkları ve firmalardır. Mekan
piyasası arzını belirleyenler ise, gayrimenkul sahipleridir. Kentsel mekanı belirli bir süre için kullanma bedeli veya fiyatı, kira değeri olarak tanımlanmaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul mekan piyasası kira piyasası olarak da tanımlanmaktadır. 

Sermaye piyasalarını öncelikle, halka açık piyasalar ve halka açık olmayan özel piyasalar olarak ikiye ayırmak mümkündür. Halka açık piyasalar, birçok piyasa katılımcısının aktif olarak yer aldığı organize olmuş piyasalardır.

Halka açık piyasalarda ise, iki temel gayrimenkule dayalı finansal varlık işlem görmektedir. Bunlar; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve mortgage kredilerine dayalı menkul kıymetlerdir (ipotek teminatlı menkul kıymetler). Her iki piyasa da son 20 yıl içinde başta ABD olmak üzere birçok ülkede hızla büyümektedir. GYO’lar, portföyü gayrimenkul (taşınmaz) ve menkul (taşınır) kıymetlerden oluşan ve hisseleri borsada işlem gören şirketlerdir. GYO hisseleri 2000 yılından bu yana ülkemiz hisse senedi piyasası olan İstanbul Menkul Kıymetler Borsasında (İMKB) hızla büyümektedir. İpotek teminatlı menkul kıymetler ise, mortgage kredileri ve kredinin güvencesi olan ipotekli konutlar teminat gösterilerek ihraç edilen borçlanma kağıtları yani tahvillerdir.

Gayrimenkul ekonomisi, ekonomik aktivitelerin merkezi olan kentleri, kentlerin mekansal yapısını, hanehalkı ve firmaların yer seçme (konumsal) kararlarını çalışan, mikroekonomi disiplininin bir alt dalıdır.

Gayrimenkul ekonomisi temelde, mikroekonomi teorilerinin gayrimenkul piyasalarına uygulandığı bir çalışma alanıdır. Gayrimenkul ekonomisi çalışan bir öğrenci ya da araştırmacı genel olarak gayrimenkul piyasası arz ve talep dinamiklerini belirleyen faktörleri, arz-talep dengesinin nasıl tanımlandığını ve gayrimenkul fiyatlarının nasıl oluştuğunu analiz eder. Ayrıca, zaman içinde arz-talep dinamiklerindeki ve fiyatlardaki değişimin ne yönde gerçekleşeceğini anlamaya çalışır. Özetle, gayrimenkul ekonomisi, binaların ve kentsel ve/veya kırsal arazilerin kullanımı, geliştirilmesi ve fiyatlandırılması konularını içermektedir.

Türkiye’de ofis piyasasının en büyük olduğu şehirler; İstanbul, İzmir ve Ankara’dır. İstanbul’daki ofis piyasası diğer iki şehre kıyasla daha çok gelişmiştir ve uluslararası standartlara daha yakındır. Ofisler fiyatlarına ve konumlara göre A, B ve C olarak sınıflandırılmaktadır. Ofis piyasası Türkiye’deki çok uluslu şirketlerin, yabancı yatırımların ve büyük ulusal şirketlerin sayısının artmaya başladığı 2002 yılından beri gelişmektedir.

Gayrimenkullerin alım, satım ve yönetim işleri son derece kompleks ve likit olmayan bir piyasa ortamında gerçekleştiğinden, birçok ülkede yatırımcıların gayrimenkul piyasasına erişimi Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) piyasası aracılığıyla gerçekleşmektedir. Gayrimenkul ve menkul kıymetlerden oluşan karma portföyler olarak tanımlanan GYO şirketlerinin kurulmasının iki temel nedeni bulunmaktadır. Bunlar, gayrimenkul yatırımlarındaki finansman sıkıntısı ve küçük yatırımcının büyük ölçekli yatırım projelerinden faydalanma isteğidir.

GYO'lar ilk olarak Amerika Birleşik Devletleri (ABD)'nde 20. Yüzyılın başlarında anonim şirketlerin gayrimenkul edinmelerini sınırlayan eyalet kanunlarına tepki olarak gündeme gelmiştir. İlk GYO’lar, Massachusetts Yatırım Ortaklıkları olarak bilinmektedir ve tasarruf sahiplerinin gayrimenkullere yatırım yapmasını sağlamak amacıyla kurulmuşlardır. Türkiye’deki ilk GYO şirketi ise 1995 yılında kurulmuş ve 1997 yılında halka arz edilmiştir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları;

• gayrimenkullere,
• gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına,
• gayrimenkul projelerine,
• gayrimenkule dayalı haklara ve
• sermaye piyasası araçlarına

yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek amacıyla adi ortaklık kurabilen sermaye piyasası kurumlarıdır.

Ülkemiz GYO piyasasında şirketler en az %25 oranında halka açık olmak zorundadırlar.

SWOT analizi, analize konu olan ya da incelenen sektörün, kurumun, tekniğin, sürecin, durumun veya kişinin güçlü (Strengths), zayıf (Weaknesses) yönlerini belirlemekte ve dış çevreden kaynaklanan fırsat (Opportunities) ve tehditleri (Threats) saptamakta kullanılan bir tekniktir.

Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün güçlü yönleri arasında; güçlü bir bankacılık sistemi, ipotekli konut kredisi sisteminin kısa bir süre önce uygulanmaya başlanması, uluslararası inşaat firmalarının özellikle konut sektörüne yatırım yapması, ve son olarak uluslararası önemli bir kuruluş olan Kentsel Arazi Enstitüsü’nün (Urban Land Institute) ülkemiz gayrimenkul piyasasını 2008’de 1., 2009 yılında ise 3. lider gayrimenkul piyasası seçmesi sayılabilir.

Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün zayıf yönleri arasında kayıtdışı konut (gecekondu) sorunu ve oldukça eski konut stoğunun mortgage kredileri için teminat oluşturabilecek kalitede olmaması sektörün zayıf yönleri arasında sayılmaktadır. Bununla birlikte, kentsel arazinin özellikle İstanbul’da sınırlı ve dolayısıyla çok yüksek maliyetli olması sektörün bir başka zayıf yanını oluşturmaktadır. 

Gayrimenkul sektöründeki fırsatlar arasında yeterince gelişmemiş olan perakende sektörü bu sektöre yönelik gayrimenkul piyasası için önemli bir büyüme potansiyelinden bahsetmek mümkündür. Lüks konut ve plaza binalarına (ofis ve alışveriş merkezi) olan talep artışı da sektörün yatırımcılara sunduğu fırsatlar arasında sayılmaktadır.

Türkiye’deki deprem riski ve gayrimenkul fiyat/kira değerlerindeki oynaklığın yüksek olması sektördeki tehditler arasında sayılmaktadır.

Ülkemizde, GYO’lara ilişkin ilk yasal düzenleme 1995 yılında çıkarılan “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile gerçekleşmiştir. 1999 yılında ise piyasa temsilcileri, GYO sektörünü tanıtmak ve geliştirmek amacıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER)’ni kurmuşlardır.

Likit piyasalar, söz konusu finansal varlığın kısa sürede ve sorunsuz bir şekilde yani değer kaybına uğramadan alınıp satıldığı piyasalardır. Özel piyasalarda satıcının satmak istediği finansal varlık, örneğin gayrimenkulü ya da şirketi için alıcı bulması ve kişilerin fiyat konusunda anlaşması oldukça zaman alıcı ve masraflı bir işlemdir. Çoğu zaman satıcı, komisyoncu aracılığı ile finansal varlığını satmaya çalışmaktadır. Özetle, alıcı bulma maliyeti ve satış işlemi maliyetinin yüksek olması nedeniyle özel piyasalar likit piyasalar değildir.

Halka açık olmayan özel piyasalarda ise, finansal varlıkların alım satım işlemleri özel işlemler olarak tanımlanır ve bu işlemler sadece alım satımı yapan kişiler arasında gerçekleşir. Kişiler genellikle, aracı kurumlar olarak tanımladığımız komisyoncular aracılığı ile bir araya gelmektedir. Özel piyasalarda genellikle tek ve büyük bir varlığın alım satımı söz konusudur. Örneğin, bir şirketin, bir gayrimenkulün, bir petrol kuyusunun ya da mortgage kredisinin alınıp satılması işlemi gibi. Bu nedenle, gerçekleşen finansal işlemin yani alım satım işleminin piyasa değeri oldukça büyüktür.

Sermaye piyasalarındaki (halka açık ve/veya özel piyasalar) yatırım araçlarını da iki ayrı katagoride incelemek mümkündür. Bunlar: 1)Sermaye yatırım araçları ve 2) Borçlanma yatırım araçlarıdır. Krediler, tahvil/bono ve ipotek teminatlı menkul kıymetler temel borçlanma araçlarını oluşturmaktadır. Bunun yanında, gayrimenkullere ve şirketlere doğrudan sahip olma ya da şirketlere ait hisselerin sahipliği ise sermaye yatırım araçları olarak tanımlanmaktadır.

Gayrimenkul nedir sorusunu finans sektöründeki herhangi bir yatırımcıya yöneltecek olursak alacağımız yanıt, “Gayrimenkul, gelecekte elimize geçecek nakit akışları toplamının bugünkü değeridir” olacaktır. Yatırımcı bakış açısıyla gayrimenkul, finansal bir varlıktır ve yatırımcı finansal varlıktan gelecekte elde etmeyi beklediği nakit akışı ile ilgilenmektedir. Hisse senedi ve/veya bono-tahvil yatırımları gibi, gayrimenkuller de yatırımcıya gelecekte elde edeceği nakit akışı sağlamaktadır.

Finansal piyasalar vadesi bakımından, “para piyasaları” ve “sermaye piyasaları” olmak üzere iki sınıfa ayrılırlar. Para piyasaları kısa süreli (bir yıl ve daha kısa vadeli) fon arz ve talebinin karşılaştığı piyasalardır. Sermaye piyasaları ise uzun süreli (bir yıldan uzun vade) fon arz ve talebinin karşılaştığı piyasalardır.

Finans sektörü fon arz eden tasarruf sahipleri ile fon ihtiyacı olan kişi ve kurumları buluşturan piyasalardır.

Finans sektörünün temel amacı, reel sektöre fon sağlamak olmalıdır. Sermaye piyasalarındaki fon talebi ve fon arzının dengede olabilmesi, reel sektör ve dolayısıyla ekonomik kalkınma için oldukça önemlidir. Bir ülkedeki finans sektörü gelişmeden o ülkedeki reel sektör ve ekonomik kalkınmanın ilerleme kaydetmesi mümkün değildir.

Mortgage kredisi, konut finansmanı için kullanılan ipotekli bir kredidir. Bankalar verdikleri mortgage kredisine konu olan konut üzerine ipotek koymaktadırlar. Krediyi alan kişi bankaya olan tüm borcunu ödediği takdirde, konut üzerindeki ipotek kaldırılmakta ve konutun mülkiyeti kişiye devredilmektedir. Kredi sözleşmesi, konut kredisi alan kişi ile krediyi veren banka arasında imzalanmaktadır. Dolayısı ile, halka açık olmayan özel bir alım satım işlemi söz konusudur.

Mekan piyasasında gayrimenkullerin “kullanım hakkı” söz konusu iken, varlık piyasasında gayrimenkuller üzerinde sahiplik yani “mülkiyet hakkı” söz konusudur.